2013年06月27日

エリア選定の基準。

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現在、札幌で2件の買付を入れています。いずれも法人前提での買付です。



「札幌は広告料がすごいことになっている」「札幌は空室率が高すぎる」という情報は、ネットを

少し探せばゴロゴロと出てきます。その情報も一つの事実として間違ってはいないですし、

その情報だけを見て「札幌は危険だから投資は止めておこう」というのもわからなくはないです。



厳しいと言われる札幌の市況ではありますが、それでも数字が出るなら買っても問題はないと

私自身は考えております。広告料は高騰し、物件はどんどん建つから余る一方という厳しい

市場ではありますが、そんなところでも地元の大家さんは着々と物件を増やして財を成してます。

その市場にはその市場なりのルールがあり、そのルールに則った物件なら充分いけると思います。

札幌にだって、広告料を出さなくても決まる物件はあります。



大部分がレッドオーシャンだと思っていたのが、実は一部がブルーオーシャンだったということに

気づくか気づかないか。その感性ってとても大事じゃないでしょうか。



私は基本的に全国どこでも物件を検討するスタンスでやっていますが、その中でもメインの

市場として定義しているのが「札幌」「仙台」「東京」の3拠点です。何故、この3拠点を

選定したのか。共通しているのは・・・



○土地勘がある

○自分以外に現地で助けてくれる人がいる

○その場所が好き



という3点です。



はじめて購入した物件は札幌市内のアパートでした。この時、札幌については全く土地勘がないのに

「数字が出るならどこの物件を買っても問題ないはずだ」と根拠もなく考え、購入しちゃいました。



その発想は決して間違ってはいないのですが、100%当たりというわけでもありませんでした。

私が購入した場所はギリギリでそういう場所ではなかったのですが、地元の人は絶対に避ける

超激戦区が市内にあります。そこを購入してしまうと当初想定より稼働率が低くなることから、

数字はなかなか出しづらいのです。後からそのエリアのことを知り、土地勘がある場所で購入を

することの大事さを意識するようになりました。



札幌では色々な人に助けられました。稼働率20%くらいで購入した札幌2棟目も、採算に

乗るように動かすまでに色々な方に支援していただきました。一人ひとり挙げていきたいですが

きりがなくなってしまうので割愛とさせていただきます。自分ひとりで全部やるしかなかったら

恐らく今頃私はへこたれて大家を辞めていたのではないかと思います。



その街を好きであること、については付帯的な条件かもしれません。でも、どうせ行くなら

そこが好きだという気持ちを持っていた方がいいと思います。気持ちも違ってきますから。

好きだからこそその街で成功したい。だから色々な情報を仕入れたり、地元の大家さんと交流を

持ってみたりする。そしてそこにブルーオーシャンがあることに気が付く。好きこそものの

上手なれ、という部分は少なからずあると思います。



札幌での経験から、私は上記の3つの条件を意識して地域を選ぶようになりました。

仙台であれば嫁ちゃんの実家があり、義母が助けてくれます。まだ遠距離恋愛してた頃に

散々通った仙台ですから、土地勘だってそれなりに持っています。

東京なら自分が住んでいるし、嫁ちゃんにも助けてもらえます。土地勘は言わずもがな。



全国どこでもアパート経営をすることはできます。しかし成功させやすい環境にしていくには

それなりの準備も必要だと思います。目の前の物件概要の数字もさることながら、その地域に

自分が投資した時に誰がその経営を助けてくれるのか。その辺の姿が浮かべられるか、という

ところも少し考えてみるといいのではないかと思います。

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posted by ひろ* at 08:37 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする