2014年03月31日

客観的に評価してもらう。

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特に予定のない日曜日は、領収書の整理や部屋の片づけ、英語の勉強などをしようと思ってました。

しかし急遽、札幌で仲良くさせていただいている大家さん仲間の方が仕事で東京に来ているので

お昼ご飯でも食べないかというお誘いをいただき、喜んでそちらに会いに行くことにしました。



私も北海道に行く時は、誰かしらに声をかけて時間を取ってもらい、飲みに行ったりしています。

地元の大家さんとの情報交換ほど役に立つことはありません。気の置けない仲間と話すこと自体が

楽しいことでもありますし、こういう場は積極的に参加していきたいと思っております。



売却した札幌2棟目の話(あそこの物件を買ったばかりのころからのお付き合いなので、かれこれ

4年のお付き合いになるのですね・・・早いなあ・・・)、見学いただいた札幌4棟目のこと、

最近の札幌の市場動向、そしてそれ以外のもろもろのお話。



自分の物件のことを客観的に第三者から評価してもらうのはとても良いことだと思います。

自分で見ると、どうしても自分の主観やこれまでの経験、苦労などを加味してしまいますから

本当の意味で客観的に物事を見ることができているかと問われると、少々微妙であると感じます。

そういったフィルタがない第三者の目で見てもらうことはとても大事ではないかと考えます。



そこを考慮して、札幌4棟目は密かに仲良くしている方だけをお招きして、内覧会をしたことが

あります。昨日お会いした方を含め、10名ほどの凄腕大家さんに物件を見ていただきました。

この時は地元の厳しい目線を持つ皆様からも合格ラインの評価をいただき、ほっとしたのを

記憶しております。



自分が積極的に情報を出せば、自分にその結果が返ってくる。

自己満足せず、第三者に評価してもらうこと。

そういうことの積み重ねが、良い結果を産むのだと思います。



久々にお会いできて楽しいひと時でした。

また東京もしくは札幌でお会いしましょう。



今後もできるだけいろいろな方とお会いする機会を増やしていこうと思っております。

一期一会を大切にしたい、と思っている次第です。

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posted by ひろ* at 07:27 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年03月30日

今後この物件をどうしていくか。

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昨日は不動産の勉強会に参加してきました。有料セミナーなので内容については差し控えますが

気づきが多くて良いセミナーだったと思います。



セミナーを受講しながら、自分自身の置かれている現状について考えを巡らせておりました。

物件単位で見ると、担保価値が低くてあまりキャッシュフローが出ていない東京1棟目は

成績としては不合格になってしまうのでしょう。融資期間が15年しか取れていないとはいえ

現状の返済比率ではかなりカツカツです。1部屋空いたら返済できません(3部屋しかないけど)。



「15年だから」と言ってますが、20年借りられたとしても返済比率は割と高めです。

それでも今よりはだいぶ楽になると思いますが、劇的に変わるほどではありません。



家の近所で、東京進出のチャンスということに目がくらみ、基本的な「家賃相場のチェック」を

しなかったことが今の状況を生み出しております。東京1棟目は下町地域の新築となりますが、

家賃設定が新築プレミアムのためにかなり高めになっており、それをそのまま精査せずに

購入してしまいました。結果、一巡したタイミングで家賃がガクンと落ちてしまいました。

全ての部屋で、15%〜18%の家賃下落が発生しています。さすがにこうなると厳しい。



「東京にほしい!」「遠隔地ではなく近所に物件がほしい!」という気持ちが先走りすぎた結果

基本的なチェックを怠ってしまったことが敗因だと思います。反省。



救いなのは15年返済なので残債が順調に減っていることでしょうか。20年で借りている物件と

比較しても、残債がするするっと落ちていることにほっとします。また、全期間固定なので、

金利リスクにおびえる必要もありません。家からも近いので、管理はしやすいです。今はまだ

地域社会との兼ね合いもあり、管理会社さんにお願いをしていますが、自主管理も容易でしょう。



さて、この物件をどうしていくか。



こちらは借地の築浅物件です。返済が進んだとしても、担保余力は生まれません。バランスシートを

大きく毀損している物件なので、いっそ手放してしまうという手もあるのかもしれません。

とはいえ、借地なので融資もつきづらいだろうとは思うので、いろいろ難しいなあとは感じます。

ロットが小さいので現金で買ってくれる人がいればいいのかなとは思いますが。



借り換えをして期間を延ばすのも手かもしれません。しかし、固定金利を捨てるのももったいない。

また、借り換えるならおそらく担保不足の部分を現金で補てんする必要があると思います。

それであれば、今の借入先に少し繰り上げ返済をして、返済比率を下げるのも手かなと考えます。



いずれにせよ、資金を蓄えて繰り上げるか、売却するか、運営の無駄を省くか、そのくらいしか

状況を好転させる手はありません。どうしていくのが最良の手なのか、考え抜く必要があります。

何か手は打たないとダメだろうなあ。それだけは間違いありません。

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posted by ひろ* at 10:56 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年03月29日

共用部のバリューアップ。

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無事に満室となった札幌4棟目ですが、ここで油断をせずに更なる手を打っていこうとしています。



札幌4棟目はオートロックつきのマンションで、屋内に自転車置場やポストがある仕様です。

その共用部に対して、もうちょっと何かを仕掛けていこうというのが今考えていることです。



報告ネットさんの巡回の際に、この共用部にグリーンを置いたり飾り付けをしたりすることで

更なるバリューアップが図れるのではないか、というご助言をいただきました。仰る通りです。

殺風景である感は否めません。植物でもあれば、さらに感じが良くなるはずです。



管理会社さんとも相談しまして、案を検討しました。

ちょうど満室になってモデルルームの家具が不要になる時期だったこともありまして、それなら

モデルルームのもので使えそうなものを共用部に持ってきたらどうか、という話になりました。



使えそうなものは、観葉植物(フェイク)、間接照明、ソファあたりでしょうか。ソファは

いい悪いが分かれそうですが、それ以外は主張もせずいい雰囲気を作り出してくれる気がします。



満室になってからも油断せずに手を入れて行くことで、進化するマンションだという印象を

植え付けることができるのではないかと考えております。今後ともそういう動きを忘れずに

続けて行こうと思っております。



手短ですが、今日はこの辺で。

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posted by ひろ* at 13:26 | Comment(0) | 札幌4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年03月28日

事業計画の練り直し。

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野立て太陽光発電に関して、銀行さんに改訂版資料を出すために引き続き調整を行っております。



私は現在、高圧の野立て太陽光発電の融資をつけるべく、仙台の法人のメインバンクさんと

交渉をしているところです。今のところ、とある制度融資を使うことで、融資自体はつけられると

言われておりますが、その金額と期間だと収益性が低すぎていまひとつだ、ということもあり

もう少し別なアプローチができないかと模索しております。



銀行さんが前回の打ち合わせで言っていたのは

・収支に(事業単体での)事業法人税と土地の固定資産税を加味してシミュレーションしてほしい

・発電量を低く見積もったものでどこまで回るか把握してほしい(ストレステストの実施)

という2点であったと考えます。



銀行さんが指定する金額と期間で上記を満たすシミュレーションを作ってみましたが、残念ながら

あまり収支はよくなかったです。そして下限値として設定したラインにまで落としていくと、

回らずに単年でのキャッシュフローが赤字になるという結果でした。これでは銀行さんを説得する

ことができません。



そこで「当初こちらで求めていた融資年数(15年)にすれば下限値になっても持ち出しはない」

というシナリオでせめて、もう一度銀行さんに融資期間を再考してもらう作戦に切り替えました。



あれこれとシミュレーションをしてみたのですが、完全なオーバーローンだとさすがに厳しく

かといって自己資金を回るところまで入れる形にすると、けっこうな金額が必要になりそうです。

これでこの程度のキャッシュフローでは面白くないなあと感じてしまうレベルです。



いろいろ考えましたが、まずは稼働率を下限にしても黒字で回るんだから、なんとか融資を

してくださいと主張する方向に変えるには、私がここまでなら出してもいいと思っている

自己資金の額と、業者さんがここまでなら値引いてもいいと考える額が一致するポイントを

探っていき、見積自体を下げた状態で提示する必要があるという結論になりました。



業者さんにその旨を伝え、案件を進めるために、どこまで値引きを頑張れるか検討してほしい、

ということをお伝えしました。並行で私もどこまで自己資金を投入していけるかを考えております。



仙台は収益物件を買うにはちょっと厳しい市況です。私はたまたま運よくいいタイミングで

購入することができましたが、同じような出物を待つのもなかなか厳しい感じがしています。

法人の規模を大きくするには、何か売上が立つものをうまく仕込んでいく必要があります。

今はそれが太陽光かなと思っていますので、今回の案件もなんとか事業化できるようにしたいです。

引き続き、銀行さんを説得する資料を作成していきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(4) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年03月27日

お互いにメリットのある取引を。

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金融機関さんの担当の方からのお願いの電話が増えるこの季節。

不動産を買う資金を借りてくれ、という話だとありがたいのですが、そこまでの大きな話は

なかなかありませんでして。貸付だけが銀行さんのノルマじゃないみたいです。



先日ブログに書いた通り、金融機関さんはいろいろなノルマを持たれております。

貸付ノルマはもちろん、預金ノルマや手数料ノルマなど。大変な職業だなあとしみじみ感じます。

なんとなく「銀行」「金融機関」という響きだけで、すごく固くて一般の企業とは違うような

印象(どちらかと言えば「役所」に近い?)を持ちますが、実際には民間企業ですのでノルマも

ありますし、売上目標もあります。



金融機関さんと円滑な取引をするためには、先方の言うことをできるだけ聞いて対応すること、

と基本線では思っています。ただ、すべての要求に対して受容してしまうのは良くないと考えます。



前回のブログでは、保険を契約して満足いただいた金融機関さんのお話を書きました。

保険であれば、私も嫁ちゃんも医療保険には一切入っていなかったので、決して無駄ではないです。

私たちにもしっかりとしたメリットがありますので、これはお互いがハッピーになれる関係です。



また、別の金融機関さんとは、金利の交渉をしております。この交渉を円滑に成立させるためには

他行さんからの資金移動をぜひお願いしたい、と言われており、それに対して定期預金のお約束を

させていただいております。これもお互いがハッピーになれる関係ですね。



では、単純にノルマが足りないから預金を投稿に持っていてほしい、というのはどうでしょう。

これは当方には何のメリットもありません。長期的に見て、金融機関さんとの関係が太くなり

融資を得やすくなる、あるいはどうしても遊んでいるお金があるので固めても問題ない、

ということでしたらいいのですが、そうでない場合は資金を塩漬けにするだけなので勿体ない。



こういうお願いをされたときは、できるだけ自分と相手のメリットが増大するようなご提案を

こちらから仕返すようにしております。たとえば、何かしらの用途がある資金を定期に入れるので、

支払に必要な資金を貸してください、などでしょうか。



金融機関さんとしては、トータルで見て私たちとの取引がどこまで増やせるか、という点から

良いお客様かどうかを判断しているのではないかと思います。定期と貸付は両輪の関係なので

貸付だけでなく定期も増やしたいはずです。あとは給与の振込とかそういうものもあります。

赤井さん健美家で書いているコラムが参考になると思います。



お互いがハッピーになれるような取引を常に心がけていきたいものですね。

それができれば、いずれ金融機関さんとも大きな取引ができるようになることと思います。

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posted by ひろ* at 07:25 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする