借り換え否決！

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自宅の住宅ローン、借り換えNGでした！残念。



先日より取り組んでいた住宅ローンの借り換えですが、某都銀さんで残念ながらNGとなりました。

住宅ローンの場合、パッケージ商品なので審査結果の理由は基本的には非開示となります。

担当の方にも当初から「あまり期待しないでください」と言われていたので、それほどショックは

ないのですが、今後の戦略をどうしていくべきかは考えないといけません。



担当の行員さんにとりあえずどうしたものかヒアリングしてみました。



住宅ローンが何故NGになったかについて、理由が開示されないのはわかるけど担当の行員さんの

予想ではどんな感じなんでしょうか、という質問をさせていただきましたところ、行員さんは

「あくまで私見です」と前置きした上で、予想できる理由を話してくれました。



まずやはり返済比率の高さ。ここは間違いなくありそうです。まあそりゃあそうですよね。

自己資金は極力少なくして進めたいと言う気持ちでここまできていますから。銀行さんからすれば

ちょっと融資するには厳しいという話になるのかもしれません。



繰り上げ返済して返済比率を改善するのが一番いいのではないか、という話をいただいたので

その分の現金のエビデンスを準備するという方法はどうでしょうかと逆質問させていただきました。

これに対する回答は、預金だとあまり効果がないという話。なぜなら、手元に現金を置いておくと

言うことは、有事の際にその現金を使いたいからという解釈をするためだそうです。現金をあてに

貸付をして、いざと言う時にその現金がなくなっているのでは意味がない、と。なるほど。



嫁ちゃんの給料が増えたらどうでしょうとも聞いてみましたが、あまり影響はないようです。

借入の額が大きいですからねえ。



各銀行さんによってスタンスは違うと思いますが、少なくともこの銀行のこの担当者さんは

そういうことを考えながら融資可能かどうかを探っている、ということは理解できました。

あくまで私見である、ということは読者の方もお含みおきくださいませ。



こちらの都銀さんで進めようと思っていた札幌近郊のビルもの案件、結局この結果を見ると

事業用の融資も難しいですよねという話をして、持ち込むことを止めました。代わりに別の

銀行さんに持ち込んでみようと思います。



住宅ローン、なんとかしたいんだけどなー。金利が安いうちに返済比率を下げておきたいし。

とりあえず考えられるところを総当たりしてみようかな・・・。いろいろ悩ましいです。

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清潔感を保つ。

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札幌３棟目の外壁がだいぶ汚れてきていますので、対策が必要です。



札幌３棟目は木造の築古物件。購入した時は前所有者の方がしっかりとメンテナンスをしていた為

けっこう良い状態だったのですが、なんとなく最近は外壁が薄汚れてきたような気がしていました。

何かを貼って剥がした跡がついていたり、全体的に埃のせいでくすんでいる気がしたり。



築古物件がボロなのは仕方ないけど、清潔感がないのはイマイチです。オーナーの姿勢がもろに

現れる部分なので、やはり綺麗にしたい気持ちはあります。ただ、費用との兼ね合いもありますし

なかなか悩ましいなあと思っておりました。



先日札幌に行った際、管理会社さんにその辺の相談をしました。先方も何か考えて提案すると

言ってくれたのですが、その後動きはありませんでした。



先日、それとは別件で、退去した札幌３棟目のお部屋でキッチンが部分的にくすんでいるのが

見つかり、なんとなく汚らしく見えるのをどうしたものかという相談をしていた件で連絡があり、

管理会社さんが最近新たに取引を始めた業者さんが、そういう汚れに強い溶剤を持っていると。

お試し価格で対応するから、それで汚れが取れるかやってみないかというご提案でした。

この溶剤は外壁の何かを貼って剥がした跡にも使えるということです。



値段もお手頃だったのでお願いしてみたのですが、けっこう綺麗になってくれました。いい感じ。

キッチンのくすみも一番目立つ外壁の汚れも綺麗になりました。



外壁については、この結果を踏まえて見える面全体をこの溶剤を使って清掃する方向でお見積りを

いただくことにしました。価格次第ですが、それなりの値段で対応いただけるようであれば

全面やっちゃいたい気持ちです。たまにはメンテナンスしてあげないと、建物も可哀そうですから。



しかしあれです、この溶剤なんて名前だったかなあ・・・・・・忘れちゃった（汗）

あとで管理会社さんに聞いて、改めてブログでシェアさせていただきます。



本日は短めですがこの辺で。

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モデルルームを作ればいいってもんじゃない。

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空室のモデルルーム化にも、家賃帯によって差を付けて行く必要があると思っています。



私は現在、札幌３棟目と札幌４棟目で空室を抱えております。

札幌３棟目は中古でここにきて退去が相次いでいる状況。稼働率をあげていく為にも早急に

客付の営業をしていかなくてはなりません。

札幌４棟目は先日購入した新築です。こちらは新築だから全空スタートなので、同様に早く

埋めていかなくてはならないと考えております。



しかし、この二つの物件は家賃が下手すると２倍近く違います。中古ワンルームと新築１ＤＫだから

家賃に差があるのは当たり前ですが、同じ単身だというのにだいぶ極端です。



当然ですが、お客様の客層も全然違います。新築に入る方は経済的に多少余裕がある人が多く、

中古ワンルームに入る人はそういう属性のお客様であるケースが多いです。



そんな二つの物件で、同時に空室のモデルルーム化を進めてまいりました。当然ですが、

同じ予算をかける気は全くありません。ワンルームの方は安いコストで対応しており、新築は

それなりにお金をかけて対応する、という形で進めております。



札幌３棟目は、ＩＫＥＡで買った安い机やニトリで買ったラグ及びソファ、１００円ショップで

購入した小物、通販で安く購入した棚などを用いてさっくりと作りました。先月札幌に行った時

作ったものに、通販の棚を追加でつけて完成、といった具合です。







なかなかいい感じでしょ？全部あわせて１５０００円行ってないと思います。机は１０００円以下。

でもこうしてあるだけで、だいぶいい感じに見えるんじゃないかとは思っています。



札幌４棟目はコジローさんにお願いして、企画から全て丸投げしちゃいました。こちらの場合

家賃帯を考えると、多少費用をかけてもいいと思った為です。コジローさんに依頼している

企画及び部材調達・設置の手数料だけで、札幌３棟目のモデルルームに近い金額になります（笑）



そしてできたモデルルームがこちら。









素敵じゃないですか？Facebookで写真を掲載したところ、大好評でした。

こちらはトータルすると賃料の１．５ヶ月分くらいはかかりました。



賃料が安い物件は「こぎれいに見える」「ちょっと目を惹く」程度の効果があればいいと思いますが

賃料が高い物件は「生活をイメージさせる」「おしゃれに作る」ことが求められていると思います。

家賃帯や入居者様の客層を踏まえて、モデルルームも方針を変えることが求められるはずです。



せっかくの高級物件に、格安のモデルルームを作ったり・・・

家賃格安がウリの物件に、やたらとお金を書けたり・・・

そういうのって、ちょっともったいないと思います。

もし心当たりがある人がいるならば、ぜひ見直してみてください。



そしてモデルルームは作っただけで満足していてはダメです。仲介業者さんにアピールしていき、

モデルルームがあると言う事実を広めていかなくてはなりません。その点についても、手段を問わず

モデルルームがある旨を発信していく必要があります。私は今そこの部分まで手が回っていないので

なんとか明日くらいには配信できるよう準備していこうと思います。




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太陽光発電の見学。

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太陽光発電をやります、と以前書いたような気がします。

（探してみたらありました。こちらです。）

その関係で週末は太陽光発電所を見学させていただきました。場所は茨城県です。



この太陽光発電所のオーナーは、日頃仲良くさせていただいている大家さん仲間の方です。

たまたま競売で土地を落札していたものの、使い道がなくて放置していた茨城県沿岸部の土地に

ある日思い立って太陽光を設置すべく動いたところ、なんとか融資も含めて形になった、

ということでした。



実際に見学させていただくと、おおよそ太陽光に向いている土地には見えませんでした。

道路は工事用の車両は２トントラックが限度だろうと思われるくらいの狭さで、工事をするには

マイナスです。費用がかさみます。電柱も来ていなかったということで、今回新規に引いてます。



更に、地理的には海がとても近いので、塩害もかなり意識する必要があります。風が強い場所でも

あるので、架台への取付はけっこうしっかりやらなくてはなりません。



こうして並べてみると、太陽光発電を行うにはコストがかかりすぎる場所だと思われます。

本来であれば、こういう土地は狙っても良い成績は得られないだろうと敬遠してしまう・・・

そんな場所であると言っても差し支えないくらいです。



しかし、この土地でもしっかり（土地代込で）利回り１０％を達成しているということでした。

施工を請け負った地元の業者さんが、地元のノウハウを結集させて何とか１０％を確保するよう

作ってくださった、という感じのようです。



では、現地の写真をどうぞ。







後ろに見えるのが塩害対策の小屋です。パワコンが入っております。どうしても小屋に熱がこもり

発電効率が落ちそうだなあというのが気がかりでしたが、こうやって塩害対策するのかという点は

勉強になりました。



細かいノウハウ（特に、安く電柱に電気を引き込む方法は勉強になりました）も教えて貰いましたが

やっぱり地元ならではの強さはあるんだなと思います。地元の強みがなければ、ここまでの成績は

出せなかったのではないかと思われます。



実際にできたものを見ていると、机上でどうのこうのやっているのとはまた全然違う印象を

持つことができます。ちょっと遠かったし、見に行って何かいいことあるのかなーと最初は

思っていましたが、とても勉強になりました。



翻って自分の太陽光企画への融資なのですが、仙台の法人がお付き合いしているメインバンクさんが

「検討させてください」と言いつつ、どうも動きが鈍くて困っております。今回は多少スピードも

意識してほしいところなので、別の銀行さんにも持ち込むことにしました。今日、義母が資料を

その銀行さんに提出してきてくれるはずです。融資の目処、早く立てたいです。頑張ります。

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「新米大家 VS おんぼろアパート“赤鬼荘”」を読んで。

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現在１５位です。昨日は野立て太陽光発電の見学をしてきました。詳細は後日書きます。

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「新米大家よしゆき」のハンドルネームでお馴染みの渡辺よしゆきさんが処女作を出版されました！

その名も「新米大家 VS おんぼろアパート“赤鬼荘” −満室までの涙の２４０日−」

【送料無料】新米大家VSおんぼろアパート“赤鬼荘” [ 渡辺よしゆき ] 価格：1,680円（税込、送料込）

よしゆきさんとは自宅がけっこう近所と言うこともあり、ここ数年親しくさせていただいてます。

行動する大家さんの会のセミナーも拝聴しており、状況は著書を拝見する前から伺っていました。



しかし、それでも改めて本にして出てくると、なかなか衝撃的な事件ばかりです・・・。

「借入がない状態なら安心」と、それまで貯蓄したお金を使ってニコニコ現金払いで購入した

埼玉県の片田舎にある築古木造アパート、通称「赤鬼荘」。この赤鬼荘を舞台としたドラマが

よしゆきさんの軽妙でコミカルな語り口でつづられています。



収益物件を買ったらそこでゴールだと思っている人が世の中には一定数いるというのが通説ですが

この本を読んだら、そんな甘い考えは吹き飛ぶのではないかと思います。



よしゆきさんのお子様が、入居者様に対して「ここお父さんのデパートなんだよ！」と誇らしげに

語りかけるところによしゆきさんが「デパートじゃなくてアパート」と心の中でツッコミを入れる

シーンがあるのですが、ある意味お子様の言ってることは当たっています。



そう、不幸のデパート・・・いや、下手したら不幸の総合商社ではないかと（汗）



購入してから立て続けに降りかかる災難。



基礎に鉄筋が入っていないというとんでもない手抜き工事の末に生まれた赤鬼荘。

床下がプールの如く水浸しなのに瑕疵を認めない売主さん。

事なかれで逃げ切ろうとする仲介業者さん。

悲しい決意の中、本人訴訟を起こすも「判決になったら勝てない」と断言する裁判官の方。

購入して４０日で孤独死されてしまう入居者様。

裏山が土砂災害区域に指定されて途方に暮れてしまう状況。



事実は小説より奇なり。

いやいや、いくらなんでもそこまでのトラブルは起こりませんって！とツッコミたくなるくらい

強烈なトラブルのオンパレードです。心が折れてもおかしくありません。



しかしよしゆきさんは負けません。持ち前の明るさとタフさで全ての問題を乗り越えていきます。

その根底には「今起こっている現象は結果とは何ら関係がない」「結果を導くのは自らの心だ」

という行動原理がありました。どんな悲惨な状況であっても、ひたすら「満室にして結果を出す」

という信念を忘れることはありませんでした。そして見事に誰にも愛されなかった“赤鬼荘”を

満室にすることに成功し、赤鬼荘は住居としての価値を取り戻すのです。



「不動産賃貸業」は、最近では「不動産投資」という言葉でくくられることが多いです。

「投資」という言葉がつくと、どうしてもマネーゲームの感がぬぐいきれない印象になります。

しかし実際は「不動産賃貸業」という、他の事業と比べてアウトソースしやすく数字が読みやすい

「起業」をしているのです。そして、よしゆきさんは見事にその「事業」を成功させます。

そこにあるのは不退転の決意と諦めない心。そして事業対象に対する「愛」です。



私の理念は「関わる全ての人に幸せになってもらいたい」なのですが、よしゆきさんにも

そういう心があるのではないかと思います。入居者様をお客様と考え、サービス業で培った

「おもてなし」の気持ちを惜しみなく注ぎ込む。そして入居者様との良好な関係を築いて、

「今度の大家さんはよくやってくれる」と喜びの声を聞けるようになる。そんな大家さんだから

仲介業者さんや管理会社さんも安心して仕事が出来る。好循環を作ることに成功しています。



私もよしゆきさんのように、お客様に感謝して最大限のサービスをする心を忘れずにいたい。

そして自分自身もそれを楽しめるマインドを持ち続けたい。そう強く思いました。



不動産投資を不労所得と思っている人には是非一読いただき、不動産賃貸業という仕事に携わる

勇気があるかを改めて自分に問いかけていただきたいと思います。



不動産投資に興味がない方。賃貸物件を借りる側の方。

世の中には入居者様に対して温かい気持ちでサービスを行ってくれるユニークで素敵な大家さんが

少なからずいるんだよ、ということを是非本書を読んで感じ入っていただきたいです。



既に不動産投資の世界に足を踏み入れている方。

どんな困難があっても、負けを認めなければいつか勝負に勝つことが出来る。

自分が一番不幸だなんて思っている場合じゃない。

そんな勇気を与えてくれる本だと思います。



要は「この本は誰が読んでも面白い」ということで（笑）



よしゆきさん、素敵な著書を世の中に出してくださり、どうもありがとうございます。



最後に出版記念キャンペーンの告知です。この手のキャンペーンって、その後のビジネスに繋げる

メールアドレス集めの意味合いが強いのですが、よしゆきさんの場合はネットビジネスなどを

行っていないので、完全に「趣味の領域」です（笑）

手弁当でこれだけの特典をつけてくれる太っ腹なよしゆきさんに感謝！



--- 以下、キャンペーン詳細を引用 ---

◆衝撃のオマケ　その壱◆

ざっくり大家道モンスターマン＆新米大家よしゆき対談！

「オンボロ不動産投資の全て！」



◇衝撃のオマケ　その弐◇

「ボロまん完全ノーカット版！」

無修正原稿＋特別加筆バージョン！



★衝撃のオマケ　その参★

渡辺よしゆき×渡邊浩滋

出版記念セミナー無料ご招待！

なんとあの、戦慄のメロンパン付き！

---

10/3〜10/10までの1週間が期限ですので、お早目に。

http://kokucheese.com/event/index/111654/




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