現在１８位です。週末もサラリーマンの仕事が残ってしまいました。。。あうー。
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昨日は不動産オーナー仲間の皆さんと情報交換を兼ねた懇親会に参加してまいりました。
残念ながら、サラリーマンのお仕事の関係で遅刻してしまった為、食事は十分には楽しめず
不完全燃焼なところがありますが、それでもインターネットでは知ることができない貴重な
情報なども入手することができました。参加された皆様、お疲れ様でした。
ところで、そんな中で話題に挙がったことに対して、私なりに思ったことを少し書いてみます。
実際に経験したわけではないですが、おそらくこれまでの銀行さんとの話を振り返ると、
きっとそういうことなんだろうなあという想像が含まれていますので、その前提でお願いします。
お題は、サラリーマンを卒業すると本当に融資はつかないのか？という話。
私の想像ですが、「融資がつかない」と言っている方はフルローン・オーバーローンで何棟か
買い進めたところでリタイアされた方ではないかと思っています。
フルローンやオーバーローンで購入すると、手持ちの自己資金は温存できますが、自己資金比率が
低くなることで手残りのキャッシュフローは当然ながら減ります。私の経験則ですが、１億の
借金をしたら手残りは２００〜３００万といったところではないかと思います。
いい加減なシミュレーションをしてみましょう。
ハッピーリタイヤを目指して不動産投資を始めた人がいるとします。
仮に名前を「利隊家 須留蔵（りたいや するぞう）」さんとしましょう。
・・・長いからＡさんでいいか。Ａさんとします。
物件価格１億円、利回り１０％、築２２年の鉄筋コンクリート造の物件を購入したとします。
融資期間は２５年で１億円のフルローン、金利２．５％、元利均等返済。
土地と建物の比率は６：４として、設備は考慮しません。
Ａさんの属性は年収８００万のサラリーマンとします。
物件の年収が１０００万、銀行返済が年間５４０万（元本２５０万、利息２９０万）となります。
管理費が５％で５０万、経費諸々を年収の１５％として１５０万、固定資産税を物件価格の
０．７％と仮定して７０万。そうなると、年間のキャッシュフローは１９０万という計算です。
同じ物件が４棟あれば、なんとなくサラリーマンの年収に追いつきそうですね。
（ただし大規模修繕などを考えると、その３倍くらいはキャッシュフローがほしいところ）
では決算書上はどうか。
売上は１０００万、経費は銀行利息の２９０万、管理費５０万、経費１５０万、固定資産税７０万。
これに減価償却を加算します。残存耐用年数が（４７−２２）＋２２×０．２＝２９．４年→２９年
となります。建物は強制的に定額法となりますから、償却率表から２９年のところを引っ張り出すと
０．０３５という数字が出てきます。ここでようやく６０００万×０．０３５＝２１０万という数字が
計算できます。
これらを合計すると、１０００万−（２９０万＋５０万＋１５０万＋７０万＋２１０万）＝２３０万
ということになります。キャッシュフローより多い数字が出てきましたね。
さて、ここまで来たら次は所得税と住民税の計算です。
この辺は私はあまり明るくないので、自動計算器を使いましょう。
ネットを探したらこんなサイトがありましたので、ここを利用します。
サラリーマンの年収を８００万、社会保険料控除を２００万、その他控除を２０万として計算すると
所得税は２５６，５００円、住民税は３４８，５５０円となりました。
（控除の額が本当にこのくらいかはわかりませんが・・・仮決めです）
では、ここに不動産所得の２１０万を加えます。
年収１０１０万、社会保険料控除２００万、その他控除２０万として再計算すると・・・
税金は所得税が６３５，５００円、住民税は５３８，０００円となりました。
不動産所得無しだと６０５，０５０円、不動産所得を加えると１，１７３，５００円。
その差は実に５６８，４５０円となります。つまり税引後キャッシュフローで考えると、
２１０万−６０万（所得税と住民税の差額を四捨五入しました）＝１５０万となります。
１億円借金して２１０万だという時点で、意見が分かれるところだと思いますが・・・
なんと税引後キャッシュフローで考えたら、１５０万しか儲からないという現実！あな恐ろしや。
大変前置きが長くなりました。この事実を知っている人ほど、保険や小規模企業共済への加入や
修繕の一括償却化などをフル活用して、決算書上の粗利を落としているわけです。
※ちなみに私は築古の木造物件があるので、減価償却が上記シミュレーションより大きく取れて
いることから、特にそのようなことをしなくても赤字決算になります・・・お恥ずかしい。
その分、最近は修繕を減価償却に回すなどして、逆に黒字に持っていくように努力してます。
黒字でないと融資は難しくなりますので。
驚愕したＡさんも、しっかりと節税対策を行い、決算書上の利益は０円にすることができました。
これでキャッシュフローは２１０万確保できましたとさ。めでたしめでたし。
・・・あれ？なんか最初に書きたかった話と変わってるぞ？（笑）
そうだそうだ、サラリーマンをリタイヤしたら融資がつくかどうか、という話題でした。
長くなったので、続きは明日書きます。
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