2013年11月20日

更新お休み(銀行関係の小ネタのみ)。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在13位です。ここのところ、この欄に書くことが愚痴っぽいことばかりで申し訳ないです。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



本日はサラリーマンの仕事の都合にてブログ更新をお休みさせていただきます。

超簡易的に更新。



不動産活動記録

わずかな時間を縫って金融機関さんに行き、東京物件の融資相談をしてきました。

基本スタンスとしては

・私自身が債務超過状態であることがネック(収益還元はクリアしているが積算がクリアできない)

・今回の物件の現状空室率がネック(オーナー利用部分のお部屋があるのでそこが空室になる)

という2点があるということでした。1点目は嫁ちゃんや金融資産などと合わせ技で解消の可能性も

あるけれども、2点目がなかなかシビアな気がするというのが銀行さんの所感でした。



アベノミクスで融資が出やすいとか言われても、自分には無縁の話のようです(苦笑)

担当レベルでは融資をしたい気持ちのようで、検討するとは言っていただきました。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:09 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月19日

揺れる思い。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。朝寝坊して更新できず、こんな時間に。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



サラリーマンのお仕事がけっこうやばいことになっていますので、本日は超手短な内容で。



買付を入れたことに伴い、銀行さんに提出する資料を印刷していました。

その作業の中で、なぜ今回の物件を買う必要があるのか?ということをふと思いました。

今回買付を入れた物件をどう運営していきたいのか?出口はどうするのか?



まずメリット。

都内では珍しく積算評価額が出ていること。かつ、土地の比率が高めであること。

建物は恐らく建設当初にしっかりとお金をかけているように見えること。

土地の形が良く、将来分筆しやすいこと。

閑静な住宅街で、ファミリー間取りが主体であること。



そしてデメリット。

収益性はそれほど良くないこと(それでも今の都内なら相対的には悪くない)。

最寄り駅の駅力が弱く、少し遠めのターミナル駅までは10分以上かかること。

リフォーム費用が必要となること。



基本的には、融資期間をある程度取れるならやりたい気持ちです。

ただ、空室率が高まったりすると難しくなるような気もしますし、返済比率も高まります。



長期ホールドできないわけじゃないけど、実際にはオリンピック前くらいに売却がベストか?

それだけの期間リスクをとって、どれだけのリターンがあるのか?

資料を作りながらもちょっと悩んでしまいました。



本当に無理していないか?最近の相場観にやられて高値掴みしていないか?

そういう自問自答は繰り返しています。数年前なら絶対にこの利回りの物件は買ってないし、

そういう意味だと基準を甘くして自分をだまして買おうとしていないか?と言う感覚も。



とはいえ、規模が少しずつ拡大してきているので、こけても責任を取れる範囲とは思います。

ただしそれはこの物件単品がダメだったパターンのみ。共倒れになったら危険信号です。



急ぐ理由はありませんが、買って管理してバリューアップして満室になって・・・

と言うサイクルが楽しいというところは間違いなくあります。夢も膨らみますし。



では金利が上がったらどうなるか?変動金利の場合、間違いなく危険信号です。

固定金利で買えるところを選び、固定期間が切れたら売却?



ひとまず、迷ったら攻めるのが信条。ダメなら銀行さんから融資が得られないはず。

まずは話を持ち込むところを進めていきましょう。そう決めました。

夜中までかかって資料を印刷し、諸々準備を進めている次第です。

吉と出るか凶と出るか、はたまたそもそも融資が得られないか。結果は神のみぞ知る。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 15:38 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月18日

二重登録。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。睡眠時間をもっと確保したいところですが・・・

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



太陽光発電の計画でありえないトラブルが発生です!



私は仙台の法人に野立て太陽光発電所を所有させようと動いております。

先日、分筆のことでちょっと問題になったりもしていましたが(その時の話はこちら)、

ここにきて更なる問題が発生しました。

これがまたものすごくレアで、通常であればまずありえないケースなんですが・・・



分筆の作業をしている最中に、該当の土地に対して法務局が2重登記をしていた事が発覚!

結果として、土地の広さが想定よりも小さくなってしまったとのことです・・・。



5区画の太陽光発電所を作って5人で分け合う予定だったのが、なんと1区画減って4区画に

なってしまうという状況に陥りました。法務局がそんなミスをするなんてことがありえるのか、

という衝撃が走りましたが、実際目の前で起こってるんだから・・・あるんでしょうね・・・。



仕事でテンパっていた私はただ推移を見守ることしかできませんでしたが、結局メンバーの一人が

自主的に撤退を表明して、残り4名で太陽光プロジェクトは進んでいくことになりました。



しかしこんなことあるんですね・・・。びっくりです、ほんと。ありえない事態が発生です。

まあお役所だって人間だからミスはあると思います。しかしこんなド派手なミスはできれば

勘弁してほしいものです。権利にかかわる話ですから。



とにかく、こんなすごいミスが世の中あるもんなんだね、ということでびっくりした次第です。

ここまで来たらもうびっくりする以外どうしようもないですね。一生に一度できるかできないか、

という貴重な経験をさせていただいた、ということで納得することにします(笑)



そんなこんなで、まだまだドタバタしそうな太陽光珍道中。いつになったら落ち着くのか、

私自身もわかりませんが・・・引き続き取り組んでいこうと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:29 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月17日

火災保険で屋根を修繕する。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在12位です。今月に入ってから、最初の三連休以来休みがありません(汗)

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



札幌1棟目の屋根の修繕をすることになりました。



そろそろ大規模修繕をやらないとダメだなーと前々から思っていた札幌1棟目。

とはいえ、新築も購入したし仙台1棟目も大規模修繕をしているしで、同時多発的に各物件で

修繕費を投入するわけにもいきません。



そんな折、不動産仲間から「保険を使って屋根を修理する」ということをしている会社がある、

という話を聞きました。ほうほう、でもそれって普通に胡散臭い話ですよね(笑)

ネットを見てみても詐欺っぽい話ばかりです。



「火災保険が使える」と誘う住宅修理契約トラブルに注意!(国民生活センター)

火災保険請求を代行するという住宅修理の勧誘にご注意ください(関東経済産業局)



こういうのを見ると、贔屓目に見ても「・・・詐欺っぽいな」としか思えません(苦笑)

しかしまあそういうことを前提に置いた上で、怪しければ止めればいいかということにして

お話を聞いてみることにしました。



火災保険を使って修理する、というスキーム自体は別におかしなものではありません。

火災保険では「風災」「雪災」などの突発的な天災で損害を受けた建物の修繕は保険の対象に

なるということは明確です。あとはどうやってそれを認めてもらうか、というだけの話です。



火災保険の適用範囲はけっこう広いものです。例えば防犯カメラを誰かに壊された場合も、

突発的な事故なので保険の対象になる可能性があります(契約内容次第ですが)。



理論としては、なんらかの天災でダメージを受けた箇所がないか現地調査をして、もしそういう

箇所があれば見積を作って保険申請し、おりた保険のお金を使って修繕をする、というものです。

ここだけ見れば、特に詐欺などをしているわけではないですね。ただ、保険が出なくても費用を

請求するようなパターンの詐欺はあるようですから、業者さんは慎重に見極める必要があります。



私が紹介いただいた業者さんは、そういうところはきちんとやってくれる会社さんでした。

現地に何回も飛んで実地調査をして、保険会社さんにどこが天災だったかを説明する書類を

作ってくださったり、現地での鑑定人さんとのやり取りにも立ち会ってくれたり。辛抱強く

お付き合いくださいました。



札幌1棟目も築25年を超えていますから、雪災の影響で屋根がおかしくなっている箇所も

当然あります。他方、普通に経年劣化の箇所もあります。色々な状況が混在している中で

この業者さんのサポートを受けた結果、今回は経年劣化ではなく雪災の部分についてのみ

保険を適用していただけることとなりました。



全額は出なかったものの、それでもある程度の額が出たということで、今月末から屋根の修繕の

工事をすることになりました。本当は外壁を一緒にやりたかったんですけど、屋根の分が全額

出なかったので、そちらに対応する方にお金を優先して投入することにしました。外壁については

本当にまずい一箇所だけ対応するということで決着。



この業者さんとの仕事が順風満帆だったわけではありません。途中でありえない対応をされたことも

ありました。それに対して社長が真摯に受け止めて改善をしてくれたおかげで、今こうやって工事を

開始できる状況になりました。結果としては良い業者さんとタッグを組めたのだなと思います。

費用を抑えた形で建物の寿命を延ばすことが出来そうです。



不動産賃貸業は基本的にはパートナーなしでは成立しないと思っています。横のつながりから

良いパートナーを探していくのも大事ではないかと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:59 | Comment(2) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月16日

買付入れました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。昨日は久しぶりに不動産関係の飲み会へ。今日はサラリーマンの仕事・・・。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



このくそ忙しい時期に、何を血迷ったか買付を入れてしまいました。しかも東京都内の物件です。



先週見てきた東京の物件、買付を入れるか検討をしておりました(現地調査の様子はこちら)。

建物の程度も良く、目の前の私道の持ち分もある。何より土地が広くて地型がいい。

資産性を考えると決して悪くない物件です。間取りも大半がファミリーなので安定感もあります。



この物件、業販ものなのでまだ価格はついていません。ぶつけてみましょうというフェーズです。

ファミリー主体の物件は、坪当たりの家賃が安くなる傾向にあります。よって、積算評価額が

高くなりがちです。ここは収益還元の価値から価格を査定するのがお買い得になる買い方でしょう。



しかし最近の東京の相場は正直よくわかりません。融資が引ける案件で利回り10%を超えるのは

今の東京では現実的ではないとかいう噂を小耳にはさんでおります。そんな市場で買おうなんて

微塵も思っていなかったので、最近の相場動向にはとんと疎くなっておりました。



そこで、価格査定の為に某旅団長様に電話してみました。

旅団長からも「なかなかいいねこれ」との一言をゲット!

資料を見てもらいながら色々とアドバイスを受け、買付を入れる価格と条件は決定です。

狼さん、ありがとうございました。



結果、買付の価格は積算評価額以下になりました。利回りは今一つな感じではありますが、

それでも融資期間を長く取れればキャッシュフローは出せそうです。短くなったとしても

残債が早期に減っていくというメリットはありますので、それはそれで預金と思っておけば。



買付の内容を業者さんにぶつけたところ、私の希望額の範囲内で交渉に持って行ってくれる、

ということになりました。正確には週明けに話がつくということですので、わくわくしながら

待とうと思います。



こちらはフライングして、死ぬほど仕事が詰まっている中から昼休みを作りだし、お付き合いのある

銀行さんに電話しまくりました。概要をさらっと伝えると、割といい感じの反応の銀行さんが多く

あとは私自身の属性の問題かなという感触です。この間、また札幌で借入増やしちゃったからなあ。

そこが一番痛いところです。



さあ、どうやって銀行さんに行く時間を捻出するか。昼休みと郵送と嫁ちゃんの三本柱で

融資攻略に乗り出したいと思います。なんでこんな大変な時期に不動産の仕事を入れるかと言えば

それが心のオアシスになるからです(笑)

やっぱ不動産大好きだわ〜。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 10:35 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする