2014年02月28日

区分の火災保険。

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先日、保険代理店さんを仲良くしているブロガーのmakotoさんに紹介してきました。

makotoさんから急にメールが来て、保険について相談できる人はいないか、と。



これまでは、何も考えずに取引時に指定された保険に加入していたけど、それで本当にいいのか

見直しをした方がいいんじゃないか、ということで相談のメールを送ってくださったようです。

なるほど、保険は確かに大事です。補償内容が適切であるか、補償金額は充足されているか、

そして代理店さんはこちらよりに立って仕事をしてくれるか。いくつかのポイントがあります。



補償は基本的にフルカバー、再調達価格で引っ張れるギリギリの価格で補償金額は設定する、

保険代理店さんはこちらサイドに立ってくれる人で切り替える、という3点が満たせていれば

私自身は保険はそれでOKと思っております。



そんな話をしても良かったのですが、せっかくならプロの人を連れていって話を直接聞いてもらった

ほうがいいのではないかと考え、私がお願いしている代理店さんに無理を承知でお願いして

同行していただいてしまいました。



その打ち合わせの中で聞いてて思ったこと。



「区分の保険は1棟ものほどこだわらなくても大丈夫かも?」



makotoさんは区分を買い進めていて、1棟ものは保有しておりません。

私は1棟ものばかりで区分は保有しておりません。



1棟ものだと、外構も含めて丸々保険をかけることになります。共用部の事故や漏水なども

保険の対象となりますし、外壁に車がぶつかって破損したとしても保険の対象となります。

しかし、区分の場合は自分で責任を持つ必要があるのは部屋の中だけですから、漏水事故とか

そのくらいになるのではないかと。1棟ものに比べて、保険を使う機会は少なそうです。



私自身は区分を持っていないので実務面はよくわからないのですが、区分所有だったら単純に

安さだけで保険を考えてもいいのかもしれない、と思った次第です。

(間違っているかもしれないので、変なことを言ってたらコメントください)



区分は1棟ものとはちょっと違う難しさがあると思います。

保険のかけ方ひとつとっても、話が変わってきますから。管理の仕方なども当然違うのでしょう。

実際に経験してみないとわからないこともありそうですし、そちらの方もちょっとは勉強して

みるのもいいのかなと思った次第でした。



あ、ここで紹介したmakotoさん、どうやらきらめき不動産の後藤社長の本に寄稿してるらしいです。

どんなことを書いてるのか、楽しみです。



そして区分で思い出したんですが、ジェービルさん出版おめでとうございます!



元手100万円から!気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法 [ 岡本公男 ]

まだ読んでませんが、ぜひ購入させていただきます。



そんなところで、今夜からは札幌入りです。営業する時間があまり取れない予感。。。

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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年02月27日

太陽光の急展開と補助金。

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太陽光発電が怒涛の展開を見せております。



私が取り組んでいる太陽光発電は、東北地方に野立てのものを作るという内容になっています。

私自身は融資づけに奔走しているだけで、システム構成や土地の選定などについては詳しい仲間が

企画しているものに乗っかっております。いちから自分で企画している人もいると思いますが、

私はそこまでのことはできておりません。利益を最大化するためには、自分ももっと入り込んで

いかなくてはならないのだろうとは思いますが、そこは割り切ることにしております。



そんな太陽光ですが、2/28に向けてドタバタしております。この日が何の日かと言えば、

36円の買取の申請の最終日。次の4月からは34円になるとか、現状維持とか、いろいろな

噂がありますが、とりあえずこの日までに認定を受けて36円の権利を確保しなくてはなりません。



業者さんとこちら側のリーダーが膝つき合わせてここまでの状況を整理してまとめた結果、

いくつかあった候補地のうち、捨てる場所は捨ててしまい確実にいけそうな場所に絞ったり、

融資づけでメリットがありそうな人に割り当てる土地を変更したりすることになりました。

それにあわせ、認定の書類をどの土地に対して出すかが微妙に変わってきました。



私自身も割り当てられていた土地が変わった人の一人です。



私の場合、仙台の義母が代表をしている法人で太陽光発電を購入したいという意思があります。

今の仙台はとてもじゃないけど収益物件を有利に買える環境ではありません。信用棄損のリスクも

ありますが、法人の規模を一定のところまで拡大しなくては次が見えてこないということもあり

節税目的ではなく事業規模の拡大を目的として購入を目指しています。



メインバンクさんとも何回か打ち合わせており、その中で一番反応が良かった土地(=彼らの

営業エリアに近い場所)が比較的融資づけしやすそうだということで、そちらの土地に鞍替えを

することになりました。



土地が変わることに対する銀行さんへの追加ヒアリング、提供する資料の準備、申請書類の作成、

などなどやるべきことがいっぱいありましたが、何とか一通り対応することができました。

ようやく一息ついた感じです。



ところで、別の不動産投資仲間と話をしているときに、補助金をなぜ使わずに進めているのか、

業者さんが自分が面倒になるのを避けるために隠されていないか、というアドバイスをして

貰いました。これについて、チーム内で確認をしてみました。



今回のプロジェクトは補助金を使うことが条件的にはできたはずですが、結局使いませんでした。

そこはリーダーの判断です。もし補助金を使うなら、申請が通ってから相見積もりを取って

4月以降に着手することになります。その間は何もできません。そこに3つのリスクが隠れている、

ということで今回は補助金を使わないという選択肢になったそうです。



リスク1:融資

融資は水ものなので、期をまたいで時間がかかるようだと、人事異動や銀行さんの方針転換などで

内定していた融資が取り消される可能性も考えられます。



リスク2:経産省

制度の趣旨に反することによる認定取消と罰則を経産省が強化しています。

一昨年42円で認定を受けた業者さんは、7月以降になっても連系してないケースが多く

経産省は認定取消のみではなく、罰則を含めて厳しく取り締まる方針を打ち出してます。

4月以降の着工にすることで、経産省から刺される可能性があるとのことです。



リスク3:資材調達

後になるほどパネルを含めて資材調達のリードタイムが伸びると思われます。

メーカーによっては、パネルの納入リードタイムが9ヶ月のところもあるのだとか。

結果として着工遅れによるリスク2の顕在化も絡んできかねません。



ということで、補助金に頼らずに進めた方がいいのではないか、というのがチームとしての

結論となりました。私もその方針に従って進めていいような気がしたので、これはこれで

いいかなと思っています。



とりあえず、私にとって融資がつきやすい環境が少し整ったので、さらに頑張ってなんとか

融資づけを成功させたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:01 | Comment(4) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年02月26日

凍結注意!

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今年の北海道はとても寒いようで、凍結が多発しております。



このシーズン、給水管の凍結事故が札幌3棟目だけで3件発生しました。いずれも空室だったり

夜逃げだったりして、人がいない期間が発生しているお部屋で起こっております。



給水管の凍結により、水を出すと漏水が発生することになります。入居前のチェックで気が付いて

急いで工事業者さんを呼んで修理してもらうことになります。事前に整備をしておけばよいのですが

そのあたりは管理会社さんに任せている状況ですので・・・。



報告ネットの山岡さんからも、今年は凍結が多いから注意してくださいねというご連絡を

いただいております。なんでも、巡回している物件での凍結事故の件数が例年以上に多いそうで

今年の寒さは異常だと感じられているようです。



おとといも管理会社さんから連絡があり、凍結を修繕したお部屋の被害が思ったより大きく、

混合栓もダメになっていたから追加修理しました、という話がありました。これまでに凍結は

何回も経験していますが、混合栓まで壊れたというのは初めてのケースです。入居者様にご迷惑を

おかけしないよう、早々に対応いただきたいと伝えました。



また、現在空室になっている札幌1棟目の給水管についても、凍結事故が発生していないかを

確認してきてほしいという依頼を出しました。迷惑をかける前に予防しなくては。



札幌に物件を持たれている方、要注意ですよ!



さて、この凍結の修理にかかった費用は、基本的に保険を申請すれば問題なく支払いいただけます。

保険は突発的な事故に対して補償をしてくれます。凍結による給水管の故障は突発的かつ偶発的な

ものですので、保険の対象となる事故です。もし自腹で直している方がいるようでしたら、

一度代理店さんに相談された方がいいのではないかと思います。



そんな感じで、今年は凍結が多いということで、皆さんご注意くださいませ。

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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年02月25日

戦略の練り直し。

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借入ばかり増やしてどうするのか、借入に見合ったキャッシュフローは得られているのか。

購入ばかりしているから自分の成績がどこまでどうなっているのか、実はわからないのではないか。



たまには自分の置かれた状況を冷静に見直す必要があると思います。



今年の私ですが、さすがにもう少し足元を固めた方がいいような気がしてきております。

昨年の成績表を作っていて、とにかく東京1棟目のキャッシュフローが悪すぎるなあと。

3部屋全部入れ替わったという事情があるとはいえ、それを加味してもひどい成績です。

というか、そういう悲惨なことがあってもある程度のキャッシュフローが出るような体制に

しておかないと、安定性に欠ける結果になってしまいます。



どうせ今は相場も高騰しております。無理に買うより東京1棟目の繰り上げ返済に自己資金を

投入したほうがいいのではないか、という気持ちを最近少し持ち始めています。



東京1棟目は借地の新築で、購入当時の表面利回りはけっこういい数字でした。

一巡してがくっと家賃が下がったものの、それでもまだ表面利回りは二桁をキープしています。

では何がキャッシュフローを作れない原因になっているかという点なのですが・・・借入年数です。

15年でファイナンスアレンジしているので、返済比率が高すぎるのです。



そこで最近考えていること。

株高で少し資金ができたので、これを繰り上げ返済に回してしまい、キャッシュフローを

改善させるのはどうかという考えです。そして繰り上げ返済することで残債が減りますので

その額までなら貸してくれるという銀行さんを見つけて、18年で借り換えもしてしまうと。

こうすることで、返済比率が劇的に下がる計算となります。枕を高くして眠れるレベルです。



実際、買付を入れている東京の案件の関係で、いろいろ資料を作って金融機関さんとお話を

したりしていますが、東京1棟目の返済比率の高さは新規案件を遂行するにも足かせになって

しまっているようです。それであれば、攻めの観点でも守りの観点でも繰り上げ返済は有効かと。



借り換えに応じてくれそうな金融機関さんのあてもないことはありません。新築で融資をつけようと

奮闘していた時に、額は少ないものの融資に応じてくれるという回答をしてきてくれたところが

一行だけありますので、そこに当たってみたいと思っています。その際に法人に移すことができれば

一石二鳥なところもあります。



とはいえ、せっかく借りているものを先に返してしまうのももったいない話ではあります。

お金だって、見せ金として手元に置いておきつつ、別の金融商品などに回した方が結果として

手元にお金が残るかもしれない、ということも考えられます。



もろもろ悩ましいところではありますが、今年は足元を固める作業も並行して進めたいと

思っておりますので、引き続きそういう対応を進めていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年02月24日

退去立会いと空室募集。

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昨日も引き続き領収書の整理と銀行口座の情報取りまとめを実施しました。

おおむね整理はできて、あとはクレジットカードの明細から経費対象項目を引っ張り出して

税理士さんに提出するだけになりました。



これらの内容を成績表に反映させて、昨年の物件単位のキャッシュフローを計算しなおすこと。

そこまでできれば、昨年の成績に関しては一通り完了となります。東京1棟目の成績の悪さが

なかなか悲しい感じになりそうです。。。



メールの返事などがたまっているのですが、結局そこには手を付けられませんでした。

ため込んでしまっており、申し訳ない気持ちです・・・。



さて、昨日はそれ以外に札幌4棟目の管理会社さんから電話がありました。

3ヶ月で退去することになってしまったお部屋があるのですが、そこの退去立会いをしてきたので

結果を報告したいとのことでした。



さすがに3ヶ月なので、まだ内装は綺麗で特に修繕の必要はないとのことです。

ただし、水回りについてのみ、清掃を入れる必要があるという話でした。短期間とはいえ、

一度入居して使っていることから、そこだけはきちんとやっておきたいとのことです。



私としても、そこは異存はなかったのでOKさせていただきました。女性は水回りが汚いと

ストレスになるでしょうから、そこを綺麗にしておくのは有意義なことだと考えます。



家賃についても打ち合わせを行い、今までよりもう少し賃料をあげて募集することにしました。

繁忙期なので、少し強気の家賃設定にしてもおそらく問題なく埋まるだろうと読んでいます。

利回りを少しでもあげるために、できる限りのことはしようと思います。



モデルルームの移動についても打ち合わせをして、ひとまず次の募集へのアクションについては

整理をすることができました。あとは管理会社さんがそれに沿って粛々と募集を進める感じです。



2月末時点での空室状況ですが、札幌1棟目で1室、札幌3棟目で1室、札幌4棟目で1室。

この中で立ち遅れているのは札幌1棟目です。札幌1棟目は10年以上住んだ方が出たので

リフォームにけっこうな金額をかけなくてはならない状況です。



少々お恥ずかしい話ですが、キャッシュフローをフィリピンのコンドミニアムの資金に回したり

している関係で、手元にはそれほどキャッシュを残しておりません。新築が手出しなしで

回せるようになるまでは、手元資金を温存したかったので、リフォームにかかるのを見合わせて

おりました。機会損失であることは重々承知しつつも・・・。



ここで新築が落ち着いたので、ようやく札幌1棟目のリフォームにかかれる目途が立ちました。

遅れを取り戻して、しっかりと良い入居者様に入っていただけるようにしたいと思います。

あわせて、他の部屋の募集も継続して、完全満室を目指したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(2) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする