2013年08月16日

法人化について検討すべき点。

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昨日は不動産投資家同士での飲み会でしたが、その中で法人化について相談がありましたので

以下にメモ的にその辺の話を書いておこうと思います。とはいえ、あくまで一つの考え方なので

これが全て正しいわけではないと思います。実際には専門家に相談してみるのが無難と思います。

また、間違ったことを書いているのがわかる方がいれば、是非ご指導いただけると嬉しいです。



【法人の形態】

不動産賃貸業だったら、合同会社・株式会社のどちらでも構わないと思います。設立時の費用が

安いのは合同会社だと思いますが、世間的な信頼度は株式会社の方が上なので、人目に触れる

会社であれば株式会社と言う選択肢もあってしかるべきだと考えます。



ケースバイケースかと思いますが、お子様がいらっしゃる場合は株式の方が良いかもしれません。

うちの仙台の法人は、義理の両親と私と嫁ちゃんという役員構成になっておりますが、あちらの

家族には嫁ちゃんの他に息子がもう一人います。私が相談した行政書士の先生は、家族構成から

合同より株式が良いのではないかと提案してくださいました。あくまで私が主体となって始めた

事業ですので、相続時に義理の弟に実権が与えられないようにするのが良いだろうということで、

持株の比率などを調整しております。



【法人のランニングコスト】

税理士さんにお願いする費用と法人税7万円(赤字でもかかります)が毎年発生します。

株式会社の場合は、株主総会を開いて議事録を作る手間もかかりますし、2年に1回は役員の

改選をして登記を変更しなくてはなりません(任期は定款で10年まで伸ばすことが可能)。



一般的なところだと、税理士さんに頼んだら20万〜30万くらいかかるのかなと思われます。

私がお願いしている税理士さんは、個人で顧問契約を結んでいることから、法人の分については

決算の時だけ別途費用を支払って決算書を作ってもらっています。ですので、厳密に法人だけで

いくらかかるかはわかりません。まあでもきっと30万くらいなのかなあと思っています。



【定款の内容】

・資産管理法人は不動産管理以外の目的を掲載しない方がいい

・不動産管理以外で利益が出るなら、財務状態の良い法人の方が良いのでそれらの業務も定款に

 盛り込んだ方が良い



上記2パターンの考え方があり、どちらが良いのかはケースバイケースなのだと思っています。



あくまでここまでの経験談からですが・・・

前者の考え方は、比較的大きい金融機関さんに多い気がします。アパートローンで資産形成を

応援するのだから、事業ではなくあくまでアパートとその法人の属性に対して融資をする、

ということなのではないかと推察しています。勿論、大きな金融機関さんでも、その法人を

アパートローンではなく事業会社とみなすなら別かもしれません。

後者の考え方は、比較的小さい金融機関さんに多い気がします。どちらにしても事業性の融資で

不動産賃貸業を応援するのだから、他の事業も含めて盤石であってほしいということではないか、

と理解しております。



【資本金】

仙台の法人を作る際に行政書士さんに相談したのですが、融資を受けるつもりがあるのであれば

少なくとも100万くらいはあった方がいいのではないか、とのことでした。

※融資を受けないなら1円でも何でもいいのではないかと思います。



【その他】

税理士さんから先日聞いたんですが、法人の場合は定款に記載のない項目で売上を計上した場合

原則としては「その他売上」としてその明細を提出する必要があるそうです。とはいえ、原則であり

実際にはその運用をしていない会社もあると言う話はしておりました(良いこととは思いませんが)



昨日話したことを思い出しながら本日のブログネタにしてみました。

間違いがあれば是非ご指摘ください。よろしくお願いします。

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posted by ひろ* at 08:22 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月15日

仙台で融資相談。

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仙台から東京に戻ってきました。今日からまた仕事です。そして来週は札幌に行ってきます。

今月は休みをいっぱい取ってしまった・・・。



仙台2棟目候補、これが本当に最後の悪あがきです。



コンタクトを取っていない金融機関さんがあったのを思いだし、2行に電話してみました。

両方とも法人の業歴の浅さ(3期はほしいとのことですが、うちの法人はまだ1期のみです)が

ネックになり、取り組みのご相談をすることができないという残念な結果でした。これで本当に

仙台に支店がある金融機関さんは(都銀さん以外)全て当たったことになります。



事前にアポを取ることができていた地元の信金さんが1行だけありましたので、そこにお邪魔して

融資のご相談をしてきました。メインバンクさんからは、とある理由で融資NGということを既に

言われてしまっていること、とはいえその理由もいささか納得しかねるものであること、リスクに

対してどのように取り組む準備があるかということ、法人自体の今後のあるべき姿をこう考えるから

今あえて市況の良くない仙台で購入をしようとしていること、などを説明させていただきました。



先方からも色々と質問はありましたが、印象的だったのはBS及びPLを見ながら言われた一言です。



「会社としては、この物件だけだと損もしてないし儲かってもいないという状態に見えますが、

 現状はそんな感じと言うことですよね?」



うーん、ハッキリ言われてしまいました。でもその通りと言えばその通りなんですよねえ。

法人の維持費とかもあるし、物件のロットも小さく借入期間も15年と短い状態ですから。

しかも修繕として別の金融機関さんからも少額の融資を受けてしまっております。返済比率は

けっこう高いので、たくさん残ってウハウハということではないのは間違いありません。



とはいえ、答え方に悩む質問ではあります。そうなんですよ〜儲かってないんですよね〜とか

言ってしまった日には、今儲かってない法人になぜ融資をしなくてはならないのかと言うことに

なってしまう可能性もあるかなという気もしますから。



この質問に対して、脳みそをフル回転させて以下のような回答を導き出しました。



「確かに現状はそうかもしれません。しかし、実務経験を積むという意味では意義があります。

 私が個人で保有している不動産は、私に何かあった際は売る以外に手立てはありませんでした。

 しかし、この事業を通じて家族の誰かがそこを継承できるようにしておくことは重要と思います。

 また、新設法人より3期経過した法人の方が融資の相談に乗っていただきやすいとも伺ってます。

 社長の実務経験の蓄積、および法人としての実績の積み重ねの両面から、この物件を取得して

 運営していることに意味はあると考えております。」



上記の回答がプラスになるかどうかはわかりませんが、少なくとも考えがあってそうしている、

ということは伝わるのではないでしょうか。何も回答しないよりはマシだと思います。



今回お話を聞いてくださった方は、やる気になって捉えてくれているか、それともお盆休みで

ちょうど暇だから話を聞いてみようかと言うくらいだったのかは表情から推測することが

残念ながらできませんでした。やりたいと思ってくれたかどうかはわかりません。とはいえ、

悪い印象はなかったので、何とか話が進めばいいなと思っています。



今までこの金融機関さんに話をしていなかった理由としては、仲介業者様経由で銀行さんに

当たっていただいた際「自己資金が2割必要」という結果だったと聞いたためでした。

今回、電話でその辺も確認しましたところ、原則はそうだけどルールにはなっていないという

話だったので、今回は出来る限り借入額を大きくしたいという話を事前にした上で、そういった

ニーズに対応いただける可能性があればという条件で持ち込ませていただきました。先方からは

フルローンの形で審査を進めて頂ける旨の回答をいただいております。不動産業者様に頼って

全てを任せきりにしていたら、今回の金融機関さんに当たることはなかったかもしれません。

業者さんが言ったから、というだけではなく、自助努力も大切だなと感じた次第です。



やるだけのことはやりました。あとは果報を寝て待つのみです。

うまくいきますように。

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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月14日

銀行さんご訪問・社用携帯購入・情報交換in仙台。

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昨日はメインバンクさんへのご挨拶と社用携帯の購入、仙台の大家さんとの交流の3本立てでした。

本当は仙台2棟目候補の融資付けに向けて、もう1行金融機関さんを回る予定でしたが・・・

思いのほか携帯の購入に時間がかかってしまったので、リスケして本日対応することに。



メインバンクさんに関しては、しばらくお邪魔していなかったのと直接の担当の方が変わったのとで

今回ご挨拶に行きたいと思っていたので、お邪魔をさせていただきました。



最初に担当の方とご挨拶し、他愛もない話をしていたところに来客対応を終えた支店長さんと

副長さんが登場。空いた応接に通され、いつの間にやら偉い人も含めた3人に対応いただくことに。

こちらからは仙台2棟目候補がどうなったか、今後会社をどのようにしていきたいか、などについて

話をさせていただきました。メインバンクさんも今は不動産融資を増やしていきたいようで、

銀行から出せる案件があればすぐに持っていくという話をされておりました。



実際にあったんですよね、先日。築浅でロットがでかい案件の紹介。もし取り組むなら支店として

全力でやりますから声をかけてください、と言われていました。結局仲介業者さんが別の方に

物件を既に売ってしまっていたというオチだったのですが、それでも支店長自ら物件を視察に行って

チェックしていたくらいなので、不動産に融資をしたいのは本当なのでしょう。ただ、数字的に

見合う物件が全然出てこないのが現在の仙台の悲しいところです。焦って変な物件を掴まないよう

十分に留意しながら進めていきたいと思います。



あとは社用の携帯です。義母がスマートフォンを使ってみたいという話を前からしていたので、

今持っているガラケーをいきなり機種変更するよりは、スマホを別個で購入してもらった方が

いいだろうということで、社用携帯を導入することにしました。



iPhoneを買おうと思っていたのですが、ちょっと目を離した隙に義母がWillcomの販売員さんに

拉致られてしまい、結局そのままWillcomのスマホを購入することに(笑)



Willcomは法人契約だと基本料金が個人より1000円近く安くなるというメリットがありました。

携帯の番号もWillcomの番号とソフトバンクの番号が持てるということで、今使っているauに

ない部分を補完できるというのもなかなかいいなと思い、じゃあWillcomでいいかということに

なった次第です。電話代がどこにかけても10分まで無料というのも魅力的でした。



そして案の定、義母は設定に大苦戦。3時間くらいつきっきりで携帯の使い方を教えるはめに

なりましたとさ。まあ初めてのスマホじゃしょうがないよね、使い方わからないだろうし。



ちなみに私も社用携帯を購入してもらいました。発信が多かったので、auの今の携帯を基本的には

受信専用にできれば、けっこうお金が節約できるかなと思ったためです。



夜は仙台の大家さんと懇親会。義母も一緒に来て、今の仙台の市況や仙台1棟目の大規模修繕を

どうしたらいいかなど、情報交換をさせていただきました。急にお呼び立てしてしまいましたが

快く集まっていただき、大変感謝しております。ありがとうございました。

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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月13日

風前の灯。

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仙台2棟目候補、残念ながら最後の1行とも条件が折り合いませんでした。これでほぼ全滅。

最後の最後に、本日1行だけ金融機関さんをご訪問してみます。ここでダメなら打つ手なし。



仙台中のほぼ全ての金融機関さんに相談したと思います。相談しなかったのは都銀さんや

前回相談してつれなかった地銀さん、あとそれ以外に相談するのを忘れてた金融機関さんが1つ。

でもそれ以外には全てあたりました。それらに全て断られてしまうのだから、残念だけど

縁がなかったと思うしかないのでしょう。義母も「もうダメだわ〜」という感じになってます。



金融機関さんに相談する中で、色々なNGの理由を聞きました。

今回購入する物件のリスクが高いと算定する金融機関さん。

既存物件である仙台1棟目が回っていないと見る金融機関さん。

あくまで私の個人事業の延長と判断し、私の決算書と合算して判断した結果、回っていないと

判断される金融機関さん。

各行によって、見方はそれぞれでした。



意外と多かったのは、融資年数がとれないという意見。RCでも30年から築年数を引いたものを

融資期間とする金融機関さんは少なくなかったです。意外と保守的なんだなあと感じました。



あとは、本音と建前があるということもよくわかりました。不動産業者さん経由で問い合わせると

「頭金2割が原則です」とか言われるんですが、会社として個別に相談すると、その辺についても

融通は効かせられるという回答になる金融機関さんも少なくはなかったです。もちろん、その為には

それに見合う理由付けは必要なには間違いありませんが。



東京の金融機関さんに比べ、仙台の金融機関さんは暖かい印象です。断る際もわざわざ家まで来て

理由もちゃんと話してくれるところが多かったです(その理由を理解できるかは別問題ですが)。



今日、延長戦を済ませ、その結果が出たら仙台2棟目候補との長い戦いもおしまいとなります。

最後まで全力を尽くします。

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posted by ひろ* at 08:07 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月12日

お盆だからこそ。

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現在19位です。二日酔い+サマソニだから、昨日のブログは少し手を抜いたわけですが、

それが見事に順位に跳ね返ってきているようです(苦笑)

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世間はお盆休みです。帰省されている方、旅行に行っている方、普通に仕事している方など

皆様それぞれ状況によって異なるとは思いますが、何となくお休みムードに包まれているのでは

ないかと思います。



さて、不動産投資に関わる重要なパートナーで、このお盆休みこそじっくりと話せる人がいます。

それは誰でしょうか。考えてみましょう。



(考え中)



考えましたか?



正解は「金融機関さん」です。



金融機関さんは世間がお盆休みの間も通常営業しています。しかし一般の企業さんはお休みの

期間なので、それほど多くの相談が来るということもないはずです。だからこそ、じっくりと

時間を取って相談に応じてくれることと思われます。



金融機関さんのことを苦手だと思っている人、いませんか?

聖人君主で、曲がったことを許さない恐ろしい人たちだと思っていませんか?



いえいえ、そんなことはありません。金融機関の方も普通の人間ですし、サラリーマンです。

融資をして成績を上げたい気持ちはあるけど、お上(金融庁)の目があるからあまり派手な

ことをするわけにもいかないので、それにしたがってジャッジをしているんです。



銀行員さんと仲良くなるべきだと私は思います。銀行員さんはパートナーとなりうる方です。

第三者の目で私たちのしていることが妥当なのかどうかを判断してくれるわけですから、

こんなに有難い話はありません。しかも審査結果に対して、どうしてそういう結果になったか、

「次回以降うまく融資を得るために」ということで教えを請えば、色々と教えていただけます。



銀行員さんは3年で転勤してしまうので仲良くなっても仕方ないと思う方もいるかもしれません。

確かにそれも事実ではあります。しかし、3年という期間は気心知れた担当者さんが話を聞いて

くださるわけだから、大いに仲良くなるべきではないかと思います。また、そこまでに作られた

信頼関係があれば、異動の際に次の担当者さんに引継をする時もスムーズに話が進んでいくのでは

ないでしょうか。



私は今日の夕方から明後日の午後まで嫁ちゃんの実家がある仙台に戻ります。むこうに行ったら

銀行さんを3つほど回る予定です。仙台2棟目候補を審査していただいている最後の砦の銀行さん、

仙台の法人のメインバンクさん、そして新規に仙台2棟目候補を持ち込む銀行さんの3つです。



メインバンクさんは物件情報を持ち込んでくれるようになりました。ただ、どれも利回り的には

今一つで、購入しようという気持ちにはなれないものが多いです。1つだけいいのがありましたが

それも別の方に買われてしまったということで、流れてしまいました。ただ、積極的に融資をしたい

気持ちはあるようですので、札幌など別の地方の物件も含め、どこかでうまく融資を受けて法人の

規模を大きくしたいと思っております。



メインバンクさんの姿勢が変わった時の為に、いくつかの銀行さんと関係を持っておきたいという

気持ちはあります。ですので、仙台2棟目候補をきっかけに開拓できた金融機関さんと今後とも

継続して取引を行うべきか、それとも今回限りとするかを直接お会いして考えてみたいと思います。



銀行さんと話をして損することはありませんので、どんどん話してみるべきだと思います。

帰省しない人は今のメインバンクさんや近所の銀行さんと話をしてみてはどうでしょうか。

帰省される方で地元で物件を購入したい方は、地元の銀行さんと話をされてはどうでしょうか。

いいことがあるかもしれませんよ!

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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする