2013年08月21日

札幌初日(現場確認・業者様訪問・懇親会)。

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昨日のブログの続きです。



銀行さんを出た後、有名なスープカレー屋さんでスープカレーを食べて午後の行動を開始しました。



まず最初に行ったのは、先ほどから話題にしている札幌新築案件の現場です。

現状どうなってるか気になってきたので、見てくることにしました。



現場はかなり出来上がってきている模様で、躯体はほぼ完成しているように見えました。

タイル貼りをしている最中であったり、サッシをつけようとしていたり。工事も佳境の様子。

駅からもコンビニからも近い好立地で、駅の人気もそれなりにあることから安定した経営が

見込めるのではないかと思います。私のドミナントエリアではないのですが、新築であれば

そこまで営業に必死にならなくても大丈夫かなという甘い考えもあったりします。



現場に職人さんがいなかったので、中までは見ることができませんでした。雰囲気的には荷物も

整理されており、現場としてきちんとしていたのではないかと感じます(素人目線ですが)。



初心者だからとか、知識がないからとか、そんなことを言って現場に行かないようにしている人、

この中にいませんか?私の考えでは、それはちょっと違うんじゃないかと思ったりします。

現場に行くことで、その現場のレベルが(程度の差こそあれ)伝わるはずです。職人さんだって

誰かが見ているのと見ていないのでは、気合いの入り方も違うのではないでしょうか。新築を

建てる時や大規模修繕をする時などは、できるだけ現場に顔を出されると良いと思います。



現場を見てきた後は、街中に再び戻って売買仲介の業者さんと打ち合わせ。賃貸の営業に行った時

対応をしてくれた方が転職され、別の会社に移動したということで一度お会いできませんかと

要望を受けておりました。情報ソースは多い方がいいと思ったので、時間を割いてそちらへ

行ってみたものの、提案された物件も今ひとつだし、物件の紹介だけして10分くらいで

打ち合わせが終わってしまうしで、なんかとっても微妙でした。もっと銀行融資の為の属性の

確認だったりとか、自己資金の確認とかしないのかしら?あんまりお付き合いを深めても

意味がないかなーと思ってしまいました。



その後、ホテルに戻って少しだけ仮眠。起きてからすすきのに移動して、地元大家さんや

仲良くさせていただいている業者さんとの懇親会。久しぶりにお会いする方も多く、話が弾んで

楽しいひとときを過ごすことができました。結局4時過ぎまで飲んでしまいました・・・。



そんな感じで初日は終了。札幌二日目の様子は明日書く予定です。

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posted by ひろ* at 09:20 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月20日

札幌初日(銀行さんご訪問編)。

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札幌初日のことを書く時間が取れず、こんな時間に慌てて更新です。この後もすぐ出掛けるので

内容が雑になっていますが、ご容赦ください。



昨日は午前中に銀行さんにお邪魔して、札幌新築に関する打ち合わせを実施しました。

こちらについては、銀行の担当者様から私のことを大変評価していただけている様子を

感じ取ることができました。私などをこんなに評価してもらい、とても嬉しく思っています。



稟議もかなりの苦労をされて作り込んだようで、その労力に報いられるようこちらも頑張って

動かなくてはならないと気持ちを新たにしました。銀行の担当者様が、あなたに融資をしたいと

思って動きましたという意味のことを言っていただけたのですが、それと全く同じで私自身も

この銀行のこの担当者様の成績になるような組み立てをしたい、と強く思っています。



具体的な内容については、色々な不確定要素が固まってこないと書きづらい状態なのです。

近々、話がまとまって結果が出てくると思います。そうなったら詳しいことを書こうと思いますので

今しばらくお待ちくださいませ。



で、すいません。

管理会社の社長さんがホテルの前まで来たということなので、ここで今日はおしまいです。

続きは明日。

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posted by ひろ* at 18:32 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月19日

ヘルニアで入院/シェアハウス見学。

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昨日は札幌行きの準備などの雑務、そして都心のシェアハウスの見学会でした。



札幌で金融機関さんにお会いするということもあり、個人属性の資料やら物件の概要やらを

朝からガシガシと印刷してみたり、札幌の気温を調べて着替えの構成を検討したり、その他色々と

やらなくてはならないことをやっていると意外と時間って足りなくなるんですよねえ。参りました。



さらにしばらく家を留守にするからということで嫁ちゃんと昼ご飯を一緒に食べに行ったり、

賞味期限の関係から今日渡さないとまずいということで、管理会社さんに仙台のお土産を渡したり

あれやこれやとばたついておりました。準備が悪いと言われればそれまでなんですけど・・・。



東京1棟目の管理会社さんから、入居者様がヘルニアを悪化させて入院したという話がありました。

うーん、このまま退去となると、半年も住んでいないうちに退去ということでちょっと悲しいです。

広告料も払っているから、むしろ空室であったのとたいして変わらないじゃないか、みたいな。



この入居者様は20代の男性です。ご本人はもう少し東京で頑張りたいという気持ちを

持たれているようなのですが、ヘルニアのせいで職もない状態なので、ご両親がどう判断するかで

退去になるかどうかが変わってくると思います。なんとか退去しないでほしいなあ。



そんな話を管理会社さんのスタッフの方としていたのもあり、その後のシェアハウス内覧会への

参加が遅れてしまいました。30分の遅刻を取り戻すべく、暑い中汗だくになりながら目的地へ。



今回のシェアハウスの内覧会は、東京築古組の行事として組員の方が企画されたものです。

都心の一等地の再建築不可物件をシェアハウスとして再生した事例をシェアしていただきました。



詳細はここでは割愛しますが、なるほどという感じでした。都心は家賃が高いから、リフォームも

ある程度の資金を投入できます。田舎の戸建とかだと考えられないような金額をかけたとしても

費用対効果が十分に得られ、良い投資になるんだなということが改めて理解できました。

再建築不可でも融資するノンバンクなどをうまく使って、こういう物件を仕込んでいくことも

都心で成功する為の重要な考え方なのかもしれません。



懇親会に行きたかったけど、札幌に行く飛行機に乗れなくなる恐れがあったので泣く泣く断念。

スキルの高い皆様とお話をしたかったなあと思いますが、こればかりは仕方ないことです。



そんなこんなで、昨日の夜から札幌入りしています。今日は金融機関さんや売買の業者さんと

話をしてきて、夜は地元の皆様と懇親会です。充実した出張にすべく、頑張ります。

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posted by ひろ* at 09:09 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月18日

札幌に行きます。

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本日の夜から水曜日の夜まで札幌に行ってきます。

ここ数日、その調整でけっこう時間を費やしていました。



今回の札幌行きの主たる目的は、現在進行中の札幌新築案件と札幌近郊中古ビル案件についての

融資先の開拓と、札幌近郊中古ビル案件の修繕状況の確認と現地調査です。それと、管理会社さんや

売買仲介業者さんへのご挨拶及び懇親会、地元大家さんやお世話になっている方との会合などなど。



札幌新築案件に関しては、もしかするといけるかもしれないという手ごたえが出てきております。

今回が最悪ダメだったとしても、次回案件が迅速に出てくれれば充分いけるような気がしています。

この辺、まだまだあまりブログなどで書ける状態ではないので、歯にものが挟まったような言い方に

なってしまうのですが、少なくとも自体は悪くない方向に向かっているようです。仙台の新規案件は

散々な状況なので、今回の札幌の状況好転は個人的にはとても嬉しく思っています。



札幌近郊築古ビル案件は、金融機関さんとやり取りを繰り返しております。その中で、修繕履歴が

ないと高評価が出せないだろうという予想を示されてしまいました。仲介業者さん経由で売主様に

当たっていただきましたが、残念ながらごたごたの中でそういう情報は存在していないようです。



それであれば、誰かが評価するしかない。策を講じましたが、結局自分で動くしかないですよね。

そんなわけで、以前札幌2棟目の修繕をしてもらった業者様にお願いをして、現地まで同行して

貰うことにしました。その中で、大規模修繕の必要性を判定してもらおうということです。



実際に大規模修繕が必要であれば、その価格は交渉の中で値切っていかなくてはなりません。

ボロくても修繕が必要でも、購入価格と修繕価格の合計を見た上でいけると踏むことができれば

それはそれで良い案件となることは間違いありません。銀行さんにもそう説明ができます。

修繕が必要だから値切った&修繕が必要だから手元のお金を温存したいのでフルローン、的な

組立をすることもできるでしょう。



今回は人と会うことにも重点を置きたいと思っています。札幌に法人を作り、地元金融機関さんから

融資を引くということになれば、地元の方から色々とご指導いただくのが一番早いだろうという

気持ちもあります。将来的には「夏だけは札幌」のような生活もしてみたいので、その辺のことも

含めて地元大家さんと交流を持ちたいと言う気持ちを持っています。単純に、人と会うことって

楽しいですし、話を伺うことで得られるものも大きいと思います。



時間が許す範囲で、自分の保有物件に関しても面倒を見なくてはと思います。特に札幌3棟目は

色々なゴタゴタがありましたので、顛末などしっかりこの目で見てきた方がいいと考えてます。



やることいっぱいの札幌行き。今夜の飛行機でちょいと行ってきます。

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posted by ひろ* at 12:30 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月17日

現状回復/リスクプレミアムの可視化。

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大好評(?)の「呪われたお部屋」シリーズ。

その1

その2

その3

その4

本日はその続編です。



前回は、ようやく残置物をどかすことができたけど、部屋がボロボロでどうしようもない、

というところまで書きました。今回はその部屋のリフォームをどうするかという話を管理会社さんと

しているので、その辺の話題を。



管理会社さんからの連絡では、消臭作業が終わって実際に臭いが消えるかどうか様子を見ている、

という話でした。猫の臭いはかなり強烈で、通常の消臭作業ではなかなか取れないそうです。

来週改めて現場を確認し、臭いが取れていない場合はボードの貼り換えということでした。

「できるだけ臭いが強烈なところに絞って作業するようにして、金額は圧縮させます!」

と管理会社さんの頼もしい一言。ほんとにお願いします!



お部屋の修繕ですが、以下の項目が対象とのことでした。



・既存クロス/CF剥がし

・消毒作業

・クロス張替(一部アクセントクロス)

・CF張替

・ソフト幅木張替

・建具塗装

・手元灯交換

・木工事(ドア戸当たり削れ、仕切壁天板交換、玄関木枠)

・ボード補修(クローゼット付近のひっかき傷)

・スイッチプレート交換



他にもご提案で混合栓への変更などがありましたが、そこはコスト削減の為に対応しない方向で。

現在の水栓が使えないわけではないということでしたので、今は費用をかけすぎないことに

注力した方がいいと思います。



今回の工事、大きなものだったので本当は相見積もりなどをちゃんと取るべきかと思いました。

しかし、入居者さんが逃げてしまったのをここまで何とか持ってきてくれたこと、実際に現場での

交渉を頑張ってくれたことなどを考えると、今回の工事はスッキリと管理会社さんに対応して

いただくのが道義として自然ではないかと思ったので、あえて言い値で任せることにしました。

彼らは彼らなりに、デザインクロスの貼り換えの価格交渉などもしてくれているようです。

オーナーからむしりとろうとする会社じゃないことは、ここまでの付き合いでわかっています。

だからこそ、ちょっと高い部分があってもあえてお任せすることにしました。そこは手間賃です。



残置物撤去で13万5千円。

内装工事で32万円(ボード交換が必要ならその分がさらに上乗せ)。



痛い出費ですが、リスクのある入居者様を迎える作戦を取っている以上、こういうこともあります。

覚悟はしていますし、その分家賃は高めの設定にしていますから、ライフサイクルで考えれば

想定の範囲内の費用なのかもしれません。そこを可視化できていないので何とも言えませんが。



この際だから可視化しますか。



リスクの分の上乗せ家賃が一部屋あたり3000円。3割がリスクのあるお客様として・・・

16部屋中5部屋がリスクプレミアムつきで15000円。12ヶ月で18万円余計に収益が

あがっていることになります。今回の工事はリスクを取って増やした収益の2年半分に相当します。

こうやって見ると決して割のいい数字じゃないのかも(苦笑)



逆に、年間18万以下の「リスクを取ったために発生した損失」に抑えられれば、今の私の戦略は

それなりに間違ってはいないということになります。



最近、自分の数字をもっと可視化していかなくてはならないと思うようになってきています。

こういう数値を定性的なものではなく定量的なものにしていく作業を今後も続けたいと思います。



管理会社さんには工事をお願いしました。あとはお部屋が仕上がって、次の人を募集できるように

なるのを待つばかり。8月末でもう1部屋空くので、2部屋を何とか9月中に埋めたいです。

札幌出張の中で業者さんまわりが出来るか怪しいのですが、何とかいけるだけいきたいと思います。

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posted by ひろ* at 10:57 | Comment(6) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする