2013年11月15日

お申込をいただきました。

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昨日も新築の札幌4棟目にお申込をいただきました!



今回お申込をしてくださったのは、物件から一番近い場所にある仲介店舗の敏腕スタッフの方。

ここは9月の札幌出張の時に店舗の大多数のメンバーをお呼びして飲み会をしております。

いやー、そのおかげで覚えておいていただけたものと思います。



しかし今回のお申込、家賃発生は2月からというちょっと残念な条件でした。転勤が決まっては

いるものの、その転勤が2月からということで、それにあわせてのお引越としたいようです。



その確認のため、営業マンの彼は私の携帯に電話をかけてきました。どうせこちらは稼働率がまだ

それほど高くないので、1部屋くらいなら2月からの家賃発生でもいいや、という気持ちに。

ただ、なんでもかんでも2月発生でオーケーと言うわけではないということは示したかったので

申し訳ないと思いつつも上乗せ分の広告料を少し削らせていただきました。



9月、10月と今一つだったのが、今週だけで3部屋決まっています。ようやくエンジンが

かかってきたようです。その原因は何か、軽く分析してみました。



この時期にきて、札幌は「本格的な雪が降る前に家さがしを済ませよう」という動きが出てきて

いるのかもしれません。札幌の商習慣として「冬季解約違約金」というものを設定している

管理会社さんがあります。これは、12月〜2月に退去すると、違約金1ヶ月が発生する、

というものです。札幌4棟目の管理会社さんはわかりませんが、札幌1棟目と札幌3棟目の

管理会社さんはそういう違約金のある契約形態になっておりました。



それと、同じようなスペックのライバル物件が満室に近づいているというのもあるんだと思います。

ライバルの方が家賃設定は安いので、そりゃあ自分が営業マンだったらそっちを決まるよなあ、

と思ってしまうくらいです(笑)

こちらを紹介していた営業マンの皆さんが、うちの物件にシフトしているものと予想します。



いずれにせよ、ここにきていい波に乗れてきているような気がしますので、この調子で攻めて

一気に満室に持っていきたいところです。営業してる余裕がないけど、何とか頑張らなくちゃ。

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posted by ひろ* at 07:26 | Comment(4) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月14日

ネット掲載可。

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相変わらず気持ちに余裕がない毎日を送っております。昨日も夜中まで仕事してました。

それでも仕事が減ってくれません。胃が痛い。



そんな感じでサラリーマンで死んでる今日この頃ですが、不動産は割と順調に動いています。

昨日も会議をしていて電話に出られなかったのですが、011から始まる札幌の番号より着信が

ありました。どうやら嫁ちゃんが営業をしてくれた店舗さんだったようで、嫁ちゃんのところにも

連絡があり、そちらで対応してもらうことができました。



問合せの内容は直接の反響ではなかったものの、ネット掲載の可否について問い合わせる内容。

全部屋掲載されてしまうと、あまりにも空室情報がいっぱいで「流行ってない!?」という

印象を与えてしまうことを危惧し、今はネット掲載可能な部屋を絞り込んでおります。



嫁ちゃんは元々のネット掲載可能な部屋の情報に基づいて答えておりましたが、なんとなくその中に

申込が入ったお部屋があったら困るなあと思い、管理会社さんに確認。話をしていると、

やっぱり一部のお部屋が既に制約になっていたようです。急いで嫁ちゃんに連絡して訂正。



その電話の中で、申込が入っているお部屋の確認をしました。やはり陽当たりがいい部屋は強く

決まっているのは全て南側のお部屋ばかり。逆に北側は全然申込が入っておりません(苦笑)

ま、南側が埋まっていれば、生活感が出てにぎわっているように見えるからいいやと割り切ります。



申込の状況を確認すると、先日ブログに書いた夜のお仕事の方からは申込をいただいたそうです。

それ以外に、管理会社さんが独自にリーシング活動をしたところからの申込が1件あったとか。

2棟現場のお隣の物件が満室に近くなってきた影響か、こちらの物件の動きが活発になっている

ような気がします。いい部屋だと自負しているので、是非早く決まってほしいところです。

まだまだローンをまかなえない程度の稼働率なもので・・・



現在、申し込みは管理会社さんにて審査の真っ最中。うまいこと審査OKになりますように。



最近手短なブログが多く恐縮ですが、今日もこの辺で終了です。会社に行く準備をしなくては。

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posted by ひろ* at 07:14 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月13日

市税事務所からのお手紙。

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札幌市の市税事務所さんからお手紙が来ました。



市税事務所さんから来た手紙の内容は「固定資産税の金額を査定したいから一度連絡をください」

というものです。札幌4棟目は新築なので、まだ固定資産税評価額は決まっておりません。

これを査定して、固定資産税の税額を計算する為の現地調査という位置づけになります。



東京1棟目も新築だったので同じような話が都税事務所さんからも来ていました。

この調査が終わると、固定資産税や不動産取得税の請求書が矢継ぎ早に送られてきます(苦笑)



こちらでやりとりしてもいいのですが、建物を経てていただいた管理会社さんが同じ資料を

持っているので、別に私が無理に対応しなくてもいいかなと思いました。管理会社さんに

対応を依頼すると、快くOKの返事がきましたので、今回はお任せすることにします。



もし任せられない場合は、市税事務所さんに電話して、図面の郵送など必要な作業を

こちらにて行う流れになります。



ちなみに私の札幌4棟目は不動産取得税がかかりません。40平米以上の間取りのお部屋であれば

不動産取得税は免除されます。また、固定資産税は鉄筋コンクリートの場合は5年間半額です。

経費が少なくて済むので、実質的な利回りはあがることになります。これも新築のメリットですね。



今後も新築と中古のバランスをうまくとりながら、不動産を増やしていくことを考えるつもりです。

新築も築古もそれぞれメリットとデメリットがありますので、組み合わせてやっていきたいと

考えております。

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posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月12日

金融機関さんと会話。

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昨日は仕事の合間を縫って、既に取引がある規模の小さな金融機関さんとお電話でお話をしました。



融資姿勢はどうですかと問いかけると、今までとそう変わらないという話です。住宅ローンは

担保評価額を緩く見ることが出来るようになったけど、収益系はそれほど変わらないとか。



小さな金融機関さんなので、どちらかと言うと大きな融資を組むよりは修繕などの細かなお金を

ちまちまと貸していく方がやりやすいみたいです。地元に密着しているので、制度融資にも詳しく

某区が金利の大半を負担してくれる中小企業向けの融資商品が案内されてきていて、上限は数百万、

などというお話を聞くこともできました。

また、今度信販会社さんと提携して、運転資金用のローン商品もリリースする予定があるとのこと。

不動産賃貸業に運転資金が必要なの?という話は置いておいて、金融機関さんも生き残りに向けて

いろいろな取り組みをしているのだなあということがわかりました。



この金融機関さんは、とにかく来た案件は最大限融資する方向で検討をしてくれるので好きです。

実際に融資に繋がるかと言うと、やはり審査があるので難しい部分はありますが、現場は何とか

融資を通す方向で考えたいと思って動いてくれるのが素敵です。

けっこう無茶も聞いてくれますし、ありがたい金融機関さんです。



今回電話したのは、先週末に見てきた物件の融資ってどうだろう?という話でした。

方向性としては、物件そのものは良さそうに感じるけど、直近で札幌4棟目を購入してしまって

いることがネックになる可能性は高いとのこと。まあ確かにねえ・・・。



案件の形が固まってきたら持ってきてくれれば審査しますから、ということでしたので、

もしいい感じになったら持ち込ませてもらおうと思います。



融資をしてくれる金融機関さんとは密に連携を取らなくてはならないと思う今日この頃。

定期的に連絡を取って、情報交換を推進していこうと思っています。

とはいえ、今はその時間を捻出するのがかなり厳しいところはあるので、すきを見て何とか・・・

という感じではありますが。サラリーマンの仕事、全然余裕がなくて電話が来ても出られません。

けっこうしんどいけど、わずかな時間をフル活用して融資案件に取り組んでいきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:45 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月11日

「夜の仕事」の人に部屋を貸すリスク。

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昨日もサラリーマンの仕事で自宅作業をしておりました。ヒーヒー言いながら仕事をしていると、

何やら電話が鳴っているじゃないですか。誰かと思えば、札幌3棟目の最寄駅の仲介店に勤める

営業マンからの着信です。うーん、札幌3棟目はもう満室になっちゃったんだけどなあ。



電話に出て話をすると、おもむろに彼は「新築の話なんですけど・・・」と切り出してきました。

お、そっちですか?方向が真逆だからそっちの話は全然期待していなかったのですが、むしろ今は

新築を何とか埋めたいのでその話題はありがたいです。



そんなわけで改めて話を聞きましたところ、彼の友達が家さがしをしているということでした。

しかし、保証人がつけられないのと、職業がいわゆる「すすきの勤め」であるということです。

なるほど、だからうちに電話が来たわけですね(苦笑)



札幌3棟目では、そういう属性の方も普通に受け入れております。きっとオーナーが同じだから

同じように新築も属性が難しい人を受け入れてくれると思って電話したものと想像します。

いやーでもさすがに新築は・・・



全然受け入れますよ!(笑)



勤務先が「すすきのっぽいお店」の方の場合、リスクとして考えられるのは

・指名によって給料が変動したり、お店自体がつぶれたりしがち(収入が不安定)

・生活時間が他の人と違うのでトラブルが起こる可能性あり

・会社で借上げる場合、待機所など別の用途に使われる可能性あり

という3点が挙げられると思います。他にもあるかもしれませんが・・・。



1点目については、保証会社さんをつけられれば問題はないものと思います。まあ長期入居を

してもらいたいという気持ちから考えると微妙と言えば微妙なところはありますけど。



二点目については、そういう懸念は確かにあるでしょう。事前に説明をしておく必要はあります。

ただこれも事前に説明しておけば、よほどのことがない限りは大丈夫なのではないかと思います。



三点目は今回は気にしなくていいでしょう。



あとは無断でペットを飼うんじゃないかとか、だらしない生活をするんじゃないかとか、

部屋を汚くされるんじゃないかとか、色々言い出したらきりはありませんが・・・でもそれは

そういう職業の方ではなくても、普通そうに見える人だって可能性があることです。大切なのは

レッテルを張ることではなく、個人個人がどんな人かを見極めることではないかと思います。



上述したようなレッテルのところは、誰しも考えられることですので、気になるなら契約時に

その辺の説明をちゃんとしておけばいいものと思います。説明したところで守らない人は

守りませんけど、なんらかの抑止力はなると思います。



そんなわけで、紹介OKですと伝えておきました。早速管理会社さんにも問い合わせしたようです。

入居が決まってくれればいいなと思います。



本日は手短ですがこの辺で。

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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする