入居率と退去率。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２６位です。考えることがいっぱいだなあ。

応援クリックよろしくお願いします→



昨日に引き続き、今日も昨年の私の物件の成績について考察してみたいと思います。

本日は入居率と退去率の考察です。



入居率は月単位で計算することにします。１日時点での入居している部屋数を定点観測して、

それを１２ヶ月分足し算します。これを部屋数×１２ヶ月で割り、算出します。

毎月の入居数の合計÷（部屋数×１２）×１００＝入居率（％）



各物件の年間を通した入居率は以下の通りでした。



札幌１棟目：９６．６７％

札幌３棟目：９５．３１％

東京１棟目：８６．１１％

東京２棟目：９６．６７％



※札幌４棟目の新築は期間が短いので省きました

※札幌２棟目は途中で売却したので省きました

※仙台１棟目は義母が代表の法人が保有しているので、ここでは省きました



札幌１棟目のファミリー物件はここでも優秀です。今年は２部屋の入れ替わりがありましたが

年内に発生した入れ替わり分については、募集開始から１ヶ月程度で入居者様が決まりました。

手違いがあり、家賃がちょっと下がってしまったのは痛かったのですが・・・。

もう１部屋は１０年以上入居いただいていたお部屋なので、傷みが激しくフルリノベしないと

厳しい感じです。プランニングの時間や、新築が埋まるまでの手元資金の温存など、複合的な

理由によりまだリノベを始められていません。そりゃあ埋まるわけないですよね。新築もようやく

落ち着いたので、こちらにかからなくてはと思ってはいるのですが・・・。



札幌３棟目も目標の９５％はギリギリで上回りました。夜逃げが例年より多かったことは

少し気にしなくてはいけないですが、高稼働率を維持できたこと自体は良かったと思います。



東京１棟目が残念な結果になっています。もともとのロットが小さいのに、全部屋が入れ替わり

しかも家賃を大きく下げないと埋まらないという非常に残念な感じになってしまいました。

私の目利きが甘かったと思います。今は適正家賃も見えたので、昨年のような苦戦はしないと

思いますが・・・。ここは本当に繰り上げ返済か借り換えを検討したほうがいいかも、と思います。

売却は借地なので厳しいから、自己資金を充当するかどうかの検討になると思います。



東京２棟目もファミリー物件なので、入れ替わりがあまりなく安定しております。

大規模修繕もやりましたし、テナントさんも昨年全部埋めました。当分は安定すると思います。



続いて退去率です。入れ替わりの割合と考えてもいいと思います。

退去率は単純に以下の式で算出しました。

年間の退去部屋数の合計÷部屋数×１００＝退去率（％）



札幌１棟目：４０％

札幌３棟目：１８．７５％

東京１棟目：６６．６７％

東京２棟目：０％



際立つのは東京１棟目ですねえ。まあもうこれは何も言いますまい。



札幌３棟目はトラブルが多い印象ですが、退去率という観点では思ったほどではありません。

ただ、今年に入ってからはすでに３部屋の退去予告や退去がありますので、昨年がたまたま

成績が良かっただけなのかなとも思います。



札幌１棟目も５部屋中２部屋が退去しましたので、率としては高いものになっています。

私の場合、札幌３棟目と札幌４棟目以外は小さい物件ばかりですので、１部屋〜２部屋が

退去になっただけでもけっこうな退去率になります＾＾；



数字にしてみてわかったのは、東京１棟目にいろいろ問題がありそうだということ。

財務の安定化を図るためには、もしかするとこの物件をもう少し何とかしないといけないかも。

どうしていくか考えたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

物件ごとの成績を出してみた。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２８位です。うーん、ランキング厳しいです・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



