フィリピンのコンドミニアムの営業を受ける。

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先日、不動産投資フォーラムに行った際に、フィリピンの大手デベロッパーさんの直販部隊の方が

ブースを出しているのを見つけたので、ちょっと話を聞いてきました。通訳もいなくて英語だけで

すべての話を正しく聞き取れた自信はありませんが、とりあえず現地のデベさんの話をしっかりと

聞いてきたので、備忘録的に。



フィリピンの中で最も有名な財閥はAyalaグループ。そのアヤラグループの中で、コンドミニアムを

開発・販売しているのがALVEOという会社です。日本で言えば清水や鹿島みたいなものでしょうか。



そのALVEO社が、三菱商事と提携してフィリピンで新たに事業を始めました。その第一号が今回私が

話を聞いたオルティガスのコンドミニアムです。



以下、「通訳が来る」と言ってたのに、結局一人で来た英語しか話せない営業の方から、

Google翻訳などを駆使してなんとかコミュニケーションをとって仕入れた情報なので、

英語の理解に間違いがあるかもしれません。その点はご容赦ください。



オルティガスはマニラ首都圏（メトロマニラ）を構成する都市のひとつで、マカティに次ぐ

第二の都市です。ビジネスと金融の都市だということです。私が海外用のSIMフリーiPhoneを買った

Greenhills Shopping Centerもオルティガスにあるということでした。



今回紹介を受けた物件の価格は、公園側の景観のいい１ベッドルーム（５６平米）が６８０万ペソ。

日本円にして１５００万程度です。１年くらい前に同じデベロッパーさんのマカティの物件の値段を

見たことがありますが、こちらは同じくらいの広さで６１０万ペソでした。物件価格、上昇してる？

それとも前回見せてもらった値段がかなり割安だったってこと？いずれにせよ、高いなーと。



営業さん曰く、最上階に近いフロアと地面に近いフロアが人気があり、一番安いのは中途半端な

位置にあるお部屋だそうです。じゃあそれって賃貸の家賃も同じなの？と聞いてみたのですが、

賃貸はお部屋の家具や内装で家賃が決まるので階層は関係ないのだとか。であれば、収益目線では

中層階を購入するのが一番効率がよさそうです。



１ベッドルーム〜３ベッドルームまでいろいろなプランがありましたが、ひとつ面白いと思ったのは

3 Bedroom Twin Flatという構成。二世帯住宅みたいな感じで、入口から入るとさらにドアがあり

２つの居室に中でわかれている、という構成なのです。片方は３ベッドルームで、もう片方は

ダブルベッドが置いてあるお部屋です。



両方とも自分で使ってもいいし、片方を賃貸にしてもいい。あるいは両方とも賃貸にしてもＯＫ。

そんな感じの造りになっています。ALVEOとしては初めての試みで、非常に面白いお部屋ですよと

おすすめされました。ただ、日本円で３０００万以上だとさすがに買えないですってば。



しかしこの構成だと、借りる人はどう思うんだろう？という疑問はあります。両方貸すにしても

独立性が低いのであまり人気はないのではないか？とか考えてしまいます。郵便物はどうなるの？

セキュリティはどうなの？気になる点はいっぱい。でもルームシェアとか普通なお国柄だから、

そういうことはあまり気にせず使ってくれるような気もします。市場性が読めません。



ただ、夢はあります。片方の部屋の収益だけで成り立つなら、もう片方は自家使用にしても

いいわけですし。新しい試みのプランとしてはいいのではないかと感じます。

お金持ちだったら一部屋くらい試しに買ってみたかったけど、そんなお金はありません（笑）



英語の勉強とフィリピンのコンドミニアムの現状を知るべく、直接営業マンと話をしましたが

この感じで物件価格が高くなっているなら、私の持っているコンドミニアムも高く売れたり

しないかなーと妄想してしまう今日この頃でした。

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家電付プランのいいところ。

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家電付プランというものをやっておりますが、私のターゲットとする客層には好評です。



家電付プランとは、その名の通り賃貸住宅に大家さんの側で家電をつけましょう、という企画。

家電を譲渡する代わりに、家賃を少しアップさせてくださいね、という感じです。家電は入居者様の

所有物になりますので、引っ越しの時にも持って行ってもらうことになります。ただし、短期退去の

場合は、こちらが家具の分だけ丸々損をしてしまうので、当初２年間だけ違約金をいただく、

ということにしております。



なんら目新しいこともない話です。しごく単純。



私は生活保護とか生活保護より状態が悪い人など、なかなか普通の大家さんが受け入れない

お客様を受け入れて運営しております。そういう人の中には、離婚で着の身着のままとか、

田舎から職を求めてとか、そういう属性の方もいらっしゃいます。



私自身、そのことはよくわかっています。ですので、管理会社さんや仲介業者さんには、

「家電付プランもあることを説明してもらえますか」と言っています。実際、心得た仲介さんは

言われなくても家電付プランで申し込んできます。



管理会社さんは「家電付、前にうちの商品としてやってたんですけど、全然ダメで止めましたよ」

と言っていましたが、私は止めるどころかこれが家賃アップのための大切なツールです（笑）

２年以内に退去したら違約金だし、２年以上住んでくれたら家賃ＵＰ分はそのまま懐に入ります。

夜逃げや踏み倒しがない限りは、まずどう転んでも私は損をしません。そして入居者様も家電付を

求めているので、見事にお互いの利害関係が一致します。



家電をそろえる際には、だいたい「賃料２ヶ月分」を上限として調達します。

家賃を２０００円アップするので、その家賃で２年間かけて回収する、という形です。



この形で家賃をあげることのメリットとしては・・・



・利回りがあがる

・敷金／礼金があがる

・家電購入にかかった費用を一括で経費にできる



利回りが上がれば、収益性もあがりますし、売却時の価格もあがります。いいことだらけです。

当然ながら、敷金や礼金をもらえる地域なら、それらの金額もあがります。札幌はゼロゼロで

やっているので、この恩恵にはあずかれないのが現実ですが。

そして経費を前倒しで一括計上できます。経費分は２年かけて回収できます。太陽光発電の

一括償却のメリットみたいなものです。



勿論デメリットもあります。



・広告料があがる

・管理手数料があがる

・家電を調達する手間がかかる



ただ、メリットに比べればたいした話ではありません。

家電の貸与だと、修理時の窓口になるなどの面倒ごとも発生しますが、私はそれを避けるため

貸与ではなく譲渡にしています。ですので、何かあっても自分で修理を依頼してもらう感じで

お願いをしています。



３日前に申し込みがあったお客様は、家電だけでなく家具もそろえたいというニーズがありました。

これに対しては、家賃を２０００円アップから４０００円アップに変更し、その代わり指定のあった

家具家電をこちらで買いそろえるということで合意しました。家賃もよりあがってホクホクです。



たぶん、新築や属性が高い人が住む高額のマンション、ファミリー向け物件などをお持ちの方は

あまり武器にならないと思います。でも単身で家賃帯が安い物件だと、いい武器になるでしょう。

条件に合う方、ぜひお試しください。

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銀行融資玉砕（太陽光発電）。

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太陽光発電の融資の話を進めておりましたが、残念ながらＮＧとなってしまいました。



東京よりけっこう北の方に設置を計画していた低圧の太陽光発電設備。

自前で業者さんを見つけてきているので、特に提携融資などもありません。

資金調達はすべて自分で行う必要があります。



仙台の法人で１区画、東京に新規に作る不動産管理法人に１区画を持たせたい、というのが

今のところ目論んでいる内容です。仙台の法人については、むしろ本拠地が北の方なので

メインバンクさんが「やれるか検討したい」と言ってくれております。こちらはまだ結果が

出ておりませんので、引き続き状況を確認しながら結果を待つことになります。



今回、否決をくらったのは東京の新設法人での融資づけを狙った案件です。



今年の目標の中に、法人を設立するというものがありました。

その法人を作る作業の一環として、取引している各金融機関さんに対して、法人をどのように

作ればよいかという質問をさせていただいておりました。



その中に、太陽光発電ってどうでしょうという話を盛り込んでおり、実際に今の計画について

軽くコメントをしてありました。この資料を作った段階では、別に東京から融資をしてもらおうと

思っていたわけではありませんでした。太陽光発電は設備への融資なので、債務超過・信用棄損と

いうリスクがあるのではないかという質問をしようと思っただけです。



しかしその資料を見て「うちで検討できるかもしれません」と言ってきた金融機関さんが

１行だけありました。不動産の融資相談の時は「もうちょっと債務を減らしましょう」と

言いつつも審査に応じてくれる金融機関さんなのですが、自分から案件持ってきてと言うとは

どういう風の吹き回し？と思いつつ、今回はまずそこに融資づけを依頼してみたのです。



そして結論としては、今までと同じで「債務が多い」という理由でＮＧになってしまいました。

不動産と太陽光で何か基準が違うとかあるのかなと思いましたが、そうでもないようです。



ただ、この経験から、遠隔地への野立て太陽光発電であっても、その設置場所に支店がない

東京の金融機関さんが融資を出すことがある、ということがわかりました。私の先入観では

支店がない地域への融資は難しいのではないかと思っておりましたので、そこが覆されたのは

大きな話なのかなという気がします。



いい勉強になりましたので、太陽光発電の融資を検討してくれる金融機関さんを引き続き

探してみようかなと思った次第です。足で稼ぐことを忘れないように。

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満室返り咲き。

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昨日は札幌４棟目の状況について書きましたが、今日は札幌３棟目の状況について書きます。



