2013年08月17日

現状回復/リスクプレミアムの可視化。

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大好評(?)の「呪われたお部屋」シリーズ。

その1

その2

その3

その4

本日はその続編です。



前回は、ようやく残置物をどかすことができたけど、部屋がボロボロでどうしようもない、

というところまで書きました。今回はその部屋のリフォームをどうするかという話を管理会社さんと

しているので、その辺の話題を。



管理会社さんからの連絡では、消臭作業が終わって実際に臭いが消えるかどうか様子を見ている、

という話でした。猫の臭いはかなり強烈で、通常の消臭作業ではなかなか取れないそうです。

来週改めて現場を確認し、臭いが取れていない場合はボードの貼り換えということでした。

「できるだけ臭いが強烈なところに絞って作業するようにして、金額は圧縮させます!」

と管理会社さんの頼もしい一言。ほんとにお願いします!



お部屋の修繕ですが、以下の項目が対象とのことでした。



・既存クロス/CF剥がし

・消毒作業

・クロス張替(一部アクセントクロス)

・CF張替

・ソフト幅木張替

・建具塗装

・手元灯交換

・木工事(ドア戸当たり削れ、仕切壁天板交換、玄関木枠)

・ボード補修(クローゼット付近のひっかき傷)

・スイッチプレート交換



他にもご提案で混合栓への変更などがありましたが、そこはコスト削減の為に対応しない方向で。

現在の水栓が使えないわけではないということでしたので、今は費用をかけすぎないことに

注力した方がいいと思います。



今回の工事、大きなものだったので本当は相見積もりなどをちゃんと取るべきかと思いました。

しかし、入居者さんが逃げてしまったのをここまで何とか持ってきてくれたこと、実際に現場での

交渉を頑張ってくれたことなどを考えると、今回の工事はスッキリと管理会社さんに対応して

いただくのが道義として自然ではないかと思ったので、あえて言い値で任せることにしました。

彼らは彼らなりに、デザインクロスの貼り換えの価格交渉などもしてくれているようです。

オーナーからむしりとろうとする会社じゃないことは、ここまでの付き合いでわかっています。

だからこそ、ちょっと高い部分があってもあえてお任せすることにしました。そこは手間賃です。



残置物撤去で13万5千円。

内装工事で32万円(ボード交換が必要ならその分がさらに上乗せ)。



痛い出費ですが、リスクのある入居者様を迎える作戦を取っている以上、こういうこともあります。

覚悟はしていますし、その分家賃は高めの設定にしていますから、ライフサイクルで考えれば

想定の範囲内の費用なのかもしれません。そこを可視化できていないので何とも言えませんが。



この際だから可視化しますか。



リスクの分の上乗せ家賃が一部屋あたり3000円。3割がリスクのあるお客様として・・・

16部屋中5部屋がリスクプレミアムつきで15000円。12ヶ月で18万円余計に収益が

あがっていることになります。今回の工事はリスクを取って増やした収益の2年半分に相当します。

こうやって見ると決して割のいい数字じゃないのかも(苦笑)



逆に、年間18万以下の「リスクを取ったために発生した損失」に抑えられれば、今の私の戦略は

それなりに間違ってはいないということになります。



最近、自分の数字をもっと可視化していかなくてはならないと思うようになってきています。

こういう数値を定性的なものではなく定量的なものにしていく作業を今後も続けたいと思います。



管理会社さんには工事をお願いしました。あとはお部屋が仕上がって、次の人を募集できるように

なるのを待つばかり。8月末でもう1部屋空くので、2部屋を何とか9月中に埋めたいです。

札幌出張の中で業者さんまわりが出来るか怪しいのですが、何とかいけるだけいきたいと思います。

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posted by ひろ* at 10:57 | Comment(6) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする