2013年08月30日

更新料を貰うに値する仕事をしているか。

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昨年の夏に購入した東京2棟目。古めのS造なので、融資が難航することが予想されることから

耐用年数などをあまり重視せず審査が早くて金利が高い某金融機関さんでお借入して購入。

大規模修繕をしたのと、事前の調査を怠った為に発生した想定外の出費(水道管の分岐)が重なり

その辺の事情を勘案すると、キャッシュフローはあまり出ていないという残念な物件です(苦笑)



しかしこの物件、テナントとファミリー間取りなので安定感は抜群です。今年に入ってから、

住居3部屋のうち2部屋が更新を迎えたのですが、両方とも更新をしてくださいました。

私の拠点は札幌と仙台と東京なのですが、札幌と仙台は更新料をいただけない地域なのです。

だから更新料を貰えるのは東京の2物件だけ。うち、東京1棟目は3部屋とも更新前に入れ替わって

しまったので、今年の夏のこの2部屋の更新が、生まれて初めて更新料を「貰う」立場になる、

と言う経験を私にもたらしてくれました。



東京2棟目は元々地主さんが保有していたもので、状況証拠から最上階に息子夫婦を住まわせて

いたのではないかと思われる雰囲気でした。息子夫婦ではない方が購入時はお住まいでしたので

あまりこの物件自体に興味がなくなっていたものと思われます。

(売却の理由も、売主高齢の為&税金の為ということでしたし)

その為、購入してから半年くらいは旧家主が放置した諸々の問題を解消し、顧客満足度を高めて

安定稼働に持っていく為にかなりの労力を注いだものです。



しかし、ある問題を解決させようとすると、さらに別の問題が発生するのもまたこの世の摂理。

大家業は終わりなき戦いを繰り広げるサービス業なのだと感じます。



例えば、物件の共用部に利用していない受水槽がありました。使っていないのだからそのままでも

いいのではないかと思いましたが、これを撤去して自転車置場を拡張した方が入居者様にとって

使い勝手が良くなるはずだという管理会社さんの提言に従い、費用をかけて撤去しました。

入居者さんには喜んでもらえたので、対応して良かったなあと思ったものでした。



その後、空室になっていたテナントさん2戸が両方入室して満室経営になったのですが、

ここで自転車置場に関して問題勃発。自転車を置く人が増えたためなのか、明確な理由は

不明ですが、自転車を階段の前に置く人が出てきたのです。階段を使いたい人の邪魔になり

苦労しているという話が入居者様から出てきました。ていうか広げたんだからちゃんと使ってよ!



線を引くことも考えましたが、それでスペースが足りなくなるようだと藪蛇だという話もあり

とりあえず「駐輪場」の看板を壁にくっつけて、注意喚起をする形で現在は対応しています。

看板があれば、普通の人ならそちらに置くでしょうから。



あとは虫の問題です。新婚で入居されているお部屋の奥様が「虫が多い」と購入当初から苦情を

申しておりました。テナントの入れ替わりや大規模修繕など色々な環境の変化がありましたので、

管理会社さんに定期的に話を聞いて貰いつつ(これだけでも不満を和らげる効果はあったようです)

しばらく様子を見ておりました。



そしてこの夏、だいぶ落ち着いたもののやっぱり虫が出てくるという話はおさまっていない模様。

管理会社さんから「一度害虫駆除をやってはどうでしょうか」というご提案をいただきましたので

その話に乗ることにしました。実際に虫がいなくなればベストだし、いなくならなかったとしても

オーナーとしてやるべきことはやっている、というアピールにもなり、顧客満足度の向上には

間違いなくつながるだろうと判断してのことです。



先日行ったばかりなのでまだ効果のほどはわかりません。管理会社さんの報告では、虫の件で

色々と話をしてきた方のみならず、他のお部屋の方も喜んでくださったそうです。それであれば

一定の目的は達成できたということになるので、良かったです。



こういった地道な活動が功を奏したか、住居3部屋のうち2部屋が更新だった今年は両方とも

更新していただけるという結果になりました。ありがたい話です。顧客満足度が高まっている

証拠に他なりません。大家さん冥利に尽きます。



ただふんぞり返って俺様は大家だぜヒャッハーみたいな顔をしている大家さんに払う更新料と

物件の運営改善に努力をしている大家さんに払う更新料、入居者様はどちらを好ましいと

思うでしょうか。どう考えても後者だと思います。



実は片方のお部屋の入居者様からは、更新料の値引き交渉がありました。しかし私は購入後の

運営と住環境改善への努力に対しての自信を持っていたので、今回は突っぱねると言う選択肢を

取りました。それでも満額お支払いいただき、更新をしていただくことができております。

これがヒャッハー大家さんだったらどうでしょう?たぶん退去するんじゃないかと思います。



更新料がほしければ、それに見合った仕事をするべし。それに尽きます。

更新料を払ってでも住みたい、と思わせるのが大家の経営努力だと思います。



得られた更新料で何か入居者さんに還元したい気持ちはありますが、害虫駆除をやっちゃったので

そこのお金に充当して終わっちゃうかなと・・・(汗)



このように、たゆまない努力と管理会社さんの気配りのの結果、安定稼働している東京2棟目。

これが収益性と言う意味では微妙というのは非常にもったいないので、私としてはこの物件の

収益性を改善していきたいと思っています。大規模修繕や定期的な対応で、突発的な経費が

いきなりかかるような状況はなくなりました。そうなると、次に取り組むべきは金利交渉です。

まだ話は持ちかけていませんが、うまく運べるように仕込みを行っている最中です。成就したら

収益性がだいぶ変わってくくるので、何とかうまくやりたいものです。

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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(5) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする