2013年12月16日

メール処理。

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昨日は仕事が比較的少なく済んだので、不動産関係のメールをだいぶ処理しました。



・札幌3棟目のリフォーム見積

私が1週間返事できていなかったので、その分機会損失が発生したと思います。もったいない。

昨日ようやく「進めてください」の一言を言うことができました。



・札幌3棟目を退去した方からの要望

冬季解約違約金を分割払いにしてほしいと言われたようですので、無理のない形でお支払くださいと

伝えるようお願いをしました。



・フィリピンへの送金

ちょっと日付を勘違いしてしまったため、口座にお金が足りておらず小切手がBOUNCEしてました。

送金したのでもう一度お願いします、とメールを打ちました。



・フィリピンの融資づけ

2015年にターンオーバーを迎えるコンドミニアムがありまして、その物件のあっせん融資が

どうのこうのというメールがデベロッパーさんから来ていました。とりあえず資料だけ請求。



・札幌1棟目の屋根修繕の保証書の送付

屋根の修理の保証書を送ってもらえるとのことだったので、自宅宛にお願いしました。



・メーリングリストへの投稿

関東→札幌の大家会、東京築古組への情報共有メール投稿をしました。



・税理士さんとのやり取り

今年の着地点についてのイメージの共有をしたいという話をメールしました。



・家賃スライドやフリーレントへの対応

札幌1・3棟目の管理会社さんと、札幌4棟目の管理会社さんにメールをしました。

入居が数ヶ月後で、その間は家賃が発生しないケースの場合は、契約発生のタイミングを

今すぐにして、フリーレント期間中に解約した場合は違約金、という形で今後対応したい、

ということをお願いしています。



・火災保険契約

札幌1棟目の火災保険の契約を切り替えることにしましたので、その依頼を代理店さんに。

あとは現在買付を入れている物件の保険の見積もお願いしました。



・お歳暮

嫁ちゃんがとってきたみかんを東京1棟目の管理会社さんにおすそ分けしました。

お歳暮みたいなもんですね。



他にもやっつけるべきメールがあったのですが、時間的に厳しく断念。

サラリーマンのお仕事、もう少し余裕が出てくればいいのですが。。。

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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年12月15日

お歳暮。

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お歳暮の季節です。



サラリーマンの仕事をしているだけのころは、お歳暮やお中元とは全く無縁の生活をしていました。

勤めている会社はIT系の新しい会社なので、年賀状やお歳暮、お中元といった慣習も特になく

取引先ともそういう話はあまり出てこないため、全く縁がないと言ってもいい状態でした。



不動産投資をはじめたところ、お付き合いいただいている業者さんからちらほらとお歳暮やお中元が

届くようになりました。管理会社さん、仲介業者さん、リフォーム業者さん、ガス会社さんなど。

もらったことがなかったので実感はなかったのですが、こうやっていざもらえるようになると

やっぱり嬉しいものですね。ありがたいです。



以前はもらっておしまいだったのですが、今はそれに対してお返しをできるだけするように

心がけております。自分がされて嬉しかったことであれば、同じように他人にしなさい、と。

それはおっしゃる通りだなあと思ったので、今はそういう形でできるだけ対応しております。



先ほども、嫁ちゃんがミカン狩りに行って大量にみかんを取ってきたので、東京1棟目の

管理会社さんに少しおすそ分けしてきました。みかんを食べてビタミン補給して、管理物件の

メンテナンスに力を入れてもらえればいいなと思う今日この頃です。



お世話になっているなあと思う業者さんに対しては、できるだけその気持ちを表現したい。

お歳暮なんて儀礼的なものだと昔は思っていましたが、今はなんとなくその感覚が理解できます。

自分が嬉しいことを相手にも表現したい。そんなところでしょうか。



このシーズンはまだその準備ができておりません。なんといってもサラリーマンの仕事が異常に

忙しくなってしまいまして、休日深夜問わず仕事に追われている状況だからです。

代わりに嫁ちゃんが手配してくれるという話はついていますが、こちらがどこに手配してほしいか

情報を出せずにいるので、やっぱりまだ準備は進んでいません。



なかなか空室が埋まらないと悩んでいる方、試しに管理会社さんにお歳暮を贈ってみては?

気が利く大家さんの方が管理会社さんの中でのランクが上がるはずですから、そんなちょっとした

きっかけで空室が埋まるようになるかもしれませんよ。お試しあれ。

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posted by ひろ* at 15:08 | Comment(3) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年12月14日

名称変更。

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仙台1棟目の大規模修繕の際に、マンション名の看板を取り外して塗装してもらいました。

建築当初からついている看板のようで、センスもいまいちだしボロいしで、再度つけるのも

はばかられる感じであることをうけ、名称変更をしよう、という方向になりました。



個人で持っている物件については、全部同じシリーズ名で統一しております。仙台の法人については

義母の意見を聞いて、特になければ同じシリーズ名にしようかなと思っておりました。



話をしたところ、義母が物件に共通でつける名前の提案をしてくれました。嫁ちゃん一家は一時期

仕事の都合でアメリカにいたことがあるそうで、その時に住んでいた地名をシリーズ名にしたいと。

義母が現地でいろいろとやってくれるからこそ、仙台は放置プレイで問題が起こっておりません。

その義母の意向はできる限り盛り込みたいので、シリーズ名はそれでいきましょう!ということに。



そうなると、どうせだったらロゴマークも作りたくなりますし、看板もきっちりとデザインして

いいものをつけよう、という気持ちになります。そんなわけで、ただいまデザイナーさんと

やり取りをして、ロゴデザインを検討しているところです。素案をいくつかいただいており、

義母に見せて一緒に選んでいるところです。二人で盛り上がり中な今日この頃です。



不動産を皆で楽しむ。そんな姿勢が功を奏して、ここまで周りを巻き込んでこれたのかもしれない、

と自己分析しつつ、本日もこれからサラリーマンの仕事をしてくるのでこの辺で。

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posted by ひろ* at 09:45 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年12月13日

新社会人は家賃を・・・。

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相変わらずピーピーのサラリーマン生活ですが、そんな中年末なのに不動産はぼちぼち動いてます。



昨日は仲介業者さんから札幌3棟目の空室確認の問い合わせがありました。この仲介業者さんも

けっこうきつい案件の時には私に電話してくる感じなので、今回もきっとそうなんだろうなーと

思いながら電話に出て話を聞きましたが、思ったよりハードルは低かったです。



具体的に言うと、家賃発生が2月からになるという案件でした。

お客様自体は新社会人で就職先も決まっているので決して悪くない模様です。ただ、就職して

引っ越すタイミングが2月初旬という微妙な時期で、それまでは家賃の支払を免除してほしい、

という話でした。1ヵ月半家賃なしかあ。微妙ですね。たかが1ヶ月半、とはなかなか言い難い。



というわけで少し抵抗してみたものの、仲介業者さんの中ではその条件が呑めないなら紹介できない

というラインのようで、のらりくらりとかわされます。サラリーマンの仕事の合間だったので、

さくっと会話を終わらせるべく「ぶっちゃけて言えば、この条件でないと紹介できないということと

理解すればいいでしょうか?」とストレートに聞いちゃいました(笑)



まあフリーレントだと思えばいいか、ということで最終的に承諾。

管理会社さんにもその旨お伝えしましたところ、前金で初月家賃を預かっておいて、キャンセルに

なったらその分を没収するやり方にしたいという提案をしていただきました。なるほど、それなら

先方も気軽にキャンセルはできないからいいですね。妙案です。是非それでお願いします。



申込が入ったのかどうかは現段階では不明ですが、これがうまく成約につながってくれれば、

札幌3棟目は満室となり、満室でないのは札幌4棟目と札幌1棟目だけになります。

目指せ完全満室。

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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年12月12日

法人より個人のほうが・・・。

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現在買付を入れている東京の物件ですが、書類を提出した5行のうち1行はNGという返事が

帰ってきて、1行はちょっと厳しいんじゃないかと思うという所感を伺っている、という状況です。

残り3行が審査をしてくれていますが、うち2行より「個人の取り扱いとしたい」と言われてます。



私としては、個人より法人にしたい気持ちが強いのですが、東京に関してはそこまでこだわらずに

個人でも法人でも借りられるほうで借りてしまえばいいかな、という気持ちもあります。札幌だと

できる限り法人に寄せたいところなのですが・・・。



なぜ法人で貸してくれないか。



片方の金融機関さんは「法人をこれから作るというのが厳しいところ」と言います。

実態があり、決算を1期でもしていてその数字が良い、という話でないとなかなか難しいと。

まあおっしゃることはよくわかります。でもただの法人成りなわけだから、そこまで厳しく

見なくてもいいじゃないの・・・という気持ちはなくはありません。



こういうことを言われなくていいよう、今から法人をさっさと作って、物件の管理費を取って

決算を回しておいたほうがいいのかもしれません。いつもそう思いながら、なんとなく物件と

同時に法人が立ち上がるほうが美しいよなあ・・・と思ってしまい、踏み出せない今日この頃。

そのこと自体が機会損失なのかもしれません。



もう片方の金融機関さんは「個人のほうが断然条件がいいから法人はおすすめしない」という

その金融機関さんの商品特性の面からの理由でした。



個人の場合、住宅ローンの延長のような融資条件になるということで、法人で借りる場合に比べ

最大で2倍近い融資期間が取れるそうです。2倍ってなかなかワイルドですよねえ。



試しに返済比率を計算してみました。

法人で借りた場合、返済比率は余裕で70%を超えてしまいます。

ところで個人で長期間借りた場合、50%くらいに収まってしまいます。



・・・これは四の五の言わずに個人で借りたほうがいいな、とあっさり思ってしまいました(笑)

税引後CFはきちんと計算できていませんが、返済比率から見たら間違いなく個人のほうが

有利になりそうだと感じました。



しかし鉄骨の中古にこんなに長い融資期間を出す金融機関さんがまだいるとは、という感じです。

世の中、開拓すればまだまだいろいろな金融機関さんがいるのでしょうね。



引き続き、こちらの物件購入に向けて動いていきたいと思います。

仕事がタイトなのでなかなか積極的にフォローしきれないのですが。

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posted by ひろ* at 05:55 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする