お部屋のご紹介と退去予告の雰囲気と。

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銀行さんはリタイヤ後も融資をしてくれるか？（前編）

銀行さんはリタイヤ後も融資をしてくれるか？（後編）

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ありがたい知らせとありがたくない知らせが舞い込んできました。



不動産賃貸業をやっている以上、入居と退去は切っても切り離せない問題となります。

私の物件は、新築を除けば現在２部屋の空室を抱えております。いずれも札幌３棟目です。

そしてこの札幌３棟目は、１１月末にもう一部屋の退去予告を貰っています。

実質的に３部屋の空室になるのが見えている状況です。



このような中で、先週は札幌３棟目と札幌４棟目（新築）の営業を行ってまいりました。

札幌４棟目は新築であることと、営業マンへのバックが大きいことをアピールポイントにして

札幌３棟目はとにかく審査の融通が利くことを宣伝してきました。



一昨日の話ですが、顔なじみの仲介業者さんから着信あり。その営業マンの方とは今回は

タイミングが悪くお会いできなかったのですが、その彼がお客様を札幌３棟目に案内したい、

ということです。おお、いいじゃないですかー！



属性を聞くと、保証人がいなくて緊急連絡先のみとなる生活保護の方だそうです。

お引越しの理由は、同じアパートに住む人の音がうるさいからと言う話のようです。



この仲介さん、紹介すると連絡してきた時はだいたい決めてきてくれる時です。

今回もきっと期待しちゃっていいんですよね？



ただ、この営業マンはあの「呪われたお部屋」にこの間まで住んでいた人を斡旋してきた

人でもありまして・・・。たまにそういう爆弾を投げ込んでしまうところがあります（苦笑）

今回はご自身もそこを気にしていたようで、事前にその人が家賃をきちんと今の家で納めてるか

確認を取ってくれたそうです。結果は問題なしとのこと。



それであれば、多少連帯保証人がいなくても受け入れちゃっていいかなーと思っています。

家賃は自治体からしっかりと入ってくるわけですしね。



これであと１部屋になってくれるといいなーと思っていたところに、今度は東京１棟目の

管理会社さんからメールが。東京１棟目、まだ確定ではないけど退去になりそうとのことです。

最近家賃が遅れがちな入居者様が、退去届を持って帰ったとのこと。仕事の都合でお引越しを

せざるを得ない状況になっているようです。



この方は先日もヘルニアで入院されたりしていて、仕事も辞めているという話でした。

恐らく退院して転職して、結果として職場が遠くなってしまったのでしょう。まだ退去が

確定したわけではないのですが、そう長くないと覚悟しておいた方が良さそうです。



せめて年明けくらいに退去して貰えればなあ・・・

でもこればかりは大家はコントロールできませんから。仕方ありません。腹はくくっておこう。



賃貸経営は一進一退のモグラたたき。

一喜一憂しすぎず、長い目で見てうまくやっていけるよう頑張りたいと思います。

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昨日のブログで書いたＡさんの続きです。昨日のブログを読んでいない方はまずそちらを先に。



Ａさんはその後も不動産を買い続け、同じようなスペックのものを４棟購入できました。

節税もバッチリで、決算書上は不動産所得０円という形で進めることができております。

キャッシュフローは８４０万。サラリーマンの年収を越えました。



このＡさんをメインバンクの銀行さんがどう見ているか？



銀行さんは堅実で儲かっている会社にお金を貸したがります。お金を貸すのだから当然ですが、

その姿勢は「雨の日に傘を取り上げ、晴れの日に傘を貸す」と嫌味を言われるくらいです（苦笑）



Ａさんは８００万のサラリーマンの所得があります。

事業で安定的に８００万をたたき出す中小企業はそれほど多くないので（ここは想像です）、

銀行さんとしては安定している素敵な兼業個人事業主という見方をしていると思われます。

だからこそ、４棟分の不動産購入資金を貸しているわけです。



さて、サラリーマンの年収を越えてリッチになったＡさん。もうリタイヤしても大丈夫だろうと

会社を辞めて不動産賃貸業に専念することにしました。

（しつこいですが、私はこの状況ではリタイヤできません・・・大規模修繕でアウトです）

そして会社を辞めたことを銀行さんに伝え、今後も融資よろしくねと伝えました。



さて、銀行さんは融資をするでしょうか？



これはあくまで想像ですが、きっとこの銀行さんは今後Ａさんに融資を「しない」と思います。



銀行さんも決算書が全てではないことは重々承知されていると思います。キャッシュフロー計算も

当然できますから、８４０万の収入があることもわかっています。それでも融資はしないでしょう。



決算書上の利益が全くあがっていない会社である以上、銀行さんはそこを基準に評価します。

それが公的な書類なわけだし、金融庁だってそこを見るように指導しているはずだからです。

（あくまで想像ですよ！金融庁の検査方針を知ってるわけじゃないですのであしからず）



ではどのようになれば貸してくれるのか。決算書の利益を増やせばいいのだと思います。

節税を止めれば、普通に１０００万程度の利益を出している会社になります。勿論それに伴い

税金は払うことになりますが、それは融資を得るために必要な手数料となるわけです。



逆に考えれば、サラリーマンを辞めた後も引き続き融資を得るには、決算書の数字をあらかじめ

良い状態にしておいてから辞めればいいわけです。税金の関係で辛い場合は、１年は我慢して

決算書を良い状態に持っていくことで、翌年から融資を得られる可能性が出てくると思います。



さて、偉そうに話しているお前はどうなのよ？と問われますと・・・。

私もフルローン、オーバーローンで手元資金を温存して不動産を購入していく流派なので、

サラリーマンを辞めたら即融資はつかなくなります。今はそれで仕方ないと思っていますが、

今後ある程度の物件規模にすることができたら、そのキャッシュフローを使って繰上返済や

現金で小ぶりなアパートの購入などをしていくと思います。自己資本比率を上げる作戦です。



きちんと節税をしていって、それでも決算書ベースでサラリーマンと同じくらいの年収に

なった時（勿論キャッシュフローはそれよりもかなり大きく、税金も負担なく払える状態です）が

本当の意味でサラリーマンを辞めても安心な状態であると考えます。ここまで来ていれば、

銀行さんに「事業に専念します」と言って辞めても「引き続きよろしくお願いします」と

握手してもらえるのではないでしょうか。



サラリーマンを辞めたら融資がつかない。

ある一面においては事実だと思いますが、それは本当の意味で事業者になれていないのでしょう。

私自身も、心構えだけでなく財務状態も含めて事業者になれるように頑張っていきたいと思います。

今はまだ似非事業者。本物目指して日々研鑽を重ねていきたいと思います。

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現在１８位です。週末もサラリーマンの仕事が残ってしまいました。。。あうー。

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昨日は不動産オーナー仲間の皆さんと情報交換を兼ねた懇親会に参加してまいりました。

残念ながら、サラリーマンのお仕事の関係で遅刻してしまった為、食事は十分には楽しめず

不完全燃焼なところがありますが、それでもインターネットでは知ることができない貴重な

情報なども入手することができました。参加された皆様、お疲れ様でした。



ところで、そんな中で話題に挙がったことに対して、私なりに思ったことを少し書いてみます。

実際に経験したわけではないですが、おそらくこれまでの銀行さんとの話を振り返ると、

きっとそういうことなんだろうなあという想像が含まれていますので、その前提でお願いします。



お題は、サラリーマンを卒業すると本当に融資はつかないのか？という話。



私の想像ですが、「融資がつかない」と言っている方はフルローン・オーバーローンで何棟か

買い進めたところでリタイアされた方ではないかと思っています。



フルローンやオーバーローンで購入すると、手持ちの自己資金は温存できますが、自己資金比率が

低くなることで手残りのキャッシュフローは当然ながら減ります。私の経験則ですが、１億の

借金をしたら手残りは２００〜３００万といったところではないかと思います。



いい加減なシミュレーションをしてみましょう。



ハッピーリタイヤを目指して不動産投資を始めた人がいるとします。

仮に名前を「利隊家　須留蔵（りたいや　するぞう）」さんとしましょう。

・・・長いからＡさんでいいか。Ａさんとします。



物件価格１億円、利回り１０％、築２２年の鉄筋コンクリート造の物件を購入したとします。

融資期間は２５年で１億円のフルローン、金利２．５％、元利均等返済。

土地と建物の比率は６：４として、設備は考慮しません。

Ａさんの属性は年収８００万のサラリーマンとします。



物件の年収が１０００万、銀行返済が年間５４０万（元本２５０万、利息２９０万）となります。

管理費が５％で５０万、経費諸々を年収の１５％として１５０万、固定資産税を物件価格の

０．７％と仮定して７０万。そうなると、年間のキャッシュフローは１９０万という計算です。

同じ物件が４棟あれば、なんとなくサラリーマンの年収に追いつきそうですね。

（ただし大規模修繕などを考えると、その３倍くらいはキャッシュフローがほしいところ）



では決算書上はどうか。

売上は１０００万、経費は銀行利息の２９０万、管理費５０万、経費１５０万、固定資産税７０万。

これに減価償却を加算します。残存耐用年数が（４７−２２）＋２２×０．２＝２９．４年→２９年

となります。建物は強制的に定額法となりますから、償却率表から２９年のところを引っ張り出すと

０．０３５という数字が出てきます。ここでようやく６０００万×０．０３５＝２１０万という数字が

計算できます。



これらを合計すると、１０００万−（２９０万＋５０万＋１５０万＋７０万＋２１０万）＝２３０万

ということになります。キャッシュフローより多い数字が出てきましたね。



さて、ここまで来たら次は所得税と住民税の計算です。

この辺は私はあまり明るくないので、自動計算器を使いましょう。

ネットを探したらこんなサイトがありましたので、ここを利用します。



サラリーマンの年収を８００万、社会保険料控除を２００万、その他控除を２０万として計算すると

所得税は２５６，５００円、住民税は３４８，５５０円となりました。

（控除の額が本当にこのくらいかはわかりませんが・・・仮決めです）



では、ここに不動産所得の２１０万を加えます。

年収１０１０万、社会保険料控除２００万、その他控除２０万として再計算すると・・・

税金は所得税が６３５，５００円、住民税は５３８，０００円となりました。

不動産所得無しだと６０５，０５０円、不動産所得を加えると１，１７３，５００円。

その差は実に５６８，４５０円となります。つまり税引後キャッシュフローで考えると、

２１０万−６０万（所得税と住民税の差額を四捨五入しました）＝１５０万となります。



１億円借金して２１０万だという時点で、意見が分かれるところだと思いますが・・・

なんと税引後キャッシュフローで考えたら、１５０万しか儲からないという現実！あな恐ろしや。



大変前置きが長くなりました。この事実を知っている人ほど、保険や小規模企業共済への加入や

修繕の一括償却化などをフル活用して、決算書上の粗利を落としているわけです。



※ちなみに私は築古の木造物件があるので、減価償却が上記シミュレーションより大きく取れて

　いることから、特にそのようなことをしなくても赤字決算になります・・・お恥ずかしい。

　その分、最近は修繕を減価償却に回すなどして、逆に黒字に持っていくように努力してます。

　黒字でないと融資は難しくなりますので。



驚愕したＡさんも、しっかりと節税対策を行い、決算書上の利益は０円にすることができました。

これでキャッシュフローは２１０万確保できましたとさ。めでたしめでたし。



・・・あれ？なんか最初に書きたかった話と変わってるぞ？（笑）

そうだそうだ、サラリーマンをリタイヤしたら融資がつくかどうか、という話題でした。

長くなったので、続きは明日書きます。

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設備は無償交換じゃないの？（プロパンガスの場合）

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少し前ですが、ひやっとする出来事がありました。



無風状態が続く札幌１棟目。こちらの管理を担当しているスタッフの方より電話がありました。

この物件に関してだけ言えば、連絡と言えば退去予告か設備の破損か・・・あまりいいことでは

無いに違いないということだけは容易に想像できます。



果たして、案の定微妙なお話でした。入居者様からストーブがおかしいという話があったそうです。



札幌だとプロパンガスの会社さんがそのまま灯油ファンヒーターなどを物件に設置し、そこで使った

灯油のお金をガス代に乗せて請求する、という地域特有の慣習があります。今回のストーブも

そういう意味だとガス会社さんが交換してくれるはずなのですが・・・



管理会社さんはこんなことを口走りました。



「ガス会社さんが現地で調査した結果、ストーブの交換が必要となったとのことです。ただ、

　それだけ調べて何もせずに帰ったということに不安を感じています。」



通常の場合、ファンヒーターはガス会社さんが貸与すると言う形でオーナーと契約を結びます。

他のプロパンガスの設備と同様です。世の中では、この時に給湯器の無償メンテナンスなどの

契約案を出してそのように対応してもらうパターンも割と多いと聞いておりますが、札幌１棟目は

オーナーチェンジで購入しており、その辺の契約がどうなっているかがすぐに確認できません。



管理会社さんが感じている不安は、果たしてファンヒーターが無償交換の対象になっているか？

という点だそうです。契約がそのようになっていれば、その場で交換の手配を取ってくれるはずで

それをやらないということはもしかしたら・・・と。



もし万が一、管理会社さんの悪い予感が的中してしまっていた場合、こちらでストーブのお金を

出さなくてはならなくなります。できればそれは勘弁してほしいところです。



とりあえず管理会社さんと打ち合わせて、さも当然のように「交換しといてね、よろしく！」

というトーンでガス会社さんと話してみようということになりました。契約とか下手に確認せず

ガス会社さん負担で交換するのが当然だよね、というトーンで攻めようということです。



最悪、どうしてもお金がかかる話になるようであれば、今後のことも考え、別な業者さんに

プロパン入れ替えちゃおうかとも思っていたのですが、結果的に契約ではストーブも無償交換という

話になっていたようです。交換するという連絡をいただくことができました。ほっと一息。



本日の教訓：オーナーチェンジ後に契約は良く確認しましょう・・・。

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あくまで現状入居率で見る。

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どれだけ満室想定が高利回りであっても、あくまで現状入居率で見るのが基本のようです。



先日急転直下の展開となった札幌近郊のビルもの案件。本件のネックは高い空室率です。

満室想定利回りで言えばかなりのものなのですが、現状がそこまでではないというところもあり

銀行さんからは判を押したかのように「現状の稼働率で見るしかないんですよ」と・・・。



現状で見られるからキャッシュフローを低く見られ、融資額が伸びないというジレンマ。



どのように打開するか。

キャッシュフローが実際に多くなればいいのですが、それができればそもそも売らなくて済むし

かといって買う前から入居付をするわけにもいかないし。



そこでふと思いついたんです。「一括借上」という単語を。



ビルもので一括借上をしてもらえる会社があるかはわからなかったのですが、借上げをしてもらえば

その分の収益は確定となります。原状稼働率より高い内容で借上げをしてもらえるのであれば

融資額も伸びてくるのではないか、という想いです。



札幌の管理会社さんが住居ものの一括借上に関して、別の会社さんとパートナーシップを組んで

仕組みを作っているという話を以前聞いたことがありましたので、早速相談してみました。

上記のような内容を社長にぶつけ、借上可能かどうか検討してほしいと。



社長もいろいろと検討をしてくれたり、借上をしてくれるパートナーの会社にかけあったり

してくれたようですが、結論から言えば「商業物件ではそれはできない」という回答でした。残念。

誰か北海道の商業物件の一括借上について詳しい方が入ればアドバイスいただきたいです・・・。



今回得られた気づき

・全空に近い物件でも一括借上の体裁をとれば融資付できるんじゃないか

・商業物件の一括借上は（私が知っている範囲では）難しい



今回得られた知識を頭の片隅に置き、今後同様の案件があった際にうまく活用していきたいです。

本日は短めですがこの辺で。

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