2013年11月10日

物件調査。

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昨日も今日もサラリーマンの仕事をしています。今日の予定も全てキャンセルしました。嗚呼。

そんな潤いと余裕がない現在の生活、年末まで恐らく続いちゃいそうです。しばらく活動自粛。



さて、そんな状況の私ですが、昨日は久しぶりに都内の物件調査をしてきました。出勤前の短時間で

ささっと済ませた感じなので、そこまで細かくは見られませんでしたが、価格次第では面白いかと。



融資はたぶん20年くらいいけると予想しています。

間取り変更や住宅設備の新設などのリフォームが必要になるのがネックですが、その分だけ指値を

通せれば問題はないかなと。1世帯を2世帯に分けるイメージなので、キッチンなどの設備をつけて

メーターをつけなおしたりするという仕事が必要になると思われます。水道メーターに関しては

東京2棟目で痛い目にあってますので、少し慎重に見ておかなくてはなりません。



躯体は多少白い雨染みが出ていたのが気になりましたが、タイル貼りの奇麗なものでした。

植木の選定やエレベーターなどの維持費用がネックになるものと思いますが・・・。



土地は広めで、2〜3区画に区切って売却も検討できそうです。価格次第ですが、いい感じ。



この案件は業者間売買のものなので、瑕疵担保責任はつけられません。ローン特約も基本はNG。

こういう案件をどうやって通していくか。そこはとても重要なポイントになりそうです。

とりあえず、まずは価格欄が空欄になっていたということもあり、そこについてこちらで査定して

金額の交渉に入っていこうかと思っております。



あとは融資がつくかどうか、ですね・・・。積算も私が考える額の範囲なら十分に出ていますので

価格交渉の結果次第、といったところでしょうか。

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posted by ひろ* at 11:49 | Comment(2) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月09日

融資否決。

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サラリーマンの仕事が年末までの間ずっと山場が続いているため、不動産の新規案件や買付を入れた

案件に対するフォローがなかなかできずにいます。平日は本格的にサラリーマンの仕事のこと以外

考える余裕がない状態です。そして休日も出勤が多くて、予定をキャンセルしては皆様にご迷惑を

かけている状況です。年末までは活動自粛した方がいいのかもしれません。



そんな愚痴をこぼしつつ、買付を入れていた案件について某金融機関さんから回答がありました。

結論から言えばNGということで、何か新しいあてを探さなくてはなりません。



今回NGだったのは札幌の木造築古アパート。前々回札幌に行った際に見てきた案件です。

条件は決して良くない(というか悪い)のですが、しっかりとしたサブリースがついていて

最悪そのサブリース会社がなくなっても何とかなるだろうというものだったこと、融資を検討して

くれていた金融機関さんが新設法人での融資もOKだったというところがあり、話を進めていました。



前々から申しております通り、私は節税の為の法人化ではなく、攻めの法人化をしております。

銀行さんの選択肢を増やすため、札幌の案件は札幌の法人で、仙台の案件は仙台の法人で、

東京の案件は東京の法人で・・・というくくりにしていくことを最終目標として取り組んでます。



しかしまだ札幌には法人がありませんので、とりあえず何か作る必要があります。

どうせ作るなら物件購入と同時に法人設立がいいよねという気持ちがあったところに、たまたま

今回の案件が転がり込んできたので、それだったらということで取り組んでおりました。



しかし今回、残念ながら融資はNGとなってしまいました。理由としては、既に貸し付けている

融資額が担保評価額を大きく上回っており、金融機関さんとしては自社の内規に則って考えると

これ以上貸すことが難しいということでした。



今回の案件が積算評価たっぷりの案件であれば融資は出たのだろうと思いますが、残念ながら

そこまでの案件でもありません。上物の価値は0円とみなされてしまうようなものでしたので、

そこに個人の属性だけで増やしていくには限界があるというところでした。



札幌の物件を東京で買おうとすると、対応いただける金融機関さんは限られてしまいます。

この金融機関さんがダメだと、私の思いつく範囲ではもうあてがありません。諦めかな・・・。

そう思いながら仲介業者さんにメールしましたところ、他行で取り扱えるか調査して連絡する、

という回答でした。本当に何かあるならいいなと思いつつ、果報を寝て待とうと思います。

(というか自分で動く余力が今はありません)



物件購入もご縁のものですので、最善を尽くしたら後はじっと待つだけです。

良縁になりますように。

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posted by ひろ* at 10:06 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月08日

嬉しかった話。

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東京2棟目の関係で、とても嬉しい話がありました。



今月の東京2棟目ですが、通常の月に比べて経費がかなり多くなっておりました。

害虫駆除や浴室換気扇工事が重なっていたためです。



東京2棟目は、購入当初よりずっと「部屋に虫がよく出る」というご意見を頂戴しておりました。

下の階のオフィスが出ていってから少し虫が減ったという意見も聞いていたので、しばらく様子を

見てみましょうという話をしておりました。しかし一年以上たった今でも、一部の入居者様は

まだ虫が出る状況だということをコメントされていたので、一度きちんとした形での害虫駆除を

やった方がいいのではないか、という話を管理会社さんとしておりました。



それに加えて、その部屋の入居者様から「浴室の換気扇の調子が悪い」というお話もありました。

管理会社さんが現地を見に行くと、確かに調子は今一つでほとんど換気扇としての役割を

果たしていない状態だ、ということが確認できたそうです。この部屋は60平米近い広さで

ファミリー向けであることから、どうせなら交換する際に浴室換気扇付のものにしてはどうかと

管理会社さんと議論し、結局浴室換気扇つきのものに先日交換しました。



そんなこんなで色々な経費が重なり、今月は送金がほとんどないという状況になりました。

普通だったら大家の状況や立場なんて関係なしに、管理会社さんは問答無用で経費を差っ引いて

送金してくるのが当然です。

しかし、ここで管理会社さんから思わぬメールを受け取ることになります。



昨日来た管理会社さんからのメールにはこんなことが書いてありました。



「今月は『害虫駆除』『浴室換気乾燥機交換』と工事が重なっておりました。全ての費用を

 一度に相殺致しますと、送金額が『約○○○円』程度となってしまいます。

 返済額等の兼ね合いで、問題が無い様であればこのまま手続きをさせて頂きますが、

 如何でしょうか。」



え、そこまで気にしてくれるの!?ちょっと感動です。

確かに、テナントさんが入居する時に水道管の分岐の話の流れで、返済額はこんなもんで云々とか

話をした記憶はあります。しかしそこまで考慮してくれるとは思いもよりませんでした。

ちょっと感動です。



世の中には狼旅団さんが書かれているようなどうしようもない管理会社さんもいるわけですが

(記事を読んで「あ、あそこの管理会社さんだな」と予想がついてしまいました・・・)

逆に本当にオーナーの為に親身になって考えてくれる管理会社さんも少なからずあります。

いい業者さんを選んで、お互いにWin-Winになれるようなパートナーシップを結んでいければ

苦難の多い大家業も少しだけ楽になるのではないかと思います



そしてここで一点だけ書かせていただきます。

「その管理会社さんを紹介してください」という問い合わせが仮に来たとしても、申し訳ないですが

応じられませんのでご容赦ください。管理会社さんの宣伝の為に書いているわけではありませんし、

面識のある方以外を管理会社さんに紹介するのも、自分として無責任な行為だと思いますから。

申し訳ありませんがご容赦ください。勿論、日頃良いお付き合いをさせていただいている皆様には

喜んで紹介させていただきます。



・・・うーん、こんな堅苦しいこと考えずに、管理会社さんに「紹介したらバックちょうだいね!」

って言えば良かったかな(笑)

でもそこで儲けるのも流儀に反する気がするので、まあこれはこれでいいかなと。

はい、独り言でした。

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posted by ひろ* at 07:37 | Comment(6) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月07日

長期入居・退去撤回にむけて誘導。

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昨日もサラリーマンのお仕事でヒーヒー言ってました。もうほんと洒落にならないレベルです。

年末までは、平日の飲み会なんて恐ろしくて絶対入れられないです。



しかしそんな中でも不動産は動いています。



昨日はそんなサラリーマンの仕事の合間を縫って、東京2棟目の管理会社さんと札幌3棟目の

管理会社さんと電話し、東京1棟目の管理会社さんとメールのやりとりをしました。



東京2棟目の管理会社さんからはドキッとするような連絡を事前にメールで受けていたのですが、

電話で詳細を伺った結果、たいした話ではなさそうということがわかりほっと一息。

退去に繋がるかと思ってドキドキしたのですが、そうではなくて良かったです。



札幌3棟目の管理会社さんからは着信をいただいていたので折り返したのですが、モデルルームに

置いてあった家具をそのままあげてもいいかという問い合わせでした。こちらは問題ないので

どうぞどうぞ持っていってくださいませ、という具合です。むしろ家具類をもう一度倉庫に

持っていかなくて済むので、助かります。しかも入居者様へのサービスにもなりますしね。



東京1棟目の管理会社さんからは、先日退去予告を入れてきた入居者様が、やっぱり退去を

撤回したいという話。あれ、実家に帰るんじゃなかったのかしら?退去予告の紙の内容を

見ている限り、転居先が実家になっていたからそうなんだろうと思っていたんですけど。

会社都合で引越ということになっているものの、会社ともなかなか話がまとまらない状態であり

入居者様としては引き続き住みたい意向を持っているから、会社には今の家に住むという方向で

話をしたい、というような感じでした。



なんだか微妙によくわからないけど、とりあえず長期で住んでいただけるなら歓迎です。

これでまたすぐ会社に引っ越せと言われて退去とか言わないならいいですよ、という返事を

しておきました。今はサラリーマンの仕事が厳しい状況なので、入居募集の手間は極力減らして

できるだけ新築の営業に注力したい、という気持ちですので、退去が撤回されるということなら

そこはもう願ったりかなったりです。



これでひとまず、今すぐ空室対策をする必要がある物件は札幌4棟目の新築のみとなりました。

今現在空いているお部屋は全部埋まっており、退去予告を貰っている3部屋のうち1部屋は

退去予告撤回、1部屋は退去予告撤回に向けて調整中、1部屋は予定通り11月末に退去です。

11月中は新築の営業に注力できそうだという状況になりました。札幌1棟目は家賃を下げるので

引き続き入居いただけないか交渉をしているところです。



新しく入る方には、できるだけ長く入ってもらえるような作戦を。

退去予告を入れてきた方には引き止めを。

いかにして長期入居に誘導していくか、考えてひとつひとつ行動することが大事だと思います。

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posted by ひろ* at 07:33 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月06日

税務調査が多いように感じます。

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個人の大家さんに対する税務調査が増えているように感じます。

私の回りだけでも、数人の方が今年に入って税務調査の対象となっている状況です。



今年度になってから運用されているものとして「税務署からのお尋ね」が挙げられます。

個人の大家さんに対して、申告の内容について不明点を確認する形で書簡が届いております。



東京国税局から税理士会に「平成25年7月から、不動産所得を有する方を対象に文書照会します」

というお達しがあった、という話だけは聞いておりました。不動産所得で誤りがある事例が多いため

チェックを厳しくするという話のようです。



このお尋ねは調査ではなく行政指導ですので、もしお尋ねを受けて見直した結果、間違いがあって

自主的に修正申告した場合は加算税が減免されるということです。また、行政指導ということなので

回答の義務はありません。とはいえ、拒否する=後ろ暗いことがある、と捉えられかねませんので

もし書簡が来てしまったら回答した方がいいのは間違いないでしょう。



このお尋ねの運用が始まって以来、税務調査が入るケースが(少なくとも私の回りでは)

急激に増えたように感じます。



ちなみに私もお尋ねが来たので、回答をしております。いくつかの項目が事前に印字された紙が

入っており、その中で私が確認されたのは「修繕費の内訳」と「その他の経費の内訳」でした。

それ以外の確認項目は「収入の内訳」「租税公課の内訳」「借入金利子の内訳」「雑費の内訳」

でしたが、ここは私は聞かれずに済んでおります。



私は税理士さんから経費の妥当性について指導を受けながら帳簿をつけていただいておりますので

税務調査が来たとしても特にやましい点はないはずだと自認しております。旅費を経費計上すれば

旅程表を提出の上で不動産に関係のあるところだけ按分でつけるように指示されておりますし、

出張規定を作って日当を出すようにしたいと相談すれば、それは所得税回避とみられる可能性が

高いのでおすすめしませんと指導されています。ね、厳しいでしょ?



個人なら税務調査が入らない、という噂もありますが、私の回りで個人でも税務調査があった人も

少なからずいます。日頃から正しい経費のつけ方を心がけるべき、と感じています。個人の消費と

不動産に関する経費をごっちゃにせず、不動産に関する経費は全て使途を明確にしておくこと。

そうしておくことで、いつか税務調査が入ったとしても、堂々と説明をすることが出来るのでは

ないかと思います。私の場合、税理士さんからそのように指導されていますので、自然とそのように

癖がついているのではないかと思います。



転ばぬ先の杖、税務調査の前の正しい経費計上。そんなところでしょうか。



「税務署からのお尋ね」に関しては、税理士×大家ことAOAの渡邊さんのブログに詳細な情報が

書いてありますので、リンク貼らせていただきます。是非見てみてください。



税務署からのお尋ね

http://ameblo.jp/zeirishiohya/entry-11574983318.html



不動産所得のお尋ね〜現在公開可能な情報〜

http://ameblo.jp/zeirishiohya/entry-11579581367.html



不動産所得のお尋ね〜現在公開可能な情報A〜

http://ameblo.jp/zeirishiohya/entry-11582168833.html



不動産所得のお尋ね〜現在公開可能な情報B〜

http://ameblo.jp/zeirishiohya/entry-11596035386.html





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posted by ひろ* at 07:39 | Comment(4) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする