2013年11月25日

外壁の洗浄。

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札幌3棟目の外壁が汚くなってきているので、高圧洗浄などで清掃をしています。



購入した当初に比べて、なんとなく汚らしい感じがしてしまっていた札幌3棟目の外観。

何かを貼った跡とか、埃とか、そういうものが全体的に汚らしい雰囲気を醸し出しているような

気がしましたので、一度高圧洗浄でもしてみたら綺麗になるかな?と考えました。



管理会社さんに相談すると、たまたまそういうのを得意にしている業者さんと新規の取引を

始めようとしているところで、一度「お試し価格でいいのでどこかで施工させてほしい」という

依頼を受けているとのこと。安くするからうちで試していいかと聞かれましたので、二つ返事で

快諾させていただきました。だって安いならいいじゃない(笑)



この業者さんは、MOS工法という手法を使っていろいろなことをしてくれるということです。

はて、MOS工法ってなんじゃい?とネットで調べてみたところ・・・



「建物内外のカビや汚れを根元から分解し防カビ・防汚と合わせ美観を維持する」



ということでした。なんだかすごそうです。詳細はこちらをどうぞ。

※今回の作業を依頼した業者さんとは関係のないページにリンクしています。



このMOS工法とやらを試す機会が外壁の前にありました。退去したお部屋のキッチンのくすみが

きれいに取れなくて困っていたのですが、そこにこのMOS工法を使って洗浄したら落ちるよと

先方の業者さんがアピールしてきたそうです。試しにやってもらったところ、確かに前より

きれいに落ちてくれました。ほほー、なんだかわからないけどやるじゃない、MOS工法。



そんな前段でのやり取りもあり、満を持して外壁に取り掛かっていただききました。

最初に普通の高圧洗浄で汚れを落とし、次にMOS工法で汚れを落としていくという流れです。



その結果が先日送られてきました。写真を見る限り、けっこういい具合に落ちているようです。

ただ、高圧洗浄では落ちない汚れを落とす事は出来るものの、長い期間汚れがあった場所については

化学変化を起こしてしまい、汚れを落としますと塗膜が剥がれ、青くなってしまう状態とのこと。



落ちるのは素晴らしいのですが、塗装が落ちるのは建物にとって良くないのかな?と思ったり。

建物にどの程度影響があるのかを確認してから、さらに進めるかどうか検討したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月24日

サラリーマン大家さんとして。

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毎日仕事をしていて不動産のことを忘れていても、不動産からの収入が入ってきてくれること。

これってとても大きなメリットだと思います。しかもいきなり紙くずになったり乱高下したりする

可能性が極めて低い現物資産であるということを考えると、優秀な商品であると感じます。



私はここしばらくサラリーマンの仕事で休みも取れない状態です。正直かなりきついです。

リーダーをしながら一番重たい作業の担当もしているというところで、負荷が落ちません。



畑違いの仕事のリーダーを任されて、うまくこなせずにお客様からお叱りを受けることもあります。

仲間からも「もう少しこうしてほしい」「ここをやってくれないと困る」という叱咤激励を

受けており、リーダーとしての仕事が適切にできていないことを痛感します。



自分の抱えている作業者としての山積みのタスクをやっつけながら、リーダーとしてやるべきことを

こなしていき、お客様にも報告するというのは想像以上に難しく、最近は食欲がなくなるくらいの

プレッシャーを感じながら、毎日胃がキリキリ痛んでいます。体重も少し減りました。

忙しい自慢をしても仕方ないのですが、今月は土日含めてほぼ休みが取れておりません。



終日全く余裕がなく、不動産関係の電話が来てもなかなかリアルタイムにとることができません。

メールの返信もたまる一方です。たぶん、連絡を取りたい人からしたら全然連絡が取れずに

あいつは何をやってるんだ、といら立たせてしまっているのではないかと思います。



しかし、それでも賃料は入ってきます。もちろん、今の状態で最良の住空間を提供できて

いるのかという自問自答はありますが、それでも管理会社さんに委託をしていることによって

日常のルーティンワークは彼れがいつもと変わらずに対応してくれています。入居者様に対して

強烈な不便をかけたりすることはありません。他の事業ではこうはいきません。サラリーマンが

兼業でビジネスをするなら、やっぱり不動産は優秀な選択肢であると思います。



たまに「なんでサラリーマンをリタイヤしないの?」という質問を受けることがあります。

決まって私は「リタイヤできるような財務状態じゃないですから」と答えております。

キャッシュフローだけで安心して食べていけるとはとても思えませんし、自分が今こうして

不動産を購入できているのはサラリーマンとしての安定した給与があるからだということも

理解しております。だからまだ辞めるわけにはいかないんです。



それともう一つ大きな理由として、サラリーマンの仕事やそこから得られる経験も貴重なものと

思っているからこそ、まだ辞めるのはもったいないと考えているから、というのもあります。



サラリーマンをしていると言うことは、自分の意思ですべてが決められるわけではありません。

時には、今の仕事のようにきついことをやらなくてはならない時期もあります。

しかし、その時はきつくても、後で振り返れば「いい勉強だった」と思える時は必ず来ます。



サラリーマンを辞めたら、大企業の重役と話をする機会はそうそうないのではないでしょうか。

サラリーマンをしているから、そういう機会を与えてもらえるんです。お金をもらって貴重な

体験ができると考えたら、雇われ人も決して悪くないのではないかと思います。



サラリーマンも不動産投資も楽しめて、二本の収益の柱にしていくのが一番理想だと思います。

サラリーマンとして時間を取られすぎるて辛いと思えば、サラリーマンの仕事は転職してしまい

不動産の時間と両立できるようにすればいいだけですから。



不動産で数百万のキャッシュフローを得ようとしたら、いくら借金する必要がありますか?

確かに自分のかけがえのない資産である「時間」を提供しなくてはならないという点は考慮が

必要ですが、サラリーマンとして勤めることでその額の借金をしなくてもキャッシュフローが

得られるというのは、悪い話ではないと思いませんか?ましてや、その時間を切り売りすることで

不動産購入に弾みがつけられるとなれば、それをわざわざ止める必要はありますか?



そんな思いがあり、私はサラリーマンを今のところ辞めるつもりはありません。将来的に

不動産だけで安心して食べていけるようになるタイミングが来れば、自分で事業を興してみたい

気持ちはあります。でもそれもまだ先の話と思います。



サラリーマンを辞めるために不動産投資をしている、という人にお会いすることもあります。

本当に不動産賃貸業が好きで、この商売で食っていきたいと思っているならば是非専業大家に

なるべきだと思います。もしそうではなく、今の仕事が嫌で辞めたいから不動産投資を始めた、

ということであれば、もう一度よく考えなおしてみてください。本当に不動産賃貸業だけで

生計を立てたいのですか?今の環境から逃げるための手段として考えていませんか?

もしそうであれば、本当にやるべきことは転職であって、不動産投資ではないと思います。



不動産は入居者様の人生を担う重い商売です。投資などという言葉で括れるものではありません。

大きな借金と多数のお客様の人生の一部を担う商売に「前の仕事が嫌だったから」という理由で

乗り込んできていいのでしょうか?



不動産投資は嫌なものから逃げるための手段ではない、というのが私の持論です。

私が交流している不動産仲間の皆様は、本当に不動産が好きで、ビジネスとして真剣に取り組んで

いらっしゃる人ばかりです。その心構えがある人がどんどん参戦してくれればいいなと思います。

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posted by ひろ* at 11:00 | Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月23日

驚きの買取拒否。

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太陽光発電プロジェクト、頓挫しました!(汗)



まず端的に頓挫した理由を書いちゃいます。



電力会社さんが買取を拒否してきました。

経産省から設備認定されており、決定通知書まで出ていたにも関わらず、です。



これまでも買取拒否の問題はそこかしこに出ておりました。北海道電力がメガソーラーからの買取を

拒否した話は有名ですね。直接の記事ではないですが、この辺は多少参考になるかと思います。



高圧になると上記のような買取拒否の可能性が否めなくなってくるので、こちらで企画している

野立て太陽光発電プロジェクトは低圧(50kw以下)で進めておりました。低圧の場合、これまでは

あまり買取拒否の事例がなかったためです。



しかし今回、低圧でも買取拒否が発生してしまいました。これはかなり由々しき事態と思います。

今後、気軽に太陽光発電を企画することはできなくなるかもしれません。電力会社さんが買取を

してくれないならば、何の収益も生み出さない事業となってしまいます。



太陽光はメリットも大きいと感じる反面、デメリットもけっこうあると思います。



買取制度がなくなった後はただの大きなパネルになってしまうこと、融資期間が短い上に

だいたいは変動金利なのでキャッシュフローが場合によっては安定しないこと(金利に負ける)、

国の政策ひとつで状況が大きく左右されること(買取拒否も法律の例外規定が考え方の基本です)、

草刈などの日常のメンテナンスをしておかないと、発電量が落ちてしまうこと。



まあ逆に言えば、これくらいしかリスクはないということであれば、事業計画は立てやすいです。

空室もないし、日照時間のブレも保険でカバーできる範囲と言う逃げ方もあります。

だから太陽光に参入する人も出てくるのでしょう。私もそういうクチですから。



今回、残念ながら私が検討していたプロジェクトは今回の土地を使って実現することはできなく

なってしまいました。頓挫させない為にも、代替地を探していただいているところです。

事態が良い方向に向いてくれることを切に祈ります。

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posted by ひろ* at 17:16 | Comment(2) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月22日

ガス会社さんとの交渉。

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昨日、管理会社さんからいただいた電話にはいくつかの内容がありました。一つは昨日のブログで

ネタにした退去予告を入れてきた入居者様の件。そしてもう一つはガス会社さんの話です。



札幌の場合、暖房についてはファンヒーターが備え付けられています。これらはたいてい外にある

灯油タンクのでかいやつに繋がっており、使った分だけガス会社さんから請求が来る仕組みと

なっております。ファンヒーター自体はガス会社さんの持ち物となり、物件のオーナーは各社から

そのファンヒーターの貸与契約を結び、物件に設置をしていただきます。



今回の電話の前段の話で、サイディングにこのFFからの排気が外壁にあたり、劣化しているという

問題が発覚しております。そこについてのみサイディングを張り替えると共に、排気の出る方向を

壁と関係がない方向に変えられないかという相談を管理会社さん経由でガス会社さんに持ちかけて

いただいておりました。



これに対してガス会社さんからの回答は「有償で対応します」ということでして・・・。

いやいや、おたくのファンヒーターがうちの物件の外壁を劣化させてて、それを直すのが有償とは

これいかに?という気分です。そんなこと言うんだったら、別のガス会社さんにしちゃいますよ?



とりあえず、オーナーとして大変困っていること、この件で何度もサイディングを交換して

無駄な出費をしたら、その損害はどう考えてもらえるのか、という観点もあるのでもう一度

検討してほしい旨を管理会社さん経由でガス会社さんに伝えました。

回答が変わってくれれば良いのですが・・・。期待します。

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posted by ひろ* at 08:07 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月21日

退去確定。

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札幌1棟目で、家賃を下げるから退去しないでよと言う交渉をしていたお客様がいたのですが

残念ながら退去が確定してしまいました。



先日、管理会社さんから電話がありまして。最近昼間の仕事があまりにも大変な状況になっていて

電話にちっとも出られずにいたのですが、本日ようやく昼休みに電話する余力が出てきたので

折り返しをさせていただきました。



用件はいくつかあったのですが、ひとつは札幌1棟目の退去予告を入れてきた方との交渉の結果。

先方が考えている家賃帯があまりにも安くなっていたので、さすがにこれは厳しいだろうと

お客様が勝手に諦めて次の家を探していたようです。あららー。



まあでも確かに、その家賃で入居いただくのはどうなのかなあという気持ちになってしまう

金額だったので、それだったら仕方ないかなと思います。長期入居の方だったのでリフォーム代が

けっこう痛いのと、家賃が高め設定だったので次は間違いなく下がるいうところが難点です。



このお部屋、どうしていこうかな。

また少しお金をかけて素敵な部屋にしちゃおうか、それとも最低限綺麗にして安く貸すか。

木造物件なので、売却もそれほど期待できません。そう考えると長期的に持つことになるので

早くお金が入ってくるように安くして募集するのが王道なのかもしれません。

今はあまり余裕がないのですが、そこをどうするか早く考えないと・・・。悩んでみます。



今日も手短ですみませんが、こんなところで。

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posted by ひろ* at 19:43 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする