2013年07月07日

紹介の効能と心得。

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昨日告知した勉強会、現時点で2名の参加表明がありました。最低実施人数5名の予定なので

よろしければメールフォームからメールくださいませ。連絡先を知っている人は直接どうぞ。



最近できるだけ意識しているのが、そのサービスを必要としている人が身近にいるならば、

必要としている人と必要とされている人を引き合わせるようにすることです。



何日か前に空室率70%でもキャッシュが回る非常識な不動産投資術でお馴染みの椙田さんが

ブログにこんな記事を書かれていました。紹介で良い人脈を得ることができる、という趣旨の

内容ですが、これにはいろいろな深い意味がこめられているように思います。



CMコーナー:椙田さんの著作はこちらです





私自身は、紹介は慎重にかつ大胆に行うべきと考えます。



基本的には慎重であるべきというのは間違いありません。紹介をするということは、相手にも

「あの人からの紹介だから・・・」ということを意識させ、紹介者の顔をつぶさないように

気を遣わせながら行動させることになります。



もし紹介した人が、紹介された人に対して失礼な行動を働いたらどうなるでしょうか。

紹介された側は、紹介した人に対する不信感とともに、紹介元の人に対しても少なからず

疑いの目を向けることになります。よかれと思って紹介したのに、結果として大切なパートナーを

失うことになりかねないわけです。だからこそ、慎重にしなくてはなりません。



とは言いながらも、紹介の効果は絶大です。自分が自信を持って紹介できる自信がある人ならば

どんどん紹介することで、更なる強いつながりを得ることが出来ると考えます。



例えば、リフォームをしたいと考えている大家さん仲間(Aさん)がいたとします。私が知っている

優秀なリフォーム業者さん(Bさん)をその方に紹介して、その仕事がお互いに満足いくものに

仕上がったとしましょう。その際、それぞれの感情は以下のようになることが予想されます。



Aさん:

ひろ*さんに紹介してもらったリフォーム業者さんにいい仕事をしてもらった

ひろ*さんへの信頼度:プラス

Bさんへの信頼度:プラス



Bさん:

いつも仕事を頼んでくれるひろ*さんが新しいお客さんを紹介してくれた

ひろ*さんへの信頼度:プラス

Aさんへの信頼度:プラス



ひろ*さん

Aさんはリフォームが出来て満足、Bさんはお客さんが増えて満足、いいことをしたなあ

自己満足:プラス



この通り、誰も不幸になりません。三方良しとはまさにこのこと。素晴らしいです。



もしここで、Bさんが雑な仕事をしたり、Aさんがあれこれゴネて失礼なことをしてしまったら

その段階で三方良しではなくなってしまいます。



だからこそ、(紹介で全員がメリットを得られるという効果を目指して)大胆に、かつ

(紹介が逆効果にならないよう)慎重に紹介をするべきだ、と考えております。



紹介をすることで自分が独占的に得られていたメリットが薄まってしまうのでは、とかそういう

けちくさいことを考えている人、いませんか?別に各業者さんはあなたとだけ商売をしている

わけではありません。逆に(言い方は悪いですが)自分の懇意にしている業者さんに、自分の

息のかかった顧客の比率をどんどん増やしたほうが、その業者さんに対して顔が利くようになる、

と思いませんか?しかも紹介した人にも喜ばれます。こんないいこと、なかなかありませんよ。



そんな紹介の効果をつらつらと書いてまいりましたが、最後に「こういう人にはもう紹介しない」

と思う事例を書いてみたいと思います。



その人が信頼できる人かどうかは、それまでのお付き合いである程度判断しているとして、

実際に紹介した後で「もう紹介しない」か「次も是非紹介しよう」かが決まる基準があります。



結果を報告してくれるか、そうでないか。



紹介したほうとしては、その話がうまくいったのかうまくいっていないのかが気になります。

だからできれば結果は教えてほしいですし、私が逆に紹介された立場であれば、そうします。



別に感謝してもらいたくてそれを要求しているわけではありません。ある意味、それは常識であり

コーラを飲んだらゲップが出るくらい確実に行うことだと思っているんです。そういう行動が

できない人は、配慮が足りないなあと思ってしまいますし、紹介した側の人にも同じような失礼な

真似をしているのではないか、という気持ちになってしまうので、次もまた紹介しようとは

思えなくなってしまうんです。



常識だと思っているのは私だけかもしれませんが、少なくとも私はそういう風に考えています。



それだけを意識すればいいわけじゃないですけど、紹介してもらった側の人は紹介者に対して

次も紹介しようと思ってもらえるように行動されるといいのではないでしょうか。



不動産賃貸業を成功させるには、人と人とのつながりがとても大事です。非常に俗人的な

事業ですし、会社よりその担当者の方のスキルに依存する部分があるのは否定できません。

皆様も是非「好かれる大家さん」を目指してみては如何でしょうか。

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posted by ひろ* at 09:34 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月06日

勉強会のお知らせ。

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ふと思ったのですが、このブログ上で飲み会とか企画したら人は集まるものなのでしょうか?

少し先ですが、7/21(日)とかでブログ読者の方とのプチ勉強会とか懇親会とか。そんなことを

思いついてみたんですけど、もしやるとしたら参加される方はいらっしゃいますか?



よく書いていますが、この商売で大事なのは人と人との繋がりです。信頼できる仲間同士での

有用な情報交換や業者様および銀行の担当者様の紹介などは、何物にも代えがたい価値があります。

そんな繋がりがこのブログから生まれるなら、これほど嬉しいことはありません。そんなことを

思いついたので、勉強会もしくは飲み会でも企画してみようかという気持ちになった次第です。



ただの飲み会だけだとアレなので、プチ勉強会を2時間ほど。フリーディスカッションの形式で

やっていく感じになると思います。少人数で普段人に聞けないようなことを、参加されている方と

共有しながら一緒に悩んでいければいいなと考えます。



その後は飲み会です。6000円台で少し高めの価格設定のお店を考えています。

ドイツ料理のお店で、昔から好きでたまに行くところです。味は満足してもらえると思います。



7/21(日) 山手線のどこか

16:00-18:00 勉強会(最大8人程度)

18:15-20:15 飲み会(状況を見ながらキャパ決定)



こういう勉強会の企画は仲間内ではよくやっていますが、ブログでオープンに試みるのは初めて。

さて、本当に人は集まるのでしょうか・・・。



そんな感じで、この企画に興味がある方はメールフォームからご連絡をいただけますでしょうか。

直接私の連絡先を知っている人は、メールフォーム以外の手段でもOKです。

積極的なご参加、お待ちしております。



ところで、私は最近クローズドな勉強会に参加していることが多く、あまりオープンなイベントに

参加できておりません。しかし、このイベントには参加しようと思っております。







ファイナンシャルアカデミーさん主催の「お金の教養フェスティバル2013」。

数年前に参加したことがありますが、竹中平蔵さんの話は面白かったです。話し方が上手。



2年前に参加した時のブログ記事を発掘してきました。

http://partycube.blog.so-net.ne.jp/2011-02-21

http://partycube.blog.so-net.ne.jp/2011-02-22

この時は元ヤクルトの古田さんが出ていた時です。そして参加した人同士で飲み会したんだった。

たったの2年前なのにだいぶ過去の出来事のように思えます。



今回はスターマイカの水永社長が講演されるので、面白いのではないかと思います。水永社長は

「賃貸中のファミリー区分を収益還元目線で購入し、退去後リフォームして実需向けに売却する」

というスキームで会社を上場させるところにまで持っていったすごい方です。とある集まりで

一度だけお話を伺ったことがありますが、物腰の柔らかい紳士で素敵な方でした。



水永さんの演題が「木造アパート一棟から始め、9年で2,000戸購入した『不動産投資正攻法』」。

なんかすごいタイトルです。スターマイカさんのやり方を正攻法としちゃうのかしら・・・?

いずれにせよ、水永さんのお話を伺いたいので、今年は参加してみようと思います。

現地でお会いすることが出来る方がいれば、是非お会いしましょう〜。



おまけ

私の投資家仲間の中には、ファイナンシャルアカデミーの「不動産投資の学校」出身の方が

少なからずいらっしゃいます。皆さんと話をすると、さすが価格の高い講座を受講されただけの

ことはあるなあと感心する局面が多いです。



私も無料の体験学習会にしか行ったことがありますが、講師の束田さんも話がわかりやすく

親身になってくれそうな印象を受けました。結局高い受講料を出すのをためらってしまったので

受講には至りませんでしたが^^;



そんなわけで、ファイナンシャルアカデミーつながりでこちらも貼っておきますね。



興味があれば参加してみてください。



※上記リンクから申し込むと私にお小遣いが入りますので、そういうのが苦手な人はご自身で

 検索して申し込んでくださいね!



今日は告知っぽいブログになってしまいましたが、とりあえずそんなとこで・・・。

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posted by ひろ* at 09:47 | Comment(2) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月05日

問題解決の為の分析。

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事象を分析し、相手に何を提供することで問題が解決するか。それを考えることがとても重要です。



下記は、とある金融機関さんと私の融資交渉のやり取りです。

(数字や内容は実際のものとは少し変えてありますが、趣旨は同じです)



担「今回、何とかしたいんですけど厳しいんですよね〜」

ひ「どの辺が厳しいんですか?」

担「率直に言ってしまいますと、ストレステストをするとキャッシュアウトしちゃうんです」

ひ「どんな条件のストレスをかけていますか?」

担「既存の収益物件についても、新規購入の収益物件についても稼働率7割で見ています。

  未来のことはわからないので、固めに見ることになっています。」

ひ「なるほど。既存については、昨年の稼働の実績と物件単位のキャッシュフローをまとめた

  資料がありますので、これをご提示させていただくことで見る目は変わりますか?」

担「過去の実績があるならば、それに則ってシミュレーションすることもできなくはないですね」

ひ「あと、今回融資対象の新築については、似たような物件を業者さんが他にも作っています。

  そちらの稼働率の実績情報などがあれば、シミュレーションの前提を変更することは

  可能でしょうか?」

担「それがあれば、稟議を書く時の根拠づけになると思います。お願いします。」



金融機関さんの目的:稟議を通して融資を実行したい

私(ひろ*)の目的:稟議を通して融資を獲得したい



目的に対する問題点:シミュレーションの結果が規定値に満たない

問題が発生する理由:金融機関さんがシミュレーション時に稼働率を70%で見る

問題が発生する背景:未来の稼働率は実績がなく不明だから、慎重な数字で見る



問題解決の為の方針:稼働率を70%以上で見てもらう必要がある

問題解決の為の手法:類似事例もしくは過去実績を提示し、70%が現実的でないことを示す



こんな感じで、問題点をヒアリングで洗い出していき、それに対応する対案を出すことによって

結論をひっくり返すこともできるはずです。金融機関さんをたまたま例に出しましたが、

入居者様対応も空室対策も全く同じ手法が使えます。



物事は細かく分解していけば、必ずどこかで問題の原因にぶち当たります。

それをいかにして見つけるか。それが成功への鍵なのではないかと思います。




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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(4) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月04日

築古木造物件。

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現在12位です。昨日は少し毛色を変えて、労務関係のセミナーに出席してきました。

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築古木造物件は善し悪しがあります。自分の置かれた状況に合わせて、それを購入するのが

本当に妥当なのかを考えて判断する必要があるかと思います。今日のブログでは、木造築古物件の

特徴について、メリット・デメリットを考えながら書いてみたいと思います。



私のところにもたまに築古木造の案件のご提案が来ることがあります。築古木造は利回りが

高いことが多いので、私の閾値をクリアすることが多いように思います。



木造築古は、基本的には融資はつきません。融資がつかなければ、その物件は買える人が

ぐっと減ってしまうということになりますので、その分利回りが高くなっていきがちです。



こういう物件を頑張って融資付け出来るようになると、利回りの良い物件を手に入れることが

できるかもしれません。基本的には融資は厳しいとはいえ、土地値が売価に近ければ、信金さん等の

地元密着型金融機関さんで融資が出ることがあります。上物の収益は見ずに、土地に対して

融資すると言う体裁で銀行内の融資を通しているものと思います。あとはごく一部の銀行さんで

こういう物件でも長期の融資を出すところがあるので、そういう銀行さんを活用していきます。



木造築古物件は利回りが高いこと以外にもメリットがあります。それは運営費がかからないこと。

私も木造物件を3棟持っていますが、いずれも共用部の電気代が1000円くらいかかる程度で

それ以外に何の経費もかかりません。固定資産税もS造の物件に比べて安いので、運営していて

非常に気楽です。あとは減価償却の期間がRCに比べて短いので、利益が出過ぎている人にとっては

収益を確保しつつ節税ができるというメリットもあるのではないかと思います。



そしてRCに比べて解体する時にお金がかかりません。収益物件として売れなかったとしても、

土地として出口を取ることができます。勿論、高く出口を取る為には土地の形状や宅地造成が

うまくできるか、なども事前に考えておく必要はありますが。



逆に木造築古物件の欠点ですが、RCの物件に比べて賃貸付の競争力が(一般的に)劣ることが

一番に挙げられるのではないでしょうか。おうちを借りる人は、アパートよりはマンションに

住みたいと思うでしょうし、アパートに住むならその分家賃は下げたいと感じるでしょう。

そうなると、家賃下落の波に一番最初に呑まれるのは木造築古物件ではないかと思います。



そして減価償却が取れるということは、その反面簿価が下がっているということですので

売却時に税金をしっかりと取られることになります。個人であれば分離課税ですので、長期でも

得た利益の20%はお国に徴収されてしまいます。持ち続けて新築を建てるなら問題には

ならないのですが、そうでなくて最終的に売ると決めている場合は、ここで結局税金を納めることに

なってしまいます。



私自身は、木造の家賃を安めに引き直してもキャッシュフローが出るなら、購入を検討しても

いいのではないかと考えます。よほどお客様が動いていない地域でない限りは、家賃を安くすれば

満室経営は可能であろうと思っています。事実、私の札幌の築25年クラスの木造物件でも、

それなりの家賃で満室経営が維持できています。ちゃんとやるべきことをやっておけるならば

築古木造でも大きな問題はないものと思っています。運営コストが安いので、表面利回りが

そのまま実質利回りに近いものになってくるパターンも多いと思います。



ただ、購入して数年はいいのですが、減価償却がなくなってきたときが勝負どころになります。

私自身もこの課題は認識していますが、築古木造物件を購入すると、前述のとおり減価償却の

期間が短くなります。最初はたっぷり減価償却が取れるからいいのですが、その期間が切れると

経費がガクンと減り、決算書上の利益が増えてしまいます。当然ですが、キャッシュフローに

大きく影響してきますので、減価償却を取れている間に何か手段を考える必要があります。



上記のようなことを踏まえ、木造の築古物件を購入するかしないか検討していければ良いのでは

ないかと考えています。皆様の物件検討の参考になれば幸いです。

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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月03日

呪い発動。

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現在13位です。やっぱり下がっちゃったなあ、順位。残念だけど仕方ありません。

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昨日ブログの冒頭で一言だけ書いた「悲しいお知らせ」。

一昨日のブログで書いた「呪われたお部屋」で、また呪いが発動したという話でした。。。



時系列で書きます。



今年の初めくらいから入居したいということで、入居申込がありました。保証人がいない方ですが

市の就職支援の家賃補助を受けられるということで、お金に関しては取りっぱぐれはないだろうと

いうことで、ご入居いただくことにしました。家賃補助は半年なので、それにあわせて契約期間を

半年に設定し、その後の状況を見ながら判断できるようにしております。



ところが、役所から直接振り込まれる分以外の部分(駐車場など)がしょっぱなから入金なし。

その後も入金される気配がありません。どういうこっちゃねん。ほとんどの部分は役所から

直接入金されているので、大きな被害ではありません。しかしその追加分のところが、一度として

まともに入金されたことがないというのは大きなマイナスです。



管理会社さんは「半年経過して定期借家契約が切れたところで、追い出すことも視野に入れたい」

と申し入れてきました。滞納督促をしているのが管理会社さんなので、彼らの意向は基本的には

尊重しなくてはいけないと思っています。私も役所の補助が切れた後ちゃんと払ってくれるのか

不安だなあと思っていたので、それでOKという判断を致しました。



入居者様にそのことを通告したのが5月末。このままでは再契約できないから出ていってもらう

ことになるよ、ということを管理会社さんが伝えたところ、素直に退去することに応じてくれて

口頭で解約の意思を示していただいたとのことです。



しかし、6月に入ってからこの入居者様と連絡が取れなくなります。退去の段取りなどについて

管理会社さんが詰めようとしても、まったく連絡が取れないものですから何もできません。

解約の意思は得ているので、契約期限が切れるのを待って管理会社さんが部屋に突入しました。



・・・かなり酷い有様だったようです。クマさん的に言えば、いわゆる汚部屋(おへや)。



荷物や洋服は散らばりっぱなし、ゴミは部屋の中に積みっぱなし。極めつけには猫をこっそり

飼っていたようで、その猫が壁紙や建具をガリガリと爪でひっかいているわ、トイレのしつけが

出来ていなかったようで臭いが酷いわで、さんさんたる状況だったとのことでした。私も写真を

見せてもらいましたが、こりゃーリフォームにお金かかるなあと頭が痛くなりました。。。



管理会社さんの見立てでは、入居者様が部屋を出入りしている雰囲気はなく、猫にも餌を与えている

雰囲気はなかったとのことです。テープトラップを仕掛けて入居者様が出入りしているかが

わかるようにしておくと共に、部屋にあった餌を猫に与えておいてくれたとのことでした。

管理会社さんの担当の若者よ、グッジョブ。



さて、私はこの話を受けて、足りない知恵を絞って考えなくてはなりません。どうやって収めるか。



仮に夜逃げで今後二度と入居者様が捕まらない場合は、口頭での解約の意思を尊重して6月末で

契約は満了し、今お部屋にあるものは全て残置物とみなすことが出来ると思います。当方負担で

リフォームして、さっさと次の入居者様を募集するというのがまず一つのアイディアです。

どうしても入居者様と連絡が取れない場合は、この道を選ばざるを得ません。あとは住民票を

定期的にあげて、動きがあったらその住所に請求するくらいでしょう。回収の見込みは低いですが。



次に、もし入居者様と再度連絡が取れたとしたら、どう持っていけばいいかを考えました。

どのようにするのが一番回収の可能性が高いか。正直、多少入金が遅れてでも構わないので、

今のドロドロのお部屋をリフォームするくらいなら、そのまま入居いただいた方がいいのでは?

という気持ちになってきています。入居していない人から債権回収をするのは大変なのですが

入居している人であれば、そこから出ていくのを望んでいない限りはまだ回収しやすいです。

管理会社さんも、住んでいる人からの回収は上手にまとめてきますが、退去した人に関しては

なかなか回収が進まないという傾向があります。



勿論、滞納がかさんでかえって酷い結果になるというリスクはあると思います。賭けです。

しかし、この入居者様も滞納したくて滞納しているわけではないはずです。就職活動をしても

仕事が見つけられず、お金が払えなくなっていく・・・というところでしょう。本当に悪い人なら

開き直って居座るところを、素直に退去に応じてくれています。性根が悪い人ではないと思います。



私としては、私自身の債権回収の話も勿論あるのですが、入居者様にとってどうなるのが一番

幸せかを考えたいと思っています。今回の場合、おそらく私の物件に住みつづけることが

一番良い選択肢であるだろうと思います。であれば、住んで貰いながらお互いにWin-Winの関係を

築いていく方法を考えるべきではないでしょうか。



腹は固まりました。管理会社さんにお願いして、何とか連絡を取るよう頑張ってほしいということを

伝えました。携帯は解約もしくはストップされていて留守電にも伝言は入れられません。お部屋に

戻ってきている可能性を踏まえ、お部屋に伝言を残しておいてもらうことにしました。



このままだとリフォーム代を請求せざるを得ず、支払うことが難しい状況に陥る可能性が高いです。

もし差支えなければですが、車を売って家賃を下げて、生活保護を受給しながら住みつづける、

という案はどうでしょうか?お部屋に住み続けられるよう一緒に考えましょう。

私達も心配していますので、ご連絡をいただけませんか?



上記のような意味合いのものを置いておいていただきます。何とか連絡を取ってきてくれることを

期待したいところですが・・・。



管理会社さんと打ち合わせて、実際に連絡が来たら、家賃を少し下げることを提案したり

長期で住んで貰えるならリフォーム代についてもある程度免除することを許容するということで

話を進めてもらうことにしました。



最初は猫の飼主としてのあまりの無責任さに大変な不快感を覚え、プリプリしてたのですが

(人間の身勝手に動物を巻き込むな!)、冷静に考えれば猫を置いていかざるを得ないくらいに

せっぱつまっていたという見方もできなくはありません。そうだとすれば、そこまで追い詰めて

しまったこちらの対応も少し反省すべき個所はあるのかなと思います。



何にせよ、今後どのような展開になっていくかを注視していきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(4) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする