想定外の退去立会い。

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仙台１棟目で退去予告が届いてしまいました。しかもこの時期に・・・（泣）



さかのぼること数日前。仙台の法人の社長をやっている義母からメールがありました。

仙台１棟目に２年前に入った青年が退去するとの連絡が仲介業者さんからあったとのこと。

退去の手続きは初めてだからどうしていいかわからないので教えて、と頼まれました。



仙台１棟目は２年前に購入したのですが、これまでオーナーさんのご家族が抜けた以外は

一度も退去を経験したことがない優秀な物件です。復興バブルの家賃帯になっていないから

定着率が高いのかもしれません。定着率が高いのはありがたいことです。



私自身、自主管理物件は仙台１棟目以外に持っていないので、雰囲気でしかわからない状態。

自主管理の先輩や業者さんのお友達に話を伺いながら、義母に退去時の流れを説明しました。



１．入居者様とコンタクトをとる

・退去理由の確認

・物件の良かったところと悪かったところのヒアリング

・退去立会いの日程を調整する

・退去立会いに同行してもらえるリフォーム業者さんの日程を確保する



２．退去立会い

・お部屋の状態確認、劣化している箇所の確認

・各所の写真撮影

・敷金精算書を送る住所の確認

・敷金精算に関する説明

　敷金精算時に入居者様過失分は差し引きすること、振込手数料は借主負担であること、

　家賃は日割りで計算して返還すること、など



３．退去立会い後

・リフォーム業者さんから見積を受領

・汚損のうち、経年劣化の分ははずして、通常利用では起こりえないものだけピックアップする

・日割り家賃の計算（水道代や町内会費は返金不要）

・入居者様請求額と、敷金返還額を足し引きして最終的な金額の確定

・敷金精算書の作成（金額の通知、振込先口座の情報提供依頼）

　なお、返信がない場合には同意したとみなす旨を付記する



４．振込先の連絡をもらったあと

・変換する敷金の振込



この説明を義母に送った後、３／２０に退去立会いをしてくるというメールが届きました。

あら、入居者様はすでに引っ越しを済ませているということですかね、これは。だったら繁忙期に

何とか間に合うじゃない！これは悪くないパターンです。



・・・と思っていたのですが、私が「退去日に退去立会いを行う」ということを義母に伝えて

いなかったばかりに、居住中のお部屋に対して退去立会いをしてしまったとのこと(>_<)

何でも、入居者様が「４月になると忙しくなるから３月中にお願いしたい」と申し出てきたので

それに従って進めたのだとか。実際の退去が４月なのに、３月に退去立会いしても意味がなーい！

立ち合いから退去の間に新しい劣化が発生したら対応に困るじゃないですか。



というわけで、仕切り直しで退去予定日である４月半ばの日付でもう一度やり直しです。とほほ。

ちゃんと「退去立会いは退去日に行う」と伝えなかった私の過失です。反省。



それとは別に、出て行ったあとの家賃設定について、仲介業者さんにヒアリングをしました。

私が物件を持っている地域では、どうやら２年前より住居の少なさが顕著になっているようで

即入居可能物件が全くないとのこと。家賃も２年前より５０００円くらいは余裕であげられて、

かつ広告料も２ヶ月から１ヶ月に相場が減っているようです。



４月退去だと繁忙期は終わってしまっているのがとても痛いですが、前より高い家賃で入居を

決めることができそうな予感もあります。ここは何とか仲介業者さんに頑張っていただくしか

ありませんので、広告料は相場より少し多めに出すことにしました。



募集条件も決まりました。カーペット敷きのお部屋もクッションフロアに改良する方針です。

はじめての退去と入居者者募集ですので、義母も含めて家族ぐるみで頑張っていこうと思います。

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管理会社さんとの契約変更。

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属性があまりよくない人を受け入れている運用で満室経営を続けている札幌３棟目。

