2013年12月25日
原因を追及する。
現在14位です。昨日もギリギリになってしまいブログ更新できず。
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札幌3棟目の最後の1室がなかなか決まりません。
昨日も仲介業者さんからの電話はありました。初期費用安めで探しているということですので、
うちの物件はぴったりだと思います。保証会社さんを利用したいということに関しても問題なく、
むしろ保証会社さんの保証料も当方負担という非常に優遇した条件を提示しております。
昨日で私のところに直接仲介業者さんから問い合わせがきているケースは5〜6回目ですが、
残念ながらまだ成約に持ち込むことはできていません。確率的にはそろそろ成約になっても
いいんじゃないかと思うのですが、なかなかうまくいってくれません。
何か理由があるのか、突き詰めて確認したい気もしているのですが、時間的に今は厳しいです。
年が明けて時間に余裕ができたら、その辺を少し掘り下げたいと思ってはおります。
今まで案内してくれた営業さんに電話して、決まらなかった理由をフィードバックしてもらい、
それが自分の手元で解決できる問題なのか、それとも仕方のないことなのかを見極めたいです。
部屋が狭いとか駅が良くないとか、そんな話であれば仕方がないものと思いますが・・・。
そうではない理由が何かあるのであれば、そこは突き詰めないといけません。
年内は仕事でパンパンですが、年末年始にかけてそういう後手に回っていたことの準備を始めて
年明けは不動産関係のことを一気にやっつけていきたいと思っています。頑張ろうっと。
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2013年12月23日
価値観の軸を忘れない。
現在19位です。年末年始は休めそうです。
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自分は自分、他人は他人。
うらやんでも仕方がないのです。
自分の軸を持って、自分なりの幸せを見つけるのが一番大事です。
会社員として生活している分には、似たような経済状態の人が多いので気になりませんが、
不動産投資をはじめて、同業となる大家さん仲間の人に会うようになると、自分の価値観や
自分の経済観念とはだいぶ違う人と交流する機会が増えてきます。
年収数千万の外資系のエリートサラリーマンもいれば、年収300万の工場勤務の方もいます。
自営業の人、サラリーマンの人、士業の人、地主の跡取り。普段の生活の中ではご縁がなかなか
持てない方との交流は、自分自身の人間としての幅を広げてくれるものと思います。
ただ、そういう人と交流して良い影響を受けていくのは良いのですが、自分の中の判断の軸まで
ぶれてしまうのはどうなのかなと思っています。
開業医が考える「つつましい生活」と、年収450万のサラリーマンが考える「つつましい生活」は
どう考えてもそのレベルは違うでしょう。1000円のランチを「贅沢」ととらえる人もいれば
「普通」ととらえる人もいるはずです。
そういう人と交流する前の自分は、どのレベルであれば「幸せ」と思ったでしょうか。
私は一応上場企業のサラリーマンですので、人並み以上に年収をいただいております。
住宅ローンで都内に戸建を購入できるくらいの信用はありますから、それに応じたレベルで
「つつましい」「幸せ」を定義します。先の例でいえば、1000円のランチまではOKで
1000円を超えると贅沢なランチ、ってとこでしょうか。
私が外資系エリートサラリーマンの方に影響されて、1000円のランチじゃ物足りなくなり
2000円とか3000円くらいで満足するようになったとすると、もともと「幸せ」と
感じていたレベルでは物足りなくなってしまいます。
そのこと自体、向上心があってよいと考えるということもできるかもしれません。
しかし、一度幸せのレベルを上げてしまうと、何かあった時に下げることができなくなります。
自分が不動産を始める前に「幸せ」と思っていたレベルってどこだろう?
そんなことを頭の片隅に置いて、たまに初心にかえることも重要ではないかと思います。
借金を膨らませ、ひたすら規模を追求する。そんな考え方もなくはないと思います。
しかし、たまには「もともとどのくらいの目標でやってたんだっけ?」ということを
初心に立ち返って思い出すプロセスがあってもいと思います。
ひたすら規模を拡大し、5億の借金を抱えてキャッシュフロー1000万を目指すのか、
3億くらいのところで一度キャッシュフローを返済に回し、物件を増やさずに財務体質を
改善していくのか。
冷静に考えて、5000万の無借金の利回り10%の物件があれば、経費率30%としても
350万のキャッシュフローが残るわけですから。フルローン、オーバーローンで1.5億から
2億程度の借金をしたくらいのキャッシュフローと同じだけ稼げます。
350万の所得が少しの苦労で得られるなら、たとえ300万の年収のサラリーマンであっても
家族を養う程度には食っていけるのではないでしょうか。
規模を大きくして、キャッシュフローが大きくなってきたところで、繰り上げ返済や現金での
戸建投資に回す。そんな将来像を私は描いております。無借金の物件がいくつか増えたら
借金のある物件はすべて売却してもいいのではないかと思います。
増やすだけが能じゃない。
規模の大きな人を羨んでも仕方がない。
自分はなにをもって満足と考えるのかをしっかり把握する。
そんな事業家に私はなりたい。
ま、そんな考え方もあるんじゃないですか、ということで。
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2013年12月22日
家賃を下げる=物件の価値を下げる。
現在20位です。本日も出勤中であります。
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昨日もサラリーマンのお仕事で出勤していました。仕事をこなしていると、私用の携帯に着信が。
見ると札幌4棟目の管理会社さんでした。これはいい知らせの予感がする。
仕事のきりがいいタイミングで電話をかけなおすと、どうやら店舗に来る予定になっている
お客様に札幌4棟目を紹介したいので、相談に乗ってほしいということのようです。
はて、紹介してくれればいいんですが、なぜ確認が必要・・・?(ちょっぴり嫌な予感)
「家賃交渉をお願いしたいんです」
はい、きちゃったよーorz
札幌4棟目はとにかく高めの家賃で決めることを目標にしているので、できれば家賃交渉は
受けたくありません。そういう気持ちでここまで何とか交渉なしで乗り切ってきました。
しかし身内である管理会社さんから出てきてしまうとは!うーん、できれば勘弁してほしい。
フリーレントじゃダメ?と確認しましたが、やっぱり家賃でないとダメだそうです。
属性は悪くない人で、就職の為に状況して来るのだとか。2000円下げれば決められそう、と
営業さんは言っているのですが、さぁどうしようか。
2000円下がると、年間24000円の家賃収入ダウンです。
仮に家賃年収が1000万の物件だとします。24000円下がれば年収は997.6万円。
利回り10%で売却しようとした場合、家賃交渉に応じなければ1億円ですが、家賃交渉に
応じた場合は9976万となります。中途半端なので9900万で考えましょう。
5年後に売却したとします。
家賃交渉した場合としない場合の差は、5年間のインカムゲインの減少分が12万円。
それと売却時の100万円。合計112万の損失になる可能性があります。
9976万で売れるとしても、24万+12万で36万の損失です。
こうやって考えると、たかが2000円の差とはいえ、家賃を下げることで物件の価値を
ぐっと下げていることに気がつきませんか?家賃交渉とはそういうものなのです。
逆の視点で言うと、家賃を維持するために112万までお金はかけていいということです。
築浅物件ならそんなに多額の費用をかける必要もないでしょうけど、多少設備を充実させて
家賃を何とか据え置きで維持していくほうが良いのではないか、と私は考えています。
将来的に売却を考える物件であればあるほど、ここはシビアに見るべきではないでしょうか。
というわけで、私の回答は「ただ下げるだけはダメ!」としました。その代わり、家電つきの
プランの家電代を無料にするなどの案を使って、家賃を落とさないようにするのはOKにしました。
さて、この打ち出し方がうまくはまってくれるか・・・?動向を注視していこうと思います。
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2013年12月21日
金融機関さんから着信あり。
現在22位です。更新できないと順位も落ちますね。当たり前ですが。
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相変わらずサラリーマンのお仕事で死亡気味な今日この頃ですが、東京で買付を入れた物件の
融資付けをお願いしている某金融機関さんからお電話がありました。
この金融機関さんは、情報を持っていった段階で「現状の入居率が悪いからあまり期待しないで」
と事前に言われていたところです。だからあまり期待はしていませんでしたが、連絡が来ると
それでも少しだけ期待をしてしまう現金な私です。
仕事をしていて出られなかったので、頃合を見てなんとか折り返しをさせていただきました。
先方の担当は、お友達のメガ大家さんから紹介していただいたやる気充分の担当者さんです。
余談になりますが、私は今回融資を申し込んだこちらの金融機関さんの支店さんを、東京1棟目の
家賃の振込先に指定しています。この金融機関さん、周りの大家さんから「積極的だよ」という
話を聞いていたので、いずれは融資をしてもらいたいということで、まずは関係作りという意図で
振込先に指定しておりました。
数ヶ月前ですが、この支店さんに別件で融資が可能かどうか提案してほしいという話をしたところ
評価した結果、債務超過状態に陥っているので厳しいということを言われてしまいました。
残念がっているところに、そのメガ大家さんがまさに私が口座を作った支店で融資の内諾を
得たという情報をゲット。相談したところ、今の担当者さんを紹介していただき、何とか頑張って
融資できるようにやってみます、という話をいただくことができました。
紹介の力は偉大です。メガ大家の某さんには感謝してもしきれません。
そんな前置きもありましたので、事前に「期待しないで」と言われたとはいえ、多少は期待を
しているところはありました。だからこのアホみたいに忙しい状況の中、無理やり時間を作って
電話を折り返してみたというわけです。
電話口の担当者さんの声はいつもと変わらず。雰囲気からは結果は読み取れません。
さて、結果はどうだったのか。
「今のままだと厳しいのですが・・・」
うーん、やっぱりそうかぁ。
「合算したら評価が変わるかもしれないので、お持ちの金融資産や、奥様名義の資産などで
お持ちのものの情報をいただけませんでしょうか?」
ほー。なるほど。そうきましたか。
とりあえず手持ちの金融資産の情報を伝えました。これで再評価してみるとのことです。
いろいろと話を聞きましたが、こちらの金融機関さんにおかれましては、前提条件として
債務超過ではないことが求められるそうです。なるほど、そうだとすると私は厳しいですね。
そんなに積算が出る物件は多くありません。というか、基本的に積算以下のものばかりです。
逆に言えば、よくここまで買い進められたよなあと思ってしまいます。
あとは物件そのものの評価。評価は良いのですが、現状の空室率が高いことがネックとのこと。
こちらについては、私から「借り上げの形にするというのはどうでしょうか」と提案をしました。
中古でも一括借り上げをする会社さんは、1社だけ心当たりがあります。そういうところに
相談をして、家賃はこのくらいであれば借り上げますよ、という話をしてもらえる状態であれば
案外うまくいくのではないか、と思っています。
週末も仕事ですが、合間を縫ってその辺の調整もしなくては・・・。
一日が48時間ほしい今日この頃です。旅団忘年会も泣く泣く欠席です。つまらんとです。
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2013年12月19日
申込いただきました。
現在21位です。今日は妙に寒いですねえ。
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2日で4時間しか寝ていない状態で、寝坊やら仕事やらで久しぶりにブログの更新ができず。
記録が途絶えてガッカリですが、また気を取り直してぼちぼち書いていこうと思います。
札幌4棟目、ゆっくりながらも順調に埋まってきているようです。
昨日、管理会社さんから連絡がありまして、先日オープンしたばかりの自社の仲介店舗さんで
1部屋成約に持ち込んでくれたようです。詳細はまだ不明ということですが、これでキャンセルが
なければ稼働率は6割になります。今のところ家賃交渉もなく決まっているので、なんとか
この調子で埋まっていってくれれば・・・という気持ちです。
札幌4棟目は9月末に引き渡しを受けた新築物件です。
管理会社さんが査定した家賃より、2000円〜3000円ほど上乗せした金額にて募集を
している都合上、埋まるのがゆったりペースになっています。3ヶ月で稼働率6割というのは
繁忙期ではないということを差し引いても、それほど褒められた数字ではありません。
ただ、近隣より家賃は高めですので、将来にわたっての収益性は確保できるものと思います。
家賃を高く保つということは、物件の価値を高く保つということにもつながります。
総額の家賃が高い方が、利回りで考えた際の売却金額が高くなるということですから。
もし万が一何かがあったとしても、売却するということで窮地をしのぐことができます。
新築の家賃が高いのも最初だけ。どんどん家賃は下がっていくのが目に見えています。
ギリギリまで抵抗して、物件の価値を保ちつついい家賃を取れるように頑張っていきたい。
札幌4棟目はそんな方針で考えています。
最近手抜きブログですみません。
サラリーマンの仕事ばかりで、あまり不動産活動ができていないからネタもないんです。
こんな薄っぺらい記事で恐縮です。昨日も仙台大家の会の東京オフ会に参加する予定でしたが
結局仕事が終わる目途が立たず、キャンセルしてしまいました。三連休もたぶん仕事です。
狼旅団忘年会があるので、どうやって仕事を抜け出すかが悩みどころ。
最後は愚痴になってしまいました。すいません。
現在、空室は札幌4棟目の残りと札幌1棟目、札幌3棟目で1室ずつ。頑張って埋めます!
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