2013年12月31日

銀行さんと打ち合わせ。

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現在15位です。半年でこんなにパソコン関係の部品を壊す義母が恐ろしい。

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昨日は義母と一緒に仙台のメインバンクさんに年末のご挨拶をしつつ、太陽光発電など現在検討中の

案件について、全体を整理して説明をしに行ってきました。



朝ご飯を食べた後、お昼までの時間を使って太陽光発電に関する概要説明資料を作成。

あまり時間がなかったので、Wordでさーっと作るレベルに留まりましたが、ないよりはいいかと。

銀行さんが「事業ないように不明な点がある」という話をしていることは義母から聞いてましたが

具体的に何をわからずにいるのかについて、いまいちピンときておりませんでした。であれば、

全体を一度網羅的に説明するべきであろうと判断したわけです。



銀行さんに行くと、支店長さんと副長さんが対応してくださいました。こちらは義母と私です。

資料にそって概要を説明して、質疑応答を何点化していくうちに、何を疑問と思っていたのかが

ある程度わかってきた気がします。



こちらが一番気にしていたのは、太陽光発電という担保価値の低い負債を抱えることで、

与信を毀損してしまうのではないか、という点。ここについては、少なくともメインバンクさんでは

大きな影響はなさそうであるということがわかりました。通常の不動産購入と同じ感覚で、

購入して半年〜一年は業績の様子を見る必要があるという点は同じで,ちゃんと収益が出ていれば

問題はないということです。



ただし、そこには1点だけ条件がありました。

銀行が担保を取れない代わりに、保証協会を利用することが条件になりそうです。保証協会が

有事の際にある程度代弁する、ということが前提にあるなら、太陽光の担保が不足していることも

説明を付けやすくなるとか。なるほど、なんとなく理解できました。しかも市の融資制度などを

うまく使うことができれば、固定金利で15年など有利な条件を使うこともできます。金利上昇の

リスクもなくなり、私たちにとってもありがたい話になります。



ただ問題は、保証協会や市の融資制度を今回の取り組みの中で利用できるかどうか、

という点です・・・。そこは今後も詰めていく必要がありそうだなということがわかりました。



それ以外にも、業者さんから紹介いただいた物件情報を持ち込んでみたりしながら、融資の雰囲気を

探ってみました。東北の金融機関さん、やる気はありそうですが、いかんせんいいものが出ないので

なかなか難しいなあという感じです。



何にせよ、やはり直接会って話をすることが大事だなあと思いました。伝言ゲームだとお互いの

意思がなかなか伝わりません。この辺も遠隔地へ投資することの弱点であると感じています。

要所要所で仙台に戻り、銀行さんと話をすることも大事であると思いました。



さて、今年一年も終わりです。皆様、良いお年を。来年もよろしくお願い致します。

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posted by ひろ* at 10:01 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年12月30日

仙台大家の会の面々と飲み会。

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現在15位です。今日は銀行さんと打ち合わせなのに、何の資料も作ってない・・・。

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昨日の夕方、仙台に移動しました。移動する前は荷造りやら最低限の年賀状の印刷やらを行い、

新幹線の中ではふるさと納税に関して調査。税額からの直接控除ということでメリットは

ありそうだと感じましたが、サラリーマンの給与所得ベースでいくらまで控除できるか計算を

してみたところ、別件で控除される額の方がメリットがありそうだという判断になりましたので

今年は見送ることにしました。来年はその別件も含めて、どの形にするのが一番メリットがあるか

しっかり検討をしていこうと思います。



仙台に着いた後は、仙台大家の会の皆様と飲み会。仙台の市況は相変わらずの復興バブルで、

震災前の基準で購入できる見込みが全くない状況です。それでも、物件そのものの流通量は

増えてきている模様です。基準を落とせば買えないこともない、銀行さんも貸したがっている、

というところは把握できました。



うちの法人も、メインバンクさんが貸したがっているような雰囲気は感じています。

とはいえ、震災バブルが終わった後でその賃料水準を維持できるのか、金利上昇など不測の事態が

あった時に危険はないのか、などを慎重に検討する必要があるため、今のところ購入を決断できる

物件は出てきておりません。法人の規模拡大は急務ではあるのですが・・・。



とはいえ、そんな仙台でもガンガン融資を引いて、今年だけで5棟購入されている強者もいる、

ということを目の当たりにしました。頑張れば何とかなるのかなという希望は持てました。

その頑張るの中には「基準を下げる」もあるのかもしれませんが^^;



いろいろなお話をしながら気持ちよく酔っぱらい、楽しいひとときを過ごすことができました。

ここ数ヶ月、異常に忙しくて懇親会などに出席することができず、こういう会に出ること自体が

久しぶりでした。そして皆様と名刺交換をしながら、東京では割と会うメンバーが固定化されて

きていることもあり、名刺交換をする機会すらなかったなあということに気づかされました。

(懇親会に参加できずにいたから当たり前、という話ももちろんありますが)



今回、不動産投資を始めて間もない方ともお話をしましたが、自分自身が不動産投資を始めて

よくわからないまま物件をとにかく増やそうとしていた、あの頃と似ているなあと思いました。

あちこちから情報を収集するんだけど、その根底にある戦略や将来的な目標などがわからないまま

手法だけを真似しようとしていたあの頃。もう少し買い方を工夫していれば良かったなあと

反省することもあります。



こうやってブログを書いて情報発信する中で、そういう後悔をする人を一人でも減らすことが

できればいいなあと改めて思いました。ブログを読んでいただくというご縁があったわけですから

その縁を大切にして、幸せになってほしいと思う今日この頃です。

今後も出し惜しみなく、商売につなげることもなく、活動記録としてブログを書いていこう。

そんな気持ちを新たにしました。

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posted by ひろ* at 10:53 | Comment(2) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年12月29日

年末年始の作業計画。

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現在15位です。ようやくサラリーマンの仕事が終わりました。すっきり。

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昨日のブログで書いた役員報酬の件、たくさんコメントをいただきどうもありがとうございます。

なんとなく、こちらの理解が間違っているような気がしてきましたので、年が明けたら税理士さんに

確認してみます。結果は改めて書かせていただきますが、取り急ぎ。



さて、ようやくサラリーマンのお仕事が終わりました。年末年始は自由の身です。

貴重な冬休みの間に、何をやるか整理してみました。



・仙台に行くための荷造り(本日午後3時までに)

 →仙台に持っていく領収書の取りまとめなども必要なので、これが最優先!



・ふるさと納税の勉強(12/29の夜までに)

 →資料をまとめてくれた友達がいるので、そこを見ながら勉強します。

  クレジットカード払いのところなら、まだ間に合うらしいので。



・太陽光発電の事業計画作成(12/30の午前中まで)

 →仙台の法人に太陽光を持たせようとしているので、その計画書を作る



・法人化の事業計画作成(1/5の夜までに)

 →お付き合いのある信金さんからも勧められているので、資産管理法人を来年こそ立ち上げようと

  思っていますが、どのように法人化するか(札幌と東京を明確に分けるか、その他事業を

  織り交ぜてもいいか、太陽光を入れてもいいか、など)、アドバイスを金融機関さんに

  伺いたいので、考えていることをまとめた書面を作ろうとしています。



・メール処理(1/5の夜までに)

 →皆さんお休みだと思うので、少し優先度を下げました。



・1月末で退去予告が来ている東京1棟目のお部屋の募集準備(1/5の夜までに)

 →昨日退去予告が来てしまいました。二転三転して結局退去になるようです。とほほ。



・賃貸業者様のメールアドレスの整理、データベース作成(1/5の夜までに)

 →メール送信の仕組みを新しいものに移行したいので・・・。

  嫁ちゃんにアルバイトを頼むことになると思いますが。



・東京で買付を入れた物件の追加資料作成(1/5の夜までに)

 →家賃査定や嫁ちゃんの情報など、追加資料の取りまとめ。



・領収書整理、クレジットカード明細整理(1月中に)

 →個人の確定申告に向けた準備です。クレジットの明細だけが残、という状態にもっていきたい。



・物件単位で入居率やCFなどを確認できるエクセルマクロの作成(1月中に)

 →たぶん、嫁ちゃんに作業をお願いするまでのところを整理するにとどまります。



他にもこまごまとあるような気がしますが、とりあえず大きなところではこんなところかと。

やることがいっぱいです。ずっと棚上げになっていることもあるので、やっつけたいです。



年末ですが、本日夕方より三が日までは、仙台の嫁ちゃんの実家や私の実家を行脚しています。

仙台ではきっと不動産関係の打ち合わせもすることでしょうし、30日は銀行さんとの打ち合わせが

ありますので、そこに向けて太陽光発電の事業計画を改めて作らなくてはならないと思います。

打ち合わせが終わったら、年内に1/5までに終わらせたい作業をすべて完了させて、年明けは

箱根駅伝でも見ながら個人事業の領収書の整理を終わらせたいです。



年度末の計画も立てました。さて、この長いお休みをうまく活かせるように頑張ります。

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posted by ひろ* at 11:42 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年12月28日

役員報酬と株主総会。

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現在15位です。昨日で仕事も終わりと思いきや、今日も出勤になってしまいました。

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一年もそろそろ終わろうとしています。サラリーマンのお仕事に追われまくっていたせいもあり

そんな実感を持つ間もなく来てしまいましたが、年末年始は今年をきちんと振り返っていきたいと

思っております。



最近、法人化のことをよく考えていますが、その前に既存の仙台法人です。義母が代表となり

日常業務全般をあちらでこなしているということもあり、もはや私がかかわる幕があまりない、

という不思議な状態になっていますが(笑)



そんな仙台法人、もうちょっとで2期目も終わろうとしています。

1期目が終わった後にやらなくてはならない作業として、決算処理や株主総会がありました。

本日は忘れられがち(?)な株主総会について、思い出すためにも書いてみようと思います。



株主総会は定款に定める時期に定例の株主総会を開くのと、役員報酬額の変更等がある場合に

臨時株主総会を開くという2つがあります。仙台の法人は年に1度、期が始まって3ヶ月以内に

株主総会を開く必要があるということを定款にうたっています。



定期株主総会では、前期の決算内容について承認することと、役員報酬の額を決定すること、

そして取締役の選任(任期が切れる時だけ)が必要で、議事録を作成しなくてはなりません。

私はここがよくわかっていなかったです。確かに、株主総会で会社の決算状況について報告して

承認するプロセスがあるのは当たり前ですね。報酬を決めるだけの場ではない、と。



仙台の法人は義理の両親と私たち夫婦の4名が株主となっています。株主総会となると、

帰省したタイミングがいいのかなと思うわけなんですが、期が始まって3ヶ月以内、かつ決算書が

できているタイミングとなると、意外とその期間が短く、うまく調整がつかないこともあります。

前期はまさにそのパターンでした。



私だけが帰省している時期があり、その時に不動産関係のことや決算のことなども話していたので

その時を株主総会として、うちの嫁ちゃんは欠席取締役としよう、ということになりました。

来年からはもうちょっとしっかり株主総会を定義して開催しようと思います。



役員報酬は、私がいろいろ教わっている行政書士の先生と話をしたところ「取締役の報酬の総額」

という形で幅を持たせて設定することが可能なようです。たとえば、月10万円の報酬を

受け取る場合、「取締役の報酬の総額は月20万円以内」という議事録を作ることができます。



ここで設定した範囲の報酬であれば、支払いの内訳を適宜変えることは可能です。

たとえば、月20万以内の役員報酬と決めておき、最初は月に10万円しか払わないものの

途中から月15万に増やすとか、役員Aと役員Bでそれぞれ10万円ずつに変更するとか。

総額が変わらなければ調整することができる、という理解をしております。

(間違っていたら指摘してほしいです。。。)



役員報酬の総額って、何か目安とかあるのかな?というのがまだわかっていない点です。

売上規模とある程度整合を取らせて、普通の範囲に収める必要がありそうだなあと思いつつ

何か情報がないか調べてみたところ、こんなサイトを発見しました。やはり売上規模に対して

常識的に考えて問題のない役員報酬額を設定するのが妥当なのだな、と思いました。



(2014/1/9追記)

税理士さんに役員報酬の件を確認しました。結果はこちらのブログ記事を参照ください。



議事録のひな形も作ってもらってあるので、来年の株主総会はよりちゃんとした形で開催を

することができそうです。来年の決算期には計画的に帰省しよう・・・。

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posted by ひろ* at 08:56 | Comment(15) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年12月26日

残念な結果と法人化の検討。

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現在13位です。あと2日でサラリーマンのお仕事が一段落。

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東京で買付を入れている物件に対して、融資の打診をしておりました某金融機関さんから

「今回は残念ながら・・・」という回答がありました(>_<)



先週末から電話をいただいていたものの、入れ違いになってなかなか電話に出られなかった

某金融機関さんと、昨日ようやく電話で話すことができました。手応えは割と良かったのですが、

今回の結果に関しては、収益還元の観点でなかなか難しいということになってしまったようです。

行内ではなんとか話を通そうとして、部下に物件を実際に見に行かせたり、本部と話をしたりと

頑張ってくれたようなのですが・・・。担当の方も残念そうにしておりました。



結果は結果として受け止めるしかないので、残念ですが今回は縁がなかったということでしょう。

頑張っていただいたことに感謝しなくてはなりません。



そしてこの金融機関さんからアドバイスをいただいたのですが、もし物件がオッケーだとしても

次に問題になってくるのが私の札幌に抱える債務であるということでした。やっぱそうなりますか。



最近、法人化を検討していて、既存金融機関さんにはいろいろヒアリングしております。

札幌の物件を管理する法人と、東京の物件を管理する法人の2つに分けていくことを考えてますが

それだと法人の維持費が2倍になってしまうので、なんとなくもったいないような気がしてるのと

どうせなら低圧の太陽光を持たせて、ただの管理法人ではなく他の収益源がある形にした方が

いいのだろうか、などを悩んでおりました。



既に貸してくれているところにヒアリングすると、東京も札幌もひとつの法人でいいんじゃないかと

言われることが多いです。そりゃあ現状の私に対してかしてくれてるんだから、そうでしょうね。

しかし今回のような新規の金融機関さんですと、やはり札幌の債務を気にしてしまうようです。

コストはかかっても、拡大をするためには法人は2つに分けた方がいいなと改めて思いました。



その理論で言うと、太陽光発電についてもあまり好ましくないのかもしれません。金融機関さんの

エリア内で野立て太陽光の土地を持てるわけではありませんから・・・同じ理論でエリア外の

場所に債務を抱えることを嫌がるのではないか、と思ったりします。ここについては、既存の

金融機関さんはそれほど抵抗はなさそうでしたが、新規のところがどうとらえるかについては

慎重に考えてヒアリングした方が良さそうです。



とりあえず、東京で買付を入れた物件は今のところ残り3行が検討中のステータスです。

さてどうなるか。うち1行は割と手応えがありそうですので、期待したいと思います。

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posted by ひろ* at 06:59 | Comment(2) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする