現在１５位です。今日は仕事が休みなので、銀行さん関係を片付けようと思います。
応援クリックよろしくお願いします→
最近、また地方回帰している自分がいます。
東京の案件もちらほらと追いかけているのですが、私の想定以上の価格でビシバシと売れていって
しまうというところがあり、いかんともしがたい雰囲気が醸し出されております。
先日も利回り１０％強くらいの物件が出ていましたが、瞬殺でした。そもそも既存不適格な上に
部屋も狭く、積算評価も売価の６割くらいです。これだったらこのくらいまで指していきたいなー、
とか思っている価格よりも１０００万くらい高い状況だったのに、平気で売れていきました。
都内でも、去年はまだ利回り１０％を超えるものを購入できていました。借地とか平成初期S造とか
融資付が少し面倒な物件であれば、そのくらいのものはありました。しかし、今年はそういうものを
視野に入れても、全く収穫がありません。これはいいかもと思える物件が全然見つからないです。
去年購入した物件も、正直言ってそれほどキャッシュフローが良いとは言えません。東京１棟目は
借地ゆえに融資付に苦戦し、結局１５年でしか組めませんでした。返済比率が高く、難しいです。
東京２棟目は大規模修繕や水道管の分岐など、イニシャルコストがかさんでしまいました。金利も
高めなので、これもそれほどキャッシュフローは出ていません。返済比率が高い状況です。
それぞれ、借り換えを模索したり金利交渉をしてみようかと考えたりしていますが、なんとなく
話がうまく進んで行っていないので、今はタイミングではないのかもしれません。こういうのって
うまくいく時は素直に進んでいくものだと思いますから。
そんなわけで、今年は地方回帰の動きを進めております。地方物件でキャッシュフローを蓄積し
次を買い進める軍資金にしたい、ということを考えています。地方は運営コストがかさみますが
それを補えるキャッシュフローがあるのであれば、選択肢としては十分にありだと思います。
ただ、復興バブルの仙台は全く物件が出てきません。どうしてこの値段で売れるかなー、という
価格設定が平気でなされており、なかなか難しいと感じる今日この頃です。
そうなると、私の選択肢としては、再び札幌という話に必然的になります。
札幌は確かに広告料などの面で厳しいところもありますし、エリアを間違えると大変な目に
あってしまうというリスクはあります。豪雪などの地域リスクもありますし、賃貸住宅を選ぶ
目線も東京とは全然違います。参入する場合は十分に研究をしてからでないと、火傷します。
でも、選べばまだまだそれなりに納得のいく物件は出てきます。
今年は札幌に法人を作って１棟購入したいと思っています。個人で遠隔地に物件を持っていると、
別の地域の物件に融資を付けて購入しようとした時に大きな障害となるため、個人で遠隔地の
物件を保有することはできるだけ避けたいと考えております。その遠隔地でしか投資しないなら
個人で買い進めても何ら問題はないのですが・・・。
前述の理由より、将来的に、個人で持っている物件を法人に移したいのです。その準備として
管理会社の体裁で法人を一つ作ろうと思っておりました。しかしどうせ作るなら物件を保有させる
法人にしたいという気持ちもあり、札幌の案件に地元の銀行さんで融資を付けていきたいという
気持ちを強くしてきております。
昨日もその発想の一環として、札幌と東京がエリアになっている銀行さんに融資相談をさせて
もらいに行きました。持っていったのは、以前ブログに書いた札幌の高リスク高利回り案件と
札幌近郊の某都市の中心部にある築古ビル案件の２つです。ビル案件は満室想定で３０％程度に
なるものと思われますが、現状では空室率５０％。ただ、空室になっている理由はヒアリングで
把握できましたので、じっくりと取り組めば再生すること自体は可能であると思います。
銀行さんは特にそれらの案件についてどうこうコメントはありませんでしたが、まずは物件が
融資審査可能なものかを検討してくれると言うことでした。ありがたい話です。
今年は地方の高利回りものを何とかものにしていく方向で動いております。
何とか買い進めていければ良いのですが。
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
