2013年10月31日

当たり前と思うことでもしっかり確認を。

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相変わらずサラリーマンの仕事が一日の時間のかなりの部分を占める状態が続いています。

なので、昼間来る電話には最近ほとんど出られずにいます。きつい!



それでも、男には電話に出なくてはならない時があります。私の場合、本当に無理な時でなければ

仲介業者さんと思われる人の時は頑張って時間を作って電話に出るようにしています。



昨日も顔見知りの営業マンから仕事中に着信が。あれこれ中断して電話に出ることにしました。

この間のご紹介の件かしら。それとも契約のための電話なのか。



内容としては、先日申込を入れたお部屋の初期費用の件でした。

私が案内した内容と、管理会社さんが送ってきた費用明細が違うということです。



私が札幌で営業活動をしてきた時の条件は、とにかく初期費用を下げようという気持ちの中で

敷金・礼金・手数料の類を全てゼロ円で、必要なのは火災保険のみ、というプランを作成。

その内容でここまで募集を継続しておりました。



今回も、仲介さんはいつもと同じ初期費用がほとんどかからないパターンと認識しています。

しかし、管理会社さんから出てきた初期費用の明細には、初月家賃がしっかり計上されていて

話が食い違っているなあということで電話してきたということでした。



私自身も初期費用の話は聞いていなかったので、なぜそうなったのかよくわかりません。

とりあえず管理会社さんに状況を確認しつつ話を聞いたところ、どうやら初期費用の件は

私から仲介業者さんに発信している内容を管理会社さんが把握していなかったことが原因である

ということがわかりました。



札幌3棟目の管理会社さんは、半年くらい前に一部のスタッフの方が独立をされています。

その時に札幌3棟目の募集に深く携わってくださっていた方が、独立したスタッフについて

会社を辞めてしまったので、新しい担当さんがこの物件について面倒を見ることになりました。



新しい担当さんに代わってからは退去がなく、今回が初めての募集となります。私はいつもの

感覚で「管理会社さんは当然知っている」と思ってしまったのですが、新担当の方はこの条件を

把握しておらず、社内でこの募集条件がきちんと通っていなかったことが原因でした。

今までと同じだと思い込んでいた私にもこの混乱を招いた責任があるなあと反省しています。



管理会社さんにはその点を説明して、仲介業者さんが言っている初期費用でOKですと伝えました。

仲介業者さんに連絡するということをおっしゃっていたので、恐らくその話は伝わって、

無事に契約となったものと思います。



何か変化があった時は、当たり前と思っていることもしっかり見直した方がいい。

肝に銘じたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:32 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月30日

減価償却を考える。

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減価償却。不動産投資を志す人であれば、だれもがその名前だけは知っていると思います。

実際にお金が出ていかないのに、経費として計上できる魔法のような項目です。



建物を購入した際には、契約書に記載した土地建物の比率ないしは固定資産税評価額などの

客観的に見て妥当な情報を用いて、減価償却の比率を決めていくものと思います。この時、

建物の比率が高ければ高いほどいい、ということが書いてあるサイトもけっこうあります。



では、そもそも減価償却って何なの?というところなのですが・・・



例えば、あなたが1億円のマンションを買いました。

購入した年に1億円の経費を計上し、その年の決算は大赤字。翌年は1億円の経費はなくなって

維持メンテナンスの経費だけがかかることから、一転して大きな黒字となりました。



なんか変ですよね?



マンションは数十年にわたってお金を稼いでくれるものです。

そういう設備を最初の1年で全て経費計上してしまうのは違和感ありませんか?



そこで減価償却という考えが登場します。減価償却とは利用可能な年数の範囲で取得時の経費を

分割で計上する仕組みのことを言います。



減価償却という考え方を採用することによって、

・利用可能な年数の中で、均等に経費を按分する

・利用可能な年数の中で、試算価値の目減りを正しく表現できる

という考え方に帰結し、なんとなく皆納得の結果が得られるわけです。



最初の例で言えば、1億円のマンションがあと20年使えるということであれば、その20年の中で

経費を均等に割って計上することになります。そうすると、1年につき減価償却費は500万を

計上することができます。いきなり1億円全部ではなく、20年かけて500万ずつ経費計上を

することとなります。要は経費の分割払いってとこですね。

※耐用年数や土地建物の比率など細かいことは割愛しています



そして減価償却を計上することで、建物の価値も500万ずつ減っていくことになります。

経費の分割払いなわけだから、毎年500万ずつ価値が下がっていくのは感覚的にわかりますよね。

先の例で言えば、10年経って売ろうとした場合、建物の価値(帳簿上の評価額「簿価」のことを

指します)は5000万になっています。



このマンションを8000万で売ったとしましょう。1億で買ったものを8000万で売るのだから

損した気分になると思います。しかし帳簿上の価格は5000万ですから、3000万の利益が

出たことになってしまいます。分離課税で20%の税金を取られます(個人所有の場合)ので、

2000万損したと思っているところに3000万×20%=600万の税金がかかってくる、

という泣きっ面に蜂の状態になるわけです。



あまり上手ではない説明でしたが、何となくわかりましたでしょうか。



不動産賃貸業をしていて減価償却の処理が必要になるものとしては、建物の他には自動車とか

30万以上のパソコン、あと住宅設備(エアコンなど)が挙げられるかと思います。

ここで注意したいのが、「土地・建物」ではなく「建物」だけが減価償却の対象となるということ。

土地は建物と違って、劣化することはありません。よって、耐用年数も設定されておりません。

そうなると「永遠に使える資産」ということで、経費に計上できません。あくまで減価償却は

建物のみにかかってくることを覚えておきましょう。



減価償却が経費の分割計上であり、経費計上した分だけ固定資産の価値は減っていく、ということを

理解した上で、改めて建物の減価償却をどのようにとっていくべきか考えてみましょう。



まず、税率が高くて税金をいっぱい納めている方。日本国の為に是非そのままお願いしますと

申し上げたいところですが、まあ普通の人は税金を合法的に減らす方法を考えることでしょう。



こういう人は、できるだけ経費をたくさん計上したいという気持ちになるのが普通かと思います。

方針として、土地と建物の比率は建物を大きくとり、減価償却の分母を大きくする必要があります。

土地建物の比率はいくつかの評価方法がありますので、その中で一番建物比率が大きくなるものを

採用します(勝手に想像してもダメで、ちゃんとした根拠が必要です)。



そしてとにかく、今年の経費を最大化する必要がありますので、さらに色々考えます。

建物の構成要素は「建物本体」「住宅設備」に大別できます。そして「住宅設備」の耐用年数は

「建物本体」に比べて短いので、設備の比率を大きくすることでさらに減価償却が大きくとれます。

しかも設備は「定率法」と呼ばれる初年度に大きく減価償却を取る評価方法を採用できます。

建物は「定額法」と呼ばれる均等割りの方法しか採用できません。



もし細かい見積根拠があるのであれば(新築で見積書などがあればベスト)、住宅設備をさらに

分解していくこともできます。たとえば設備全般は15年ですが、エアコンの耐用年数は6年です。

エアコンだけ別口で6年として計上することで、さらに初年度の減価償却を増やすことができます。



こうして、土地:建物本体:住宅設備(さらに細かく分解するケースもあり)の3つに分解して

同じ建物価格でも初年度の減価償却をいっぱい取ることで、税金を圧縮させることができます。



ただし、減価償却をそれだけいっぱい取るということは、次年度以降の減価償却は少なくなります。

減価償却できる母数の金額は変わらないわけですから、最初にいっぱい取れば後半はしりすぼみ。

直感的にそこはわかるのではないかと思います。そして減価償却をいっぱい取ることで、

建物の簿価は減っていきますから・・・売却時に多額の税金がかかることになります。



逆に、税金をそれほど払っていない状況であれば、無理に建物比率を上げる必要はありません。

減価償却を序盤にいっぱい取るより、銀行さんに払う利息が少なくなってくる後半に向けて

温存をしておいた方がいいケースもあります。



また、建物を短期で売却するつもりがあるなら、むしろ減価償却をあまりとらずに土地の比率を

上げた方がいいケースもあると思います。減価償却しなければ、簿価は購入時の価格に近い水準を

維持できますので、売却した場合の利益が減ります。シミュレーションしてみないとわかりませんが

もしかしたら減価償却を取るよりキャピタルゲインにかかる税金を減らした方が、トータルでの

収支は良いものになるかもしれません。



不動産投資は大金が動きます。ふわふわした知識で臨んでは返り討ちにあってしまいます。

減価償却って何?という本質をとらえることで、「あの本にこう書いてあったから減価償却は

目一杯取ればいいんだ」みたいな盲目的な発想ではなく、本当に自分にあったプランを考えることが

出来るようになります。是非その域まで勉強をしていただき、自分最適化の済んだプランニングを

検討いただくことをお勧めいたします。

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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(2) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月29日

保証会社さん。

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保証会社さん、利用されてますか?



私は全ての物件に対して管理会社さんを入れていますので、保証会社さんを利用するとした場合

管理会社さんが契約している保証会社さんを利用することになります。

仙台1棟目だけは自主管理をしていますので、仲介業者さんが契約している保証会社さんを

利用することになります。



保証会社さんも、会社によって「通りやすい」「通りにくい」があります。大手になるほど

審査基準が厳しくなる傾向にあるように感じます。



保証の内容も会社さんによって異なります。最大何ヶ月の滞納を保証してくれるのか、退去後の

原状回復なども含めて保証してもらえるのか、そして初期費用や更新の費用はいくらなのか。

いろいろな条件が変わってきます。



一概に「保証会社さんをつけたから」と言っても、その保証会社さんは3ヶ月しか滞納家賃を

保証してくれない保証会社さんかもしれません。そうだとすると、のんびり構えていてはダメで

やっぱりその3ヶ月の範囲で出ていってもらうよう頑張らなくてはならない、などの作戦を講じる

必要があるのだと思います。



私は札幌の物件に関しては(新築である札幌4棟目を除いて)初期費用を軽減させるために

「保証会社さんの初回保証料は当方負担」というキャンペーンを打ち出しております。

初期費用を軽減させるための作戦であると共に、怪しい人を避ける為の戦略にもなります。

それはなぜか?保証会社さんを使うとお金がかかるというデメリットをなくしたにも関わらず

それでも「保証会社を使うのは嫌だ」と言う人は、過去に何かやらかしているのではないか、

という目で審査を進めることが出来ます。ある種のフィルタリングをすることができます。



実際には、うちの入居者さんの場合、保証会社さんすら通らない属性の方が多いんですけどね^^;

現在申込を受けて審査している2組の方も、いずれも保証会社さんは通らない属性ということです。



最近審査が緩いんだよ、と言われる保証会社さんは要注意かもしれません。

札幌1棟目及び3棟目の管理会社さんは、過去には保証会社さんの倒産で、結果的に保証会社さんを

通している大家さんの物件の家賃1ヵ月分を持ち逃げされた形になったそうです。大損害です。

この時も審査が急にゆるくなるという兆候があったとか(うろ覚えですがそう聞いた気がします)。



保証会社さんの財務まで気にしなくてはならないとは、世知辛い世の中です。



元々、保証人がいない人でも何かあった場合に保証会社さんが保証する仕組みだったような

気がするのですが、最近では保証会社さんが「保証人がいないとダメ」と言うような話も

ちらほらと聞きます。それだけ厳しいビジネスなのかもしれません。



とりとめもなくだらだらと書いてしまいましたが、現在は保証会社さんはポピュラーな存在で

利用することによって得られるメリットは大きいと思います。初期費用を入居者様に転嫁できるなら

積極的に使っていってもいいのではないかと思います。



本日は保証会社さんについて思っていることを書き綴ってみました。

札幌3棟目の申込にも、ダメ元で保証会社さんの審査をお願いしています。通ればいいな。

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posted by ひろ* at 06:56 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月28日

確変中?

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札幌3棟目、確変モードに入りました。とはいえ、いずれも保証人がいない系の案件ばかりですが。



金曜日の夕方くらいの話です。ちょうど台湾をぷらぷらとしている最中でしたが、そんな時でも

携帯は容赦なく鳴ります。便利なような不便なような微妙な気持ち。国際電話は高いので、

緊急っぽいものだけ出ようと決めていましたが、仲介業者さんからの電話は間違いなく優先度高で

対応すべきものです。それが大家さんとしての責任ってものです。



この時もそうでした。011局番(=札幌)からの電話番号から着信があったので、すぐ出ました。



電話してきてくれたのはいつものエース仲介さん。開口一番出てきた発言は

「あれ、札幌3棟目ってもう1部屋も申込入っちゃったんですか?」という一言でした。

そうなんですよ、先日決まってしまったんですよ。もしかして、お客様紹介してくれようと?

「紹介したいお客様がいたんですよー・・・」



話を聞くと、属性的にはやっぱり微妙(保証人がいない)な感じではあるのですが、駐車場のある

家を探しているということで、うちの物件がちょうど1台分空きがあるのに気が付いて連絡を

してきてくれたようです。しかし2部屋とも現在申込が入っている状態。うーん、もったいない。



もったいないので、ある相談をしてみることにしました。



「このお客様、入居希望時期を12/1とかにできませんか?」



11月末で退去予告が出ているお客様がいます。そこに入れ替わりで入っていただく、というのが

一番いいのではないかと思ったわけです。機会は貪欲に追求します!絶対に見逃しません。



さすがに12月は厳しいかな〜という仲介さんの話があったので、それであれば逆に退去の時期を

早めてもらう交渉をしましょうか、という話もさせていただきました。この日は台湾にいてあまり

対応ができないと思ったので、お客様さえそれで良さそうであれば、細かい日程については

管理会社さんに相談してみてくださいということにして電話を切りました。



結局その件どうなったのかなあ。土日は連絡が来なかったので、ポシャったのかもしれません。

とはいえ、今後同様の話が来た時のことを考えると、11月末退去予告のお客様の状況把握は

今のうちにしておいた方がいいと思いました。管理会社さんと相談してみようと思います。



できるだけ機転を利かせて、空室による機会損が少しでも減るように動くことも大事だと思います。

自分の物件の状況をしっかり把握し、切り返しが出来るようにしておくことを心がけていきます。

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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月27日

お客様を大切に(目隠し/家賃交渉)。

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現在18位です。休日出勤の合間にブログ更新。。。

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金曜日に仕事を休んだ反動で、今日はサラリーマンのお仕事になってしまいました。

あまり時間も取れないので、今日の更新は小ネタにします。



以前より懸案となっていた札幌1棟目の目隠し問題。ようやく解決に至りました。

それ以外の小ネタも踏まえて、札幌1棟目の状況などを。



お部屋の目隠し問題からいきましょう。

おさらいすると、とあるお部屋の窓に急にレジャーシートが貼られました。

何かと思って事情を聞いてみると、目線が気になるということで貼ったらしいです。

状況はわかるんですが、100均で買ったよくある安っぽいやつなので、美観が損なわれます。



困っている状況であることはわかったので、それなら大家側で何か準備しよう。

そんな形で、目隠しを探すプロジェクトが始まりました。

アドバイザーはお馴染みの報告ネット山岡さん。



最初に提案したのは、窓ガラスにプライバシーフィルムを貼りましょうという案。



しかし入居者様にぶつけたところ、窓を開けたいのでプライバシーフィルムだと充分ではない、

という反応でした。窓を開けたいというニーズをちゃんとつかめていなかったのが敗因です。



次に提案したものは川口技研のマドミラン。



これなら風も通って採光もとれるからいいでしょー!と意気揚々と提案してもらいました。

しかしまたNG。透けて見えるのが嫌なのだとか。うーん、透けて見えるのがダメで窓も開けたい、

となると、どういう手を使ったらいいんだろう?



ヒアリングしてニーズを探ると、どうやら以下のような内容に集約されるようです。



・採光は無い方が熟睡できるのでありがたい(朝遅い時間まで寝てる時間があるということ)。

・通風が少なくなっても通行人視線を遮りたい



つまり、一番のニーズは目隠しで、次が通風。採光は優先度が低く、なくてもOKということです。

ようやく希望の内容の整理ができました。最初からこのくらいの整理をしていればよかったです。



そんなこんなで、このニーズを満たせるだろう!と提案したのがサンシャインウォール。



サイズが色々あったんですが、どれもうちの物件の窓にうまくはまってくれないので、

メーカーさんに電話して相談までしてしまいました。下の方が少しはみ出ても大丈夫なら

既製品の一番大きいやつでいけると思うという話になったので、その前提で入居者様に三度目の

ご提案をさせていただきましたところ、それで是非お願いしますと言っていただけました。



発注して無事に施工された結果がこちら。



サンシャインウォール施工後



入居者さんにも喜んでもらえて、うちとしても美観が損なわれずに済みました。良かった!



こうやって少しずつでもいいから、しっかりと入居者さんの要望に対応していくことで、

できるだけ長期に安定した入居をしていただけるようにしていきたいと思います。



そう、今「長期に安定した入居」というキーワードを出しましたが、この物件は購入してから

まだ2部屋しか人が入れ替わっておりません。3部屋の方は長期入居です。そしてこの目隠しを

設置させていただいた方も、おそらく長期入居になってくれるだろうと思っています。

今いる入居者様を大事にしていく方針でやっていきたい。そう考えております。



そんな矢先に、長期入居されている方のうちの1組の方から退去予告が届いてしまいました。

理由は「家賃の支払いがきつくなってきたため」ということです。確かに、家賃としてだけ見れば

相場より高いお家賃をいただいています。でも(前オーナーからそうなっていたため)家賃の中に

駐車場利用料金がコミコミになっていることを含めて考えたら、そこまで高くないです。

引っ越しても支払いがきついのは変わらないのでは・・・。



そんなわけで、引き止め大作戦!家賃がいくら下がったら残りたいと思うかを管理会社さんに

聞いていただくことにしました。再度募集する為の広告料やリフォーム代などを考えた場合には

家賃を下げてでもいていただいた方がオトクであろうと考えている為です。



内容を聞いた上で、選択肢を2つ用意しようと思っています。

・家賃2000円ダウンで駐車場は継続利用

・家賃5000円ダウンで駐車場を解約



後者であれば、駐車場は8400円で募集しているので、むしろトータルで見れば家賃収入は

あがってくれます。長期入居が継続して、収益性も向上するなら悪くない話です。

どう回答があるか、気にしながら待ってみようと思います。



それ以外に、外階段の裏の踏み板の支えが落ちてしまっている事案もあります。

サビて少し弱くなっているようなので、補強が必要です。こちら、管理会社さんにお見積りを

お願いしているのですが、なかなか返答がありません^^;

そろそろ突っついておかなきゃです。



不動産賃貸業、やってると色々なことがあります。

お客様である入居者様が快適に過ごせるよう、配慮しながらやっていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 15:25 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする