金融機関さん巡り。

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昨日は午前中に時間を作り、金融機関さんを２行回ってきました。

片方は東京で買付を入れている物件の関係、もう片方は太陽光発電の関係です。



まずは物件の融資を依頼している金融機関さんへ。



買付を入れている物件の融資に関しては、そちらの信金さんに事前に物件資料を送っておいたところ

物件の内容的には取り組みを検討することができるということでした。あとは個人属性次第という

お話だったので、昨日は個人属性に関する情報を一式持ち込んで面談に臨ませていただきました。



私の場合、ネックになるのは札幌の借入が多いことです。信金さんや信組さんはエリアを区切って

おりますので、そのエリア外の物件に対してはちょっと厳しめの評価をしてくることが多いです。

よって、札幌での不動産の購入額が一番多い私はかなり不利になります。



あとは全体でキャッシュフローが出ていることとか、返済比率とかも見られますが・・・

私は東京１棟目の返済比率がとても高いのもネックになっています。借地の新築で利回りは

それなりに取れているんですが、融資期間が１５年なので厳しい！借り換えを模索していますが

なかなかうまく応じてもらえるところはありません。まあ借地ですからねえ。



その辺にハンデがあるのですが、それでも昨日訪問した金融機関さんはなんとか融資を出すための

プラスの材料を見つけようとしてくれているように見えました。その観点で、追加資料をいくつか

要求されましたので、週末に作成してみようと思います。



とはいえ「もう少し早く法人化しておいた方がよかったんじゃないかと思います」というコメントも

あったので、個人としての債務が大きすぎるとみられている感じを受けております。厳しいかな？



続いて太陽光の融資を依頼する金融機関さんへ。

こちらは懇意にしている方からの紹介ということで、だいぶ丁寧に対応していただきました。



こちらの金融機関さんは自宅の近所で、過去に電話したこともあったのですが、不動産への融資は

地主さんにしかしていないというお話がありましたのでその後はアプローチしていませんでした。

今回対応してくれた担当さんは、物腰が柔らかで誠実そうな雰囲気が見て取れる方。その時の話を

したところ「いや、そんなことないですよ。確かに地主さんの方が強いですけど・・・。」と。

おお、そうなんですね。今後はこちらも融資相談の視野に入れていこうと思いました。



太陽光の事業についても内容は理解してくださいました。担当さんのレベルでは、なんとか融資を

出したいと思ってくれているようです。「太陽光の融資は支店としては取り組んだことはない」と

いう話だったので、これから何か使える制度融資がないか、などの検討に入ってくださるとか。



あとはそれに加えて、個人で持っている東京の資産に対して何か提案できることがあるか

検討していただけることになりました。おそらく住宅ローンくらいではないかとは思いますが。。。

紹介してくれた方がゴリ押しでプッシュしてくれたおかげです。ありがとうございます。



そんなこんなで、ひとまず追加資料の作成が急務となったので、週末はその時間にあてます。

やるだけのことはやったので、あとは結果を待ちましょう。

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空室が多いなら・・・

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本日は出社前に銀行さんに行ってくる予定です。もうちょっとで出ないといけない時間なので、

手短に更新しようと思います。



東京で買付を入れた物件ですが、家賃査定をしてもらった結果、今貸している価格は安めで

空室になっているところは私の試算している価格よりもう少し高めに貸せそうだということが

わかりました。これは銀行さんに対してのアピールとしてはけっこう追い風になると思います。



空室の部分がどれだけの値段で貸せるかが読めない、というのが一つのネックになっていました。

ここに対して、どういう対応をしていくか試行錯誤しておりましたが、まず対応として借上げで

お願いした時にいくらくらいの家賃になるかを提示できればいいのかなと考えました。

懇意にしている業者さんに、その趣旨を説明して一括借上げした時に家賃がいくらになるかを

査定していただきましたので、これを一つの材料として持ち込もうと思っています。



空室が多くて評価できないなら、借上げでどのくらいになるかを見ていただく。

銀行さんがこれで納得してくださればよいのですが。

とりあえず、どうなるかわからないけど資料を今日出してみようと思います。

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不安な入居審査。

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札幌３棟目に申込をいただいている方に関して、管理会社さんから状況の連絡がありましたが

雰囲気としてはあまりはかばかしくない感じです。



仕事中に携帯に着信あり。見てみると管理会社さんの電話番号だったので、さっとオフィスを

抜け出して電話に出ました。電話してきたのは管理会社さんの中で札幌３棟目を担当する

将来有望な若手社員さん。気が利いて動きの早い、できる青年です。



電話してきた理由は、札幌３棟目に申し込んできた方の件。馴染みのエース仲介営業マンからの

案件で、誕生日に２件同時申込をいただいたうちの片方のお部屋です。



内容は、審査をしているが内容がよろしくないので相談させてほしいということでした。

こちらは保証人さんがつかず、緊急連絡先のみの生活保護案件です。そりゃあ決して属性は

良くないと思います。でもそんな案件、今までもざらにやってきていますから。。。



以降、時系列が多少ぐちゃぐちゃになっていますが、良くない点とそれに対する対応を記します。



良くない点その１

保証人がいないことがやはり気になるということでしたので、そこに関しては理由次第で

いいのではないかと話をしました。親類がいるにも関わらず、人間関係が崩壊していて誰も

保証人になってくれないということであれば、それは受け入れるべきではありません。

しかし、何らかの理由があり、それが納得いくものであれば受け入れてもいいのではないかと。



今回はお母様がご存命ですが、そのお母様も生活保護と言うことで保証能力が見込めないから

保証人ではなく緊急連絡先にしてほしい、ということでした。当初から仲介営業マンの方が

私にそのことを伝えてくれていたので、管理会社さんにはその旨を説明し、それでもお母様を

保証人にした方がいいならば仲介業者さんに相談してみてほしいと伝えました。



そしてその打診が行われ、仲介業者さんが申込人の方に保証人の件を依頼したようです。

その結果、お母様が保証能力を理由に保証人になりたくないと言ってきたということでした。

うーん、なんかその回答は微妙〜。ちょっとマイナスです。身内なんだからＯＫしてほしかった。



良くない点その２

管理会社さんが、こちらの費用負担で保証会社さんの審査を通そうとしたものの、先方に難色を

示されてしまい審査に入ることが出来なかったそうです。うーん、これも良くない話です。

何のデメリットもないのに、審査に入らせてくれないということは・・・何か問題を隠している？



この点に関しては、こちらから仲介業者さんに確認をしました。その結果、驚くべき回答が。



「入居者さんが嫌がっているのではなく、僕が審査を断ったんです」



おおお！？そうなんですか？なんでまた？



「保証会社を使うとなると、入居者さんへの説明などいろいろ手間が掛かり面倒です」

「そういうことをしなくても審査ＯＫしてくれそうだから、ひろ＊さんの物件を紹介したんです」



そうきましたか。うーん、なんかすごいことを言ってる気もするけど、入居者さん本人には

きっと問題はないんだろうと信じます！私としては、何年もお付き合いしている営業マンの方が

大丈夫と踏んでいるからそうしたんだろうと思うことにします。変にうるさいことを言って、

今後の紹介が減るなど関係が悪化するのも面倒ですし。



読みが甘かったら後日反省しよう。うん。



良くない点その３

けっこう年配の方なのですが、家具家電を一式そろえてほしいと言われました。

勿論その分は家賃に上乗せしますので問題はないのですが、今までの家の家具はなかったの？

と言う点が気になります。何かやらかして、とばして逃げてきたんじゃないよね？と。



これも仲介業者さんに確認しました。

どうやら今回の引越しの前は実家に住まわれていたようです。実家だと仕事が見つからず、

都会の札幌に出てきて仕事を探すつもりで、その前段階として生活保護を受けるようです。

まあこれは納得のいく説明でしたので、いいのではないでしょうか。



全く不安がないわけではないですが、上記３点を考慮して検討した結果、まあとりあえず

入ってもらってしまおう！という方向で考えております。１室くらい残念な結果になっても

まあそれはそれで仕方がないと思うことにします。さて、家具家電の調達の準備に入らなくては。

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管理会社さんとの打ち合わせ。

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昨日は買付を入れている東京の物件の管理をお願いする可能性がある管理会社さんを訪問して

相談に乗ってもらいました。



まだ融資も固まっていないうちから気が早いなあと思われるかもしれません。私自身もそのように

感じてはおります。ただ、今回手がけようとしている案件は、そのままでは貸せず大きな改造が

必要になります。また、現状の空室部分を第三者である業者さんに査定してもらい、妥当な

想定賃料を金融機関さんに出しておいた方が審査を進めやすいので、先回りして動いておく

必要がありました。



候補となる管理会社さんはいくつかあり、その中で「打ち合わせをしたい」との申し出があった

管理会社さんについて、昨日ご訪問して打ち合わせをさせていただいた次第です。



今回購入しようとしている物件は、現状はけっこう空室が多く、しかもオーナーさんが自己使用を

していた個所もありまして、そこを賃貸仕様に直さなくてはならない、などの手間がかかります。

この部分について、具体的にどのような間取りに変更するか、どこをどう変えていくか、

というところを打ち合わせてまいりました。



方針としては、費用対効果を見なくてはならないので、まずは予算を決めてその範囲でどこまで

やっていけるかを確認するということになりました。管理会社さんの懇意にしている工務店さんに

まずは情報を投げて、ざっくり検討していただくということになっております。



私が考えていた金額だとおそらく価格的に厳しく、もう少し予算を上乗せしないとダメだろうと

いう予想を管理会社さんが立ててくださいましたので、それに従い予算を上乗せしました。

まずはその予算でどこまでできるか、です。



あわせて、家賃についても周辺の物件と比較して参考になるところを見つけて、それに対して

どのくらいの家賃で勝負していくかを決めていこうということになりました。その方針に従い

家賃の査定を進めていくという感じです。



この物件、任売状態で間に弁護士さんが入っているため、売主さんからはこちらが提示した価格で

最終的にＯＫかどうかの返事がまだ来ておりません。また、融資もある程度は進んでいるものの

まだまだ予断を許さない状況です。融資でＮＧになる可能性も決して否定はできません。

そんな不安定な状況でありながら、時間を割いていただいた管理会社さんに感謝しなくては。

購入できるように頑張っていきたいと思います。

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今年に入ってから、様々な銀行さんとコンタクトをとっております。

法人化、太陽光、新規案件、借り換えなど。並行で動いてるので

自分でも何がなんだかわからなくなることもあります（笑）



法人化については、既存取引行（積金のみの金融機関さんも含め）とは一通り連絡を取り終えて、

だいたいの方向性は見えてきました。あとは速やかに法人を設立するだけ…なのですが…

代表を嫁ちゃんにすることに起因する諸事情により、実際に法人を作るのはもう少しタイミングを

遅らせないといけなさそうです。まぁ仕方ないかなと。



太陽光発電は、行きつけの美容院の美容師さんがメインバンクとして使っている金融機関さんを

紹介してもらえることになりました。ここは以前不動産の新規案件の相談で電話したときは、

地主さんしか相手にしないと聞いていましたが、今回は紹介ということもあり、面談まで

こぎつけることができました。大変ありがたいことです。人とのつながりに感謝。



仙台の法人で購入しようとしている太陽光は、現在ののメインバンクも検討してくれています。

太陽光を宮城県内でやると決めれば、今すぐにでも融資が出そうなくらい鼻息は荒いのですが

あいにく県内ではないので、話がスピーディに進んでおりません。こちらは待ちの一手です。



東京で買付を入れている新規案件については、現在２つの金融機関さんで検討していただいて

いるところです。両方とも結構やる気があるので、意外と期待できるかもしれません。

加えて、某サラリーマンに優しい金融機関さんも、別件で話をしたところ、審査をしてくれる、

ということでした。借入額が年収の
30倍に近づいているので、どうせ話しても無駄だろうと

いうところと、できるだけ法人で欲しいというところがあり、話をしていませんでしたが…

審査いただけるということなら、ひとまず話だけは通しておこうと思った次第です。



借り換えについては、住宅ローンと収益物件の両方で話をすすめています。




住宅ローンの借り換えは、意外なところで仙台のメイン法人のメインバンクがやる気です。

あなたたち東北地方の金融機関なんじゃないの！？とツッコミを入れたくなるのですが（笑）

おそらく、借り換えの裏にある気持ちとして、法人の連帯債務者の資産をおさえて担保保全を

図りたいんだろうなぁと想像しています。こっちもその裏を読んで有利な条件を引き出そうと

動いていたりはしますが（笑）



収益物件に関しては、東京２棟目に関して借り換えの提案を受けています。

金利が１．５％近く落ちるので魅力のある提案です。前向きに、いや、前のめりに検討中です。



しかし、借り換えにかかる諸経費や既存取引行との関係悪化などを考えると、ベストなのは

既存取引行さんに金利を下げてもらうことだろうという気持ちはあります。

前にも別の金融機関さんから借り換えの提案を受けた際に交渉しましたが、残念ながらその時は

「金利は変えられない」「借り換えられるのも止むなし」という方針しか出ませんでした。



普通に行ったら同じ結果になることは目に見えております。そこで、大家仲間のつてを頼って

支店でかなりの権限を持っている人を紹介していただきました。このルートから交渉開始です。



カードローンの借り入れの話から入り、そこが確定したタイミングで、新規案件があることを

話して審査の可否を探ります。審査できそうということになったところで、ようやく借り換えを

他行さんから打診されている話をしました。結果、金利の検討をいただけることになりました。



まどろっこしい手順をとった理由としては、この人は総合的に取引量が増えるから、

金利を減らしてもトータルで金融機関として利益になる、という作文を書きやすくするためです。

自分の利益だけ考えて交渉してもダメで、あくまで関係者が皆幸せになれるような筋書きを

描く必要があります。相手を知り、相手のメリットにも考慮する。そこがとても大事だと思います。



週明けからまた銀行さん対応で動いていこうと思います。

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