現在２０位です。ここ数年、慢性的な睡眠不足です。
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借入ばかり増やしてどうするのか、借入に見合ったキャッシュフローは得られているのか。
購入ばかりしているから自分の成績がどこまでどうなっているのか、実はわからないのではないか。
たまには自分の置かれた状況を冷静に見直す必要があると思います。
今年の私ですが、さすがにもう少し足元を固めた方がいいような気がしてきております。
昨年の成績表を作っていて、とにかく東京１棟目のキャッシュフローが悪すぎるなあと。
３部屋全部入れ替わったという事情があるとはいえ、それを加味してもひどい成績です。
というか、そういう悲惨なことがあってもある程度のキャッシュフローが出るような体制に
しておかないと、安定性に欠ける結果になってしまいます。
どうせ今は相場も高騰しております。無理に買うより東京１棟目の繰り上げ返済に自己資金を
投入したほうがいいのではないか、という気持ちを最近少し持ち始めています。
東京１棟目は借地の新築で、購入当時の表面利回りはけっこういい数字でした。
一巡してがくっと家賃が下がったものの、それでもまだ表面利回りは二桁をキープしています。
では何がキャッシュフローを作れない原因になっているかという点なのですが・・・借入年数です。
１５年でファイナンスアレンジしているので、返済比率が高すぎるのです。
そこで最近考えていること。
株高で少し資金ができたので、これを繰り上げ返済に回してしまい、キャッシュフローを
改善させるのはどうかという考えです。そして繰り上げ返済することで残債が減りますので
その額までなら貸してくれるという銀行さんを見つけて、１８年で借り換えもしてしまうと。
こうすることで、返済比率が劇的に下がる計算となります。枕を高くして眠れるレベルです。
実際、買付を入れている東京の案件の関係で、いろいろ資料を作って金融機関さんとお話を
したりしていますが、東京１棟目の返済比率の高さは新規案件を遂行するにも足かせになって
しまっているようです。それであれば、攻めの観点でも守りの観点でも繰り上げ返済は有効かと。
借り換えに応じてくれそうな金融機関さんのあてもないことはありません。新築で融資をつけようと
奮闘していた時に、額は少ないものの融資に応じてくれるという回答をしてきてくれたところが
一行だけありますので、そこに当たってみたいと思っています。その際に法人に移すことができれば
一石二鳥なところもあります。
とはいえ、せっかく借りているものを先に返してしまうのももったいない話ではあります。
お金だって、見せ金として手元に置いておきつつ、別の金融商品などに回した方が結果として
手元にお金が残るかもしれない、ということも考えられます。
もろもろ悩ましいところではありますが、今年は足元を固める作業も並行して進めたいと
思っておりますので、引き続きそういう対応を進めていきたいと思います。
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