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札幌近郊の築古ビル案件、予想通りと言えば予想通りなのですが難航しております。
いいなと思ったものの、融資をつけられるあてもなかったのでどうしようかと悩みましたが、
今までであれば自分の与信状況だとほぼ間違いなく審査が通過しないだろうと思って避けていた
都銀さんのような規模の大きなところに、意を決してお邪魔をしてきました。
メガバンクと呼ばれる銀行さんのうち、２つの銀行さんにて審査を依頼しました。
私の思っている都銀さんのイメージ
・１億〜２億の借入くらいじゃお客さんとは思わない
・耐用年数にうるさい
・耐用年数が切れている物件は負債のみ評価する
・セクショナリズムがある
そんな感じで、私のような木造築古を大いに融資を使って購入している人には縁がないもの、
そのような認識で考えておりました。さて、良くも悪くも期待を裏切ってくれるのか、それとも
やっぱり当初のイメージ通りなのか。ある種のゲームを楽しむ感覚で取り組んでおります。
２行持ち込んだのですが、両方とも対応してくださったのは女性の行員さん。女性の総合職って
地銀さんや信金さんでは見たことがありません。こういったところはさすが都銀さん、という
ことなのかもしれません。
１行については、普通にさっくりと審査をしていただき、２週間程度で「総合的に見て・・・」
という回答が返ってきました。まあ仕方ないです。理由をもう少し教えてもらったところ、
「取り組むには木造物件の繰り上げ返済をかなりの額してもらわないと土台に乗せられない」
というようなことをおっしゃっていました。うん、だいたい予想通りの結果です。まあそりゃーね。
もう１行については、収益に取り組むのと並行で、返済比率を下げるという意味から住宅ローンの
借り換えを試してみてはどうか、ということをを提案されました。なんか前向きな感じで素敵。
ただ、返済比率が高いというところはかなりネックになるので、あまり期待しないでくださいと
口頭で言われてしまったので・・・期待はしないことにしました（苦笑）
先日その返答があり、残念ながら住宅ローンは撃沈。札幌近郊物件については、なんだかんだで
住宅ローンの後にやりましょうみたいな展開になっていたので、これから審査に入ってもらう
ことになります。しかしまあ、実際のところ住宅ローンがNGって時点でちょっと厳しいかな？
今回購入を狙っているこの物件ですが、稼働率は５０％くらいとあまり高くありません。
場所は抜群にいいので、たぶん長い目で見れば埋まる物件だとは思うのですが・・・。
銀行さんの評価は２行とも「稼働率は現状で見ます」ということでした。満室想定の利回りが
どれだけ高くても、今の家賃相場で見るということになるとなかなか厳しいです。
逆に言えば、こういう案件こそ多少費用がかかってもいいからサブリースの形にできると
道が開きやすくなっていいんですけどね。その観点で札幌物件の管理会社さんに相談をしましたが
（彼らはサブリースをしている業者さんと提携しています）、残念ながらビルものは対象外という
お返事でした。色々かけあってくれたようですが・・・
逆に都銀さんで面白いなと思ったのは、きっちり耐用年数ギリギリから経過年数を引いてくれる
パターンが多いことです。これ、当たり前だと昔は思っていたのですが、地銀さんや信金さんだと
意外としぶくて、ＲＣであっても３０年から経過年数を引くところもありますからね。
そういう銀行さんと話をした後で都銀さんに行くと、妙に頼もしく思えます（笑）
引き続き、当たってみようと思っておりますが、実際なこの案件をものにするのは少々難しいかなと
思い始めています。下手な鉄砲も数を打てば当たるかもしれない。そんな気持ちで、引き続き
取り組んでいこうと思っています。
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