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昨日のブログ記事、一部の方から「続きを読みたい」というありがたい声をいただきました。
決して狙ったわけじゃないんですが、クリックが少なかったら次はかかないぞという感じに
捉えられてしまった人もいたようで、順位まで少し伸びてしまいました。ラッキー（笑）
では、今回私が使った黒字化の秘策、書かせていただきます。
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以前、私が黒字でないことに対して、いろいろな形で「それは良くない」とアドバイスをくださった
敏腕な不動産投資仲間の方がいらっしゃいます。その人からいただいたアドバイスであり、私自身の
オリジナルの考え方ではないことを先に述べておきます。
また、この方法は保有している物件のポートフォリオや当初検討した内容などによって、
使える人が限られていることも申し添えさせていただきます。
では回答編です。
正解は「見積法に基づいた内容に減価償却期間を訂正する」でした。
まずはこの記事をご参照ください。
この記事で訴えかけられている内容の中に「減価償却の期間が借入金の返済期間に比較して
短い場合にはいろいろと問題を抱える」という記述があります。そして、原則は見積法であり
「建物の耐用年数を３年ではなく１０年程度に敢えて長くする」「税務上、簡便法による
耐用年数よりも長い場合には全く問題ない」ということが書かれています。
私の場合、札幌１棟目と札幌３棟目は築古木造であり、当初はそういった知識もなかったので
簡便法に基づいて４年とか５年とかそういう減価償却期間にしておりました。
しかし、実際には修繕を行ったりしておりますし、建築士の方にインスペクションをして
いただいた際にも、そのような短い耐用年数で使えなくなるなどということはあり得ない、
というご見解を頂戴しております。よって、これらの木造物件の耐用年数を延ばすこと自体は
全く問題がないことであると解釈して、見積法に基づき今回調整をさせていただきました。
勿論、これまでに計上した減価償却の分は、経費を計上しすぎたということで、今年度でまとめて
調整してその分を利益として計上しております。こちらも本当は過年度にさかのぼって修正申告を
するのがいいのかもしれないですが、税理士さんと相談して、こちらの方法としました。
これにより、私自身も経営が安定するものと考えます。本来ならば今年で木造物件の減価償却は
切れてしまう予定でした。それがあと何年か先になっても計上し続けることができます。
勿論金額は減りますし、今季赤字として税金を減らすという選択肢はなくなりましたが、
私にとっては赤字はあり得ない選択ですので、経費を繰り延べできるほうが好ましいです。
（同様の考え方で、基本的には修繕費もほとんどを減価償却にしております）
また、簿価の減りが緩やかになりますので、売却時の利益も減らすことができます。
ここ数年は売り優位になりそうな雰囲気ですので、これもまた好ましいと考えております。
なお、この耐用年数の考え方について、以前税務署さんに問い合わせたことがあります。
その際の回答は以下のようなものでした。
・見積法＞簡便法の場合はどちらの考えを採用しても良い
・簡便法＞見積法の場合は簡便法を採用する
・手元に見積根拠を残しておく（提出は不要）
つまり、税金を払う方向（＝減価償却を長く設定する）は良いけど、赤字にする方向の設定
（＝減価償却を短く設定する）のはダメということでした。
節税の方向ではこの技は使えない、ということでご理解ください。
今回の話をご自身で試す場合は、ちゃんと税理士さんと相談をしたり、税務署さんに確認を
取ってからにしましょう。私は責任は負えませんので、あしからず。
さて、今年度からは数百万単位で減価償却が減りますので、ようやく「どうやって黒字幅を
減らしたらよいか」と悩むフェーズになると思われます。ていうか、そうならないようでは
そもそも賃貸経営がうまくいっていないのではないか、という疑念がわいてくるわけです。
落ち着いたら、税理士さんと相談して今後の経営のシミュレーションをしてもらおうと思います。
それを見ながら実態を把握していく必要がありそうです。
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