移転するそうです。

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今日は時間がちょっと足りないので、手短に。



仙台の義母より連絡がありました。仙台１棟目に法人契約で入居されているお客様より電話があり

「契約時の住所を変更したいので書式をいただきたい」というお話だったから、仲介業者様に

連絡をしないといけないということでした。自分で電話したけどお休みだったということだったので

私から仲介してくれた業者さんにメールを打つという話をしました。



そして私がメールを打つのを３日くらい普通に忘れてて、義母から「督促の電話があったよ」と

メールを貰って焦ったわけですが（苦笑）



入居されている方は「東京都中野区に住所移転した」「謄本とか独自に用意する」などの話を

されているようです。結局何をどうしたいのかが今一つわからないなあ、という状態です。



とりあえず仲介業者さんにメールしてみたところ「とりあえず私からヒアリングしましょうか？」

と言っていただくことができました。きっと仲介業者さんも、メールを受け取ったものの

何を言ってるんだかよくわからなかったのでしょう。そりゃあそうです。私もよくわかってなくて

メールしているんですから。聞いた相手に伝わるわけがない、と。そんなわけで、ありがたく

そのお申し出を受けて、ヒアリングをお願いすることにしました。



そして昨日、仲介業者さんから連絡をいただきました。どうやら、契約者になっている法人さんが

本店移転するので、どのようにすればいいかというご連絡だったようです。仲介業者さんからは

新たな登記簿謄本と移転後の連絡先を渡してほしい旨を伝えたということでした。もし契約書の

更新が必要であれば対応するので言ってください、とのコメントもありました。



仙台は自主管理なので、この辺をどうしたらいいのか常識が今一つわかっておりません。

仲介業者さんが「契約書の更新が必要なら言ってください」と言っているということは、

恐らく一般的にはそこまでのことはしていないのだろうと想像しました。ですので今回は

そこまでしなくていいのかなと思っております。



ちゃんとこういうことを伝えてくれる法人さんで良かったです。変な入居者様ではないようで

安心しました。このまま末永く住んで貰えればいいなあと思います。

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三連休の最終日。この連休は義母の対応をしていたので、あまり事務処理も進んでいませんでした。

朝起きて、午前中のうちに義母を新幹線の駅まで送り届けてから、一気に活動開始。



まずはこの週末に何件か届いてしまっていた御中元のお返しの手配。それと貰っていないけど

こちらから感謝の気持ちを示したい業者様（管理会社様、一部の仲介業者様、及び税理士様）に

同じく御中元の手配をかけました。毎年「どこまで送ったものか・・・」と悩んでしまいます。



続いて電源があると言われるカフェに入って一仕事。しかし地下なのでWiMAXがつながらずに

作業効率が悪くてイライラ。しかも照明もちょっと暗め。ブログの更新、Facebookやブログへの

コメントの返信などをしたものの、遅さに耐えかねて少し先にある別のカフェに移動しました。



移動先のカフェでは電源も電波も問題なく、作業効率が格段にUP。ここからエンジンがかかります。

しばらく居座り、以下の内容をこなしていたら、あっという間に夜の６時を越えていました。



・義母に仙台２棟目候補に関する資料の補足連絡のメールを送信

・東京２棟目の修繕見積内容送付（仙台１棟目の修繕の参考情報）

・メールフォームから来ているメッセージへの返信

・業者様からの物件提案への返信（都内の坪単価が安い土地、東北地方の大きめの築古RC）

・友達がオーナーのバーにお祝いに行く予定などの調整

・東京２棟目での入居者様要望や困っている点への対応方針の提示、加えて対応する際に保険の

　適用が必要になる箇所はないかの確認

・7/21の勉強会の場所予約、告知送信

・とある大家さんの会での勉強会の準備

・御中元をいただいた会社様へのお礼のメール返信

・仙台１棟目の入居者様からの契約名義変更に関する問い合わせの返信

・札幌３棟目の夜逃げ問題（呪われた部屋）への対応方法検討

・仙台１棟目の大規模修繕に関しての問い合わせ

・大家さん仲間同士の紹介



帰宅後、ビールを飲みながらサラリーマンの会社の仕様書のレビューを実施。仕事が終わった後は

再び不動産賃貸業の顔に戻り、以下のような内容をこなしました。



・ネットで見つけた物件について業者様への問い合わせ、分析、銀行様打診

・フィリピンのコンドミニアムのお金の引き落としについて確認

・フィリピンのコンドミニアムの送金に関する証憑の送付

・スケジュール調整（飲み会）

・ネットで見つけた案件の事業計画作成、銀行送付準備

・先日嫁ちゃん経由でご紹介いただいた案件の条件交渉



頑張ったな〜、自分。自分で自分をほめようと思います（笑）

休日なのに休んでないじゃないか、って？まあ確かにそうかもしれません。

でもここで頑張っておけば、サラリーマン以外の事業に転じた時にいくらでも休めます。

それに、不動産のことを考えたり動いたりしている時は楽しいですから。苦になりません。



どんな大富豪でも、普通のサラリーマンでも、時間は等しく有限です。

時間は有効に使わないと勿体ない！それだけは絶対に言えると思います。



私はまだ今年に入って１棟も購入できていません。年初の目標に法人で１棟購入ということを

掲げておりますので、その達成に向けて今後も全力で動いていきたいと思います。

行動量を増やして頑張ります！

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社長の研修（？）

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昨日は義母をつれて不動産の研修へ。



最初に、私の保有している東京１棟目と２棟目を見ていただきました。東京１棟目は自宅の近所で

歩いて見に行ける距離だから見てもらうことにし、東京２棟目は大規模修繕をするとこのくらい

奇麗になるよという実例を見てもらおうと思い、今回の日程に組み込みました。



まずは徒歩で東京１棟目へ。この暑さで植栽が青々と茂っておりました。いささか伸び過ぎでは？と

いうところもあったので、あとで管理会社さんと相談してこようと思います。シンボルツリーが

入居者様の通行の邪魔になっていたような気がしましたので。



続いて電車を乗り継ぎ、東京２棟目へ。こちらは入居者様から自転車の置き方などのリクエストが

出ておりましたが、その辺については管理会社さんが貼り紙をしてくださっておりました。

しかしまだ、一部の入居者様が正しく置かれていない様子が見受けられました。この辺はすでに

管理会社さんと対策を練っていますので、話が片付くのは時間の問題かなと思います。義母も

大規模修繕をしたら奇麗になるということについて気づきがあったようです。あとは施工時の見積を

送っておいて、その価格を基準に今度の大規模修繕のコストを判断してもらおうと思います。



東京２棟目のテナントさんのお店で昼ご飯を食べ（一番高いメニューにしました。商売繁盛祈願！）

その足で今購入を検討している物件の現地調査にも行きました。義母は往復３０分歩いたので

だいぶ疲れていたようでしたが、実際に現地調査をしながら、この物件はどういう目的で購入を

するつもりで、どのような戦略でまわして行き、どこで収益を生むか・・・などの説明をしながら

回りましたので、今後の役に立つのではないかと思います。



その後、喫茶店でお茶しながら休憩しつつ、仙台２棟目候補の話の持って行き方や印刷する資料、

手直しすべき点、不動産業者様との連携方法などについて打ち合わせ。義母とも意識の共有を

することができました。こちらもいくつか事業計画書を修正すべきところが見つかったので、

それについては昨夜のうちに修正しておきました。



夜はいつもお世話になっている保険代理店の社長をお招きして、皆でお食事会。法人も含めて

かなりの保険の面倒を見てもらっているので、今回は義母（＝社長）にもご挨拶をさせたい、

と思ったので企画しました。おかげさまで楽しい時間を過ごすことができて、満足です。



今日はたまっている事務処理をこなさなくては・・・メールとか溜めちゃってます（汗）

義母も見送ったので、これから頑張ります。

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銀行さんとの交渉。

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現在１２位です。今日は義母と一緒に物件の調査をしてくる予定です。これもまた勉強。

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本日、この後義母と打ち合わせる予定ですが、仙台２棟目候補について最後のあがきをはじめます。



おさらい

仙台２棟目候補は３月末くらいからずっと追いかけている案件です。メインバンクさんから

支店としては是非やりたいというお話をいただいていたので、それに期待して動いておりましたが

本店審査部がなかなか首を縦に振らず、こちらも支店の営業さんと共に作戦を練りながら、

追加資料を大量に持ち込んで頑張りました。しかし結局最後まで審査部はYesとは言ってくれず、

メインバンクさんでの融資は断念。銀行さんとしても、大きな数字を見込んでいたのが６月末で

穴をあけてしまうという残念な結果となった案件でした。



私自身も、再開させなくてはと思いつつ、他の案件もあったので時間を割けずにおりました。

ずるずると時は流れ、自分としては何もしないまま２週間が経過していきました。

その間、Jさんが懇意にしている銀行さんにいくつかあたっていただいておりましたが、そちらも

残念ながら３行中２行が取り組み不可もしくは自己資金が必要ということで不調に終わり、

不動産業者さん経由でお願いしていた３行も自己資金は必須と言われてしまったので、対象からは

外さざるを得ない状況となりました。



そんな感じで、他人任せな無為な時間を過ごしていた私。

ところが先週の水曜日くらいに急にスイッチが入りました。



義母がこちらに来るんだから、その前に銀行さんとコンタクトをとっておかなくては。

電話より直接打ち合わせる方が楽だし、今回は自分もついていかないので、ある程度事前に

どんな話をするかレクチャーしなくては。



自分で言うのもなんですが、思い立ってからの行動は割と早いです。連絡を取っていない

銀行さんを片っ端からリストアップして、昼休みなどを使って片っ端から電話しました。

１０行まではいかなかったかもしれませんが、結構な数の電話をしたと思います。そして結果として

５行の担当の方が「話を聞かせてほしい」と言ってくださいました。よっしゃ！頑張ったよ！



今回は、仙台の法人が１期分の確定申告を終わらせ、仙台の地銀さんにアタックする形ですので

完全な新規だった昨年よりだいぶ話は楽でした。代表が仙台で法人も仙台に登記されているので

どこからどう見ても仙台の会社ということで話が通りやすいです。



話を聞いてくださった銀行さんの中には、アパートローンのような提携商品は持っていないので、

それぞれ個別の事業として対応しているんですよ、と何となく積極的ではない雰囲気を醸し出しつつ

お話を聞いてくださった担当の方もいらっしゃいました。しかしその方も最後の方になったら

「是非一度当行に資料を持参してきていただきたいと思います」と。けっこうやる気っぽい

トーンに最後は変わっていたので、個人的には嬉しかったです。



あとは、不動産業者さん経由では頭金２割が必須と言われていた銀行さんも、直接お話をしたところ

頭金については確かに基本的にはそう言っているけど、そこはケースバイケースですよという

柔軟なご回答をいただきました。業者さんがだめというわけではありませんが、恐らく業者さんは

画一的に「頭金は必須ですか？」という聞き方をされていたのではないかと思います。一方、私は

「今回の案件はまだ買付を入れさせてもらえていない」「ライバルとの融資競争になっている」

「もしライバルが先に融資をつけた場合、奥の手として現金を投じて買い上がりを考えている」

という話をした上で、だから極限まで融資を引きたいという言い方をしています。



別のパターンで「自己資金の一部が持株会なので、複利でまわしたい」という言い方もしました。

これもまたご納得をいただくことができて、フルローンやオーバーローンで審査をいただきました。



なぜ頭金を入れたくないかを明確にすれば、銀行の内規などで絶対に頭金が必要という話でない限り

交渉する余地はあると思います。購入するのは自分なのだから、やはり最後は自分で交渉する。

そのときに自分の思いのたけを相手にぶつけて、納得の上で条件交渉をするべきだと思います。



紹介いただくことで、「なぜ当行に？」という懸念は払拭でき、既存顧客の顔を立てるために

ちゃんと対応してもらえるというメリットはあります。ただ、そこに対してさらに自分で深く

切り込んで行く姿勢は絶対に必要だと思います。紹介者におんぶにだっこではうまくいきません。



今日は義母とその辺をどう持っていくか、打ち合わせをする予定です。今回コンタクトのとれた

５行でうまく話が運べばいいなと思います。

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築古木造への融資付け。

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このご時世に、木造築古に融資はつくのか？試してガッテン！



えー、のっけから適当な書きだしてすみません。

何日か前のブログで、うちの嫁ちゃんがナイスな物件情報をゲットしてきたことをご報告しました。

昨日はさらに別の嫁ちゃんつながりの業者さんから、業販ものの素敵な物件情報を頂戴してしまい

すっかりそれに夢中になっております。土地だけで、積算評価額の６０％くらいの価格です。激安！

利回りは何とか我慢できるラインの９％半ばです。即時にお金を生む感じではありませんが、

かなりの含み益が得られます。共同担保として使うこともできるでしょうね。



謄本をあげていないのですが、ひとまず言えるのは築古であるということと土地が広いということ。

エリア的にもお付き合いのある信金さんや信組さんが取り組んでくれそうな場所ではあります。

土地の形も綺麗なので、ぼろい建物を壊して更地にしたら、それだけで利益が出そうです。



実際、この物件は土地として出回っているそうです。ただ、築古の上物に賃借人がいることから

じっくりと時間をかけられる業者さんしか購入できないので、安くなっているのだという話。

私だったらじっくりと時間をかけて賃貸で回していくことができますので、好都合です。



業販物件は融資特約不可なので、まず融資の目処を先につけてから買付を入れざるを得ません。

そんなわけで、いくつかの金融機関さんにヒアリングをさせていただきました。

各金融機関さんごとに回答内容が違って面白かったです。



とある信用金庫さん

ちょっと難しいというご見解。確かに積算が出ているのは間違いないが、あくまで収益物件に

対する融資なので、上物の建物が完済するまで問題なく使えるのかという点は重要だ、とのこと。

この信金さんは昔は積算を見ていたが、最近は積算と収益還元をバランスよく見るようになっており

担保一辺倒ではないそうです。なるほど、収益還元の考え方が少しずつ浸透してきているんですね。

そんなわけで、担保価値が低いけど収益性があってうちの近所の物件の話をしたら、そっちの方が

取り組みやすそうだから資料をくださいと言われました。瓢箪から駒です。



とある信用組合さん

やる気十分でした。年数をどのくらい引けるとかそういう話は特にしなかったのですが、

某ノンバンクと提携した商品もあるのでプロパーでないやり方も考えられるということです。

築古であることには特に難色は示しておりませんでした。ただ、この信組さん、案件を持ち込むと

やる気十分で取り組んでくれるんですが、結局融資がおりないんですよねー（笑）



とある信用組合さん

こちらも資料は見てくれるということでしたが、あまりやる気はなさそうでした。立地があまり

お気に召さないようで、そこが引っかかっているようです。まあでも可能性がないわけではないから

とりあえず資料は送ろうと思っています。送ったら印象が変わるかもしれませんし。



ここしばらくは仙台２棟目候補の仕切り直しで再度電話アタックを仙台の金融機関さんにかけたり

札幌の築古の件で銀行さんを新たに開拓できないか取り組んだり、色々とやっておりました。

昨年、東京１棟目購入の時に３０行以上の金融機関さんに電話しましたが、あれ以来です。

久しぶりに銀行さんと話をすると、情勢が多少変わっているんだなということを感じたりします。

定期的なコミュニケーションは必要不可欠だなと改めて感じました。

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