昨日は銀行さんに提出する書類を作成しました。物件ごとの２０１３年の成績がわかる資料です。

収入と支出が部屋単位、月単位でわかるものを毎年作っていますが、２０１３年の分については

ちょっとサボり気味で何もできていませんでした。銀行さんからその情報の提示を求められたので

細かい経費はまだ載せられていないものの、大まかなところは資料化してみました。

嫁ちゃんに基本的な部分を作ってもらい、後から私が細かいところを見直していきました。



今回の集計は「送金明細に出ている入金額と経費」「固定資産税」「共用部電気代」「自販機収入」

「保険金」を対象としております。送金明細に出てこない経費はまだ含んでおりません。

保険で対応したものについては、保険金も入金として計算をしています。

大規模修繕に相当するものは今回の集計からは外しました。



それと、札幌４棟目はまだ集計に含めておりません。購入して日が浅いものですから。



まず、物件別に純粋なキャッシュフローの多寡（保険の一時収入は除く）は以下の通りでした。

札幌３棟目＞札幌１棟目＞東京２棟目＞東京１棟目

※売却した札幌２棟目は対象外としました

※仙台は義母が代表の法人が持っているので今回は対象外にしました



経費と気苦労はかかりますが、札幌のほうが利回りが高いので儲かっている状況となります。

東京１棟目は全室入れ替えの影響、東京２棟目は水道管の分岐工事が大きく足を引っ張りました。

返済比率の高さも災いし、キャッシュフローはほぼありません（汗）

※それぞれの物件の構造や規模はサイドバーのプロフィールをご参照ください



次に、経費がかかっていない物件はどれかという計算をしてみます。

家賃収入に対してどれだけ経費がかかっているかをパーセンテージで示します。

経費／家賃収入×１００

※【2014/2/20追記】式を修正しました。テニス好きの大家さん、ありがとうございました。



札幌１棟目：１９．３９％

札幌３棟目：３４．９４％

東京１棟目：２０．７７％

東京２棟目：３６．３５％



札幌１棟目は優秀です。木造築古ファミリー物件で、部屋数が少ないから故障も少ないです。

入れ替わりも少ないので経費率も低く、安定しております。



東京１棟目は物件自体は築浅なので経費がかかる余地はないのですが、３部屋全て入れ替わり

焦って広告料を相場より高くしたのが響いているものと推察します。広告料や敷金返還など

入退去に関する経費がなければ、経費率は８％という低い水準だったのですが・・・。

まあ「たられば」を言っても仕方ありません。



札幌３棟目は修繕や夜逃げなどお金のかかることが今年はいっぱいあったので仕方ないでしょう。

それでも売却した札幌２棟目よりはだいぶマシです。あっちの入れ替わりは半端なかったです。



東京２棟目も給水管の分岐という大きな工事をやらざるを得なかったので、これも同様です。

大規模修繕も終わり、テナントさんもほぼ更新してくれましたので、当分は安定するでしょう。

金利交渉も現在行っておりますので、来年は成績が改善してくれることに期待したいです。



数字にしないと見えないものって、いっぱいありますね。

明日のブログでは、入退去や稼働率についてもう少し分析をしてみようと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

災害時こそ保険の活用を。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２９位です。ランキングだだ下がりでちょっと寂しいです。。。

応援クリックよろしくお願いします→



関東地方は大雪であちこちに影響や被害が出ています。皆様の物件は大丈夫でしょうか？

私も東京に２棟持っておりますので、あまり他人事な顔はしていられません。とは言いながら

結局現地で雪かきをすることもなく、現地確認もせずに終わってしまいました。お恥ずかしい。

言い訳ですが、たまっていた英語の教材や銀行さんへ提出する資料の作成、サラリーマン業の

持ち帰りの仕事など、やることが山積みになっていたので手が回りませんでした。



本日になって、ようやく東京１棟目だけは現地を見てくることができました。土日は昼間の気温が

高かったので、見る限りにおいては除雪も必要なく、被害も特になさそうでした。まだ築２年ですし

そうそう被害があっても困ってしまうのですが、ひとまず安心です。



大家さん仲間の動向をFacebookで拝見しましたが、ご自身で除雪に赴かれている方も多く、

私自身の怠慢に少々恥ずかしい思いでした。入居者様に不便をかけてしまっていたら申し訳ない。

そんな気持ちになった今日この頃です。



ちなみに、築が新しいからと言って安心はできません。家の近所に最近できた新築の店舗物件、

この大雪でひどい雨漏りが発生して店舗が休業してしまったところがありました。まだ作って

半年しか経ってないのにそれかー、という感じです。建物って怖いです。



さて、とりあえず私に関しては特に大きな問題は発生しなかったようですが、皆様の建物は

被害などありませんでしたでしょうか？大きな被害がなかったなら何よりです。



何らかの被害が確認できてしまった方は、まずはじめに保険の適用を検討したほうが良いです。

どんな些細なことでも、まずは保険代理店さんに連絡して保険の対象になるか検討いただくよう

動く癖をつけると、何かといいことがあるのではないかと考えております。



たとえば、私は去年の大雪の時に、東京２棟目でベランダの庇が破れてしまうという事故が

発生してしまいました。珍しい素材で作られていたようで、直すには同じものを特注で作らないと

いけないと聞き、ショックを受けたものです。しかもそれが数十万もするということで、

こんなもんがなんでこんなに高いのさ！と頭を抱えてしまいました。



しかし、降雪による被害ですので、当然ながら保険の対象となります。自然災害ですから。

私自身も保険代理店さんに相談して、保険の対象となることを確認して申請をしました。

高額だったのでちょっとびびりましたが、鑑定人の方と電話で見積が安くならないのか、など

話をした結果、無事に保険が下りることになり、ほっとした記憶があります。



保険の適用範囲は意外と広く、物件の設備が盗まれたとか、風災でガラスに何か当たって

割れたとか、そういう事故も保険の対象となります。なにげなく見過ごしているものであっても

よく考えると保険の対象じゃないか、というものがあると思います。



災害の時こそ保険を思い出し、うまく活用することが求められるのではないかと思います。

何事もないのが一番ですが、何事かあったときにはリスクヘッジのための保険を活用する。

そうすれば、賃貸経営のリスクの一部をなくすことができるものと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

怪しい入居審査、進展あり。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２９位です。朝からサラリーマンのお仕事をして、その後接骨院と雪かきを済ませました。

応援クリックよろしくお願いします→



前々回、前回と話を続けてきた怪しい入居者さんの話の続きです。



おとといのお母様の豹変という急展開の後、仲介業者さんが本気を出し始めた模様です。

昨日さっそく電話がかかってきまして、今ちょっとお時間よろしいですかと問われました。

勿論、最優先で対応させていただきます。現時点で最優先の事案ですから。



まず、なぜ急に緊急連絡先となるお母様が豹変したか。

仲介業者さんが入居申込人の方に確認したところ、ご本人曰く「姉に入れ知恵されてしまった」

というお話でした。信じる信じないはあるのですが、もし仮にそれが本当だったとした場合に、

そもそもそこまで姉との関係が悪化するのはなぜなんだというところも気になります。

ただ、ここでそれを言っても仕方がないということで、いったんはおいておくことにしました。



さて、この時点で緊急連絡先すらいないこの入居者様。どうやらお友達もいらっしゃらないようで

今までどうやって生きてきたのかといろいろ心配になる次第です。いや、この際そういった野暮は

言いますまい。こういう方を受け言えてここまでやってきたのですから。目をつぶります。



ここで出てきた仲介業者さんのウルトラＣ。

この仲介業者さんは、就業支援のＮＰＯと関係が深く、複数のそういった法人からお客様の

紹介を受けています。今回もそのパターンだったようです。そしてここで彼の奥の手が炸裂。

そのＮＰＯ法人さんに緊急連絡先＋αの対応をしてもらう約束を取り付けてきた、とのことでした。



確認したところ、ＮＰＯ法人さんが緊急連絡先になる上に、万が一入居者様が滞納や夜逃げなどの

状態に陥ってしまった際は、荷物の処分などの対応を行ってくれる、というところまで話をつけて

くださったようです。うん、それだったらお母様を保証人にするより全然いい気がします。



あとは、そのＮＰＯ法人さんが仲介業者さんが言うように対応してくれるのかという点の

裏取りが必要なので、そこは管理会社さんに任せることにします。



そして家具家電が必要な理由についても、さらに細かいところまで説明してくださいました。

実家を出て、そのＮＰＯ法人さんが一時的に準備してくれた家に今は仮住まいをしているそうです。

実家→仮住まい（家具も提供してもらってる？）→私の物件、という動きになることから、

家具家電が一式必要という事情である、と説明を受けました。なるほど、筋は通っています。



本当にそういうことであれば、まあ納得はいくのでこのまま受け入れてもいいのかな、と。

あとはＮＰＯ法人さんがどんなもんか、管理会社さんに確認していただき、問題がないようなら

当初の予定通り受け入れるということにしたいと思います。



これ以上の怪しい展開がないことを切に祈りたい。そんな心境です。

生活保護なので、収支としては安定することと思います。期待を裏切らないでほしいものです。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

ますます怪しい。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２９位です。東京はまた雪が降っています。セブあたりに逃げ出したい・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



先日書いた「ちょっと怪しい入居申し込み」が、ますますきな臭い方向に進み始めました・・・。



今度入居される生活保護の５０代の方の審査を管理会社さんがしています。オーナーとしては

いろいろ不安だけど、まあとりあえずいいんじゃないかい？という姿勢で考えておりました。

出たとこ勝負、なんとかなるだろうし、ダメならダメで仕方ない、みたいな感じで。

しかし、昨日の管理会社さんからの電話は、その気持ちを少し揺るがすことになります。



担当の方から電話をいただいたのですが、その内容が

「入居申込者のお母様から『入居は断ってほしい』と強い口調で言われました」という・・・。

緊急連絡先として許容いただけるかを確認している最中の出来事だった模様です。



聞いてるこっちも意味が分からずキョトンとしてしまいましたが、管理会社さんも想定外の事態に

それ以上コメントすることができず、詳しい話を聞けないまま電話を切らざるを得なかったとか。

まあかなりの想定外ですよね。身内にそれだけ言わせるってことは、相当なことがあったに

違いないと思いますし。



この方、お母様とお姉様が身内にいらっしゃるようなのですが、お姉様とは折り合いが悪いと

仲介業者さんが言っていました。それに続き、今回お母様からもこういう話が出たということは

今までどんな人生を歩んできたのだろう、というところでちょっと疑問がわいてきます。



さらに、これは管理会社さんからの指摘があり、冷静に考えてみたらそうだなあと思ったのですが

家具家電が必要と言った理由が『実家に住んでいたから』と言うけれど、今回の引越元の住所が

ご実家の住所ではないというのも、何かおかしいです。管理会社さんから入居申込書を見せてもらい

そのことに気がつきました。あれれー？



なんか怪しいかも。うーん、審査ＮＧにしたくなってきたぞー？



この話を聞くまでは、とりあえず３ヶ月の定期借家で入居いただき、再契約のタイミングで

保証会社さんの審査を受けてもらうようにしよう、という話をしておりました。生活保護なら

審査が通る保証会社さんはありますから。仲介業者さんが「面倒だから」と言ってるにせよ、

仲介さんのタイミングを離れてこちらでいろいろ調整すればどうにかなるかなと考えていました。



しかし、こういろいろ出てくると・・・さすがの私も入れるのを躊躇するレベルです。



とはいえ、家具家電はもう手配しちゃったし、今から審査ＮＧにしたらこれらの家具家電類は

どこに置いたらいいものやら、という悩みもないわけではありません。返品できるのであれば

返品してしまうのが一番いいのかもしれませんが、エース仲介営業マンとの関係も考えると

それなりの理由がないと断るのもなーという気もしますし。困りました。



とりあえず、私から仲介業者さんに連絡して、お母様の件を伝えました。仲介業者さんも

想定外の事態に困惑している様子でしたが、「ご本人から事情を伺ってみます」とのことでした。

きっと内心「面倒なことになったなあ」と思っているに違いありません。

かくいう私も面倒なことになったと思っていますし・・・（苦笑）



多少コストがかかってもいいので、調達した家具家電を返品して入居審査ＮＧとするか。

リスクを承知の上で気持ち悪いけど入居審査ＯＫとするか。

近日中に決断しなくてはなりません。情報収集しつつ悩もうと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。