2013年08月26日

関東→札幌の大家会の会合。

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現在16位です。今日は電話を待ってそわそわする一日になりそうです。

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会&懇親会でした。

関東地方からわざわざ札幌に賃貸物件を購入して運営している、ちょっと変わった人の集まり。

同じ境遇におかれたメンバーが相互に助け合って賃貸経営をうまくやっていこう、という理念の下

集まったメンバーの団結力の高さは非常に高いものと思います。



昨日は新規加入した方の自己紹介&物件紹介、最近の購入+融資や売却の事例、野立て太陽光を

実際にやってきている方の初級太陽光講座などを中心に、あちこちに脱線もありながらの勉強会に。

全て実体験。オールノンフィクション。気心知れたメンバーなので、別に虚勢を張る必要も

ありません。お互いの賃貸経営の成功の為に、全ての情報を包み隠さず放出する。そんな場です。



新規加入の方は私の投資手法と180度違って、地方を現金で買い進めていく方法論でした。

そうやって地盤を作った上で、その地方に法人を作って、その地方の銀行さんから遠隔で融資を

得ると言うやり方をされておりました。そういう進め方もあるんですね。刺激になります。



売却事例と購入事例は、やはり今は売り時なのかもしれないという気持ちを新たにしました。

関東→札幌の大家会は、ガツガツと札幌を地盤に買い進めている人と、2007年のプチバブル頃に

1棟だけ買っちゃったんだけど、今後どうしようかなーという感じの方と両極端にわかれます。

後者の方の売却意欲を刺激したかもしれません(笑)



野立て太陽光は、土地の探し方のコツや融資してくれそうな金融機関さんの情報などの話、

費用感の話などが出てきました。とにかく日陰はアウトで、ちょっとした影ができるだけでも

ものすごく発電効率が落ちるらしいです。基礎的なことはわかったので、もしそれっぽい

土地があれば・・・とか欲張りなことを考え始めた自分もいます。



常々ブログに書いておりますが、私自身は仲間の温かいアドバイスによって生きながらえています。

一人の力で出来ることなんて、たかが知れています。自分のモチベーションを高く保つために

仲間との会話や仲間の動向が有効に作用することもあります。良い刺激をいつもいただいています。



世の中には人それぞれ色々な考え方がありますので、是が非でも徒党を組まなくてはならないとは

思いません。セミナーや書籍で勉強してもいいし、なんらかの別の形で勉強してもいいと思います。

一人で知識を吸収して、独立してやっていける方はそのように進めるのも当然ありです。



しかし、私のようにさして優秀ではない人間は、やはり周りの人に助けてもらわないと経営を

成り立たせることはできないと思っています。同じようなベクトルの仲間がいることで助けられる

ことが何度もありました。感謝してもしきれません。

札幌出張時にいくつかの金融機関さんを回りましたが、そのうちの一部は仲間からの情報です。



色々な意見はあると思いますが、私は同じ気持ち(=不動産で成功する)を持つ仲間との

情報交換が必要と考えております。だからこそ、たまたま私が世話役を務めることになった

関東→札幌の大家会も、大切にしていきたいと思っています。

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posted by ひろ* at 08:22 | Comment(0) | 関東→札幌の大家会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月25日

自分の思考・行動に「枷」をはめない。

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昨日は仲の良いお友達と「浴衣で屋形船に乗ろう」という企画を実施してきました。

不動産に関係ある人も関係ない人も、色々な人が混在していて楽しかったです。



この企画を立てたキッカケは、私自身が屋形船なるものに乗ったことがなかったので、一度は

経験してみたいと思ったことと、浴衣女子に囲まれてみたいという男の素直な願望の二つです。



屋形船に対して、こんなイメージを持っていませんか?

・一回数万円する大人の遊び

・お金持ちや仕事の接待用だったりで庶民にはハードルが高い

・そもそもどうやって申し込めばいいの?



今回、私たちが探し出してきたのは・・・なんと一人5000円前後で乗れてしまう屋形船です。

(共同幹事の自転車通勤人さんが探してくれました。私はお任せでダラダラしていただけ・・・)

この金額で屋形船に乗れるなんて、私自身も思っていませんでした。



値段が安いからちょっと船は古めで、食べ物も天ぷらとかそういう立派なものではありません。

自分でもんじゃ焼きを焼くスタイル。鉄板が完備された屋形船です。お台場の夜景を眺めながら

他の屋形船に乗っている人に手を振りつつ、もんじゃ焼きを汗だくになりながら焼くという。

なかなかシュールな屋形船ですが、それでも海の上からお台場を眺めるという貴重な体験を

することができたことで、人生の経験値を一つ増やしたことに他なりません。



お台場

屋形船からお台場の某テレビ局を眺める



浴衣の女子だって、花火大会やお祭りで眺めるか、もしくはそういうお店(詳細割愛)に行って

お金を払うくらいしか思いつかない人もいると思います。たっぷり見たいけど無理だよね〜と

思っている人も多いのではないでしょうか。女子だって、和服の男女を見て「いいなー」と

思う人は少なからずいるはずです。和服は日本の文化ですから。



上記2点、いずれも「○○したいけど無理だよね」という決めつけをしなければ、こうやって

実現させることができることだと思います。「面白い」「やってみたい」と思ったことを

実行に移す人と、「面白いけど○○だから自分にはできないよね」とできない理由を探し出して

それ以上のことをしようとしない人。その2種類に分かれるのだったら、どうせなら前者に

なりたいと思いませんか。



不動産投資も同じだと思います。



大きなお金を動かすことだから、簡単に「やるべし」と煽る気はさらさらありません。

むしろ世の中のコンサルタントさんや業者さんに乗せられて、覚悟もないのにこの世界に

飛び込んでくる方がよほど危ないと思っているので、気軽に薦めようとは微塵も思いません。



それでも「やる」と決めたのだから、「自分には無理」という枷をはめずに、あらゆる可能性を

探っていく必要があるのではないでしょうか。



遠隔地の物件を買おうとすると、地元の銀行では融資がつかずに特定の広域対応可能な銀行でしか

融資を付けることができない、という常識があります。これだって色々なやり方を考える必要は

あるにせよ、知恵と努力とぶれない信念、あとは行員さんがやりやすくなるような配慮などが

揃えば、覆ることはあります。



木造築古には融資がつきにくいという常識があります。これもノンバンクさんを使うとか

土地として評価してもらうとか、やり方次第で融資を付ける方法はあると思います。



机上の知識で終わらせず、地域のすべての銀行さんに電話してヒアリングするくらいの気概を

持っていないのであれば、不動産で人より良いものを買うことはできないのではないでしょうか。

皆と同じことをしていては、皆と同じ不動産しか購入できません。



「○○だから無理」という枠は、経営者になったからには取り払わなくてはいけないと思います。



私も先日、とある勉強会で無意識のうちに「今の東京で好条件の物件を買うなんて無理でしょ」と

言ってしまったのですが、これも枠にとらわれた考え方であると言えます。業者さんに贔屓して

貰えるような強い関係づくりをすれば、市場に出る前の業販物件がもしかしたら紹介されるかも

しれません。そういう努力をした上で「無理だよね〜」というなら納得ですが、私は少なくとも

そこまで出来ていないうちにそういう言葉を発しておりました。



日々、自分の言動を顧みながら、反省と精進を繰り返していかなくてはならないと思います。



そんなわけで、楽しかった浴衣DE屋形船と不動産への心構えを無理やり結びつけながら、

本日は〆たいと思います。

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posted by ひろ* at 09:32 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月24日

地震保険適用。

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現在12位です。今日は新築見学会から屋形船に流れる予定。

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仙台1棟目、地震による被災が認定されて地震保険を出してもらえることになりました。



仙台1棟目は東日本大震災の後に購入しております。その頃もまあそれなりにヒビが入ったり

しておりましたが、地震を耐え抜いたということで問題はないだろうと思っておりました。

しかし、その後もちょくちょくと地震が起こります。昨年12月の三陸沖地震は規模の大きな

余震として記憶に残っているのではないでしょうか。マグニチュード7以上でした。



義母から地震の後「地震前よりヒビが多くなった気がする」と連絡が来たことが何回かありましたが

大規模修繕するしかないよねということであまり気にしておりませんでした。しかし、そんな話が

何回か続き、先日も「またヒビが大きくなった気がする」と言われてしまうと、無視もできません。

地震のひびと関係があるかわかりませんが、ゲリラ豪雨の時に共用部の1階に水が漏れていたことも

ありましたので、さすがに看破できない事態になっていると判断しました。



義母が言う通り、地震でヒビが大きくなっているのだとすれば、その割合に応じて地震保険が

適用になるかもしれません。やるだけやってみようということで、事前にヒビの度合いを業者さんに

診てもらい、その内容のちょっとしたレポートを作っていただきました。そしてその内容を元に

保険の代理店さんに連絡し、地震保険申請の手続きを取っていただきました。



現地では義母が対応してくれると言うことで、あとはどうなるか様子を見ていたのですが・・・

義母から「適用されないって」というメールが。地震保険は全体の3%が損害にあっていれば

一部損が認定され、地震保険で補償の範囲とした金額の5%が支払われます。現地で鑑定して

いただいた結果、その損害の範囲が微妙に3%に届かなかったということだったそうです。



うーん、仕方ないんだけど、あと少しなのに判定されませんというのも悲しいなあと・・・。

素人目にはもっといっぱいヒビが入っているように見えなくもないので、調べてもらった資料と

突合せをする為に、保険代理店さんに今回の鑑定結果を開示してもらえないか相談しました。

しかし、保険会社さんは一律でどこも地震保険の鑑定結果は開示していないというご返答。

諦めて自腹で修繕するかと思いながらメールを読み進めていくと、「鑑定内容が不服であれば

再鑑定を手配することもできます」という一文がありました。なるほど、再鑑定か・・・。

見る人が変われば判定結果も変わるかもしれません。人間が行う仕事ですから。



というわけで、再鑑定をお願いすることにしました。義母も不安がっていることですので、

できるだけのことはしてみようという感じです。保険の代理店さんも素早く動いてくださり

別の鑑定会社さんに鑑定してもらえることになりました。



鑑定当日。そろそろ終わったかなと思われる頃合いに、義母からメールが届きました。

結論としては、持ち帰り検討となったようです。

「前回の鑑定会社さんに比べて色々と考えてくれたから印象は良かった」

なるほど、それは何よりです。

「微妙なところだって言われたから、そこを何とかお願いって頼んでおいたわよ」

いや、頼んだからってヒビが増えるわけじゃないんですが(汗)



そして一昨日、義母から「地震保険が出ることになったって」というメールが。良かったー。

義母の話を正確に理解しきれなかったので詳細は割愛しますが、鑑定人の方もどうやら頑張って

保険を出せるように動いてくれたようです。ありがたいことです。感謝しなくてはなりません。

一部損なので、地震保険として物件にかけている補償金額の5%を支払っていただくことに。

義母もこれで外壁を修繕して安心できるとほっとしておりました。こちらとしても良かったです。



現地で清掃などをしている義母が、ヒビが増えてる気がするということに気が付かなければ

そもそも今回の地震保険の請求をしていなかったかもしれません。そう考えると、現地にこまめに

足を運び、建物の状態をチェックすることはとても大事なことだなあと改めて感じました。

最近自分の物件に足を運んでいないあなたも、たまには見に行ってみてはどうでしょうか。

いいこと悪いこと問わず、新たな発見があるかもしれませんよ。

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posted by ひろ* at 11:01 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月23日

札幌三日目(金融機関さん・インタビュー・管理会社さん)

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現在13位です。昨日はメイドカフェで不動産を語るという怪しい会に出席しておりました。

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札幌3日目の様子をご報告したいと思います。



三日目は朝一番で懇意にしている社長さんに迎えに来ていただき、某地元の金融機関さんへ。

地場の金融機関さんって基本的にコンサバなところがあり、住居と物件が両方とも地場の地域に

ないと審査の土台にすら乗らないのが一般的です。しかし今回はその辺を社長さんが紹介と言う形で

うまくアレンジしてくださいまして、何とか面談していただけるところまでこぎつけて貰いました。

大変ありがたく思っています。



支店長代理の方が対応してくださり、融資に対する基本的な考え方や融資をした場合の条件や年数等

けっこう細かいことを教えてくださいました。そういう情報があれば、できるだけこの基準に合う

決算書を作っておけばいいということになります。銀行員さんとしても、その方がやりやすいから

面談した人にはざっくりとした指針は教えてしまうのだそうです。なるほど、理にかなっています。



細かいところは割愛しますが、とりあえず私も何とか審査の土台には乗ってくれそうであることが

わかりましたので、早速前日に見てきた築古ビルの案件はどうかという点を見てもらうことに。

ビルものは厳しいなあという雰囲気はありましたが、とりあえずやってみないとわかりませんしね。



そんな感じで、思わぬところで地元の金融機関さんを開拓できました。

さて、この金融機関さんの開拓に大きな力を発揮してくれた「懇意にしている社長さん」とは

一体何の社長なのか。ズバリ言うと、私が管理をお任せをしている管理会社さんから数ヶ月前に

独立して、自分で新たに不動産会社(管理と売買が主体)を興した方です。



管理会社さんに在籍されていた頃から、現場でのオーナー対応の責任者として動いていたので

よく飲みにも行ってました。顔は悪人面だけどそんなに悪人じゃないし、手腕もなかなかです。

私が今お任せしている管理会社さんからも円満に独立されたということでした。



私自身が今の管理会社さんから管理を彼の会社に移すつもりはありませんが(仁義に反します)

今後札幌で物件を買い増ししたら、きっと今の管理会社さんと彼の経営する管理会社さんの両方に

振り分けていくつもりです。



そんな社長さんとその会社の美人スタッフと私の3名で、今後移転予定の自社ビルを見せて貰ったり

ランチミーティングをしたり、今の事務所を見せてもらってスタッフの方とご挨拶したり。

色々とお世話になってきました。



その中で、私が今まさに融資の話をしている某金融機関さんを紹介してほしいというお願いを

いただきましたたので、勿論快諾。どちらにしてもその後行く予定だったので、行員さんに

連絡をした上で社長にも同行してもらいました。



金融機関さんとは今回の滞在で得られた情報の交換と、今後の進め方などについてご相談。

お互いの課題を整理して、次回のアクションにつなげていくことで同意しました。この行員さんに

出会えていなかったら、私は今回の札幌出張はここまで充実したものにはならなかったと思います。



勿論、行員さんだけではありません。管理会社のスタッフの皆さん、物件調査に同行してくれた

一級建築士事務所の社長とその娘さん、大家仲間の皆さん、金融機関さんを紹介してくれた

社長さん及び美人スタッフさんなど、恵まれすぎているくらいに恵まれていると思います。

こんな私を支えてくれる皆様に心から感謝したいと思います。私は非常についています。



そんなこんなで金融機関さんとの打ち合わせも終わり、社長ともここで別れて、次の目的地へ。

どういうわけか、健美家さん大家列伝というインタビューコーナーに出てほしいという依頼が

ありまして、広報の華子さんと札幌でお会いしてきました。金融機関さんとの話が長引いてしまい

予定していたインタビュー時間が短くなってしまったので申し訳なかったなあと・・・。

さすがに華子さんはプロで、質問の仕方なども上手でした。納得の腕前。大家列伝の10月号で

掲載されるようですので、良かったら見ていただければと思います。



華子さんとお別れした後は管理会社さんへ移動し、既存物件のことについて打合せ。札幌3棟目は

一難去ってまた一難という状態になっていることがわかりました。うーん、なかなか楽はさせて

貰えなさそうです。一つ一つ対策を取って、つぶしていくしかありません。



そんな感じで、怒涛のような三日間を終えて東京に戻ってきました。たまには仕事抜きで現地で

のんびりしてみたいような気もしますが、結局時間がもったいなくてあれこれ動いてしまう

自分がいるような気もするし・・・。ま、なるようになるか。流れに身を任せましょう。

とにかく充実した出張であったことは間違いありません。今後の糧になるものでした。

現地でお会いした皆様、どうもありがとうございました。

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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月22日

札幌二日目も予定はぎっしり。

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現在12位です。東京に戻ってきました。やっぱり札幌は涼しかった。戻りたい(笑)

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今日のブログは札幌2日目の動きの様子などを書いてみたいと思います。



まず、朝一番で新築を企画していただいている業者様をご訪問させていただきました。

こちらで昨日の銀行さんとの打ち合わせの内容のフィードバック、そして新築案件の状況整理。



この新築なのですが、実は一番手の方がいらっしゃいます。私は買付2番手です。一番手の方が

融資でこけてくれない限りは回ってこない状況でした。この段階でその辺の結論が出るものと

思っておりましたが、まだ先方が色々と揉んでいる状況で結論は出ていない模様でした。

とりあえず、購入できる前提で資料の準備などを進めていくことを確認しました。



この辺の詳しい話は、すべて片付いた段階で改めて細かく書きたいと思います。



ランチタイムはchobbyこと佐藤元春さんや、北海道大家の会の会長のミットさん達とランチ。

東京から来ている別のオーナーさんも交え、総勢8名という大所帯でのランチとなりました。



最初にchobbyさんの事務所でスーパーカーを見せてもらい、その後8月末完成予定の本社ビルの

賃貸部分やモデルルームの見学をさせていただき、最後にランチミーティングということで、

大変有意義な時間を過ごさせていただきました。



以前にも本社ビルは見せていただいたことがありましたが、完成がだいぶ近づいておりまして

壁紙や床などがより具体的なイメージとして伝わってきました。アクセントクロスをふんだんに

使っており(本人曰く「本社ビルで実験しまくっている」とか・笑)、フローリングの色や

ガラスのニッチの使い方、工期の分割をうまく活用する手法など、勉強になる内容が多かったです。



ランチミーティングも、重い話もあれば笑い話もあり、保険の話や人工の単価の話などバラエティに

富んだ内容で、とても楽しかっただけでなく、知識を得ることができたと思います。

これからも地元の大家さんから色々なことを吸収しつつ、札幌での賃貸経営をやっていきたい。

そんなことを思ったランチミーティングでした。皆様どうもありがとうございました。



ランチミーティング後は、物件調査の為に電車に乗って札幌近郊の某都市へ移動。

融資付をしている築古ビルの現状を調査してきました。



大家さん仲間繋がりで知り合った一級建築士の先生とその娘さんと私の3人で建物の状態を

チェックしていきましたが、あまり芳しい状態ではありませんでした。大規模修繕という形絵

全てを計画的にやっているとは思っていませんでしたので、ある程度は想定内でしたが・・・。



ただ、部分部分で大規模修繕済みなんだろうなと思えるところは意外とあちこちにありました。

外壁も少なくとも当初から何もしていないわけではなく、ここ10年くらいで塗ってそうです。

悪くなった部分だけはピンポイントで補修をしてありましたし、屋上防水もボロくなってるけど

まだ機能している感じでした。よって、躯体のダメージがあるかと言うとそこまでではなく、

意外と何とかなるんじゃないかな?という印象でした。



築古ビルは配管が怖いのですが、ここはオフィスビルなので、水廻りは給湯室や共用トイレに

固まっている為、意外と設備の刷新もやりやすいかもしれません(配管図がないと確たることは

言いづらいのですが)。



一級建築士の先生が「図面など必要なものが揃えば、ざっくりとした大規模修繕の計画を作って

そのコストも概算で計算しますよ」と言ってくださいましたので、必要とされる資料を揃えて

対応をお願いしようと思います。



そして札幌に戻り、管理会社さんとの懇親会。

スタッフの方がけっこう入れ替わったので、お会いしたことがない皆さんとご挨拶をしたいなあと

思って、社長に打診したところ快諾をいただきました。社長自体ともたっぷりと飲んだことは少なく

(今まではナンバー2の方と良く飲んでいました)、今まであまり話が出来なかった方とも交流を

深めることができて良かったと思います。



管理会社さんとの懇親会は一次会で中座させていただき、その足で今度はうちの物件を決めてくれる

仲介業者さんのスタッフとの懇親会。懇親会のダブルヘッダーです。我ながら無茶をしてしまった。

仲介の皆さんも楽しんでくれたようです。新たに店舗に異動になった方も一緒に参加してくださり、

物件の認知度は上がったんじゃないかと思います。これからも是非うちの物件を決めてくださいね!



仲介業者さんとの懇親会を終えた後、再度管理会社さんとの懇親会に戻ろうとしたのですが、

社長から「ごめんなさい、帰ります。」というメールが来ていたので、おとなしくホテルに

帰りましたとさ・・・(笑)



そんな感じで、密度の濃い一日でした。スケジュール詰め込み過ぎた感はありますが、せっかく

札幌に来ているのだからそのくらいはしなきゃもったいないです。やれることをとにかくやって、

今後の活動の糧にしていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:17 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする