2013年07月02日

売買業者さんとの付き合い方。

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昨日は不動産業者さんをご訪問してきました。前々から少なからぬご縁のある業者様でしたが、

最近はご無沙汰だったので、久しぶりに・・・という感じです。大家さん仲間がこの業者様で

物件を購入したと言う話を聞いた折に、久々の追客メールが来たので、これもご縁かなと。

結局、ご提案いただいた物件は買付を入れるには至りませんでしたが、引き続き案件があれば

ご連絡いただくという形になりました。



ところで、私は怠け者なのであまり自分で物件を検索していません。毎日定点観測をしていた

時期もありましたが、サラリーマンの仕事が深夜に及ぶこともありますし、セミナーや懇親会等

帰宅が遅くなりがちなイベントも多いことから、定期的な検索は厳しいと思って辞めちゃいました。



では、どうやって物件情報を探すか。基本的には業者様のご提案を待っています。受け身です。

今まで購入した物件の中で、自分から検索して問い合わせたのは2件、業者様からご提案を

いただいて購入したのは4件、という比率になっています。ここにも私の怠け者っぷりが出てます。

今現在買付を入れている3件の案件も同様に業者様からのご提案です。



業者様とのお付き合いの仕方については、色々な方が既にふれられている内容ではあるのですが

「ご提案いただいたらこまめに返信する」ことが一番大事ではないかと思います。私自身も

業者様からご提案を受けたら、必ず返信をするようにしています。その際、良かったポイントと

良くなかったポイントを明記し、自分の評価軸をはっきりと伝えるように心がけています。



これだけでもけっこういいと思うのですが、それ以上に「この人は上顧客だ!」と思って貰えるよう

動くためにやれることはあると思います。以下、役に立っているかはわかりませんが、私自身が

業者様と接するときに心がけていることです。



まずは、常に感謝の気持ちを伝えるように心がけています。少しでもありがたいと思った時は

そのことを電話なりメールなりできちんと伝えるようにしています。たとえば昨日は、業者様より

マイソクの帯の部分を自分のところに書き換えもせずに、元付の名前や連絡先が入ったまま

送ってきた案件がありました。この案件に対して検討結果を返信する際、私はメールの文面の中に

「良い案件だと判断したものを急いで送っていただきましたこと、大変ありがたく思っております」

という旨の文章を入れました。



業者さんが精査が面倒でそのまま送ったのか、良い案件だからと修正の手間を省いて急いで送って

くれたのか、単純なミスなのかは本人にしかわかりません。ただ、私はできるだけ良い意味で

捉えるようにして、相手の方に感謝する方が自分も相手も悪い気分にはならないんじゃないか、

と思っていますので、そのような対応を心がけています。



私自身も、褒められれば当然悪い気はしません。そうであれば、相手の人だってほめられて

嫌な気持ちになる人は少ないと思います。どんな些細なことでもいいので、業者さんをほめて

みては如何でしょうか。褒めることで、相手の方が自分を特別扱いしてくれるかもしれませんよ。



それ以外に心がけていることとしては、実態を正確に話して隠したりしないことでしょうか。

仲介業者さんだって、私の全容をわからなければ適切な提案はできません。どの銀行さんの枠が

残ってそうか、どんな物件を持っているから次はこんなのが必要ではないか、などなど考えて

いただくためには、持っている情報は全て吐き出す必要があると思っております。



あとは、何かしら特別扱いをすることは大事です。私は先日、関東→札幌の大家会の札幌遠征で

(自然な流れでそうなったのをさらに加速させる形で)各メンバーがお付き合いしている札幌の

業者さんを呼んで、皆でジンギスカンを食べに行きました。業者さんにとっては、新しい顧客を

見つけるチャンスであったことでしょうし、我々購入する側からしても、お付き合いする業者様が

増えれば単純に提案される機会が増えることでしょう。こういう場を作ることも、その業者様を

特別扱いしていることになるかと思います。



とある業者さんに対して、融資の斡旋をしたこともあります。

私自身は提案いただいたその案件にはあまり興味がなかったのですが、某金融機関さんだったら

はまりそうだなと思って「○○だったら融資出そうですね」と気軽な気持ちで口走りました。

すると仲介業者さんが「え、そうなんですか?そこは考えてませんでした」と乗ってくるので、

おせっかいかなと思いつつも「必要があれば融資の橋渡しをしますよ」と伝えました。



ほどなくして、その仲介さんから「買付が入ったので○○を紹介してもらっていいですか?」

との依頼がありましたので、金融機関さんに連絡してご紹介をしました。その後も何回か

業者さんから連絡があり「話がうまく進まない」と言ってたので、こちらで金融機関さんと

連絡を取り、こうすればうまく進みますよというアドバイスをしたこともあります。結果、

無事に融資がついてその業者さんには大変喜んでもらえました。金融機関の担当さんにも

案件紹介をしてくれて助かりましたと言っていただき、誰も損をせずに良い関係を作ることが

できたのではないかと自負しております。



提案してもらうお客様、という立場ではなく、お互いがお互いのビジネスにとって欠かせぬ

パートナーとなれれば、そうそう悪い話にはなりません。自分自身が全く何も提供できない、

ということは絶対にありません。こういうブログを読んでいる方なら、最近の空室対策の事例や

色々なブログで書かれているネタを少し話すだけでもいいと思うんです。業者さんにとっても

「この人と話すと勉強になる」「この人は面白い」「この人のためにいい案件を出したい」と

思っていただくには、自分もその業者さんを特別扱いすることからだと思います。

別に特別扱いの方がいっぱいいることは構いません(笑)



相手に喜んでもらえれば、いつか自分に返ってくる。

そんな心構えでやっていくのが、結果としてゴールへの最短ルートなのではないかと思います。

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posted by ひろ* at 07:55 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月01日

呪われたお部屋。

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今日から今年も後半戦。年初に立てた目標を振り返ってみる時期ですね。

私も振り返ろうと思ったけど、実績を付けていないので達成状況がわからないものがありました。

というわけで、こちらのレビューはまた今度。



6月末をもって、札幌3棟目で1部屋の退去が予定されております。何事もなければ恐らく

今日はもうそのお部屋が空室になっていることでしょう。気持ちを新たに募集を開始しなくては

なりません。ずっと満室が続けばいいのですが、どうしても人の入れ替わりは発生します。

仕方がありませんので、早々に埋められるよう募集を強化していきたいと思います。



ところで、今回退去されるお部屋なのですが、3組連続で滞納退去という悲しいお部屋なんです。



購入時は、このお部屋は前オーナーの会社の従業員の方が格安の家賃で入居されておりました。

半分くらい空いていたお部屋を埋めきりそうになったタイミングで、この従業員の方が退去。

家賃をあげるチャンスということで、喜んでリフォームして募集開始をしたものでした。



ややあって、最初に入居した方は大家直接募集サイトを見て連絡を取ってくれた若い男性。

前の住居での滞納があり、最初は支払いが苦しいので・・・という話を正直にしてくれたので、

支払いが終わるまでは初期費用を減免したりする対応をしたのですが、結局計画通りに支払いを

こちらに対してすることができず、最初の3ヶ月で出ていってもらう方向で決断しました。



3ヶ月満了ですぐ出てもらおうと思ったものの、転居先が見つからずに居座られ、1ヶ月くらい

延長して月末に退去。リフォームの為に部屋を見てみると、猫が壁紙から何から全部ひっかいて

ボロボロにしていきやがりまして・・・。たったの4ヶ月でまた壁紙を全部張り替える羽目に。

酷い話です。人を見る目がなかった私が残念でした。



気を取り直してリフォームの上募集開始したところ、次に入居されたのはこれまた大家直接募集の

サイトを見て連絡を取ってきた若い女性。はじめての一人暮らしということで、親御さんも

大変心配しておりました。本人は札幌に職を探しに出てくる状態なので無職。ご両親は離婚を

しており、お母様はその段階ではパートであまり収入もありませんでしたので、保証人としては

いささか弱い状況。ただ、近々再婚するということで、その辺も見越して入居OKとしました。

娘さんとお母様の戸籍上の苗字が異なっている状況などもありましたので、契約者をお母様名義に、

保証人を結婚予定の旦那様にする形で管理会社さんがまとめてくださった記憶があります。



しかしこの方も3ヶ月目くらいからずるずると滞納開始。娘さんに督促しても動きがないので

お母様に督促すると「お金がない」「何故私が払わなくてはならないのか」と逆切れのような

状態になってしまうということで、こちらも退去いただくことになりました。半年の命でした。

お部屋を綺麗に使ってくださっていたことが救いでした。



そして昨年末に新たな申込がありました。求職中の男性で、札幌市の就職活動支援活動の一環で

家賃を補助してもらえることが決まっている方です。家賃の取りっぱぐれがないからと思って

これで安心だなあと思いきや、これが役所から貰ったお金を一向に入金してこないという曲者。

督促などをしてもらい、何とか役所から出ている家賃分は正常に入金いただけるようになったものの

同時に借りている駐車場の料金などは全然支払う雰囲気がありません。



こちらについては、半年の定期借家契約にしていましたので、相談の上再契約なしで出ていって

貰うことにしました。就職活動支援の公的な補助も半年で終了することだし、これ以上改善が

見込めないなら出ていってもらった方がいい、という判断です。今なら滞納額も半月分くらいで

済んでいるし、被害が小さいうちに次を探すことにしました。



1年半で3人が入れ替わり、全員が見事に滞納する・・・。呪われたお部屋なのでしょうか。

次回募集でこのよろしくない流れが断ち切られることを切実に祈る次第です。



大家さんをやっていれば、滞納問題はどうしても付きまとうものだと思います。私の場合は、

札幌に関しては管理会社さんが滞納督促を得意としているということもあり、大きな被害は

受けたことがありません。しかし、こういう小さな被害(1ヵ月分とか2ヶ月分とか)で

未だ回収できていないものはいくつかあります。家を出ていくと回収しづらくなる、というのは

間違いなさそうです。よく必殺大家人さんも「追い出したら負け」ということを言っています。



私は今回のお客様に出ていってもらうという判断をしましたが、上記に照らし合わせると

回収の見込みが低くなってしまった、ということになるのだと思います。まあ仕方ないです。

今後は滞納債権の回収をどのように強めていくか、スキルを磨いていく必要がありそうです。

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posted by ひろ* at 08:28 | Comment(2) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする