確定申告の準備完了。

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先週末ですが、ようやくすべての確定申告の情報を税理士さんに渡すことができました。

相変わらず仕事がギリギリにならないとできないダメな子です、私。



税理士さんに提出したものは以下の通り。

今年はクレジットカードを分けたのでカード明細のチェックがだいぶ楽になりました。



・領収書一式

・送金明細一式

・クレジットカード明細一式

・札幌４棟目購入時資料



今年は札幌４棟目を個人で購入しておりますので、土地と建物の比率から減価償却を計上して

いただくとともに、設備と土地にわけて減価償却を確認いただく必要があります。

土地と建物の価格が契約書に明記されておりますので、比率について悩むことはないでしょう。

ただ、どこまで設備としてとるか？という点は検討が必要と思います。



私の場合、札幌４棟目は５年〜１０年で一度どうするか見直しをしたいと考えております。

もし仮に売ることにした場合、譲渡益が出ないように減価償却をあえて取らないという手も

考えられます。しかし、来年以降は札幌１棟目と札幌３棟目の減価償却が切れてしまいます。

その観点から考えると、設備を定率法で減価償却する必要もあるような気がしています。



私自身、方針が定まりきらないので、税理士さんとも相談しなくてはならないでしょう。

減価償却が切れた状態で、今年と同じ成績だとしたらどのような着地点になるのか？

まずは目先のそこについて確認を取り、その結果如何で考えるべきかと思います。



今年も決算書が目指すべき個所は「ちょこっと黒字」。今後の事業展開を考えると、とにかく

今はまだ赤字を出しちゃダメ！ということは明白なのです。だって銀行さんだって赤字の会社に

お金を貸すのは不安じゃないですか。そう考えたら、黒字にはしておきたいのです。



そうやっていろいろ考えなきゃいけないのに、いつもギリギリになってしまう残念な私。

税理士さんにも「今年もひろ＊さんの決算書が最後になりそうです」と言われちゃいました（汗）

いやはや、お恥ずかしい限りでございます・・・。いつもご迷惑をおかけして恐縮です。



「昨年は納付書がぎりぎりになり、大変だったので今年は振替納税の手続きをしてほしいです」

と税理士さんがおっしゃっておりました。振替納税って何だろう？と調べてみると、銀行口座から

振替で納税するという意味のようです。それで税理士さんの仕事が楽になるなら構わないですが

なぜ楽になるのかが今一つ理解できていないので、あとで聞いてみようと思います。



今季が黒字になれば、２期連続の黒字決算ということでだいぶ信用力はあがるものと思います。

うまいこと進んでもらいたいところです。

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平成21年／22年に不動産を買った方は要注意。

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2009年、2010年に不動産を購入している方は「先行取得土地の特例」「1000万の特別控除」という

単語に聞き覚えはないでしょうか。当時あちこちで言われていたので、記憶している方も多いかと。

国税庁のタックスアンサーにも出ています。



この辺りで購入した方で、昨年売却をしている人もそれなりにいるのではないでしょうか。

かくいう私も札幌２棟目を売却しておりますので、これらの制度が使えないかを検討する価値が

あるのではないかと思い、税理士さんに確認を取ってみました。



平成21年、平成22年は不動産取引の活性化を図るために二つの制度が創設されています。

ひとつが「先行取得土地等の特例」、もうひとつが「1000万円の特別控除」です。

景気をどうにかするために不動産取引を活発化させようと目論んだ麻生内閣が作った

時限立法だったと記憶しております。



【先行取得土地等の特例】

平成32年12月末までに、2009年、2010年以外の期間に購入した物件を売却して、その土地部分で

利益がでたら、8割ないしは6割カット計算して良い、という特例となります。

（土地の売却益が100万であれば、20万もしくは40万とみなして計算する）

ただ、この特例は免除ではなく、そのカット分だけ特例を出している不動産の土地価格を減らすので

将来的にその物件を売却したら、その時は譲渡益が大きくなる可能性があるということになります。



カットできるは、平成21年に購入した場合は8割、平成22年に購入した場合は6割です。

なお、こちらは当時申請をだしていないと受けられない特例であったはずです。



【1,000万控除の特例】

平成28年1月以降、平成21年もしくは平成22年に購入した不動産を売却して、その土地部分で

利益がでたら、1,000万分は利益から差し引いて良い、という内容です。

こちらは先行取得土地等の特例とは関係なく、平成21,22年に購入した土地を5年後に売ったら

無条件に受けることができます。事業用に限らず、この期間に購入している不動産すべてに

適用される事案となります。

※確定申告書に計算書や必要書類をつけて自分で申告するので、知らない人は通常計算してしまう

　可能性がありますのでお気を付けください。



さて、私の札幌2棟目の売却のケースで考えてみます。



私は札幌2棟目を平成22年に購入しておりますので、先行取得土地等の特例を適用した場合に

譲渡益は6割で計算できるはずでした。しかし、この特例のことをあまり考えずに、相手の言う

売買価格にあわせてしまったがために、土地の売却益がなくなってしまいました。よって、

特例をつかえないということになってしまいました。残念です。



1,000万の控除は長期保有のケースに限りますので、今売っても適用にはなりません。



よって、今回の売却ではこれらの特例を使うチャンスはありませんでした。



もしこれらの制度を徹底的に使うように今後のプランを考えるならば・・・

札幌3棟目が先行土地取得等の特例の対象期間になっていますので、札幌３棟目はホールドして

それ以外の物件を売却します。その後、札幌3棟目を売却して1000万の控除を受けます。

たぶんこれが一番有効な使い方になると思われます。そう考えると、札幌3棟目はそう簡単に

売らない方がいい、ということになりそうです。



こういった税制のことも考えながら、今後どの物件を売っていくのかを検討したほうが

いいということになりますので、ぜひご自身の物件についても検討してみてはどうでしょうか。

そして確定申告時に「あ、特例の適用を忘れてた！」ということがないように気を付けましょう。

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関東→札幌の大家会の勉強会開催。

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先日のブログにも書きました「関東→札幌の大家会」の勉強会・懇親会をやってきました。

楽しく飲んで、最寄駅までの終電をあっさりと逃してしまいました＾＾；



勉強会は会員各位の活動報告が中心となります。外部からの講師を招くこともたまにはありますが

基本的にはメンバーが自分自身で体験したことを報告していく場です。コンサルタントの人とか

プロの人が机上でやっていることより、素人の各人が自分の労力とお金を投入して経験したことを

シェアしてもらうほうが有意義だと考えています。



それに、コンサルの方やプロの方はどうしたって自分のサービスを宣伝しなくてはなりません。

そういう立場上のしがらみなしで、本音で語ってくれる人から公平な情報を聞きたい、というのも

内部で勉強会の講師を立てている理由です。勧誘やサービスの売り込みもＮＧ。そんな会です。



１回の勉強会で、２〜３名の方に話をしてもらっております。

今回は税務調査の話、金利動向の大局的な話、売却事例・リフォーム事例・シェアハウス自主管理の

三本立ての話で盛り上がりました。



税務調査を実際に受けることになってしまった方のリアルなレポートは臨場感があり、聞いている

こちらまでドキドキしてしまう感じでした。その税務調査がどういう位置づけなのかが、当日来て

すぐわかる方法なども話の中に出てきており、気づきの多い発表でした。



金利についての講義は勉強になりました。日銀は短期金利はコントロールできるけど、長期金利は

市場が決めることなのでコントロールできない、ということから、不動産投資家にとって最悪の

シナリオになるのはどういうパターンかを理解することができました。また、直近のトレンドも

わかったので有意義であったと思います。当面は金利は上がらない可能性が高い、と市場関係者は

見ているということが実際の数字で示されておりました。



売却事例については、管理会社さんあてに「売ってほしい」と打診があったのを受けて、高値で

ふっかけて売却して良かったよかった、という事例でした。先行取得土地等の特例を上手に使い、

税額も圧縮していて素晴らしいと感じる事例でした。いいなあ。



それ以外にも、奇抜な空室対策（費用対効果は大丈夫なのか？な浴室スピーカー、ニーズは

本当にあるのか？なガルバリウム板を使ったアクセント壁）や、現在自主管理で運用している

生々しいシェアハウスの人間関係など、興味深いネタが目白押しでした。



こうすれば儲かるとか、こういうノウハウがあるとか、そういうのが見えない中で新しいことに

同じ地域で取り組んでいる仲間の試行錯誤を共有できる勉強会はとても有意義なものです。

縁あって世話役として場のセッティングや幹事としての仕切りなどをやらせていただいてますが

私自身が提供できていることなんてごくわずかで、メンバーの皆さんのご協力によってこの会は

成り立っているということなのだと思います。



良い仲間に巡り合うことができて、私はとてもラッキーだと感じています。

できるだけその幸運を独り占めせず、皆でシェアしていきたいという気持ちです。

今後とも末永く続けていきたい勉強会であります。

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母の愛。

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先日入居申込をしていただいた札幌３棟目のお客様について、思わぬ進展がありました。



例によって、賃貸経営的には「属性が良くない」と言わざるを得ないお客様からのお申し込みを

先日いただき、ご入居いただく方向で話を進めておりました。そこについて、管理会社さんから

確認の連絡がありました。



「当社の審査では、今回のお客様は受け入れるのは難しいという結果になりました」

「しかし、ひろ＊さんが入居してよいと言うなら、そのように進めます」



うーん、これだと単に管理会社さんの負担を増やしてしまうだけになってしまいます。

無理なものを無理やりお願いするのは申し訳ないですから、できれば避けたいのです。

お互いに「これならいけますね」という気持ちになって、スッキリと受けてほしいものです。



そこで、具体的にどのようなポイントが審査ＮＧとなる内容ですか？と確認をしました。



・身分証明書が一切ないこと

・生活保護の申請が入居後であり、確約されていないこと



管理会社さんいわく、上記２点が問題である、とのことです。

でしたら、この２点の問題を緩和させることができるなら、多少やりやすいということですね。



上記について、仲介業者さんにその内容を伝えて、何か対策を打つことはできないかと相談。



生活保護については、確定した後で契約にするということで進めているので問題ないとの回答が

ありました。言われなくても元々そうするつもりでしたよ、と。前回の怪しい入居申込の時と

同じ仲介さんで、前回も同じようにやっているということでした。なるほど、それなら安心です。

（怪しい入居申込シリーズ：その１／その２／その３／その４／その５）



身分証明書については、住基カードの手続きを進めているところなので、入居後にできるだけ

早いタイミングで提出できるようにしますとしか今は言えません、という話でした。

身分証明書がないことで考えられる問題としては、成り代わりや犯罪の温床などかなと思います。

でもそういう可能性ってそんなに考えにくいんじゃないか？という気もします。本当に犯罪を

考えている人なら、免許証や戸籍を偽造してくるくらいの勢いがあるのではないかと。

というわけで、ここは管理会社さんにも申し訳ないけど目をつぶってもらうことにしました。



そんな話をしている中で、その日の朝入手したばかりの新たなる事実が仲介業者さんの口から！



「お母様が末期がんで長くないそうなんです」

「一人娘なので、このままいくと天涯孤独になってしまうと心配したお母様が、札幌在住の

　叔父さんを頼れるように動いてくださっているようです」



前回、お母様が緊急連絡先になるという話をされており、なぜ連帯保証人ではないのかという

点については「さすがに１１年ぶりの年老いた母親にいきなりそれを言うのはハードルが高い」

という内容でした。その時はまあそうかなとも思ったんですが、若干の違和感はありました。

今回の話で、その謎が解けました。実際の理由は、お母様はもう長くないから連帯保証人に

なったとしても、かえって迷惑をかけてしまうから、ということだったのです。



１１年間連絡もなく放浪していた娘であっても、娘は娘。偉大なる母の愛を垣間見た気がします。

こんな話を聞かされてしまっては、その母の愛に応えないわけにはいかないでしょう。

お母様に少しでも安心してもらえるよう、私が住居を提供することが必要なのだと思います。



もう少し打算的なことを言えば、遠隔地のお母様より近隣の叔父様のほうが連帯保証人や

緊急連絡先としての価値は高いと思います。もしこの方が連帯保証人になっていただけるなら

今回の方は本当に普通の申込と変わらなくなります。管理会社さん的にはリスクがかなり軽減され

後ろ向きになる理由がなくなります。



いずれにせよ、何とか経営上のリスクを軽減しながらご入居いただくように考えたいと思います。

不動産を購入できる、という恵まれた立場にいるんだから、すべての利益を独り占めせずに

社会や入居者様に還元していく姿勢も大事だと思います。

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準会員制度設立（関東→札幌の大家会）。

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会の準備やらなんやらをサラリーマンの合間にこなしました。

年末までのサラリーマンの仕事は、やってることが水に合わず辛かったんですけど、年明けからは

やりやすい仕事になってくれたので、気持ちにも余裕ができ、会のアレンジなどをしようという

気持ちになることができております。



そんなこともあり、関東→札幌の大家会の運営を少し変えてみることにしました。

正確に言えば、前からそういう話にはしており、メンバーの合意もとっていたのですが、

それをようやく形にすることができた、というところです。



どんな風に変えたかと言いますと・・・「準会員」という制度を作りました。



関東→札幌の大家会は、メンバー同士で助け合う互助会です。

関東地方に住みながら、遠く離れた札幌に賃貸物件を保有し、遠隔操作で経営をしている人同士で

情報交換をしながら、共に勝ち残っていこう、という趣旨の会です。



上記のような趣旨を持った大家さんの会ということもあり、少人数で濃いつながりを作ることを

目的にしておりますので、むやみに会員数を拡大する意味はありません。ですので、３０人を目途に

会員募集は打ち切っており、これまでも問い合わせがあった方はすべてお断りしておりました。

営利目的の会ではないので、無理に人を増やす必要もないためです。少数精鋭の梁山泊っぽいものを

目指している会です。



しかし、せっかくのご縁をこうしてお断りしてしまうのも考え物だなあと常々思っていました。

同時に、会も発足して３年半が経過しており、新しい風を吹き込みたい気もしていました。



そこで、コアのコンセプトを壊さない程度に、もう少し人の出入りが持てるような仕組みを

考えた結果「準会員」という制度を設けることにしました。



正会員は勉強会に参加して情報交換の場を設けたり、専用のメーリングリストで赤裸々に情報交換を

することができます。これに対して準会員は、勉強会への参加やメーリングリストでの情報共有は

できないものの、懇親会やイベントへの参加はできる、という位置づけにしました。



これにより、少人数での濃い情報交換は維持しつつ、懇親会ではニューフェイスとの交流ができる、

しかも懇親会であるていど人となりがわかるので、その後の正会員の補充の時の参考情報にもなる、

ということでバランスよく運営できるのではないかと考えた次第です。



募集を停止していたにも関わらず、それでも関東→札幌の大家会のサイトのメールフォームから

募集再開したら入りたいですと言ってくれた人が何人もおりましたので、まずはそういった方に

メールで準会員制度の創設のご連絡をさせていただきました。結果、ウェイティングの方が

ほとんど準会員になってくださいました。ありがたいことです。



今週末は運営形態を変更してから初めての勉強会と懇親会です。

どんな新しい風が吹くか、今から楽しみです。

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