売却した札幌２棟目に比べれば手間がかからないと思っていた札幌３棟目なのですが、新築である

札幌４棟目と比べるとやっぱりそれなりの手間がかかっているよなあと最近しみじみ思います。



先日のブログに書いた夜逃げの件、あちこちで「大丈夫だったの？」「大変だったね」という

心配や労いの声をかけていただきました。ご心配をおかけてしてしまい恐縮です。

保証会社様を入れていたおかげで、たいした問題にはなりませんでした。家賃の被害もなく、

残置物も保証会社さんが費用負担して撤去してくださいました。残置物って、勝手に移動しちゃ

いけないような気がするのですが、どういう手法でそうできたのかはよくわかりません＾＾；

まあこっちとしては、どかしてくれたのだからそれだけで助かるので、詮索しないことにします。



札幌３棟目は先日さらにもう１部屋退去予告をいただいてしまっております。女性の方で、

彼氏と同棲するから退去するということでした。めでたい理由だと、退去するということであっても

気持ちよく送り出すことができますね。ほんわかします。おめでとうございます。



しかし、もともと空いていた１室と、夜逃げされた１室、そして今回の退去予告。

これで３室の空室になってしまいます。ちょっとまずいです。気合を入れなおして募集をしないと。

ただ、札幌３棟目の家賃帯って、この時期なかなか決まらないんですよねえ・・・。



そんなことを考えていた昨日、仲良くしているエース営業マンから着信あり。

「札幌３棟目１本でご案内しようと思います」という予告の電話で、条件の確認がありました。

期待して待ってたら、その彼から「お申込みいただきました！」との連絡が。やったー！

５０代の単身女性で、今は生活保護を受給しているそうです。保証人が同じく生活保護の

母親しかいないということだったので、ちょっと属性としては弱いですが・・・。



続いて管理会社さんから着信がありまして、「もともと空いていた部屋と夜逃げ部屋の２件に

お申し込みをいただきました！」ということでした。おぉ、一気に二部屋ですか！元々空いていた

お部屋はさっき仲介さんから申し込みがあったことは聞きましたけど、夜逃げ部屋まで入ったとは。

ありがたい話です、ほんとに。しかも夜逃げ部屋は原状回復不要で美装だけ入れてくれれば

それで良いという話で、一時金が出ていかないラッキーもありました。



その後、先ほど申し込みを入れてくれたエース仲介営業マンから再度着信がありました。

どうやらもう一本の申込についても、彼が立ち回ってくれたようです。同僚から相談されて

うちの物件を薦めてくれたのだとか。ありがたい、ありがたすぎる。次回札幌に行ったら

間違いなく接待させていただきます（笑）



そんな感じで、２部屋申込で一気に満室返り咲きという嬉しい誕生日プレゼントをいただいて

ちょっと浮かれてしまった私でした。今年は今のところいい流れに乗っているような気がします。

この勢いを維持して進んでいきたいと思っています。

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キャンセルと申込。

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東京は無風状態、札幌は動きがちょいちょいあり。そんな状況です。

本日のブログでは少しだけ動きがあった札幌４棟目（新築）について書こうと思います。



先日、無事に満室となったことを連絡させていただいた札幌４棟目。とはいえ、２月末で退去が

１部屋あることも確定しており、油断は禁物な状況となっております。幸い、２月末という時期なら

問題なく決まるだろうと思いますし、今はまだ３月入居のお部屋を見られる状態ですので、

管理会社さんも機転を利かせて「これと同じタイプです」と既に募集をしてくれているはずです。



そんな札幌４棟目ですが、先日管理会社さんから連絡があり、申し込みキャンセルがあったという

残念な連絡がありました。まあ１５部屋もあれば、１〜２部屋はそういうこともあるでしょう。



管理会社さんからは「明日、別の内覧希望者を連れてきます」という力強い言葉が。そのお客様は

管理会社さんの担当の方の友達の友達みたいな感じの方のようで、子供が何人かいるシングルマザー

という話でした。確か生活保護を受けるんだったかな？働くまでの間。細かいことは失念（汗）



そして翌日「無事に決まりました」と報告があり、満室維持は確定。

その上、今回お申し込みをいただいた方は、すぐにでも入居したいということで即入居いただける、

ということでした。キャンセルした人より早く家賃が発生するということで、キャッシュフローの

面からも入れ替わっていただけて良かったのではないかと思っています。



札幌４棟目、とても順調です。ありがたい。

手間もかからず、管理会社さんにお任せモードでも大きな問題は発生しておりません。

あとはお金がしっかり入ってくるようになってもらうのを待つばかりです。

今月からは口座にお金を補填しなくても、収入だけでローンが返せる見込みです。



あとはこの順風満帆な時期がいつまで続くか、ですね。できる限り長く続けられるよう、

管理会社さんとの関係強化や物件の競争力維持を心掛けていきたいと思います。

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