たまに事故は起こりますが、それでもまあ成績は悪くありません。お金くれる人はいい人よ。

そして、そんな大家だと言うブランドが妙に定着してしまい、最近はそういう属性の方の

駆け込み寺となってきているような雰囲気があります。



先日もそんな感じの属性の方を審査していただいておりました（この辺やこの辺に詳細あり）。

この方の件でやり取りをしているときに、管理会社の担当の方からふと気になる一言が。



「社長が物件管理のことでひろ＊さんと話したがっている」



あらら。そいつはまた・・・。もしかして、これ以上こんな属性の人を受け入れるのは無理だから

管理はやめさせてくれとか、そういうことかしら。ちょっとドキッとしつつ、その場はとりあえず

そのままスルーしてやり過ごしました。



その後、社長からメールあり。

ざっくりと言うと、私の今行っているスキーム、および弱者に対するセーフティーネット的な

意味合いを持った不動産賃貸業の姿に是非協力したいし、管理会社としても新たな商材として

これをモデルケースにしていきたい。ただ、そうやってお互いに協力してやっていくために、

次の３つのポイントで管理の条件を変えさせてほしいという話でした。



１つめが定期借家契約に対する手数料の徴収。



こちらで受け入れているような客層ですと、どうしても最初は短めの定期借家契約を使って

入居を受け入れていかないといけないと思っております。リスクも当然ありますから、法的に

契約を解除できる体制を作っておかなくてはなりません。



しかし、更新すらも法定更新の札幌です。定期借家契約だと、定期的に契約の蒔き直しが

必要になりますので、これはこれで管理会社さんに面倒が発生します。そこに対して、これまでは

無償で対応していただいていたのですが、手数料を貰う形にしたいと。



具体的には、定期借家契約の概要や再契約することで継続入居可能であることの説明をしたり、

再契約の手続き（入居者様への通知、契約書作成、契約手続）などが手間として発生してきます。

これらは全部人が動くことなので、費用をいただけないかという相談でした。



言い分としては至極当然かなという気がします。



２つめが管理手数料の値上げ。



通常の判断では「リスクが高い」とされるお客様を受け入れるのであれば、それに伴い業務量も

増大します。特に、滞納を恐れて審査ＮＧとするところを受け入れるわけですから、滞納督促の

業務量が増えることが懸念されます。これに対して動く人を確保するため、管理手数料を１％

値上げさせてほしいということでした。



人が動くところにお金は発生する。これもまた摂理です。



３つめが立替送金の廃止。



２つめに関連して、管理会社さんが今行ってくれている滞納賃料の立替送金をやめるということを

お願いしたいということでした。これもまあ話としては繋がってくるのでわからなくはないです。



今までこれらの負荷のかかる業務を追加費用もなくやっていただいていたことについては、

感謝しなくてはなりません。私としても、一方的に厳しいところを押し付けるつもりはありません。



ただ、札幌の家賃は安いので、あまり経費がかかりすぎるのは本末転倒です。

そこで、趣旨や変更のポイントは良いとして、その金額や方式をどうしていくべきか、社長と

話しながら検討を深めていきました。



結果として・・・

○定期借家契約手数料は初回無料、再契約時に１件５０００円

　（これまでは無料でした）

○管理費は一部屋１０００円の定額（家賃２５０００円〜３５０００円なので、３％〜４％相当）

　（これまでは３％でした）

○立替送金は無し

　（これまではありました）

という条件でお互いに合意しました。落としどころとしてはいいかなと思います。



管理会社さんとしても、こういった形態の管理について経験を蓄積して、別のお客様にも

新しい管理方式として提案していくことにするようです。こういう意欲的な管理会社さんが

増えてくると、札幌の不動産業者さんのレベルもあがってくるのではないでしょうか。



というわけで、札幌の築古単身物件は基本的にセーフティーネット物件として活用するように

していく所存です。また古くて安い物件があれば購入したいなあ・・・。

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減価償却を利用する。

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昨日のブログ記事、一部の方から「続きを読みたい」というありがたい声をいただきました。

決して狙ったわけじゃないんですが、クリックが少なかったら次はかかないぞという感じに

捉えられてしまった人もいたようで、順位まで少し伸びてしまいました。ラッキー（笑）



では、今回私が使った黒字化の秘策、書かせていただきます。

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以前、私が黒字でないことに対して、いろいろな形で「それは良くない」とアドバイスをくださった

敏腕な不動産投資仲間の方がいらっしゃいます。その人からいただいたアドバイスであり、私自身の

オリジナルの考え方ではないことを先に述べておきます。

また、この方法は保有している物件のポートフォリオや当初検討した内容などによって、

使える人が限られていることも申し添えさせていただきます。



では回答編です。

正解は「見積法に基づいた内容に減価償却期間を訂正する」でした。



まずはこの記事をご参照ください。

この記事で訴えかけられている内容の中に「減価償却の期間が借入金の返済期間に比較して

短い場合にはいろいろと問題を抱える」という記述があります。そして、原則は見積法であり

「建物の耐用年数を３年ではなく１０年程度に敢えて長くする」「税務上、簡便法による

耐用年数よりも長い場合には全く問題ない」ということが書かれています。



私の場合、札幌１棟目と札幌３棟目は築古木造であり、当初はそういった知識もなかったので

簡便法に基づいて４年とか５年とかそういう減価償却期間にしておりました。



しかし、実際には修繕を行ったりしておりますし、建築士の方にインスペクションをして

いただいた際にも、そのような短い耐用年数で使えなくなるなどということはあり得ない、

というご見解を頂戴しております。よって、これらの木造物件の耐用年数を延ばすこと自体は

全く問題がないことであると解釈して、見積法に基づき今回調整をさせていただきました。



勿論、これまでに計上した減価償却の分は、経費を計上しすぎたということで、今年度でまとめて

調整してその分を利益として計上しております。こちらも本当は過年度にさかのぼって修正申告を

するのがいいのかもしれないですが、税理士さんと相談して、こちらの方法としました。



これにより、私自身も経営が安定するものと考えます。本来ならば今年で木造物件の減価償却は

切れてしまう予定でした。それがあと何年か先になっても計上し続けることができます。

勿論金額は減りますし、今季赤字として税金を減らすという選択肢はなくなりましたが、

私にとっては赤字はあり得ない選択ですので、経費を繰り延べできるほうが好ましいです。

（同様の考え方で、基本的には修繕費もほとんどを減価償却にしております）



また、簿価の減りが緩やかになりますので、売却時の利益も減らすことができます。

ここ数年は売り優位になりそうな雰囲気ですので、これもまた好ましいと考えております。



なお、この耐用年数の考え方について、以前税務署さんに問い合わせたことがあります。

その際の回答は以下のようなものでした。



・見積法＞簡便法の場合はどちらの考えを採用しても良い

・簡便法＞見積法の場合は簡便法を採用する

・手元に見積根拠を残しておく（提出は不要）



つまり、税金を払う方向（＝減価償却を長く設定する）は良いけど、赤字にする方向の設定

（＝減価償却を短く設定する）のはダメということでした。

節税の方向ではこの技は使えない、ということでご理解ください。



今回の話をご自身で試す場合は、ちゃんと税理士さんと相談をしたり、税務署さんに確認を

取ってからにしましょう。私は責任は負えませんので、あしからず。



さて、今年度からは数百万単位で減価償却が減りますので、ようやく「どうやって黒字幅を

減らしたらよいか」と悩むフェーズになると思われます。ていうか、そうならないようでは

そもそも賃貸経営がうまくいっていないのではないか、という疑念がわいてくるわけです。

落ち着いたら、税理士さんと相談して今後の経営のシミュレーションをしてもらおうと思います。

それを見ながら実態を把握していく必要がありそうです。

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なんとか黒字に。

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先日の記事で赤字になると大騒ぎしましたが、そちらも何とか解決させることができました。

確定申告は２期連続の黒字です。



私は極力赤字にしたくないと考えております。最初の頃はそういうことをあまり考えておらず

適当な決算書を量産していたのですが、どうもそれだと不都合がありそうだということに

融資付けをしていて気がつきました。



赤字の企業には融資はおりにくい！

減価償却が多い、空室を改善する時期の売上が低かった、などの明確な理由があっても、です。



私は築古木造の物件が２棟ありますので、その減価償却がけっこう大きくとれてしまっています。

そのせいで、普通にやってたら構造的に黒字にならない状態でした。結局、赤字になってしまい

土地等を取得するために要した借入金利子部分は必要経費には算入できずに捨てておりました。

還付される税金よりそちらの方がもったいない！という状態です。



決算書を意識し始めてからは、修繕費を原価償却に計上したり、繰り延べできる経費はできるだけ

繰り延べをしていくようにやっていました。そういった方針を税理士さんにお願いしていった結果

２４年度の決算は初の黒字とすることができました。金融機関さんにも「決算書の内容が前と比べて

良くなりましたね」とコメントをいただくことができました。



しかし今年は税理士さんから「同じように頑張っても数百万の赤字です」と言われてしまいます。

いくつかの要因はあるものの、一番原因は金利の高い某銀行さんの借入のために、金利がどかっと

増えたことでした。税理士さんも、これ以上はどうにもならないといった雰囲気。困りました。



そこで私、一計を案じてみました。税理士さんにその方針を提案して試算してもらったところ、

青色申告控除の範囲に収まる黒字となりましたので、これで提出してもらうことにしました。



税理士さんいわく「赤字にしたいと言う経営者は多いけど、黒字にしたいという人は珍しい」と。

でも私の場合は、黒字にして税金を払ったほうが取引や事業規模の拡大が見込める業種です。

だったら税金は手数料だと思ってしっかり払ったほうがいいですよね。



そんなわけで、税額も確定しました。この決算書を持ち込んで、次の事業展開にプラスになるよう

うまく動いていければと思います。



ん、どうやって数百万の赤字を黒字にしたかって？領収書を破いて捨てたりしたところで、

ここまで黒字に持ってくることはできないでしょ、って？確かにそうですね。かといって、

法的に問題のあることをしてまで黒字にしているわけではありません。正当な方法です。



ヒントは今回のブログにキーワードとして出ています。

もうひとつヒントを出すならば「見積法」。

反響があれば正解編を書くかもしれません。

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初心者向け勉強会。

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昨日は不動産投資仲間に頼まれて、不動産投資をやったことがない人向けに勉強会をしてきました。

一応、講師という形で行きましたが、そんな偉そうなものにしたくもなかったので、雑談を交えつつ

あれやこれやと脱線しながらお話をさせていただきました。



そもそも不動産投資ってどんなもの？漠然と興味はあるけど、細かいことはよくわからないよ？

そんなくらいの方向けに勉強会をしたので、そもそも皆様が本当に不動産投資をやりたいのかも

まだわからない状態です。資産運用って何ですか？という状態の方もいらっしゃるかもしれません。



そんなわけで、まず「資産運用とは何か？」というところから説明をするレジュメにしてみました。

お金に働いてもらうことの意義など、そういう話を盛り込んで説明する形式です。その後、

いろいろな資産運用がある中で「なぜ不動産投資をしようと思ったのか？」という点について

少しつっこんだ解説をして、その上で具体的に不動産投資ってどういうものなのか、どのような

投資手法を使っていけばいいのか、などを説明する流れとしました。



私が資産運用をしなくてはならないと思い立ったきっかけは、自宅を買ったことからです。

最初のころは自宅を持ったことで浮かれていたのですが、冷静になって考えてみると、ローンの

支払いが結構大変だぞということに気が付き、このままじゃ老後の貯金もできないという焦りが

出てきました。



しかし何をしていいかも正直わからないので、漠然とした不安を抱えてながら過ごしていました。

そんなある日、本屋で資産運用の本をみかけ、手に取ったことで道が開けます。これを実践したら

老後の資金が作れるかもしれない。そこからいろいろな手法の概略を学んでいくことになります。



そして結果として不動産を選びました。選んだ理由は主に以下の通りです。



・現物資産が残る

・自助努力で収益性を改善できる

・外的要因に左右されにくい

・借入に伴うレバレッジ効果が得られる

・キャピタルゲインよりインカムゲイン



特に最初の現物資産が残るというのは大きかったです。株だとその会社がつぶれたらおしまいです。

しかし不動産なら、よほどのことがない限り、無価値となることはありません。また、ＦＸでお金を

だいぶ溶かしてしまった経験がある私としては、紙の資産より現物資産に魅力を感じる下地が

あったのだと思います。



そして不動産をはじめて、あれやこれやしているうちに借金の額もだいぶ大きくなりました。

私のやっていることが必ずしも大成功事例だとは思っていません（サラリーマンに優しい高金利の

某銀行の借入も数本あるし、債務超過気味だし）。

とはいえ、それでも大失敗はしていないだろうと思います。



本当に何も知らない初心者の方に、自分が不動産で達成したい目標を考えてもらい、その内容に

あわせてどういう物件を買っていけばいいかくらいのアドバイスはできると思います。目標が

早期のセミリタイヤなのに、ボロ戸建を現金で買うようなちぐはぐな投資をスタートさせなくても

済むように、というくらいのフォローなら、私程度の人間でもなんとかできるでしょう。

売る側の立場でもないから、フラットに意見を言えますし。



こういう場で繋がった方々と、しばらくしたら不動産の話で盛り上がれるようになれば、

それが一番いいなと思う今日この頃です。

貴重なご縁を作っていただいた、不動産投資の講師を依頼してきた仲間に感謝。

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