2013年09月30日

売却に思うこと。

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現在9位です。昨日は異業種交流的な飲み会の後、嫁ちゃんのリクエストでカラオケでした。

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札幌2棟目の売却についても、あまり詳細を書いていませんでしたので、少しだけ触れます。



売却しようかなぁと漠然と思い始めたのが、昨年の春先くらいでした。その時はあまり情報公開せず

値段もかなり高い価格でこっそりと出していました。そんなわけで、まあ売れるわけもなく。

でもそれはそれで、売れなきゃじっくり持てばいいという感覚でした。



しかし、東京の銀行さんでなかなか融資が引けない理由の一つに、個人で札幌にそれなりの債務を

抱えていることがあるというのがだいぶはっきりしてきたあたりから、気持ちがより積極的に

売却の方向を向いていきます。そして決定的だったのは昨年の退去率。22部屋中10部屋が

入れ替わり、利回りで劣る札幌3棟目よりキャッシュフローが少ない現状を見て、これは入れ替えを

しないとダメだろうという結論になりました。



税金的には短期譲渡なので厳しいのですが、それでもトントンよりは高く売れそうな価格設定に

出来そうな予感もありましたので、できるだけ賞味期限が残っているうちに売ってしまうのが

吉ではないかと考えました。札幌の債務が減って、個人としての融資付がやりやすくなることも

ひとつの期待値としてありました。



結果として、売却した後税金を払って手元に残る予定の金額は、運用中のキャッシュフローや

初期に投資したリフォーム代や客付の広告料、仲介手数料など全てひっくるめても、黒字で

回すことができたという結果になりました。初期投資したお金が全て手元に戻ってきたので

そういう意味では手元資金が厚くなるという効果もあったと思います。

(札幌2棟目は稼働率20%強という状態で購入し、お金と手間暇をかけてなんとか運営を

 軌道に乗せて、最終的に満室に持っていった物件なので、初期費用がけっこうかかりました)



札幌2棟目は私の大家力を大きく向上させてくれた物件でした。



全空に近いような状態の物件を「管理状態が悪く空室率が高い物件を再生させてウハウハ」的な

不動産投資本に書いてあることを真に受けて「家賃を安くすれば何とか再生できるでしょ」と

購入してみたものの、管理会社さんに任せたら繁忙期に1部屋しか埋められずに青ざめてしまい

会社がプロジェクトの谷間だったのをいいことに春休みと称して2週間近く会社を休んで物件に

泊まりこみ、ドリルもなしにドライバーだけで室内物干しをつけたり、仲介業者さんが忙しい土日に

図々しく営業に行ったりして、素人丸出しな感じで必死に再生に取り組み、徐々に埋まってきて

ようやく何とかなりそうだというところで資金が底を尽きかけたり、東京からしょっちゅう営業に

行くものだから現地の仲介店さんとも普通に顔見知りになっていったり、古参の入居者様が

不況でリストラにあって家賃を払えなくなったり転職して職場が遠くなったりアル中(推定)で

入院となってしまい退去したりする不幸が重なり、そんな中でワケアリの人を積極的に受け入れる

方針を採用するようにして差別化を図るというハイリスクな手法を生み出した結果、ようやく

安定して満室稼働するようになったものの、強烈な滞納をして退去する人も出てきたり。



いろいろと大変な物件で一生忘れることはできないと思います。何泊したか数えきれません。

でも、今でも普通の飲み友として付き合っている仲介業者さんとか、お互いに腹を割って話し合い

どうやって埋めていくかを検討しあった管理会社さん、ブログでそんな惨状をつづった結果、

そこからお付き合いが始まり今でも良い関係を作っている大家さん仲間の皆様、そして東京から

2週間近く滞在している私にわざわざコンタクトを取ってくれてリフォームの手伝いなどを

買って出てくれたコジローさん(今では彼も起業し、大家さんを助ける会社の社長さんです)。

かけがえのないものをもたらしてくれたのも札幌2棟目でした。この物件を買っていなかったら

今でもぼけーっとした大家さんだったかもしれません。



手放したときはほっとしたような気持ちとさびしい気持ちが交錯し、複雑な感情でした。

次に購入した人もちゃんと稼げるよう、稼働率は高めてあります。新しい持ち主の方には

そんな苦労はしなくて済むように準備はしてきたつもりです。



入居者の皆様、仲介業者の皆様、管理会社の皆様、そして縁あって私の手に渡ることになった

札幌2棟目の土地・建物。すべてに感謝したいと思います。どうもありがとうございました。

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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(4) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月29日

物件名に込めた想い。

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終日、休み休みながら事務処理を行いました。



・札幌1棟目の目隠し購入

・野立て太陽光の資料準備、郵送

・札幌4棟目の決済の後処理

・保険関係の手続き書類準備、送付

・領収書整理

・札幌4棟目モデルルーム進捗状況とお願い事項の管理会社様との共有

・東京2棟目の設備投資計画策定

・札幌3棟目のモデルルームに置く家具の追加購入

・札幌4棟目の反響確認

・札幌4棟目の館銘板完成状況確認



うん、我ながらよく仕事した。偉いぞ自分。

逆に言えば、色々溜まっていると言っても、専業になったら楽勝で暇になってしまうってことか。

やっぱり簡単に専業になっても仕方ないですね。忙しいって言ってるくらいの方が楽しいし。



で、今日は晴れて木曜日から仲間入りしてくれた札幌4棟目の館銘板についてのお話です。



購入が確定したのが完成直前というかなりきわどい状況の中、急いで準備をする必要がありました。

全てが怒涛のように進んでいく中、並行して物件名も考える必要がありました。



私は取得した不動産の物件名をよほどのことがない限りは変更しています。入居者様からすれば、

今まで住んでいた物件の名前が急に変わったら面倒なことこの上ないと思いますが、その迷惑を

考えても、自分の気持ちを込めた物件名にして、愛情を込めたいと思っております。入居者様には

その運営の内容をもって、手間をかけさせることに対する御礼としたいと考えています。



自分自身の物件のシリーズ名+その物件のコンセプト名。

この組み合わせで毎回作っています。単語を2つ繋げる感じですね。

だから前半の単語は決まっていて、後半の単語をどうするか考えればOKということです。



今回、物件の名前を考える時に、札幌4棟目はなぜ取得できたのだろうかということを考えました。

様々なご縁はありますが、まずは案件を提供してくれた不動産業者さんの社長さん。この人が

いなかったら、間違いなく今回の案件は成立していません。そして札幌の支店の方なのに、

東京在住の私の思想・発想・運営方針に共感していただき、何ヶ月もかけてじっくりと作文して

本部とかけあってくれた銀行の担当者さん。この人も今回のプロジェクトには必要不可欠でした。

不動産業者さんも私が融資を得てきたことに驚いておりました。



一般的に、全国展開の都銀さんや一部地銀さん以外は物件と債務者がエリア内でない場合は

融資をしないケースが多いです。クリアできるケースとしては、地元がその金融機関さんの

地盤とするエリアで、そこに法人を立てていければ・・・というところでしょうか。私の場合

仙台がそのパターンに当てはまります。義母を代表にして、仙台に法人登記しておりますので

完全に地元の企業として見てもらえる体制ができています。自身が代表になった場合は、

少しハードルがあがりますが全く検討してもらえないということはないでしょう。



地縁がないんだけどどうしてもそのエリアに買いたいというパターンで考えると、住民票を

その金融機関さんのエリアに移して、法人をそのエリアに作り、その上でエリア内の物件を

購入するパターンが考えられます。ハードルはかなり高いですが、融通の利く担当者様を

見つけることができれば、何とかなる可能性はあります。



私は東京在住で札幌に地縁もそれほどない状態で購入しようとしています。ですので当然ながら

後者の道を選んだ、ということになります。ただ、金融機関さんがうまく作文をしてくれた為に

住民票を移す必要はありませんでした。そしてあまりに担当者さんが上手に作文してくれた結果

住民票も移していないのに個人で融資OKとなってしまいました。いや、実は法人で購入したいと

思っていたんですが・・・想定外!すごすぎるけど若干困りました(苦笑)

定性評価が良かったのと、これまでの札幌での運営実績を評価いただけたのが勝因のようです。



そんなわけで、札幌4棟目プロジェクトを無事に発進させることができた一番の立役者は、

誰がどう考えてもこの銀行の担当者さんです。間違いありません。



長々と書いてしまいましたが、できれば私もこのお二方に恩返しをしたいと思っています。

そこで、(それが恩返しになるのかというのは置いておいて)物件名はお二方のお名前にちなんだ

ものにしたいと考えました。



お二人とも「輝く」「照らす」という意味合いの言葉を名前のどこかに持っていることに

気が付いたので、物件名の後半にはその意味を持つ単語を選びました。同時に、物件に住む方や

関わってくださったすべての方に輝かしい未来が訪れるように、という想いも込めています。



前回の札幌出張の時に、仲介業者さんにその話をしたら「その話が聞けて本当に良かったです」

と感想を述べてくださいました。そしてこの方、私が札幌から戻るその日に早速一人の方を

入居申込に導いてくださいました。想いに共感いただけたと思うと、嬉しくてなりません。



物件の名前を付けるにあたり拝借したお二人の名に恥じぬよう、素晴らしい物件に仕上げて

少しでもご恩に報いていければと思っています。

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posted by ひろ* at 13:06 | Comment(4) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月28日

満室に向かって・・・。

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昨日やっとブログに書くことができた新築ですが、ここからまた正念場が待っています。



この物件、二転三転紆余曲折あり、混沌とした状態からようやく購入が確定したのが完成の半月前。

オーナーが決まらないから家賃が決められない、家賃が決まらないから募集ができない、という

悪循環になっておりました。購入が決まった後も、諸手続きや法人or個人のどちらで買うとか

かなりギリギリであれこれ詰めていたので、なかなか募集にまで気が回らず・・・。



あたふたしながら何とか決済まで持ち込めたので、ほっとしてその辺を見渡してみると、

まだまだ入居者募集がそこまでできていないような印象を受けます。



私はけっこう自分でも入居者様募集で仲介業者さんを回ってしまうタイプなのですが、今回の

管理会社さんはその辺をどう考えているのか、見極めなくてはなりません。前回札幌に行った際に

そういう話をして、個人でいろいろ回ること自体は問題ないというところまでは詰められました。

そんなわけで、今回も自分で営業をかけていく方向になりそうです。



あとはモデルルーム。

現在、コジローさんにモデルルームを作ってもらっています。前回の札幌出張の中で仲介業者さんに

ヒアリングしたところ、モデルルームがあるといいねという話がありました。そこを実現すべく

今動いてもらっています。



私が素案を作るパターンと、完全丸投げのパターンでお見積りを貰いましたが、今は余裕がないので

多少お金がかかっても仕方ないということで、丸投げの方針でお願いをしました。10月初旬に

荷物を運びこめるということでしたので、集客ツールとして使える時期は近そうです。



そして夜の内見に対応してもらう為、電気を設置していただきました。他の物件で使おうとしていた

シーリングファン(ブログの左側にリンクが貼ってある5000円ちょっとで買えるやつです)や

IKEAで買って札幌に送ってあったものなど、倉庫から引っ張り出して設置していただくよう

管理会社さんにお願いをしました。



あとは館銘板の手配です。購入してマンション名を決めた後は名刺やロゴなど物件関係のことを

お願いしているデザイナーさんに依頼して、館銘板のデザインを作っていただきました。

今回の看板、裏からLEDライトを当てて光らせることができる仕様だそうです。完成が楽しみ。



早く埋めたい。その一心で、これから1〜2ヶ月くらいは必死にならないといけないと考えます。

早々にローンを払えるくらいまでの稼働率になってくれればいいのですが。管理会社さんも全力で

頑張ってくれているようです(審査も「うちはけっこうゆるいです!」と言ってました・笑)。

私も全力で頑張りたいと思います。

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posted by ひろ* at 10:15 | Comment(4) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月27日

物件を入れ替えました。

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無事にご報告できる状態になりましたので書きます。



札幌の物件の入れ替えに成功しました。

手間のかかる札幌2棟目を売却し、手間のかからない新築(札幌4棟目)を購入しました。

借金は増えましたが、手間はかなり軽減されることでしょう。



ここしばらく、あれこれとばたついていたけど具体的なことが書けずにいたのは、今回の入れ替えを

水面下で動かしていたからです。同時に行ったわけではないのですが、結果として今年に入ってから

売って買って・・・という形になりました。



札幌2棟目は3点ユニット18平米というちょっと厳しい間取りでしたから、今は気合で満室を

継続できてもそのうち辛くなってくるかなという思いがありました。最後まで持ち切るか、

賞味期限が残っている今のうちに売却してしまうか。葛藤しましたが、結果としては売却の方向に

舵を切ることになりました。札幌の負債を減らして関東にシフトする気持ちもありました。



売却を依頼した業者さんは、うまく立ち回ってくださいました。前からお付き合いがある

業者さんでしたので、信頼できる方だと言うこともわかっていましたから、安心してお仕事を

任せることができました。そして首尾よく買ってくれる人を探していただきました。



そんな業者さん、実は新築を建てる方が専門です。銀行さんのあてがあるなら、新築案件も

やってみませんかというお誘いをいただき、葛藤しながらも最終的にはやってみることに。

(ブログに「新築に挑戦」的なことを書いたこともあったと思います)



かなりの紆余曲折はありましたが、とある地銀さんの札幌支店さんで融資を受けられることになり

新築物件を購入することができました。その関係で、この間の3連休は急遽札幌に行って、

客付営業と金銭消費契約をしてきた、というわけです。



ブログにおおっぴらに書くことで、横やりが入って話が破談になったりしては困るという

業者さんのご意向もあり、新築の購入が具体化した時点から水面下に潜らせてしまいましたので

ブログ上でのご報告は決済が完了したタイミングである今になりました。



この選択が成功なのかどうかは今はまだわかりません(勿論成功と思って取り組んでますが)。

ただ、建材価格があがる前のものを購入できたという点では良かったと思っています。

今から取り組む新築だったら、同じ利回りは出せないだろうと思われますから。



購入が決まったのが遅かったこともあり、客付は出遅れています。挽回するために、今日から

一生懸命頑張ろうと思います。決済が終わったからと言ってすべてが終わったわけではありません。

次は物件の安定化を目指して頑張りたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(2) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月26日

関わる全ての人を幸せに。

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ビジネスをするにあたり、心がけたいのは「関わるすべての人を幸せにしたい」という気持ち。



不動産投資を始める前の自分は、ビジネスや起業とは縁遠い場所にいました。

サラリーマンとして毎月の給与収入があり、そこから住宅ローンを払い、生活費や光熱費を払い

残ったお金を貯金する。でも貯金しようにもそこまでの手残りはありません。将来大丈夫かな?

先を思うと不安になるから今日のところは寝るしかないね、と問題を先送り。そんな日々でした。



不動産投資に取り組むようになり、自分の力で会社に頼らずお金を稼ぐスキームをはじめて

構築した時の新鮮な驚きや喜び。最初はそんなところにばかり着目していました。言い方は

決して良くないのですが、お金を稼ぐ装置を見つけた気分でした。



しかし、運営を進めていくうちに、そうではないことを思い知ります。



まず、自分が「装置」と思っていた不動産には生身の人間が住んでいて、その人の生活の一部を

担うと言う重責を担う対価としてお家賃を頂戴している、と厳然たる事実があること。

そして、「不動産賃貸業」という事業に取り組む起業家としての側面があること。その2点に

気づきはじめます。いつの間にかサービス業を起業していたのだな、と。



入居者様は費用を払っているわけですから、その費用に見合ったサービスを得られない時は

その声がこちらに挙がってきます。そこにどう対応していくか。お客様がその家賃に対して

求める対価は、人により様々です。全て聞いてしまうとビジネスとして成立しないお客様もいれば

当たり前のことを当たり前に要求しているだけのお客様もいます。そこを見極め、どれだけの額を

その時に投資して、顧客満足度を向上させればいいのか。その判断はビジネスの要素が強いです。



私の想いは「関わる全ての人が幸せになること」ですので、入居者様はもとより管理会社様や

工事を発注する建設業者様や内装業者様などにも幸せになってほしいと思うんです。皆が均等に

良い思いをする関係を築いていきたいと思っています。そんな中、どこか1箇所だけが過剰に

利益を得るというのは好ましくありません。



修繕を一切せずに、大家ばかりが儲かる。

修繕の見積を高めにして、管理会社さんだけが儲かる。

過剰な要求に応えることで、入居者さんだけが儲かる。



こういう関係にはなりたくないと思っています。三方よしの関係を作りたいんです。



そう思った時に気が付きました。あ、これはビジネスなんだなと。

(気づくのが遅いと思われる方もいると思いますが、そんなに頭がいい方ではないのでご容赦を)



不動産賃貸業に取り組むことで、たくさんの気のおけない仲間を得ることができました。

そのつながりは日本だけでなく、世界に広がってきています。そしてまだまだ砂上の楼閣ながらも

不動産で多少のキャッシュフローを得ることが出来るようになりました。そして「関わる全ての人を

幸せにする」というサラリーマンとしては達成できていない目標に取り組むことができています。

一介のサラリーマンでは得られなかったであろう起業家的な発想も得ることができました。



自分が行動してきた結果でもあるのですが、そこには運や周りの方の協力も当然あったと思います。

ここまでの自分を作ってきたすべてのことに感謝したいと思っています。



今日、ここまで推し進めてきたひとつの大きなプロジェクトが一段落します。

(サラリーマンを辞めるとかそういう話じゃありませんので、あしからず!)

ひとつひとつかみしめながら、次のステージに向かっていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする