2013年08月31日

保険契約の切替。

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先日、いつもお世話になっている素敵な保険代理店の方と打ち合わせをしてまいりました。

私の保有しているすべての物件をこの代理店さん経由での保険に切り替えたい、という相談です。



これはあくまで私の持論ですが、保険に関しては「どこの保険会社がいい」「どこの掛金が安い」

ではなく、「どこの代理店さんとタッグを組むか」という点が重要であると思います。

もっと深くつっこめば「どの人とタッグを組むか」だと考えております。



保険に関しては、よく「どこの会社が保険金が出やすい」「どこの保険会社は渋い」などの情報が

飛び交っているのを目にします。それはそれで確かに傾向としてはあるのかもしれません。

その保険会社さんにしかない特約などでメリットを享受した例も伺っております。



しかし、保険会社さんの保険金に対する積極性なんて、財務状態や経営状態が変わってしまえば

すぐに変化するものであり、永続的なものではありません。特約だって、契約する側にメリットが

大きければ、改正されるか廃止されるかに向かっていくのがオチであると思います。



その点、人の資質や姿勢はそう簡単に変わりません。組織ではなく個人なので、よほどのことが

ない限りは今の姿勢や今の知識が維持されるものと考えて差支えないと思います。

だからこそ、私は頼りになる「代理人」さんとタッグを組みたいと考えています。



私がお願いしている方は不動産賃貸業に関する知見もあります。ですので、物件の運営に関する

話をしていると、その内容と保険の知識を組み合わせて、それはもしかしたら保険の対象に

なるかもしれないので情報をいただけませんか、というようなコメントをしてくださいます。



また、定期的に保険のメンテナンスを提案してくれます。保険は常に同じ補償内容である必要はなく

ステージごとに内容を変えていき、コスト低減に努めた方がいいという考え方をしてくれます。

先日もブログで書きましたが、火災保険が値上がりするので節約するなら5年一括の契約に

切り替えた方がいいんじゃないですか、という話をしてくれたこともあります。



どうせお付き合いするなら、提案型で契約者の立場になって考えてくれる保険代理店さんの方が

こちらにとっても嬉しいですよね。ですので、私は今の代理店さんを選びました。



札幌に物件を購入している頃は、そういった知識は何もありませんでした。代理店を兼ねる

不動産業者さんが、そのまま自分たちの保険を適当な額で適用しており、私はそれに対して

ハイハイと言いながらハンコを押すだけでした。支払限度額も補償内容もろくに見ておらず

施設賠償責任保険にも入っていないという残念な状態です。



しかも札幌の物件を販売してくれた業者さん、2社とも倒産しています。今は保険会社さんの

直轄の長期契約センターみたいなところが担当になっている状態です。

保険を出す側の人間が代理店を兼ねたら、どちらの見方になるのかは明白です。



自宅の保険も、販売した不動産会社さんがそのまま代理店になっています。なんの縁もなく

単に手数料だけ取られている気分なので、それもあまり面白くありません。



そんなわけで、今一番お世話になっている代理人の方に、全ての保険を移管したいという話をして

ご提案をしていただきました。その代理店さん経由で契約していない保険は、札幌1棟目と3棟目、

そして自宅の3物件です。それ以外は全て代理店さん経由に切り替え済みです。



シミュレーションした結果、札幌1棟目と自宅は切り替えても補償内容が落ちたりはしないし

大勢に影響がない範囲で補償内容や補償額の調整をすれば、今までよりコストが抑えられて

手元に少しお金が戻ってくるということでした。素敵です。



しかし、札幌3棟目だけはどうやっても補償内容が目に見えて落ちてしまうということでした。

札幌3棟目は管理会社さんの頑張りもあり、保険の不払いなども特に発生しておりません。

その状況から考えると、無理に切り替える必要はないのではないか?というお話でした。



この代理人さんは、自分の商売の為にお客さんから搾取するようなタイプではありません。

お互いにメリットがある提案しかしてこないのは承知しています。今回の提案もそうでした。

メリットがないものを無理に引き受けても仕方がない、という姿勢を貫かれておりました。



こういう素敵なパートナーの方と巡り合えたことに感謝しなくてはなりません。

皆様からのご恩に報いる為にも、より積極的に情報発信して体験をシェアして、関わる全ての皆様が

成功できるよう、その一助になれるような活動をしていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:41 | Comment(2) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月30日

更新料を貰うに値する仕事をしているか。

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昨年の夏に購入した東京2棟目。古めのS造なので、融資が難航することが予想されることから

耐用年数などをあまり重視せず審査が早くて金利が高い某金融機関さんでお借入して購入。

大規模修繕をしたのと、事前の調査を怠った為に発生した想定外の出費(水道管の分岐)が重なり

その辺の事情を勘案すると、キャッシュフローはあまり出ていないという残念な物件です(苦笑)



しかしこの物件、テナントとファミリー間取りなので安定感は抜群です。今年に入ってから、

住居3部屋のうち2部屋が更新を迎えたのですが、両方とも更新をしてくださいました。

私の拠点は札幌と仙台と東京なのですが、札幌と仙台は更新料をいただけない地域なのです。

だから更新料を貰えるのは東京の2物件だけ。うち、東京1棟目は3部屋とも更新前に入れ替わって

しまったので、今年の夏のこの2部屋の更新が、生まれて初めて更新料を「貰う」立場になる、

と言う経験を私にもたらしてくれました。



東京2棟目は元々地主さんが保有していたもので、状況証拠から最上階に息子夫婦を住まわせて

いたのではないかと思われる雰囲気でした。息子夫婦ではない方が購入時はお住まいでしたので

あまりこの物件自体に興味がなくなっていたものと思われます。

(売却の理由も、売主高齢の為&税金の為ということでしたし)

その為、購入してから半年くらいは旧家主が放置した諸々の問題を解消し、顧客満足度を高めて

安定稼働に持っていく為にかなりの労力を注いだものです。



しかし、ある問題を解決させようとすると、さらに別の問題が発生するのもまたこの世の摂理。

大家業は終わりなき戦いを繰り広げるサービス業なのだと感じます。



例えば、物件の共用部に利用していない受水槽がありました。使っていないのだからそのままでも

いいのではないかと思いましたが、これを撤去して自転車置場を拡張した方が入居者様にとって

使い勝手が良くなるはずだという管理会社さんの提言に従い、費用をかけて撤去しました。

入居者さんには喜んでもらえたので、対応して良かったなあと思ったものでした。



その後、空室になっていたテナントさん2戸が両方入室して満室経営になったのですが、

ここで自転車置場に関して問題勃発。自転車を置く人が増えたためなのか、明確な理由は

不明ですが、自転車を階段の前に置く人が出てきたのです。階段を使いたい人の邪魔になり

苦労しているという話が入居者様から出てきました。ていうか広げたんだからちゃんと使ってよ!



線を引くことも考えましたが、それでスペースが足りなくなるようだと藪蛇だという話もあり

とりあえず「駐輪場」の看板を壁にくっつけて、注意喚起をする形で現在は対応しています。

看板があれば、普通の人ならそちらに置くでしょうから。



あとは虫の問題です。新婚で入居されているお部屋の奥様が「虫が多い」と購入当初から苦情を

申しておりました。テナントの入れ替わりや大規模修繕など色々な環境の変化がありましたので、

管理会社さんに定期的に話を聞いて貰いつつ(これだけでも不満を和らげる効果はあったようです)

しばらく様子を見ておりました。



そしてこの夏、だいぶ落ち着いたもののやっぱり虫が出てくるという話はおさまっていない模様。

管理会社さんから「一度害虫駆除をやってはどうでしょうか」というご提案をいただきましたので

その話に乗ることにしました。実際に虫がいなくなればベストだし、いなくならなかったとしても

オーナーとしてやるべきことはやっている、というアピールにもなり、顧客満足度の向上には

間違いなくつながるだろうと判断してのことです。



先日行ったばかりなのでまだ効果のほどはわかりません。管理会社さんの報告では、虫の件で

色々と話をしてきた方のみならず、他のお部屋の方も喜んでくださったそうです。それであれば

一定の目的は達成できたということになるので、良かったです。



こういった地道な活動が功を奏したか、住居3部屋のうち2部屋が更新だった今年は両方とも

更新していただけるという結果になりました。ありがたい話です。顧客満足度が高まっている

証拠に他なりません。大家さん冥利に尽きます。



ただふんぞり返って俺様は大家だぜヒャッハーみたいな顔をしている大家さんに払う更新料と

物件の運営改善に努力をしている大家さんに払う更新料、入居者様はどちらを好ましいと

思うでしょうか。どう考えても後者だと思います。



実は片方のお部屋の入居者様からは、更新料の値引き交渉がありました。しかし私は購入後の

運営と住環境改善への努力に対しての自信を持っていたので、今回は突っぱねると言う選択肢を

取りました。それでも満額お支払いいただき、更新をしていただくことができております。

これがヒャッハー大家さんだったらどうでしょう?たぶん退去するんじゃないかと思います。



更新料がほしければ、それに見合った仕事をするべし。それに尽きます。

更新料を払ってでも住みたい、と思わせるのが大家の経営努力だと思います。



得られた更新料で何か入居者さんに還元したい気持ちはありますが、害虫駆除をやっちゃったので

そこのお金に充当して終わっちゃうかなと・・・(汗)



このように、たゆまない努力と管理会社さんの気配りのの結果、安定稼働している東京2棟目。

これが収益性と言う意味では微妙というのは非常にもったいないので、私としてはこの物件の

収益性を改善していきたいと思っています。大規模修繕や定期的な対応で、突発的な経費が

いきなりかかるような状況はなくなりました。そうなると、次に取り組むべきは金利交渉です。

まだ話は持ちかけていませんが、うまく運べるように仕込みを行っている最中です。成就したら

収益性がだいぶ変わってくくるので、何とかうまくやりたいものです。

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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(5) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月29日

大規模修繕。

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仙台1棟目の大規模修繕の話が着々と進んでいます。



素人目に見ても、劣化が進んでいることがよくわかる仙台1棟目。外壁にヒビが入っていたり

大きくではないものの、小さな漏水がちらほらと見られたりしていたので、お世辞にも状態が

いいとは言い難い状況でした。



前々から大規模修繕のことは考えており、やらなくちゃいけないねえという話はありました。

ただ、業者さんの選定をどうしたものか、というところで躓いていたという事情があります。

結局、半年くらいかかってようやく業者さんを決めることができました。今日はその辺の話を

ブログネタにしてみようと思います。



大規模修繕しなくちゃね、という話のあと、最初に考えたのはオーナーズルームの原状回復を

うまくやってくれた業者さんに、良い業者さんを紹介してもらうことでした。良い職人さんには

良い業者さんのネットワークがあるはず、と思った為です。

部分的に、義母が自宅を新築した時にお世話になった業者さんが原状回復を担当した箇所も

ありましたので、そちらの業者さんにもあわせて見積を依頼しました。



2社を比較すると、職人さんが紹介してくれた業者さんの方が少し価格は安めです。ただし、

安くするために部材はその時の在庫で余っているものを使うとか、デザイン的な面では微妙な

ご提案でした。



その後、仙台で物件のインスペクションを行い、見積項目や工法などをこちらで指定したので

他社様と比べるため、その最安値の業者さんに作成した見積仕様を見せて、ずれているところを

これに合わせてほしいとお願いをしました。するとその業者さん、面倒なことを言うやつだと

思ったのか、工事を辞退してしまいました・・・^^;



というわけで、振り出しに戻った大規模修繕。

紆余曲折を経て、以下のような業種の業者さんに依頼することになりました。



・義母の家を建てた業者さん

・仙台1棟目の隣の家の大規模修繕をしていた職人さん

・建材の商社に勤めていた大家さん仲間が紹介してくれた業者さん

・懇意にしている仲介業者さん

・仙台1棟目にプロパンガスを供給してくれている業者さん



見積を取ってみると、皆さん項目がバラバラなので単純な比較ができません・・・(T-T)

価格も当然バラバラ。安いところと高いところで2倍以上の開きがあります。



また、それぞれの業者さんで特色もあります。



ガス会社さんは内装や外壁デザインなども込で提案してくださいました。

大家さん仲間のご紹介の業者さんはとにかく必要と思われるものは全て見積に乗せておいて、

あとから予算などを調整しながら見積の相談に応じるというスタイルでした。

隣の家をやってた職人さんは、職人さんらしく簡素なお見積りでしたが、とにかく安かったです。

義母の家を建てた業者さんは、不要なものには対応しないという姿勢が徹底されておりました。



仕事を頼みやすいかどうかというのも重要な指標です。思い違いなどは絶対に出てきますから

何か思いと違うところがあった場合に、どこまで対応してもらえるか、そういう話を切り出して

いきやすいかというところもなにげに重要です。



業者さんと実際に会って話をしている義母にその辺を確認したところ、一番印象が良かったのは

大家さん仲間が紹介してくれた業者さんだということでした。しかし価格はかなり高い部類です。

あとは義母の自宅を建てた業者さんとは、長い付き合いだから話しやすいとのこと。



相談の上、最安値だった「隣の家をやっていた職人さん」の価格に「義母の家を建てた業者さん」が

どこまで歩み寄ってくれるか交渉しながら、歳出駅には義母の家を建てた業者さんということで

進めようかという話になりました。価格もそれなりには安かったし、気心が知れていて変な工事は

しないだろうという安心感がありましたので。そして義母に各業者様への連絡をお願いしました。



しばらくしてから義母からメールが。

「色々あって大家さん仲間が紹介してくれた業者さんにすることにしたい」

え、何があったの!?そこけっこう高かったけど・・・。



電話で話を聞くと、お断りの連絡を入れたところ先方がかなり食らいついてきて、こちらが

提示した予算の範囲で対応したいと申し入れをしてきたそうです。勿論、ある程度仕様は落として

工事の内容も最小限にするという気持ちで考えてはいるようですが、それでも義母が一番印象が

良いと言っていた業者さんがそこまで歩み寄ってくるのであれば、それが一番望ましい気がします。



そんなわけで、最後に大きな山が動きましたが、半年かかった業者さん選定がようやく終了。

今日は義母が大規模修繕の打ち合わせを現地でしてくるそうです。9月には施工できるかな。



だらだらとした話にここまでお付き合いいただき、ありがとうございました。

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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月28日

プチトラブル発生中。

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最近問題をいっぱい起こしている札幌3棟目。悪い子ではないのですが、今年はちょっと

すね気味なのかなーという感じです(汗)



問題を抱えている、もしくは問題予備軍な感じがするのは3部屋。

前からブログに書いている呪われたお部屋、退去予告が来ているお部屋、そしてここにきて

急に滞納気味になってきたお部屋。バラエティに富んでいます。富んでいてほしくないけど。



退去予告があったお部屋ですが、管理会社さんがいくら連絡を取ろうとしても取れないという

非常に困った状況になっておりました。このお部屋は大家直接募集で入居が決まったお部屋なので

入居付をしてくれた仲介業者さんがいるわけでもなく、管理会社さんが連絡を取れないとなると

どうにもならない状態なのです。



・・・ん?大家直接募集?

そうか、私が連絡を取ればいいのか(笑)



そんなわけで連絡が来るかどうか、少し心配しながら確認のメールをしました。ほどなくして

入居者様から返答があり、管理会社さんからの連絡は来ていないので、退去時の手続きを

どうしたらいいか確認したい、というような感じ。うーん、何かの行き違いですかねえ。。。



この入居者様はメールでの連絡を希望していたので、管理会社の方もメールを何回か送って

くれたのですが、どうも管理会社さんからのメールが入居者様のところに届いていない模様。

こちらより入居者様に迷惑メールフォルダの確認などをお願いしたりして、あれこれやってたら

ようやくメールでの連絡がつくようになったとのことでした。これで一安心。



続いて滞納気味になってきたお部屋のお話。

前にブログで書いたガラスを割って部屋に侵入した方です。



ガラスの件からまずいきましょうか。先にリンクを張ったブログを見ていただけるとわかるように

入居者様が自分でガラスを割って入ったということから、修理代も自分で出すという話になって

おりました。しかし、割ってから1ヶ月半以上経過するのに、まだガラスの修繕が終わってません。

自分で暮らすのに困るんじゃないかと思うのですが・・・。もし困らないとしても、札幌も最近は

ゲリラ豪雨がすごいので、建物が水で傷んでしまう可能性があります。勘弁してほしいです。



管理会社さんも業を煮やし、窓の修繕の手配を管理会社さんで行い、請求を入居者様に払って

もらうということで基本路線は合意しました。しかしその後、入居者様との連絡が取れなくなり

ここまでずるずるきてしまっている、ということです。しかも滞納のおまけつき。

携帯を落とした時に止めるのと同じことをして携帯を停めちゃっているから、むこうからの

連絡を待つしかない状態だということです。なんか話が悪い方向に向かっている気がする・・・。

何か対応するのにいい方法ってないでしょうか。



最後に呪われたお部屋のお話。

消臭作業をしましたが、これで臭いが取れなければボード交換しかないという瀬戸際でした。

管理会社さんが確認してくれたところ、何とか臭いが取れてきているようです。最後にもう一度

強力な薬品をかけてもらったから、ボードまで交換しなくても大丈夫そうだということでした。

これ以上の出費はきついなーと思っていたので、そこを抑えていただけたことに感謝しなくては。



以上3点、最近の札幌3棟目の動きでした。

去年までは優良児だったのに、今年はちょっと反抗期なのかしら・・・。

そろそろ落ち着いていただきたいものです。

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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月27日

金利交渉のタイミング。

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銀行さんにとって、金利は利益の源泉です。不動産賃貸業を生業とする私たちにとって、

収益性を示す指標である利回りがとても大事なのと同じように、銀行さんにとっては金利が

収益を、ひいては業績をを左右する大事な指標になります。



金利の交渉は、その重みを理解して行うべきであると考えます。常々思っていますが、登場人物の

誰かが一方的に利益を得て、他の登場人物はあまり利益を得られなかった、というパターンは

長い目で見て良い結果は生まないものと感じます。過度な金利交渉は、銀行さんの収益を悪化させ

担当行員さんとの関係を悪化させる要因になりかねません。



とはいえ、事業者である以上、自分の収益を守る為には金利交渉が必要な場面も出てきます。

スピード重視と引き換えに高金利になるプランを取った場合や、初回取引で実績がないために

まず一旦は高金利でもいいから借りるという選択肢を選んだ場合などは、どこかのタイミングで

金利について見直しをお願いするシーンが必要になると思います。



以下、私自身の過去の経験や、書籍やヒアリングで理解している銀行員さんの考え方を基準に

記載している内容であり、内容を保証するものではありません。間違いもあるかもしれません。

あくまで参考例として読んでいただければと思います。



私は金利交渉のタイミングを以下の3つの内容を意識しながら考えます。



1.(元利均等なら)一番美味しい「借入当初数年」を経過してから

2.銀行さんや担当者さんと一定の信頼関係が出来てから

3.金利交渉をしてもトータルで利益がある、という稟議書の材料を提供できる状態になってから



1については、少し勉強した人なら理解できると思います。元利均等であれば、当初は金利の支払が

多くて元金がなかなか減らず、年数が経過するごとに元金の支払分が増えて利息の割合が減ります。

当然ですが、銀行さんも慈善事業ではないので利益を確保しなくてはなりません。元利均等にて

貸し出した場合、一番収益があがるのは当初数年の金利分の負担が多い時期です。この時期の収益を

取り上げられてしまえば、あまり面白くないだろうということは容易に想像がつきます。



借入期間にもよりますが、私だったら少なくとも1〜2年は待つと思います。銀行さんに先に利益を

得てもらった上で「今度はこちらのターンでいいですよね?」という話の展開にした方がすんなりと

進むのではないかと考えます。



2については、担当の行員さんとの関係もありますが、銀行さんそのものとの関係もあります。



銀行さんとの関係と言っているのは、取引実績の積み重ねのことです。借入をしているのであれば

つつがなく返済が進んでいることもそうですし、積金などで金融資産を計画的に作ることが

出来る人だということを証明することも実績の一つになるでしょう。銀行さん自体に、自分が

優良顧客であることを証明するには、取引実績を積むしかないと思います。



担当の行員さんとの関係もあるに越したことはありません。わざわざ自分たちの利益を減らす為に

稟議書を書かなくてはならないのですから、作業としてはとても後ろ向きなものになります。

ですので、担当の行員さんに自分の事業のことや自分自身のことをわかってもらい、その上でなぜ今

金利交渉が必要なのかを理解してもらい、「それであれば私も頑張って上と交渉してきます」と

言っていただける関係にならなくてはならないと考えます。



3については、2でも少し触れている内容かもしれません。



銀行員さんにとって、金利の交渉はとても後ろ向きな仕事です。担当者さんもそう感じるでしょうし

審査部だって当然同じ気持ちになることでしょう。それを認めてもらう為には、その金利交渉を

受け入れることで、そのお客さんとより取引を拡大することが出来る、などのメリットが必要です。



ポジティブな方向であれば、投資信託を購入するとか、定期預金や積金の額を増やすとか、

提携クレジットカードに加入するとか。そういうお土産が必要になるだろうと思います。

ネガティブな方向であれば、金利交渉に応じない場合は借り換えされてしまうとかでしょうか。

借り換えられるくらいなら、金利を下げてでも踏みとどまらせるという考え方はあるでしょう。



翻って私の状況ですが、札幌の物件は一度金利交渉に成功しております。1.6%ダウンで

話をまとめていただきましたから、税引き前キャッシュフローがだいぶ増えました。



東京1棟目は全期間固定で金利もそれなりのレベルであることから、無理に交渉しなくても

いいかなと思っています。とはいえ、一度くらい話は聞いてみてもいいかなと思いますが。



東京2棟目は購入して1年と1ヶ月が経過しました。ここは平成元年築の鉄骨造と言うこともあり

金利は高いけど独自の審査基準で耐用年数を大幅に超えた融資をしてくれる某銀行さんにて

融資を実行いただきました。ここの金利については交渉のタイミングかもしれません。



1については、1年待ったのでいいでしょう。

2については、札幌1棟目からのお付き合いなので、返済実績は充分です。

3については、借り換えに興味を示している金融機関さんがありますので、その辺との関連で

(ネガティブ方面ながらも)先方に稟議書を書く理由を作れるような気がします。



何事もやってみなけりゃわかりません。試しに動いてみようと思います。

結果はまたレポートさせていただきます。

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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする