2013年08月11日

試算表作り。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在16位です。ああ、お酒がおいしいからって飲み過ぎちゃったよ・・・。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



二日酔いの身体に鞭を打って、これから夏のロックフェスに行ってきます。

ギリギリまで身体を休めたいので、本日のブログは超簡易版とさせていただきます。



昨日は個人の試算表の元ネタになるデータを全て取り揃え、税理士さんに送付しました。

私はまだ規模も小さく、木造が多いので税金についてはあまり困っていません。

しかし、これから年数が経てば、税金との戦いになってくるのだと思います。

木造の減価償却が切れて、金利の支払が元利均等で減ってくれば、その傾向は顕著になるでしょう。

きっとどこかで売却などのアクションも織り交ぜる必要が出てくるのだと思います。



先のことを考えつつ、今の決算書を作っていく必要があるのかなと思っています。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 12:58 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月10日

廃屋から始める不動産投資。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在13位です。なんか最近、少しビールに弱くなった気がします。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



岡田のぶゆきさんから献本いただいていた「廃屋から始める不動産投資」を拝読いたしました。







岡田さんから献本の話をいただいていたので、てっきり岡田さんの本だと思っていたのですが、

小嶌大介さんという方との共著だそうです。これから大家の会の繋がりみたいですね。



築古物件の再生というテーマには非常に興味があるので、楽しみに読ませていただきましたが

思ったより具体的な内容に乏しかったのが残念です。そりゃあまあ小嶌さんの商売道具でも

あるでしょうから、あまり細かなことを書くわけにいかないというのはわかりますが・・・。



どのくらい酷い物件をどのくらいの費用をかけたかは何となく伝わるのですが、どの部材を

どのくらいの価格で仕入れて交換したか、どこまで労働力を投入したのか、その過程がいまいち

伝わってこないのが残念なところでした。



また、各論としてはためになることが書いてあるのですが、全体を紡ぐ一本のストーリーが

見えてこないというか・・・。小話をいくつも読んでいる感じで、いいことが書いてあるんだけど

何となく頭に入りにくい。そんな感覚でした。



岡田さんが書かれている管理の部分なんかは、そうだよねーと思うことが色々とありました。

管理会社さん、リフォーム会社さん、入居者さんにわけて、それぞれどのように考えるべきか

具体的な手法が書かれていました。こういうのは好きです。



小嶌さんが書かれていたところの中で、すごく同意できたのは「社会的に重要な物件」という

くだりです。要は一般的な大家さんが賃貸物件に入居を許可しないような属性の方に対して

住居を提供することで社会貢献と収益性を両立させることができる、ということ。

この点についてはまさにその通りだと思います。私も札幌ではそういう方をいっぱい受け入れて

やってきましたから。人物を見て面談して入居いただける分には、良いお客様なのです。



ボロ戸建でもボロアパートでもいいのですが、100%の出来ではなくても、人間としての

最低限の生活ができる住居を安めの価格でそういう方に貸すことができれば、住んでいる人は

賃貸物件なんて借りられないと思っていたのに借りることができて有難いということになるし、

貸した側も多額の費用をかけてリノベーションしても決まるかどうかわからないところに、

普通にリフォームしただけでお客様が入ってくれたから有難いということになります。



何が危ないかなんてやってみなきゃわかりませんし、入居した段階で安全だったお客様が

失業や離婚、ご両親との死別、ご病気などで状況が変わることだって当然ありえますから。

そこを考えると、空室にしておくことが機会損失ということになるのではないかと思います。

不安だったら定期借家契約にしておけばいいんです。



・・・本の感想じゃない話になってきたので、軌道修正。



個々の事案に対する考え方などについては、この本から得られるものはあると思います。

廃屋の再生を具体的に検討することを目的にして購入するなら、ちょっと当てが外れると思います。

「廃屋再生ノウハウ本」「廃屋再生事例集」ではないということを念頭に置いて読むならば、

決して悪い本ではないのかなと思いました。



こちらの本は出版記念キャンペーンや出版記念セミナーが企画されております。



キャンペーン期間は終わってしまったようですが、まだ応募フォームは入力可能なようですので

ダメ元で申し込んでみては如何でしょうか!?

出版キャンペーンはこちらから申し込めます。

※私へのバックマージンは発生しませんので、安心してお申し込みください(笑)



出版記念セミナーは以下の通りだそうです。

このURLから申し込んでも私にバックマージンは発生しませんので、安心してお申込ください(笑)



東京出版記念セミナー http://goo.gl/Uj4zn

【日時】8月31日(土)【時間】13:00〜18:00

【場所】パシフィックセンチュリープレイス丸の内22階

【参加費】5,000円(割引特典あり)【懇親会費】4,000円(飲み放題付)

大阪出版記念セミナー http://goo.gl/UNsDD

【日時】9月14日(土)【時間】13:30〜17:30

【場所】大阪産業創造会館 6F 会議室E

【参加費】3,000円(割引特典あり) 【懇親会費】4,000円(飲み放題付)



以上、献本いただいた本のご紹介でした。

岡田さん、献本いただきどうもありがとうございました。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 11:19 | Comment(0) | 書籍紹介 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月09日

買付を入れた案件の整理。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。嫁ちゃんの休みがわかったので、お盆期間に少しだけ仙台に帰省することに。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



複数の案件を並行して回しているので、自分でもわけがわからなくなりそうだということもあり

銀行融資を打診している案件の状況を整理してみようと思います。



【札幌新築レジ】

GW前からずっとやっている案件です。こちらは某地銀さん一択で、他には持ち込んでおりません。

本店で蹴られないよう、じっくりと稟議を作ってくれました。現在本店審査中で、先週中にも

結果が出るはずだったのですが・・・未だ結果は出ておりません(苦笑)

まあここまで来たら、果報を寝て待つしかないという心境です。



【札幌中古レジ】

立地はある意味良好で、リスクはそれなりにある利回り21%の案件でしたが、某政府系の

金融機関さんでNGを食らってしまった段階で断念し、リリースしました。二番手だったので、

そこがOKでないとスピード的にひっくり返せなかったものですから。本当はもう少し粘って

新しい金融機関さんとか開拓したかったんですけど・・・。



【札幌近郊中古ビル】

買付入れたってブログに書いてなかった気がしますが、札幌市近郊にある築古ビルものにも

購入の方向で融資付をしております。積算もガッツリ出て、利回りもかなり良いものです。

都銀さん2行に当たっていますが、1行は昨日お断りのお返事が来てしまいました。

もう1行はまだやり取りをしている最中です。

今度札幌に行った際、地銀さんも少し開拓してくる予定です。物件調査もしなきゃ。



【仙台中古レジ】

3月からずっとやってる、お馴染みの(?)レジものです。

メインバンクさんで3ヶ月揉んでいただいてあれこれ頑張ったものの結局融資は出ず。

しばらく何もする気にならなかったのですが、最後のひと踏ん張りを今まさにしているところです。

5行のうち4行は既にNGの返事が出ており、残り1行が条件面で妥協できれば本部に稟議を

あげていただける手筈となっています。帰省した時にうまくタイミングがあわせられれば、

私もその交渉の場に同席したいのですが・・・。



いずれにせよ、この物件に関して言えば、どれだけ頑張ってもこの銀行さんともう1行くらいが

限界であると思います。そういう意味では、さすがに8月中には決着がつくのではないかと。

長い戦い、最後に笑うことが出来るように頑張ります。



【千葉県超築古戸建】

嫁ちゃんが開拓してきた案件です。ボロ戸建複数棟が1筆の土地の中に建っており、満室状態。

開発業者さんが短期転売するのが難しいためか、土地の積算価格よりはるかに安い金額で

出てきています。ただ、利回りはそれほどでもないです。そして業販案件なので融資特約は

つけられないという注意事項があります。



とりあえず物件概要だけ貰ってお付き合いのある金融機関さんで融資付をしているところです。

しかし建物が古すぎて、結局どこも融資はしてくれなさそう・・・。



新規融資は難しいと言われている銀行さんがいくつかあるのでそこは外しているのですが、

それ以外に5行しか回っていないので結論を出すのはまだ早いかもしれません。

利回りがそんなに高くないのでそちらに行きたくなかったのですが、ノンバンク系での融資も

視野に入れて考えてみようと思います。それこそノンバンクで30年とか引ければ、一応は

回せると思いますし、売却する時に残債が減っていなくても土地値でカバーできます。



いずれも、可能であれば法人で取得したいと思っております。個人で増やしていいと思うのは

千葉県の案件くらいでしょうか。関東圏以外は法人での購入にしないと、今後の新規融資の獲得が

難しくなってくるという側面はあると思います。次のことを視野に入れつつ、攻めていきます。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:39 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月08日

残置物撤去。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在16位です。昨日は会社を休んで領収書の整理をして、北千住で楽しく飲んでまいりました。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



紆余曲折を経て、ようやく札幌3棟目の「呪われたお部屋」の片付けに着手することになりました。

緊急連絡先になってくれていたNPO法人さんがうまく動いてくれたおかげで、残置物を片付けても

大丈夫だろうと思われるところまでこぎつけることができました。NPO法人さんや管理会社さんに

感謝しなくてはなりません。



お部屋に残されていた猫ちゃん(元入居者さんがたまに餌だけやりに夜中に戻ってきていました)は

NPO法人さんに引き取られていったとのことでした。一番気にしていたところだったので、野良猫に

ならずに済んでほっとしています。飼い猫だったのが急に野良猫になっても生きていけないかなと

心配していました。次はもうちょっとまともな飼主さんに飼ってもらうんだぞー。自分の面倒も

まともに見られない大人にあたらないようにね!



荷物を撤去した後は、まず消臭です。たかだか半年の入居なのに、とんでもない悪臭が部屋の中に

こびりついているということでした。自分の躾ができない人に、猫の躾ができるわけないから、

ある意味当然のことでしょう。そこかしこで排泄物を垂れ流してりゃ、嫌な臭いにもなります。

見積に来た業者さん曰く、しつこさは「死臭レベル」だとか・・・。そういえば前に話を聞いた

セミナーで、特殊清掃の会社の方が「猫の臭いはなかなか取れない」って言ってた気がします。



そんなわけで、消臭作業をして何日か様子を見てみるけど、最悪の場合はボードから張り替えに

なるという話でした。ぉぉぅ・・・マイナスのキャッシュフローが・・・。

建具も猫の爪でガリガリやられちゃってるし、ダメージがでかいです。

早々に原状復帰して募集にかかりたいところです。



札幌3棟目といえば、もう1つネタがありました。

このお部屋とは別のお部屋に、少し神経質な方がお住まいになられています。他の方に比べて

設備の不具合に敏感で、2ヶ月に1回くらいのペースで何らかの修繕の依頼が飛んできます。



この片付けの時に、その人から新たに来た修繕の依頼を管理会社さんが片付けてくれたそうです。

「玄関ドアの建付が悪い」というのが当初来ていた内容で、それに対して管理会社さんが確認を

したところ、ドア下部のネジが1本取れていて、引っかかっている状況だったということでした。

ネジをもう一度ちゃんとつけるだけだったので、現地で特に費用なしで対応が済みました、

とのことです。ありがたい。



遠隔地は自分が行けないもどかしさがありますが、信頼できるパートナーさんがいればそのリスクは

かなり軽減されると思います。遠隔地で頑張っている皆さん、頼りになるパートナーを見つけて

華麗なる賃貸経営ライフを過ごせるようにしていただければと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:30 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月07日

仙台2棟目候補の進捗状況。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在13位です。日曜に現地調査に行った物件、30件以上買付が入ったそうです。こりゃダメだ。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



仙台2棟目候補について、5つの銀行さんに審査を依頼している状況でしたが、こちらについて

回答がぼちぼちと返ってきております。



今のところ、5行中3行が難しいと言う回答になってしまっております。

現在の仙台1棟目が赤字で回っていないとする金融機関さんが1行、私が個人で保有している

物件も含めたトータルで見ると、回っていないように見えると言っている金融機関さんが1行。

そもそもからして融資期間を耐用年数ではなく30年でしか見られないので難しいという

金融機関さんが1行。各行とも審査の基準が違うのがよくわかります。



残り2行ですが、条件面での交渉をしているところです。もう少し自己資金を入れられないか、

もう少し年数で妥協してくれないか、何か共同担保はないか・・・など。

応じてくださったのは、アパートローンなどの定型商品を持っていない地銀さんばかりです。

そのせいか、担保評価も借入年数もけっこう渋めな印象です。



できれば地場の銀行さんで融資を受けたかったのですが、地場の銀行さんには軒並みお断りを

されてしまい、東北が地盤だけど宮城県以外に本店がある銀行さんばかりが残ってしまいました。

ちょっと残念な面はありますが、それでも銀行さんとして融資の検討をしてくださるというだけ

ありがたいお話ではあります。



仙台の法人は、口座にろくすっぽお金は入っておりません(苦笑)

それでもこうやって検討の対象としてくれる金融機関さんに感謝しなくてはならないです。



そんな感じで動いている仙台2棟目候補ですが、この動きに対して現在のメインバンクさんが

何か思うところがあったようで、急に動き始めました。義母にお中元を持参してもらったのですが

その際にメインバンクさんから物件の紹介があったのです。そして、それらの物件であれば、

全力で融資を出せるよう取り組むから、興味があれば言ってほしいと。



仙台2棟目候補は元々メインバンクさんが「何としても融資を通す」という意気込みを持っており

本店審査部の方とかなりやりあっていたのですが、3ヶ月頑張ったものの結局本店がどうしても

首を縦に振らなかった、という経緯があります。



引き続き、別の銀行さんで取り組むこと自体は了承いただいたのですが、メインバンクさんが

NGと言った物件を購入してしまうと、それはそれで彼らも今後の融資がやりづらくなるのでは

ないかと推測しております。だから今の物件よりもっと良い物件を持ち込んで、そちらを購入して

規模拡大させた方が今後やりやすいと考えたのではないかと思います。



更に言えば、銀行さんも3ヶ月揉んで何とか融資をつけようとした案件がポシャったことにより

自分たちの四半期の成績も相当凹んだのではないかと思います。そこを取り返そうとするならば

やはり積極的に融資を出さざるを得ないことでしょう。



そう考えると、一連の動きはつじつまがあうなあと感じます。

今後とも良好な関係を築き、融資を出しやすくする状態をキープしておきたい。

そんな気持ちがあるのかもしれません。



仙台で新たな物件を購入することが出来るのか。今後の展開を注視していきたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:45 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする