2013年11月30日

融資検討ならず。

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不動産活動、全然できていないのであまりネタがありません・・・。



昨日は合間を見て銀行さんと電話し、案件の取り組みについてどうかヒアリングしてました。

かれこれ3年くらいのお付き合いになる銀行さんには、前々から「そろそろ一度立ち止まって

財務状態を改善していったほうがいいんじゃないかと思いますよ」と言われていたのですが

やっぱり同じ意見でした。しかも最近そちらの銀行さんは収益還元の考え方に寄っているから

担保評価よりも利回りを重視するのだとか。



これで検討してくださっている金融機関さんは残り3行。うち2行は割と手応えいいんですが

はたしてどうなるかなあ。気になりますが、とりあえず状況を注視していこうと思います。

いやもうほんと、注視するしかできないんですよ。サラリーマンしんどくて。残念です。



今年中は土日も含めてセミナーとか懇親会とかにはほぼ参加できないものと思われます。

ここ2〜3年企画していた大規模忘年会も今年は見送ります。



サラリーマンの仕事も大事だし、やりがいはあります。

でも自由になる時間はもう少しほしいよなあ、と思うわがままな私。

今夜はなんとか仕事を切り上げて、たまっている不動産ワークを片付けたいと切に思います。



というわけで、手短で恐縮ですがこの辺で。

サラリーマンのお仕事に戻ります。

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posted by ひろ* at 10:59 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月29日

本業・副業。

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今日は時間がないので手短に。不動産賃貸業に対する心構えの話です。



最近「本業が忙しいようですね」「本業が忙しい中ありがとうございます」という旨のことを

よく言われます。サラリーマンのお仕事が大変だとブログでちょこちょこ書いているから、

言われるのは当然ですけど^^;



サラリーマン大家さんは、得てして「本業:サラリーマン」「副業:大家さん」と思われがちです。

しかし私は「両方とも本業」であると常に自分に言い聞かせ、周囲にもそのように公言しています。

地価マップを使うときも「不動産関係」にチェックを入れています。



自分から「副業です」と言ってしまっては、本当に副業で終わってしまいます。

副業ということは、主たる業務ではありません。



不動産賃貸業を主たる業務にしていこうという気持ちがあるならば、「副業」ではなく「本業」と

常に言える心構えがあってもいいのではないかと思います。銀行さんと話すときも、私は常に

「両方大事な本業です」と答えています。



心構えが変われば行動も変わり、結果も変わるのではないかと思います。

私は今後も「両方本業」のスタンスで頑張りたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月28日

すごい偶然。

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札幌4棟目、どうやら入居者様が決まったようです。管理会社さんからはまだ連絡をいただいて

おりませんが、思わぬところからその事実を確認することができました。



昨日、大家さん仲間から急に「申込おめでとうございます」というメッセージが届きました。

ほえ、何がめでたいの?申込?状況がつかめていません。



よくよく話を聞くと、どうやらこういうことらしいです。



・ちょっと前に不動産と関係のない会でお知り合いになった人がいる

・その人が最近引っ越しを決めた

・話を聞くと、どうもその引っ越し先が私の物件っぽい

・詳細確認して、どうやら私の札幌4棟目が引っ越し先だと判明

・オーナーである私にお祝いの言葉をかけよう←今ここ



すごい偶然もあったものです。偶然過ぎて笑ってしまうレベル。

世の中、誰がどこでつながっているかわからないものですね〜。



大事な大家さん仲間のお友達の住居を提供するのは、これで2例目。1例目として東京1棟目に

大家さん仲間の紹介で入居いただいてる人がいますが、今回はそれとは違う全くの偶然です。

しかし両方とも関東→札幌の大家会の方というミラクル。素敵な会に育ってくれたものです(?)。



何にせよ、これでまた一歩満室に近づきました。まだ道は長いですが、次々と頑張ります。

顧客満足度を高めていくことももちろん忘れないようにします。



ちなみにこの話、まだ管理会社さんからは報告がありません(笑)

仕事が立て込んでいる現状だから、今は管理会社さんにお任せというスタンスにしたいので

連絡がないこと自体は別にいいかなというところです。正式な報告が来るのを楽しみにして

おこうと思います。

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posted by ひろ* at 07:40 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月27日

担当者さんを固定する。

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金融機関さんに行ってまいりました。



昨日のブログに書いた通り、昨日は会社に行く前に金融機関さんに立ち寄ってきました。

東京23区をカバーするあまり大きくない金融機関さんに対してのご挨拶です。



私は初めて持ち込む際に「この人いいなあ」と思えば、以後その人宛に案件を持ち込むように

心がけています。人となりが分かっていたほうが当然やりやすいと思うためです。



しかし、今回ご訪問した金融機関さんに関しては「融資担当の方をお願いします」とお願いをして

あえていつも違う担当の方を出してもらうようにしていました。この金融機関さんには案件を

持ち込むことが多いのですが、「この担当の方に任せたいなあ」と思えるタイプの担当者さんに

これまでは巡り会えなかったためです。実際そんなことはないと思うのですが、なんとなく

やる気があるのかないのかよくわからない人が出てくるケースが多いように感じています。



今回もそんな感じでファーストコンタクトをとったのですが、出てきたのは融資の担当課長。

短い時間でしたが、なんとなく「この人はいいかもしれない」と思えました。積極的なんです。

「本部稟議になるので、いろいろと協力してもらう場面が出てくるかもしれない」と言われましたし

「シミュレーションに書いてある金利と年数は難しいと思う」という前置きをした上で、

「うちで融資するならこのくらいの年数と金利になると思う」と具体的な数字を出してくれたり。



今までの担当の方って、うんうんと話を聞いて「では検討しますね」というだけで終わることが

多かったような印象を持っております。今回の人はそうではなく、条件の話などもしてくれたり

物件のいいと思うところやネックになりそうなところの感想を述べてくれたり、全体的な流れとして

「やる気ありそうだな〜」と思えるポイントが随所にありました。



この金融機関さんで積金をはじめて2年くらい。その間に持ち込んだ案件は数件。ここでようやく

お気に入りのご指名担当者さんができそうです。ありがたい。

検討結果も良いものになりますように。

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posted by ひろ* at 07:28 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月26日

買付を入れた物件の状況。

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買付を入れた東京の物件について、話が粛々と進んでおります。



業販物件としてお話をいただいたのが3週間前くらいのこと。週末に現地調査を済ませて

あれこれと検討し、この額でということで買付を入れたのが2週間前。



価格が決まっていなかった物件なので、こちらの思いだけで値段を設定してしまいました。

それでも仲介業者さんは快く調整を引き受けてくださり、最終的には積算価格以下の値段で

購入できるように調整していただいているところです。まだ売主さんがその価格でYesとは

言ってくださらない状況ではありますが、おそらくそれなりに勝算はあるのだと思います。

(勝算がなければ仲介業者さんもこういうトーンで話はしないだろうと思うので)



私は私で、並行して先々週の後半から融資づけに走り始めました。まずお付き合いのある

いくつかの金融機関さんと、大家さん仲間に紹介いただいた金融機関さんにコンタクトを取り

案件の概要を説明しました。サラリーマンで時間を取られまくっているということもあり、

いったん口頭で案件の概要を説明し、興味がありそうなら資料を郵送するという方式にしました。



結果として、今のところ5つの金融機関さんが興味を持ってくださっております。

比較的やる気がある金融機関さんが2つ、ちょっと厳しいけどやってみようかみたいな感じの

金融機関さんが3つ、という感じです。



うち1つの金融機関さんとは実際にお会いして話をしてきました。

私自身の状況と物件の評価の2本立てで状況を率直にお話していただきました。



私自身の状況をみると、収益還元の考え方では問題がないものの、積算評価の観点で見ると

債務超過になっている、ということになるそうです。債務超過を補填するだけの金融資産があれば

検討しやすいという話でしたが、その債務超過の額をはねのけるだけの金融資産はありません(汗)



物件そのものについては評価は出るものの、空室率が高いことがネックになるようです。

あくまで現状の稼働率をベースに評価をするということでしたので、現状の稼働率の低さは

けっこうネックになるようでした。



そんな感じで、その金融機関さんからは「あくまで個人的な所感としては、この物件に関して言えば

少々厳しいかなという印象を持っています」ということでした。まあそこは金融機関さんの評価の

方法如何にかかわってくると思うので、仕方ありません。



昨日無理やり時間を作り、別の金融機関さんに電話してみましたが、そちらの金融機関さんは

「場所もいいし物件単品で見れば取り組みたい案件です」と言っていただくことができました。

やる気のある金融機関さんがいるなら、そちらでまずは頑張ってみようと思う次第です。



そんなわけで、本日会社に行く前に金融機関さんに立ち寄ってきます。東京1棟目の時にも

借地という悪条件ながら、ある一定額の融資の内諾を出してくれた金融機関さんですから

今回も頑張っていただけるのではないかと期待をしております。頑張ってきます。

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posted by ひろ* at 08:22 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする