2013年11月04日

候補物件のシミュレーション。

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巷ではDSCRだのNOIだのAMだのLTVだの小難しい言葉があふれています。

私、実はこういう言葉が大の苦手で、なぜもっとわかりやすい日本語にしないのかと

常々疑問をいただいている次第です。単に横文字が覚えられないと言うだけでもありますが。



そこで、そういう難しい言葉がよくわからない私が、どんな感じで収益分析をしているか

だらだらと書いてみたいと思います。



1.融資

物件情報を見たら、まず耐用年数以内での返済年数を考えます。

RCなら47年、S造なら34年、木造なら22年、軽量鉄骨もとりあえず木造と同じ。

上記から築年数を引いて、仮の融資期間を割り出します。

金利はとりあえず2.5%くらいにしておきます。

諸経費は物件価格の7%とします(不動産取得税や登記にかかる費用など)。

融資金額はひとまず最初は諸経費も含めた金額を融資で得る計算とします。



2.収入

とりあえず、今の家賃を入れておきます。



3.経費

固定資産税の額がわかればそれをそのまま経費にします。

わからない場合は概算と言うことで物件取得価格の0.7%と設定します。

空室率はとりあえず10%くらいにしておきます。

管理費は家賃収入の5%、修繕費は物件取得価格の0.5%程度を想定します。

雑費として、家賃収入の10%程度を計上しておきます。



4.計算

以上を組み合わせて計算します。

キャッシュフローについては、2の収入から3の経費と1で設定した融資に対する年間返済金額を

引き算することで数字が出てきます。これで「最大限融資を引いた場合のキャッシュフロー」が

計算できます。この金額が、1億円あたり300万前後ならとりあえずOKとしています。



5.リスク対応

いくつかのリスク対応の計算をします。



空室率25%、金利4.5%にして計算しなおします。

ないしは、キャッシュフローが0円になるところまで空室率や金利をあげてみます。

この数字が運営上許容できる最悪の数字になります。



次に、満室想定の家賃について、近隣相場にて引き直しをします。長期入居の方は家賃が高い傾向に

ありますので、今の家賃相場に引き直します。スーモやホームズで調べた家賃よりも少し低い

価格を設定するのがポイントです。スーモやホームズに出ている価格は「売れ残り価格」と

見た方がいいでしょう。成約している家賃はもう少し低いはずです。

この仮定で引き直した家賃でどうかを見てみます。



また、家賃が年々下がる計算もしておきます。今が最大で来年以降じわじわと下がるという

シミュレーションをしておきます。



上記を盛り込んだシミュレーション結果をいくつか保存しておきます。

銀行さんには少なくとも「通常パターン」と「最悪パターン」の2つは見せるようにします。



6.税引後キャッシュフロー

税引後のキャッシュフローも計算できるようなら計算します。

自分の現在の税率がわかれば、その物件の決算書上の収入を計算して税率をたたき出します。

決算書の数字を計算する方法は、こちらのエントリーが参考になると思います。



だいたいこのくらいやっておいて、キャッシュフローが常にプラスであればOKと考えます。

難しい英単語の分析指標は全く使っていませんが、おそらくこれくらい計算しておけば、

そういう数字もクリアできてるんじゃないかな?と思います。



このシミュレーションをしてみて数字があまり良くなければ、自己資金を入れる検討をします。

また、自己資金を入れてでも購入する価値のある物件かも見極めます。

上記はあくまで収益還元の考え方なので、積算で見た時にどうなのかということも改めて

考えなくてはなりませんが、そこは今回は割愛しちゃいました。



ということで、横文字が苦手な人の独り言でした。

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posted by ひろ* at 10:14 | Comment(2) | シミュレーション | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする