2013年08月06日

住宅ローンの借り換え。

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最近になって、思ったほど悪くない物件情報がちょこちょこと出始めている気がします。

その為、そういう情報を紹介いただいた際にはとりあえず購入の検討をするようにしています。



先日検討に入ったビルものの案件も、現況では空室が目立つものの何とか回すこともできるし

埋まれば爆発的に儲かりそうなものでした。ただ、RCとはいえ築年数が30年を超えており、

かつ遠隔地なので対応してくれる金融機関さんを探すのが大変な状況です。



エリアが広いと言えば都銀さんかなと思い、この案件は都銀さんにご相談をしているところです。

2つばかり話を聞いていただける都銀さんがあったので、そこで検討をいただいています。



で、その都銀さんのうちの片方が、私の属性に関する資料をぺらぺらとめくっていたのですが

あるページに来たらぴたっと手が止まり、そこの内容をじっと見ているんです。何かと思って

其のページの内容を見ると、そこは自宅の返済予定表。そして行員さんはおもむろに口を開きます。



「住宅ローンのお借り換えなどは考えていらっしゃらないのでしょうか?」



お、いいとこついてきますね。私も住宅ローンは借り換えしたいとずっと思っているんです。

ただ、収益物件を買うためにけっこう借金しちゃっているし、個人事業主としての属性も見ないと

いけなくなってしまうので、意外とハードルが高くてうまく話が進む銀行さんがなかったんです。

このご時世なので、今やるなら全期間固定がいいなあと思っていることも、借り換えを難しく

している要因の一つです。小さな金融機関さんだと全期間固定や長期固定の商品がないのです。



今回ご相談している某都銀さんは、その辺の商品ラインナップもしっかりあるので、私が求める

ニーズに合致していますから、もし借り換えに応じてくれるなら非常にいいなあと思いました。



そんなわけで、実際に審査をしてもらう方向で動き始めています。



現在は固定と変動のミックス型で借入をしており、それに加えてボーナス払いも少しあります。

これを全額全期間固定に変更しても、支払額はほぼ変わりません。金利が今後どう変わっても

FIXされた状態になるのは魅力的です。また、今までと同様に固定と変動を併用する形にすれば

返済額が1万円くらい削れるので、返済比率の引き下げに寄与してくれることになります。

全期間変動にしたら、2万円以上返済が減るみたいです。



今の市場を見ていると、全額変動金利で借りるのはかなり怖いと感じます。収益物件ならまだしも

自宅の場合は何の収益も生まないですから、自分で支払いきれるものにしておくべきと思います。

金利が上がっても支払いを完遂できる安心感が必要なのではないかと考えています。ですので、

固定と変動のミックスで返済比率を下げることに注力するか、全部固定で将来への安心を取るかの

どちらかの道を選ぶことになると思います。



借り換えの審査が通る可能性ですが、実はまだそれほど高くないのではないかと思っています。

住宅ローンというパッケージ商品で考えると、収益物件まで含めた内容で考えると返済比率が

ちょっと高めであるのは否めません。また、決算書も黒字転換したばかりで、直近3期のうち

2年前と3年前が赤字であることもマイナス要因と思います。



そんな話を担当の行員さんと話しつつ、詳細を詰めていっているところです。まあ今回ダメでも

来年また申し込んでOKを貰えるようにするにはどうしたらいいか、などの情報は蓄積できると

思いますので、取り組んで損することはないと考えています。それに今回OKが出れば、もしかして

賃貸併用住宅の分でもう一度住宅ローンを組むことも不可能ではないのではないか、という

妄想も働きます。



何にせよ、動いてみないと始まりません。活動量を増やしていこうと思います。

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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月05日

物件調査とオフィスビルリノベーション。

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昨日は午前中に物件調査を1つこなし、夕方はハプティック×IDEEのオフィスコンバージョンの

物件を見学させていただき、そのまま懇親会に参加してまいりました。



午前中の物件調査。

REINSに掲載された物件だから足が速いと思う、という前置きと共に紹介された案件は、

昨今の収益物件が枯渇した中では確かに久しぶりにまっとうな物件です。下駄履きでもないし

駅から普通に徒歩圏内だし、積算も充分出ています。利回りもこれならいけるという数字でした。

接道がイマイチなので、出口がどうなるかという問題はありそうだと思いつつ、久しぶりに

現地調査に行ってみようと思える物件でした。



現地についてみると・・・これって本当にRCなの?という感じの物件がそこにありました。

いやー、見た感じどう見ても重量鉄骨なんですけど。またREINSに騙されたか?



そして物件の前にはおじさんが一人、携帯カメラで一生懸命それを写真に撮っています。

たぶん紹介されて見に来ているのでしょう。かち合うのもアレなので、10分くらい時間を置いて

改めて物件に来ることにして、いったんその場を離れました。



戻ってきて調査開始。受水槽があるのでメンテナンスの費用はその分がかかりそうですが、

エレベーターはないので運営コストはあまりかからなさそうです。外壁は決してきれいでは

ありませんが、塗り替えが必要なレベルではありません。爆裂などを補修した跡が見えましたが

それでもそこまで状態が悪いという感じはなく、まあそれなりに手入れはしてありそうです。



陽当たりが悪いのですが、単身向けの物件なのでそれほど問題はないでしょう。

屋上が見られなかったのでそこはどうしたものかという感じではありますが、総合的に見て

躯体はそこまで悪くないだろうと判断。あとは引き直して満室になっても回るなら、それでOKと

考えることにしようと思います。



駅前に戻り、業者さんにヒアリング。現状埋まっていないのは家賃だろうと言うことでした。

業者さんもよくご存じで、リノベーション済みのお部屋は当初人気があったのだけど、今は少し

停滞していることから恐らく家賃の問題であろうということ。似たような物件の家賃相場と比較して

実例を挙げながらこのくらいの家賃が妥当なんじゃないかというところも示していただけました。



よもやま話はしましたが、結論として悪くはなさそうだということに。買付入れちゃいました。

ブツ元業者さんが日曜日はお休みということで、詳細資料を見た上で問題がなければという条件を

一筆入れた上での買付です。



・・・たぶんブツ元さん、月曜出社してみたら買付のFAXが大量にあってびびるんだろうなあ。

今の市況だったら、あのレベルの物件を公開したら買付殺到ですよ。きっと。



そして夕方はハプティックさんIDEEさんと連携して手がけたオフィスビルのコンバージョン案件の

内覧会に参加。ジェービルさんが大家さん向けに個別にアレンジしてくれたとのことです。

企画いただいたジェービルさん、ありがとうございます。

(ジェービルさんの書いた上記物件の前回の内覧会の様子はこちら



レジものが少ない中、ビルものがだぶついている現状を見ると、レジからビルへのコンバージョンは

覚えておいて損はないと思って参加しました。ただ、実際に出来上がったものを見せていただくと

なかなかハードルは高いんだなあという印象です。



まず用途の変更が大変そう。用途変更をする為、ベランダのようなスペースを作る必要があるとか。

(たぶん窓先空地の関係だと思いますが、説明聞けなかったので推測にすぎません)

そして7階建てのうち5フロアをリノベーションした費用が・・・一般的な個人投資家が出来る

レベルではない多額の金額でした。こりゃーさすがにきついね、という感じです。



IDEEの家具でコーディネートされたお部屋はおしゃれでしたが、大きな空間を完全に仕切らず

上の方を開けていることから、エアコンの効きとかプライバシーなどの面でどうなのかなと。

間取りも現状のオフィスビルの仕様に縛られて、とりあえずスペースがあるから収納にしました、

的な感じがしてしまった部分はありました。仕方ないことなのだと思いますが。。。



個人的には、もう少し小ぶりなビルのコンバージョン事例を見てみたいなあと思いました。

そしてオフィスビルのコンバージョンは難易度が高いんだなということもよくわかりました。

勿論、内装の仕方やナチュラル素材を使ったリノベーションの事例として、学ぶべきポイントも

色々ありました。見学会にお招きいただき、ありがとうございました。



夜の懇親会もだらだらと4.5時間くらい飲みつづけ、宴を楽しんでから帰宅しました。

先週から仙台でちょっと動いている楽しげな案件の話に関して、元銀行員のジェービルさんに

銀行さんの立場としてどう思っていると推測されるか伺うことができたのが収穫でした。



週末もしっかり不動産活動ができたので、今週も頑張っていこうと思います。

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posted by ひろ* at 09:09 | Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月04日

東京築古組の勉強会を主催。

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現在14位です。今日はブログを書き終わったら現地調査に行ってきます。久々に都内通勤圏で

ちょっと気持ちが盛り上がる物件を紹介してもらうことができましたので。

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昨日は、昨年末より参加させていただいている東京築古組のイベントを企画してきました。

遠隔地物件をどのように管理していくか、というテーマでの意見交換をさせていただきました。

本の著者でもある椙田さんも参加し、充実した勉強会になりました。





↑椙田さんの著書↑



東京築古組の勉強会は、参加者がじっくりと自分の考えや主張、知りたいことを話して、

それに対して皆で意見を言い合いながら議論していくスタイルです。いいと思うことはいいと言い、

良くないと思うことには良くないとはっきり言います。そのテーマで参考になる事例などがあれば

その場で情報提供をします。お互いを褒めるだけではなく、別の角度からの意見を貰って自分を

成長させる場として活用すべきもの、と私は解釈しています。



年に1回のイベント企画が必要なので、これで私は今年の分の仕事は果たしました(笑)



勉強会の内容はオープンにはできませんが、私自身はこの勉強会を企画したことで、まだまだ

自分には活動量が足りないということを思い知らされました。



以前、「東京にまともに買える物件がないから地方物件に再度走る」ということをブログで

記述しました(過去エントリ「地方回帰。」をご参照ください)。しかし、それは単純に私が

売買の業者様を充分に開拓できていないだけなのだと気づかされました。



不動産賃貸業で開拓が必要なのは、売買仲介の業者さん、賃貸仲介の業者さん、金融機関さんの

3つであると思います。



このうち、賃貸仲介の業者さんとは、それなりに良好な関係が作れています。札幌であれば、

いつも案件を紹介してくれる信頼できる営業マンの方もいます。電話を1本すれば、頑張りますと

言ってくれて案件を意識的にうちの物件に流してくれるような関係です。札幌に行った際は、

そういう人と一緒にすすきのに遊びに行ったりもします。



金融機関さんについては、地元の信金さんや信組さん、ないしは政府系金融機関さんの担当者様とは

ざっくばらんに話を出来る関係を作っていけていると思っています。



では売買の仲介業者様はどうか?これが確かに弱いんです。リーシングの為の業者様開拓は

足しげく行っていますし、管理会社さんや仲介業者さんにお中元を贈ることもあります。

売買の為に足を棒にして都内を歩き回り、馬の合う営業さんを見つけて案件を紹介してもらう。

そういうことって、確かにやったことがありません。そこに関しては大変楽をしているというか

サボっているんだな、ということを思い知りました。



私自身は都内には高利回り物件や積算割れ物件は非常に数が少ないと思っておりましたが、

勉強会に出席したメンバーからは「決してそんなことはない」「業販物件などはもっとすごい

利回りで出てくる」という指摘がありました。彼の話す事例を聞いていると、本当にそんなのが

東京にあるの!?と言いたくなるような事例が出てきます。しかしこれらは全てその人が自分の目で

見ている案件だということで・・・。



前からそういう話は何度も聞いていたし、そういう方と繋がるチャンスも与えてもらっていました。

未熟な私はそれに気づかずに取りこぼしてしまっているわけですが(苦笑)



何度も話をしている相手ですが、話すたびに新たな発見に喜ぶ自分がいます。

自分より上を行く人の話って、咀嚼しきれないから一度で全てが入ってくることはありません。

自分のステージや知識量が上がるにつれて、今まで気づけなかったことに気づけるようになります。

同じ話を聞いても、感じる内容が変わってきます。



迷いは吹っ切れました。

東京に物件がないのではなく、自分が探す努力を怠っているだけなのです。東京で皆が驚くような

物件を足を使って購入していくことが必要なのだと感じました。

そして、地方物件も「東京に買えないから仕方なく地方を買う」わけではないんです。

「運営イメージができる割安な良い物件があるから」買うのです。



私は欲張りで機会損失をしたくないので、東京でも札幌でも仙台でも購入できるように頭を使い

体制を整えていくべきだ、という気持ちになりました。個人として東京通勤圏を購入していき、

地方は現地に法人を作って購入していく。こうすることで、担保の対象となる物件と所有者が

同一となり、銀行さんに「担保管理しきれない」とは言わせない状況が生まれます。



他の参加者の方がどうだったかは別にして、私にとってはとても意義のある勉強会になりました。

この恩は私が素晴らしい売買業者様を開拓し、その人を彼に紹介することで返したいと思います。

やられたら倍返し!が流行っていますが、恩義に対しても倍返しできるようにしたいものです。



椙田さんが書いている勉強会の感想にリンクして〆ます。

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posted by ひろ* at 08:57 | Comment(2) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月03日

水道パッキンから漏水。

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今日は、仙台1棟目でちまちまと発生していた事故などを簡単にまとめてみようと思います。



まずは水道メーターの漏水。



ある日、私が普通に仕事をしていると、お部屋を決めてくれた仲介業者さんから着信が。

仕事中でどうしても出られなかったので、後でかけなおそうと思いつつ仕事を継続しました。

落ち着いたところで携帯の画面を見ると、電話以外にメールも来ているようです。

何かと思ってみてみると、うちの義母(=社長)から。



「仲介業者さんから電話があり、水道メーターから漏水しているとのことでした。」



ありゃ。パッキンがダメになったかな?

急ぎの対応が必要な事故なのか確認したところ、たぶん急ぎだということでしたので、そのまま

仲介業者さんに作業をお願いしてくださいということにしました。



その後、仲介業者さんより連絡があり、やはりパッキンが劣化していたとのこと。

「たぶん他でも遅かれ早かれ起こるので、全部パッキン交換しましょうか?」

とご提案いただきましたので、お礼の意味も込めてお願いすることにしました。



最終的にご報告いただいた内容としては、一部のお部屋で止水栓が破損しており交換不能という

残念な部分はあったものの、それ以外のお部屋は無事に予防修繕が完了しております。

残りの部屋は、何かあった時に対応するということで仕方ないですね。あるいは受水槽の

メンテナンスをするときに一緒に交換するか。いずれにせよ、予防修繕をすることで不要な出費は

抑えることが出来るので、よかったと思います。



ん、水道パッキンくらいなら自分で交換できるから、そもそも業者さんに頼むこと自体が

不要な出費じゃないですか、ですって?

まあそういう意見もわかりますが、漏水の一報を受けて色々と動いてくださった業者様に対して

何の御礼もできないのは申し訳ないと思うんですよ。だから、多少のコスト増は理解した上で

業者さんにあえてお願いしたんです。三方良しの関係でいるのが理想的だと思いますから。



あと、仙台1棟目であったことと言えば、隣地との調整でした。

隣の家が大規模修繕をするということでご連絡があり、足場を敷地内に置かせてもらいたいと。

敷地はそれほど広くないので、1階のお部屋のベランダに足場を置くことになってしまいます。



そのことを当方から1階の入居者様に通知したのですが、

「足場は構わないけど、夜働いて朝は寝ているから音を出す時間は配慮して」

というご要望を頂戴してしまいました。まあ確かに寝られないのは辛いですね。



こちらについては、直接施工業者さんと入居者さんでお話をしていただき、うまいこと調整をして

いただきながら作業をしてもらいました。そういう対応が出来る職人さんで良かったです。



隣の大規模修繕も大事なのですが、仙台1棟目は自分のところの大規模修繕が必要な状況です。

いくつかの業者様にお見積りをお願いしていますが、これをきっかけにお隣の工事をやった

職人さんにもお見積りを依頼してみました。意外と安かったので、このままいくとこの職人さんに

うちの分の大規模修繕もお願いするかもしれません。まだ見積は出そろっていませんが、今のところ

この職人さんが最安値です。はてさて、どうなることか。



ここ最近起こっている仙台1棟目の諸々についてまとめて書いてみました。

仙台に関しては、昨日なかなか盛り上がるお話も舞い込んできたので、注視したいと思います。

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posted by ひろ* at 09:38 | Comment(2) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月02日

確信犯な退去予告。

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現在15位です。昨日は賃貸併用住宅を酒のつまみにした勉強会兼飲み会でした。

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札幌3棟目で退去予告が出てしまいました。



退去予告を入れてきたのは、単身でお住まいの女性。ちょうど1年くらい前に入居されてきた

お姉さまです。管理会社の担当さん曰く「美魔女でした!」という話だった方です。



大家さん直接募集サイトからの成約でしたので、退去予告も私のところに直接きました。

最初は管理会社の担当さんにメールをしたけど、エラーで返ってきてしまったので私のところに

連絡をしたとのことです。まあ理にかなっていると言えばかなっている。しかし管理会社さんの

連絡先電話番号が書いてあるプレートも物件に貼ってあると思うんだけど・・・(苦笑)



そういえばだんだん思い出してきました。この方、最初の入居の問い合わせの時もメールの対応は

早かったのに、電話は出ないとかそんな感じの方でした。最近大家直接募集のサイトで成約に

なった人、このパターンが多い気がします。最近の人の傾向なのかもしれません。



まあそれはそれとして、退去したいとの連絡が来た場合、真っ先に聞くのは退去理由です。

差支えなければ、どのような理由で退去されるのか。物件の設備などの何かが不満だったという

ことであれば、そこを直すからもう少しいてくれないかという交渉になるのですが・・・



美魔女入居者様の回答は「もうすぐ入院するので長期で帰って来れないから」とのこと。

物件に対する不満とかそういうものではないということでした。そう言われちゃうと、素直に

引き下がるしかないなあという感じになります。



・・・しかし何かが引っかかる。細かいことは忘れたけど、何となく違和感を感じてなりません。

気になって仕方がない感じになり、美魔女入居者様とのメールのやりとりなどを確認しました。



そして見つけてしまいました。

管理会社さんと入居者さんのやり取りが住んで、入居してもらえる状態になった時に、その頃の

札幌3棟目の担当者さんがこんなことを書いていたメール。



「2年以上同じところにお住まいしたことが無いそうで、期間内に退去する場合のことも

 確認されました」



管理会社の担当者さんと、「はじめての長期入居になればいいんだけどね〜」なんてお話を

していた記憶がしっかりとよみがえってきました(苦笑)

入院と言えば手間がかからないってことで、そう伝えてきたんだろうなあ。恐らく。

退去慣れした美魔女入居者様、確信犯ですね。



まあでもこのお部屋も広告料はかからずに決めることができているので、お部屋さえ綺麗に

使って貰っていれば、それほど大きなダメージにはなりません。気を取り直して次の方を

募集して、早いところ埋めてしまおうと思い直しました。がんばろー。

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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする