第三者保証人。

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日本政策金融公庫から「平成２５年度第一次補正予算に伴い創設予定の融資制度のご案内」

というＤＭが届きました、というブログを昨日書きました。自分でブログに書いたせいか、

「第三者保証人を提供いただく融資制度のお取り扱いの終了」が気になって仕方なくなりまして

昨日さっそく公庫さんに電話してしまいました（笑）



ここしばらく、公庫さんとは連絡を取っていなかったのです。公庫さん向きな良い案件もなかったし

私自身が公庫さんで東京１棟目を借りているのですが、そこの担保評価が低いために、公庫さんから

見ると「無担保の借入が多い」と見えてしまい、なかなか案件があってもやりづらい・・・という

状況もあったものですから。



まず本題の第三者保証人の話。

私は第三者保証人を立てている借入が公庫にあります。今回発表された内容を見る限りでは、

すべての借入に対して第三者保証人が不要になるような印象を受けましたので、第三者保証人が

なくなる話はどこまで適用されるのか？を確認しました。既存の借入もさかのぼってなくなるのか、

今後の新規の借入だけなのか。すべての借入が対象なのか、何か条件があるのか、など。



第三者保証人がなくなるという話は、今後発生する借入に対してのことで、従前の借入に対しては

今まで通り第三者保証人がついた状態で最後まで返済してもらうことになる、ということでした。

そして今後の借入のすべてに対して第三者保証人がなくなるわけではなく、何らかの条件が

適用される場合のみそうなる、ということもわかりました。ただ、その条件が何なのかは

判明しませんでした。



公庫さんもまだ社内で勉強会などをやって商品知識をつけようとしている状態であり、本格的に

運用開始になるまでにそのあたりの知識をつけておこうとしている、という感じみたいです。

きっと社内できちんと周知されないまま、お客様にだけ商品情報が出て行っているのでしょうね。

よくあります、私の勤めているサラリーマンの会社でもそういうことは（笑）



しかし、久しぶりに公庫の担当さんと話をしましたが、あちらも相変わらず積極的でした。

こちらの話が終わった後、間伐おかずに「最近いい物件ありました？」ですから（笑）



札幌２棟目を売ったところまで彼に話をしていたので、札幌４棟目を購入して無事に満室になった

話をしたところ、「いい形で入れ替えができましたね」とお褒めの言葉をいただきました。

そうやって前向きにとらえてくれる金融機関の担当さん、大好きです。



公庫さんの無担保の融資をこういう作戦でなくそうとしている、という話もしたのですが、

「それをやってくれると無担保の分がかなり減るので、とてもやりやすくなります」とのこと。

温めておいたアイディアだけど、実際にやってみようかな？



そんなこんなで、久々に公庫さんと話をして盛り上がってしまいました。馬の合う担当さんを

見つけることができたという幸運に感謝しなくてはですね。

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日本政策金融公庫さんからのＤＭ。

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日本政策金融公庫から「平成２５年度第一次補正予算に伴い創設予定の融資制度のご案内」

というＤＭが届きました。



私は日本政策金融公庫からの借入もありまして、公庫の担当の方ともちょくちょく情報交換を

させていただいております。私のお付き合いしている担当さんは、できるだけ融資をしようと

あれこれ考えてくれるタイプなので、非常に好感が持てます。



そんな公庫さんからダイレクトメールをいただきました。中を見ると、どうやら国の補正予算に

従って創設される予定の融資制度のご案内のようです。大株主である国の意向に沿った融資制度が

こうやって作られていくわけですね。



今回、４つの項目が増えておりました。



・「老朽化設備を更新する方」に対する貸付利率特例制度の創設

・「地域活性化・雇用促進資金」の拡充

・ソーシャルビジネスに対する融資の拡充

・第三者保証人を提供いただく融資制度のお取り扱いの終了



１つ目は老朽化した設備を更新する場合に貸付利率を２年間０．５％引き下げるというもの。

不動産賃貸業に当てはめると、キッチンなどの住宅設備が耐用年数１５年であることから

設備更新時にはこの特例が適用されるのではないかと想像します。



２つ目は給与支払額を増額させた方への貸付利率を引き下げる制度ということですので、

不動産賃貸業にはあまり関係はなさそうです。アベノミクスに協力した人は利息で還元する、

といったところでしょうか。



３つ目は「保育サービスや介護サービスを行う方」が対象、と書いてありました。

ですので、不動産賃貸業にはあまり関係のない話だと思われます。

しかしこれ、基準金利から０．９％を全期間引き下げなので、けっこうでかいです。

高齢者向けの賃貸住宅など、何かしら介護サービスと絡めることで適用いただけるならば

心強いんだろうなあという気はします。



余談ですが、ソーシャルビジネスって社会的企業であり、社会の問題に対する解決を目指しつつ

自分達もビジネスとして食っていけるようになろう、というものだと思っていました。

だから「保育サービス」「介護サービス」だけにとどまるものじゃないと思うんですけどねえ。



４つ目は第三者保証人がいらなくなるということで、素晴らしいことだと思います。

私が借りている借入の第三者保証人を今から外せないかしら？などと考えてしまいます。

今度電話した時に聞いてみよう。



今回のＤＭは、意外と今後借りる時に面白いかもしれないと思ったので、備忘録的にブログ記事に

させていただきました。公庫さんの場合は、借入するときは何も言わなくても一番有利なものを

選んでくださいます。ですので、特にこういう知識がなくても実は問題はなかったりします。

ただ、知っていればその制度が使えるように事業計画をそれっぽく書くこともできると思います。



公庫さんは使い勝手のいい金融機関さんなので、まだ使ったことがない方はぜひ一度チャレンジを

してみていただければと思います。

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祝・満室！

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札幌４棟目、満室になりました！（ただし条件付き）



昨年９月の終わりに購入した新築の札幌４棟目。引き渡しを受けるまでは、オーナーが決まって

いないということから募集が差し控えられてきておりました。全空な上に知名度がない状態からの

スタート、しかも２棟現場の片方で、もう片方の物件の家賃のほうが２０００円以上安いという

かなりの悪条件からの募集開始でした。勿論、家賃は自分でそれを選択したのですが。



家賃を安くすれば、あっという間に埋まったのではないかと思います。

しかしここは新築なので、何とか高い家賃のままで決めたいという気持ちはありました。

ですので、安易に値下げはせずに営業活動を強化する方針を選びました。



札幌に何回か行って、仲介さんに営業をして回る。

嫁ちゃんも一緒に札幌で仲介営業をしてくれました。感謝。

問い合わせがあれば最大限仲介さんがやりやすいように動く。

そんなことを繰り返していると、少しずつ部屋が決まっていきます。

営業したところも決めてくれましたが、営業していないところからの申込もありました。

ここは管理会社さんが頑張ってくれたところなのだと思います。



そして管理会社さんが仲介店舗を新しくオープンさせた後は、そちら経由での成約も増えました。

私は今回、いつもより頑張っていないと自分では思っています。頑張らなかった（頑張れなかった）

その分を埋めてくれたのが、管理会社さんの努力なのだろうと思っています。



今月早々に１部屋決まり、残り３部屋という状態でした。

前回電話をいただいたのが２１日。そこからわずか１週間で残りの３部屋が決まったという

ハイスピード。これは私も正直想像していませんでした。昨日電話をもらったのですが、

「え、もう決まったの！？」と我が耳を疑ってしまったものです。



何はともあれ、やりました！念願の満室です！嬉しい〜。

昨日はたまたま私が幹事の飲み会だったのですが、嫁ちゃんがその中で満室祝いにシャンパンを

差し入れしてくれました。美味しかった！



滋味に退去予告も１部屋もらっているんですが（３ヶ月で退去って早すぎでしょ！）、

そのことは今だけは忘れようと思います（汗）



この勢いで、築古物件も一気に勝負を決めてしまいたいところです。

引き続き頑張っていこうと思います。

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融資打診、再び。

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買付を入れている東京の物件について、新たな金融機関さんの開拓に動き始めました。



昨年買付を入れた都内物件。ここまで、既存で相談している金融機関さんからは今一つ色よい

お返事をいただけておりません。撤収するか、金融機関さんを増やすかのどちらかの対応が

必要になるという状況です。



いろいろ考えましたが、あといくつか心当たりのある金融機関さんを当たってみる方針に。

これでダメなら無理をして変な金融機関さんで融資をつけたりはせず、さくっと諦める方向で

検討しようかなと思っております。融資がつかないのに無理をしても仕方がありません。



というわけで、昨日はその心当たりのある金融機関さんのうち、片方に電話をしてみました。

当時の担当の方はすでに異動になっており、新しい方が電話に出て対応してくださいました。



まず物件の概要。立地と積算評価額とおおまかな価格を伝えます。

そして個人属性。何年か前まで赤字だったけど、今は黒字に転換していること。赤字にも理由があり

その理由はすでにつぶしきっていること。借入の残高と家賃収入の額。居住地。物件保有地。

そんな情報をつらつらとお伝えします。あとは先方からの質疑応答にざっくりと答えていく感じで。



今回の案件は、ちょっとマイナーな電車から徒歩５分以内。メジャーなターミナル駅からは

１０分以上かかる立地なのですが、担当の方はまずそこが気になった模様です。この金融機関さんは

駅から１０分以内でないと検討が厳しくなるようで、ちゃんとネットのサービスを使って距離も測り

１０分以内であることを確認しているのだとか。



そしてこの金融機関さんのドミナントエリアから微妙に外れているのもネックになっている模様。

一応営業エリアだけど、極力やらないよう指示が出ているのだとか。



それでも、いったんは物件情報を見てくださることになりました。無理なら無理で仕方ないから

そう言ってくださいなと伝えていたのですが、それでも物件情報は見たいということでしたので

全く脈がないわけではなさそう。



２０分くらい電話で話をしましたが、最後の方は笑い声なども出ておりましたので、そんなに

悪い印象ではなかったのかもしれません。



というわけで、本日資料を送付することにします。個人の属性を示す情報も一緒に入れましょうかと

伝えましたが、ダメだったらすぐ返却しなくてはならないので、先に物件情報だけにしてほしい、

ということでいさめられてしまいました＾＾；



今日はもう一つの心当たりのある金融機関さんに突撃してみようと思います。

仕事の合間を縫っての電話なので、なかなか時間がシビアではありますが・・・頑張ります。

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太陽光発電の事業計画書。

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昨日は昼間ずっと家で事業計画書を書いていました。

何の事業計画かといえば、野立ての太陽光発電です。



ようやく土地の情報が固まり、業者さんよりシミュレーションや公図・測量図などの情報が

一式送付されてきました。これを受けて、金融機関さんに持ち込むための事業計画を作成します。



ベースになるものとして、仙台の金融機関さんに年末説明した資料を用います。

こちらに今回のシミュレーションの結果や、前回質疑応答があった内容を加筆修正していき

事業計画書を作ることとなります。



事業計画書のフォーマットですが

・太陽光発電に参入する意図

・太陽光発電事業の概要

・想定収支シミュレーション

・参入のメリット／デメリット

の４章で構成しています。１章につき１〜２枚程度です。たいした枚数はありません。



業者さんから来たシミュレーションを読み解き、自分が融資で賄いたい金額を逆算しながら

融資希望額を決めて、事業計画を作成します。不明点は適宜業者さんに質問をして、自分自身が

質問をされても回答できるようにします。なんとなくわかった気になっている項目を作らないよう

できるだけ細かく資料の読み込みをして、それを計画書に落とし込んでいきます。



たとえば今回だと、次のような確認をしました。

・シミュレーションに記載されている内容以外でかかる費用を教えてほしい

・将来的にかかるであろう経費（パワコン交換など）

・補助金を使う想定はしているか



一部、明快な回答をするのが難しい個所もあったようですが、おおむね内容は理解できました。

これらを自分の言葉に置き換えて、計画書を無事に作成することができました。



３６円の売電価格を確保するためには、急いで準備をしなくてはなりません。

前々から持ち上がっていた話であったにも関わらず、このように間際になってしまったのは

土地がなかなか固まらなかった、という一点に尽きます。こればかりは仕方ないとは思いますが

なかなかそううまくいくものではありませんね。



今回の太陽光は東京から少し離れた場所で行います。そして自前でお願いしている業者さんなので

提携ローンなどは存在しません。ですので、融資が大きなネックになることは間違いありません。

業者さんのつてで、太陽光発電の設備を設置する県内の金融機関さんを当たってもらっていますが

なかなか思わしい返事がもらえていないのが現状です。



私の場合、仙台の法人のメインバンクさんが、場合によってはできるかもしれないということで

現在折衝を行っている最中です。また、法人化に対する質疑応答をしている都内の金融機関さんから

「うちでも検討できます」というありがたい一言を頂戴したので、こちらの線からも攻めていこうと

思っております。別件とはいえ、いろいろな金融機関さんにヒアリングを地道にしていた結果が

出てくれたようです。ありがたい。



融資さえ固められれば何とかなりそうな気がしてきたので、この勢いを維持していこうと思います。

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