滞納されています。

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東京２棟目で少々困ったことが出てきました。滞納問題です。



テナントさんの中に飲食店があるのですが、そちらがここ数ヶ月じわじわと入金が遅れています。

引き落とし当日に家賃が入っておらず、連絡をすると入金してくる、というのを何回か繰り返して

いたのですが、先日はいよいよ「１０日まで待ってくれ」という話をされてしまいました。



どう贔屓目に見ても、お店の売上が伸びていないものと思われます。飲食店に限らず、消費者相手の

商売は最初の半年くらいが良くて、次の半年くらいには新鮮味がなくなって少し客足が鈍る傾向に

ありますが、そのパターンを地で行っているのでしょう。



何か改善策を打っていかないと厳しいと思うのですが、嫁ちゃん曰く独立してお店をする人は

あまり第三者からとやかく言われるのを好まないだろうから、余計なことは言わない方がいいよ、

ということだったので、こちらとして打つ手はありません。何とか頑張ってくれと祈るばかりです。



東京２棟目は店舗が占める家賃の割合は高くないので、空いたとしてもどうとでもなります。

保証金も特に預かっておらず、敷金１ヶ月礼金１ヶ月でやっています。空いてほしくはないけど、

空いたとしてもそこまで深刻な影響はないと思います。あとは見守るしかないですね。

できることと言えば、お客さんとして売り上げに貢献することくらいです。

あと消費税増税分の家賃負担は取り下げる、というところでしょうか。



それ以外の東京２棟目の話題。



東京２棟目はそろそろ別のお部屋が更新を迎えます。これまで２部屋が更新してくれましたので、

今回も更新していただけるといいのですが。事務手続きに入っていこうとしております。

購入して２年弱の間、退去は今のところゼロ。ファミリー物件っていいですね。



集合ポスト交換のお見積りをいただきましたが、未だに水道管分岐の費用を分割で払い続けている

現状を考えると、今はその経費をかける時じゃないなーと思うので、もう少し先延ばしにします。



東京２棟目は一昨年〜昨年で大きくお金をかけてテコ入れしたので、今は安定しております。

現在取り組んでいる金利の交渉が済み、水道管分岐の分割の代金清算が終われば、今よりも成績は

間違いなくあがってくるでしょう。この物件は売らずにホールド。そんな意思を固めております。

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金融機関さんとのお付き合いを円滑に。

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野立て太陽光発電の事業収支の話をあれこれと考える今日この頃ですが、それだけ考えている

わけにもいきません。昨日は仕事の合間を縫って、金融機関さんのところにお邪魔してきました。

理由は保険の契約です。



私が修繕費をお借入している金融機関さんなのですが、そちらでキャンペーンが設定されて

保険加入のノルマができてしまったということでした。もし負担でなければ加入願いたいです、

と以前依頼をされておりましたので、加入してもいいですよと回答をいたしました。

３月中に来店いただきたい、ということでしたので、昨日アポを取って行ってきた次第です。



こういうキャンペーンって煩わしいと思う方もいらっしゃるかもしれません。でも私は意外と

嫌いじゃないです。お世話になっていることに感謝しながら、キャンペーンに協力することで

銀行員さんと少しだけ信頼関係が作れます。世の中、見返りがすべてじゃないとは思いますが、

ここで小さな貸しを作ることが、大きな「融資」という形で帰ってくるかもしれません。



別な金融機関さんからは、定期預金の積み増しのご依頼がありました。年末に向けて預金の

ノルマが足りていないようです。どこもノルマで大変なんだなあと。でも去年まではこういう話は

あまり私のところには来ていませんでした。今年に入って何か傾向が変わったのでしょうか。



こちらにも協力できるなら協力したいのですが、いかんせん資金には限度がありますので。。。

現在、別の銀行さんとも金利引き下げの交渉の中で定期の約束をしてしまっておりますゆえ、

全力で支援するのはいささか厳しい情勢であります。それでも、若干入れようとは思いますが。



普段から自分が頼りにしている行員さんだからこそ、頼られたら力になりたいと思います。

その結果が何かに結び付くならそれが一番だけど、別につながらなくたって仕方ありません。

その人に協力したい、と思える行員さんとお付き合いができていること自体が素晴らしいことで、

そういった人間関係を作らせていただいていることに感謝すべきだと感じております。



ただのお人よしだと言われたらそれまでかもしれませんが、行員さんだけでなく、あらゆる場面で

人に頼られたらできるだけのことはしたいと考えております。

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消費税対応。

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もうすぐ３月も終わります。時が経つのは早いものです。

４月からは新しい季節の始まり。そして新しい税率の始まりでもあります。

消費税が５％から８％にあがる、そんな時期の始まり。



賃貸経営に消費税が関係してくる場面としては

・店舗／事務所の家賃

・駐車場の家賃

・太陽光の売電価格

・自動販売機やコインランドリーなどの手数料

といったところが挙げられるのではないかと思います。

これらに対して、皆様はどのように取り組まれておりますでしょうか？



手数料などについては、おそらく先方より何かしらのアクションがあるから大丈夫でしょう。

と思っていたのですが、各物件に置いた自販機の業者さんからは何も連絡がありませんので、

こちらから後で連絡して確認をしなくてはなりません。売価が消費税増税によって引き上げられる

ようであれば、その分こちらへのバックも増えるはずです。そこだけ確認しておかなくては。



問題は店舗、事務所、駐車場の家賃です。これらは課税売上となりますので、増税に対する

対応が必要となります。私自身は来年課税業者になってしまいますので、放置しておくことで

収益性が悪化します（物件を売却したので課税売上が１０００万以上立ってしまいました）。



私の保有する物件の中では、札幌１棟目、札幌３棟目に駐車場があります。東京２棟目には

店舗と事務所があります。そして仙台１棟目では、支払う側として水道代（１棟でまとめて

水道代を払う形式なので、大家が入居者様から徴収している）と借上駐車場代があります。



札幌１棟目と札幌３棟目は同じ管理会社さんなのですが、こちらについては私が何も言わなくても

管理会社さんにて入居者様と交渉をしてくださり、消費税増額分を４月から入居者様に負担して

いただくということで合意が取れている、とのことでした。ありがたいことです。

ただ、駐車場代を家賃込にしているお部屋がありますので、そこはどういう扱いになったのか

連絡がなかったので、その点だけ管理会社さんに要確認です。



東京２棟目については、先日管理会社さんにお話をしていただくようお願いをしました。

基本的には、長期で入居いただいた方がありがたいので、無理に消費税分を転嫁しなくてよいが

もしすんなり受け入れてくれそうであれば、そのようにしてほしいと。逆に受け入れられない

雰囲気であれば、消費税の増額分の負担は大家にて見るということを明確に宣言してほしい、

ということをお願いしました。何かしら「消費税増税」に対してアクションを取る大家だと

認識してもらえば、次回の１０％の時も動きを取りやすくなると思います。



仙台に関しては、入居者様に請求する水道代は値上がりしてしまうだろうと思いますので、

その分を転嫁するということは話しておかなくてはならないと思います。借上げ駐車場は

個人から借りているので何も変更はないと思います。今の段階で何も言われていないので、

このまましれっとしておくのが一番かなと・・・。



こんなご時世なので、価格に転嫁するのが難しいところはありますが、国からの指導もあり

消費税分は値引かずにきちんと転嫁すべし、という風潮もあります。そこは皆様の経営判断も

あるとは思いますが、とりあえず私は入居者様にお願いをする方向で話をしております。

他の大家さん、どうしているのかな？気になります。

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融資条件が厳しい。

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先週、弾丸で仙台に行き、メインバンクさんとの太陽光発電に関する打ち合わせをしてきました。

その時の宿題になっていた事象を一つずつ片付けていかなくてはなりませんが、じっくりと

腰を据えて対応しないとなかなか理解が促進されないことを理由に、１週間放置してしまいました。



昨日はその件に関する作業日という位置づけに。

・銀行さんから言われていた課題の整理

・タスクリスト化し、担当者（業者さんor私）を設定

・タスクの消化、疑問点の質疑応答

といったことを実施しました。



業者さんとちらほらメールしていた内容をＥｘｃｅｌに書き起こし、タスクとして対応すべきものと

単なる情報とに識別。情報は前提条件として、それ以外の部分について私もしくは業者さんという

形で役割分担をしました。



たとえば、対象の土地の固定資産税は業者さんに確認を依頼しましたが、銀行さんから言われた

ストレスをかけたシミュレーションはこちらで作成し直し、といった具合です。



銀行さんから提示された条件は、保証協会を上手に使えるようにしてほしいというものでした。

今のところ、はまりそうな制度が融資期間１２年という厳しいものしかないというのがネックで

引き直しをしてもあまり芳しくない数字が出てしまいそうな予感がプンプンしています。



とはいえ、お金を出すところがその条件をぶつけてきているのだから、それに対してうまく

はまるようなものを考えていかなくてはなりません。どうしてもだめなら、銀行さんにそれを

改めてぶつけて、１５年で何とかする方法を一緒に検討していただくことになるかと。

保証協会なら、支店長権限で決済できるらしいので、何とかそこに収めたいところです。



そんなことを考えつつ、シミュレーションと収支を見比べながら数字の不明点を業者さんに

逐一ヒアリングして、ようやく資料を作ることができました。

（それでもまだいくつかの不明点は継続して確認中なので、完璧ではありませんが）



シミュレーションを見ていて思うこと・・・。



「このままじゃ、全然やる意味がない」



１２年というのは思いのほか厳しい数字でした。ベストケースを想定しても、キャッシュフローは

冴えない数字になってしまいます。ましてや、悪いパターンを想定した場合は、マイナスの

キャッシュフローに転落してしまいます。



１５年だと悪くない数字なのですが、３年縮むだけでこれほどまでに変わるとは・・・。

自己資金だってけっこう入れなくてはならないシミュレーションにしましたけど、それでも

ここまで回らないとなると、今の条件では到底先に進めません。仮に業者さんに値引きを

要求したとしても、とても追いつかないと思います。



とりあえず、その結果自体は業者さんと共有しました。

さて、今後どういうアプローチをしていこうか。１５年引ければ良い案件なのは

間違いないので、何とか手段を考えていきたいと思います。

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完全満室返り咲きなるか！？

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札幌４棟目が満室、札幌１棟目ももしかしら満室になるかもしれません。きたきたー！



札幌３棟目の満室に続き、この繁忙期中に札幌４棟目の満室も確定いたしました。

この繁忙期は退去もあまりなく、入居付けもけっこうできているので、良い感じです。



札幌４棟目はいったん満室になったものの、法人契約のお客様が３ヶ月で転勤のために退去。

新築プレミアムが３ヶ月で終了するというショッキングな事態に陥っておりました。



しかしそこは気を取り直して、いっそ家賃をもう少し上げてしまおう！ということを考え、

新築募集時より１０００円家賃をあげて募集をすることにしました。１月になってからの

埋まり方を見ていると、もう少し高くしてもおそらく入るだろうという予想がついたためです。

１部屋だったら少し空室期間が空いてもどうにかなります。



そんなわけで、モデルルームを空室に設置して、募集を開始してから半月が経過しました。

音沙汰がなかったので、繁忙期中に決められるよう家賃を元に戻そうかなあ・・・などと

ぼんやりと思い始めていた三連休初日。もつ鍋パーティーのために部屋を片付けていると、

管理会社さんから電話がありました。お、ちょうど電話しようかと思っていたところでした。



「札幌１棟目なんですけど」



え、そっち！？管理してない物件の話かい！

（注：札幌４棟目の管理会社さんと、それ以外の管理会社さんは別の会社です）



どうやら札幌４棟目の管理会社さんの営業マンが、札幌１棟目の案内をしてくれたようです。

そして本命の審査がＮＧだった場合、次に札幌１棟目の申し込みをしようと思っているけど

引き受けてもらえるか、という打診でした。居住形態がちょっとイレギュラーなので、

そこを怪しまれて本命の審査がダメになる可能性がある、ということで保険をかけておこうと

思ったようです。



実際問題として、札幌１棟目はいろいろと私的な事情があり、リフォームを入れるのが遅れて

しまっております。結果として空室期間が長引いてしまったことをうけ、焦るのは止めました。

もし４月以降も民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業が継続されるようだったら、

外壁がへたれているのも含めていろいろと一括で対応して、補助金を狙おうかと思っていました。



そんな状態なので、原状回復はおろか清掃すらしておりません。そんな恥ずかしい状態のお部屋に

案内させてしまった上に、もしかしたら申し込みまで入れてくれるかもしれないと・・・。

しかも美装のみで原状貸しで構わないというお申し出までしていただいております。

なんとありがたいことでしょう。感謝の念に堪えません。



「部屋、美装もなにもしてなくて汚かったでしょう。申し訳ないです。」

「大丈夫です。でも案内した営業が『キッチンにキノコが生えてた』って言ってました（笑）」



賃貸業の経営者としてお恥ずかしい限りです、はい。



「あと、本命が広告料３ヶ月なので、できれば広告料３ヶ月でお願いしたいのですが・・・」



越後屋、そちもワルよのぉ・・・。

いいでしょう。リフォームで数十万吹っ飛ぶ予定だったし、それよりは断然安いです。



そんな感じで、本命物件がこけるように念を送っております（笑）



その後、私が売却した札幌２棟目に関して少し話をしました。

それが終わって、さてこちらからも話を切り出さなきゃと思った時に、あちらから



「あと、札幌４棟目のお話です」



という前振りが。決まらないから家賃を下げるのはどうでしょうという提案かなと想像しつつ

次に出る言葉を待ち構えておりました。



「言ってなかったかと思いますが、数日前にお申し込みをいただいておりました」



なぬ！？



「本日審査結果が出て入居が確定しました」



ｷﾀ━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━!!!!!

これで満室返り咲き！繁忙期中になんとか埋めきりました！ありがたいことこの上なし。

頑張って決めていただいた管理会社さんに深く感謝。



新築に関しては、初期営業こそ自分で行ったものの、その後は管理会社さんに任せきりです。

管理会社さんの社長も「今まで大変だっただろうから、この案件では楽をしてほしい」と

力強く言ってくださったのですが、まさにその通りになりました。ありがたい！



そんな感じで、もし札幌１棟目の申し込みが来れば、札幌物件はすべて満室となる運びに。

東京も満室ですし、仙台も退去予告こそあるものの満室を維持しております。久々の完全満室が

見えてきたかもしれません。ぜひそうなってほしいので、念じながら結果を待とうと思います。

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