これ、経費になりますか？

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確定申告が始まりました。私も早々に準備をして提出・・・とできればよかったのですが、

７月分までの試算表を作るために頑張って対応した時期以降、何もしておりませんでして。

今ごろになって慌てて対応を進めている状況です。



領収書についてはだいたい整理が終わりました。あとはクレジットカードの明細に対して

これは経費、これは経費でない、経費である場合はどのような用途だった、という識別を

入れていく作業が残っています。これがまあ時間がかかるわけなんですが。

それでも業務使用分の決済カードを分けたので、だいぶ整理しやすくなりました。



その過程で、あれこれと税理士さんに質問した内容がありますので、少しシェアしようと思います。

ただし、これはあくまで私のお願いしている税理士の先生の見解であり、汎用的なものであるとは

限りませんので、その点はご容赦ください。また、内容については管轄の税務署の見解の相違や

時代の変化によって変わるものであり、参考にしたことによって損害を被ったとしても、私は一切の

責任は負えません。



Ｑ：英会話教室の費用は経費にできるか？

Ａ：理論上は経費にできそうだが、税務署がどう考えるかは別の問題。否認される可能性はある。



私はフィリピンのコンドミニアム（現在建設中）を持っておりますので、そのやり取りで英語も

それなりに使う必要があります。通訳の人にお願いしてもいいのですが、自分の目と耳で正しく

理解したいので、Skypeを使った英会話に取り組んでおります。



業務遂行上必要な内容なので、経費として計上できるか？ということを質問したところ、

上記のような回答でした。その経費の妥当性や業務上の必要度によって変わる模様です。



Ｑ：同族法人の代表に持っていく手土産は経費にできるか？

Ａ：自家使用に相当するのでＮＧです。



仙台の法人は、私も役員として名前が入っておりますから、これは当然でしょう。

たぶんそうだろうと思っていたし、今までも経費にしていなかったのですが、明確になりました。



Ｑ：社用車と自家用車の経費計上の方針は？

Ａ：社用車であろうと自家用車であろうと、実態に即した形で経費計上してください。



法人名義の車両はすべて経費、個人名義の車両は業務に使った場合の分は経費、という形で

考えていたのですが、実際には法人名義の車両も家事利用した場合は経費にすることはできない、

ということがわかりました。ただし、逆に個人名義の車両の自動車税や車検などの費用についても

妥当な根拠で業務使用と自家使用を按分できるなら、経費化できるようです。



ちょっとしたことがあれば、税理士さんにすぐ聞けるというのはとてもありがたいことです。

勿論、それなりに顧問料をお支払しておりますが、それでも最近はその費用を払ってでも

お願いしたほうが結果として安上がりだなと思うようになりました。時間の節約度合いが

半端ないと思います。帳簿をつけて、経費にしていいのか一生懸命考えて、税務署に行って、

ということを自分で全部行うと、それなりに手間と時間がかかります。それをお金で買っていると

思えば、そんなに悪い話じゃないと思います。



今後も税理士さんとしっかり連携をとりながら、正しい税務処理を心掛けたいと思います。

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怪しい入居申込、トラブル発生！

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先日より心の葛藤を書き綴ってきた「怪しい入居申込シリーズ」。



その１

その２

その３

その４



その４で入居いただくことを決意して、これにて一件落着・・・そうなるものと思っていました。

しかしまたここで波乱が起きました。事実は小説より奇なりとはよくぞ言ったものです。



昨日は別件でその怪しい入居申込もあっせんしてくれた営業マンに電話をしました。

彼はこの案件を含め、頻繁にお客様を紹介してくれるやり手の営業マンです。今こうやって

満室に近い形で経営できているのも、彼が紹介してくれるお客様がいるからにほかなりません。

就業支援ＮＰＯとのかかわりが深いので、決して属性は良くない客層が多いですが、そこはご愛嬌。



その彼に、今度札幌に行くから飲みましょうよという電話をしました。しかしその話題を

切り出す前に彼は言ったのです。「いやぁ、今日の契約、大変なことになっちゃいましたねえ」と。

（注：今日の契約＝怪しい入居申込の審査が完了して、本日契約予定だったことを指します）

へ？なんですかそれ？私、管理会社さんから何も連絡を受けていないですよ？



そして営業マンの口からは驚くべき言葉が・・・・・・



・・・・・・



・・・・・・



（引っ張りすぎですね、すいません）



・・・・・・



「契約者さん、倒れちゃって病院に運ばれました」



えー！？どういうことですかそれ！何か大きな病を患っていたとか、そういうことなんでしょうか？

ていうかまだ賃貸借契約を締結していないのに、その前に倒れるってけっこう大変じゃないですか？

そして何より、契約者様は大丈夫なんですか？命に別条は！？



仲介営業マンの話によれば、朝一番で契約のためにＮＰＯ法人の方が契約者さんを迎えに

行ったところ、その場で過呼吸になって倒れてしまい、病院に直行となったとか・・・。

命に別状はなく、今は病院で寝ているということです。週末のうちには退院できる見込みとのこと。

大きな病気ではなくて本当に良かったです。



嫁ちゃんが過呼吸になったこともあるんですけど、あれってストレスからくるものと思います。

なかなか入居が決まらず、あれこれ振り回され、緊急連絡先になってくれるはずの母親からも

ダメ出しをされ、折り合いの悪い姉と話をつけるために札幌から帯広まで行って話をしてきたり。

その上、覚書の内容が二転三転し、前日になってようやく決まるというギリギリの進行具合。



札幌から帯広って、高速を使っても３時間。往復６時間です。おそらく車は持たれていないので

高速バスなどを使って行ったことでしょう。そうであれば、往復８時間です。しかもストレスの

かかる話し合いをしてきたわけだから、その心労は大きかったのではないでしょうか。

肉体的にも疲れてしまっているわけですから、体調が悪くなるのも致し方ないかもしれません。



そこまで相手の方を追い詰めてしまったことに対して、反省しなくてはならないものと思います。

一人の人として、苦しめてしまい申し訳なかったと感じています。



ただ、昔と違い、私たち家主は「家を借りていただく」立場です。そして一度借りられてしまうと

何か借主の方が問題をおこしたとしても、なかなか出て行っていただくわけにいきません。

ラーメン屋さんで食い逃げしたら即逮捕ですが、家賃を３ヶ月滞納しても逮捕はおろか追い出す

ことすらできないのが現実です。



そうなると、家主側も自衛しなくてはならないので、疑わしい方については入れたくない、

という発想になってしまうわけでして・・・。言い訳でしかないのは承知しておりますが、

家主側にもここまで相手の方を精神的に追い詰めざるを得なかった事情があることは理解して

いただきたいものだと思います。



貸主と借主が対等の関係になれるような法整備を強く望む次第です。



そんなわけで、契約・入居は月曜日に延期となってしまいました。

今度こそつつがなく手続きが進むことに期待したいです。

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札幌でもビーフンデザイン。

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東京と仙台は無風状態が続き、とても繁忙期とは思えないくらいの静けさとなっておりますが

札幌はあと空室が２部屋あり、さらにもう１部屋２月末で退去となってしまいます。

近々、札幌に一度テコ入れをしに行かなくてはならないと思っておりました。



そんな折、ビーフンデザインの新藤さんからひょっこりとメッセージをいただきました。

なんでも、札幌でコンバージョンのプロジェクトをやったのだとか。札幌に物件があるよねと

いうことで個別にお知らせしてくださったようです。



タイミング的にはちょうどいいし、ビーフンさんのコンバージョン案件だったら私もどんなものか

見てみたいところです。コストがどのくらいかによっては、札幌で物件取得する際の選択肢が

広がるかもしれません。



ビーフンさんのサイトに内覧会のお知らせが出ていました。

さらに見てみると、どうやらセミナーは北海道大家塾が企画されている模様。

おお、原田さんのところですね。どうせだったらそっちの勉強会にも顔を出してしまおう。



そんなわけで、さくっとチケットを確保して札幌行を決めました。金曜夜〜月曜夜まで。

短い滞在期間なので、会いたい人みんなに会えるわけじゃないのが残念です。しかも営業も

してこなきゃいかんですし。身体がいくつあっても足りません。取捨選択しなくては。



土曜はセミナーと懇親会（あるのかな？）、日曜日は人と会う予定と自分の物件の清掃など。

月曜日は営業。そんな感じで割り振ろうかと思います。



経験的に、やっぱり顔を出して営業すると、そのあとの反響は良くなります。しばらくすると

また反響が元に戻っていきます。だからこそ、定期的に営業に行くのは大事であると考えます。



今回も有意義な札幌行きになるように頑張りたいと思います。

札幌のセミナーにご参加される方がいれば、ぜひご連絡くださいませ。

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怪しい入居申込、引き受けました。

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怪しい入居申込シリーズ、これでおそらく完結編です。過去記事は以下の通りです。

その１

その２

その３



ＮＰＯ法人さんが登場したことを受けて、管理会社さんと私の間で打ち合わせを行いました。

家賃は生活保護だから入ってくる（はず）、リスクが高い部分は定期借家契約で様子を見る、

保証会社は仲介業者さんの手間を考慮して定期借家の再契約の時に管理会社さんがつける、

緊急連絡先のＮＰＯさんには万が一のことがあった場合の責任を取るという覚書を差し込む。

そんな感じでやりましょう、ということを取り決めました。



この覚書の内容をどうするかで、一番悩んだのが家具家電。今回は家具家電をつけての契約に

なります。その分家賃はアップさせていただいております。もし半年ぐらいで家具家電をもって

夜逃げでもされてしまうと、その家具家電の初期投資を回収することができなくなります。



緊急連絡先のＮＰＯ法人さんに対してどこまで求めていいものか。さすがに原状回復の費用まで

出してくれとは言えませんが、家電の買取代金くらいは出してもらってもいいんじゃないのかな？

そんな思いで、とりあえず第一案にはその旨を入れることにしました。ダメなら外せばいいしね。



そしてその内容でＮＰＯ法人さんと調整に入っていただいてからほどなくして、仲介業者さんから

連絡が入りました。内容は覚書の件とのこと。あれ、管理会社さんとＮＰＯさんとで話を直接

進めているわけじゃなくて、仲介業者さんが間に立っちゃったんですね。面倒なことをさせてしまい

申し訳ないなあ・・・。



仲介業者さんとＮＰＯ法人さんが話した内容の概略は以下の通り。

・残置物の撤去など、身元引受人として行うべきことは対応する。

・家電の買取など金銭に絡むことが含まれると、保証人と変わらない位置づけになってしまう

よって、仲介業者さんとしては、家電の買取という条件を引っ込めてほしい、ということでした。

（直接的にそうは言わないですけど、暗にそういうニュアンスを含んでいました）



仲介業者さんになぜこの覚書の文書を差し込んだか説明したところ、理由については納得して

いただきました（持ち逃げするとか、そういうリスクまでは気づいていなかったようです）。

理解いただいた上で再交渉という手段も考えられたのですが、そこまでせずにこちらが引いても

いいかなと言うことで妥協することにしました。リスクは高まりますが、覚書を締結したところで

逃げる人は逃げるし、逃げない人は逃げません。それに、数万の白物家電をリサイクルショップに

持ち込んだところで、たかが知れた金額にしかなりません。運ぶコストを考えたら割にあわないし

そこまでする人もいないだろう、と考えました。



そしてここで仲介業者さんから思わぬ報告。折り合いの悪い姉が緊急連絡先を承諾したそうです。

入居申込をした方が札幌から帯広まで行き、姉と会って話をしてきた結果、保証人はなれないけど

緊急連絡先までなら対応する、ということになったとか。



私は割と甘ちゃんなので、こうやって頑張ろうという姿勢を見せていただいてしまうと、

こっちも頑張らなくちゃだなーと思ってしまいます＾＾；

メインの緊急連絡先はＮＰＯ法人さん、そちらがどうしてもだめならお姉様ということで

ＯＫしてしまおう！という気持ちになりました。



そんなわけで、覚書の内容としては

・入居者様と契約続行が不能になった場合、残置物の引き取りなどは責任をもって行う

・定期借家契約なので、再契約の時もこの覚書は有効

という内容でまとめていただきました。



この内容で事前に仲介業者さん経由でＮＰＯ法人さんに話をしたところ、その内容であれば

受け入れられるだろうとのこと。これでおおむね入居までの目途が立ちました。



家電の搬入も完了。今回は通販で購入しましたが、札幌の物件なので、自分で受け取るわけにも

いきません。そこでコジローさんにお願いをして、現地で家具家電を受け取っていただきました。

ついでに物件の除雪までしてくださったようで、非常にありがたいです。感謝。



本日契約して、明日から入居とのことです。これで空室は残り２部屋。頑張って埋めます！

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金融機関さんとのやり取り。

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現在２５位です。昨日は不動産仲間やその周辺とのモンゴル飲み会（？）でした。

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銀行さんとのやり取りを続けております。



昨日は３つの金融機関さんとのやりとりをしました。

１つ目は太陽光の関係で東北の金融機関さんと。

２つ目は東京の新規案件の関係で関東の金融機関さんと。

３つ目は小口の資金調達の関係で関東の金融機関さんと。



１つ目については、融資はしたいけどエリア的にちょっと難易度が高い場所であることから

かなりいろいろと相談を積み重ねてきております。その中で、太陽光の業者さんがアレンジした

とあるルートで進めるのが一番融資ができる可能性が高い、という話になり、金融機関さんも

そこに乗っかって交渉をする、という筋書きになっておりました。



しかし、なかなかその結果が出てきません。こちらから金融機関さんに連絡を取ったところ、

そのルートの対面になる相手がなかなか動いてくれないので、金融機関として動きようがない、

ということをおっしゃておりました。



事実関係を確認するために業者さんにその相手に対して状況を聞いていただきましたところ、

そちら側からは「その金融機関さんからは一度も連絡が来ていない」という衝撃的なお返事。

どこかで何かが行き違っているようです・・・。



そのことを伝えるために、何度も金融機関さんに連絡を取っているのですが、本当に忙しいらしく

席をはずしている、出かけている、接客中である、という話ばかりで、なかなか連絡がつきません。

進まないのも困りますので、とりあえず意思だけでも伝えようということでＦＡＸにて状況を伝え

手が空いた時に連絡をしてくださいという伝言を残しました。

動きが出てくればよいのですが・・・。



２つ目については、物件ごとの年間成績がわかる資料があると審査をしやすいという話を受けて

週末に嫁ちゃんに大まかなところを作ってもらい、ざっと見ておかしなところを手直しした資料と

前回印刷し忘れた資料、そして現在空室になっている箇所の賃料査定をしてもらった資料の３点を

送付させていただきました。



東京の新規案件は、地味にまだこちらの打診した価格で売主さん側の債権者の方がＯＫをしておらず

価格が決まっていない状態です。とにかく融資の内諾を得てしまえば、先方の動きも変わるかも。

そう考えて、今は融資を優先にして動いている状況です。



３つ目については、小口のリフォーム融資を受けることにしましたので、その手続きです。

近々来る昨年売った物件の譲渡益に対する課税に備えて、手元の資金を少し温存しておこう、

という気持ちから、とりあえず融資でいけるところは融資を引いておこう、という感覚です。



こちらも金融機関さんとやり取りをして、月末くらいには実行になる見通しだということに。

順調に進んでくれればいいなというところです。



そんなこんなで、地味にあれこれと動いていたりします。

これらのことをやりながら、サラリーマンの仕事もして、なおかつ例の怪しい入居者様の審査を

進めているので、けっこう負荷はかかっています。肩こりもひどいし。

まあでも、こういう一つ一つが未来の自分にとって良い結果をもたらすに違いないと思うので

一生懸命頑張りたいと思います。

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