2013年06月24日

東京で札幌物件の現地調査を終わらせる。

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札幌の物件への買付を検討しております。ちょっと面白そうな案件なので、何とかしたい感じです。

融資が難儀することは目に見えておりますし、はっきり言って物件の居住者属性は最悪です。

でも、そんな物件をこれまで散々経験してきているので、まったく怖さはありません(笑)

満室にできるイメージはあるので、できればモノにしたい案件です。



しかし、机上のシミュレーションばかりではどうにもなりません。

○本当にその家賃で埋まるのか?

○建物に問題はないのか?

こういった内容をしっかり調べていく必要があります。



しかし、今月は札幌とフィリピンに1回ずつ出かけており、これ以上行くのは厳しい状況。

予定も埋まっているし、サラリーマンの会社を休むわけにもいきません。困りました。



そこで、今回は人を頼って物件調査をすることにしました。自分は東京にいながら、札幌の物件を

あたかも自分が見てきてヒアリングしたかのような結果を得ることは出来るのか!?



先に結論から言うと・・・できちゃいました。ふふ。



今回利用させていただいたサービスは、札幌大家さぽーと報告ネットの2つです。

札幌大家さぽーとはコジローさんが事業として立ち上げた「プラスアルファのある清掃サービス」。

定期清掃の契約をしておくと、フットワーク軽く色々なサービスを安価でやってくれます。

報告ネットは山岡さんが立ち上げた事業で、遠隔大家さんの目となってくれるサービスです。

山岡さんは健美家コラムで活躍されており、著書も好評のようです。







両者とも大家さんであり、大家さん目線でのサービスを展開している点が信頼できるポイント。

遠隔地物件の経営をするにあたり、お二方には大変お世話になっております。



まず最初に、賃貸営業マンとしての顔を持つコジローさんに、物件情報を提供して周辺の家賃や

賃貸営業マンが売りやすい物件かどうか、満室にすることが出来る場所や間取りになっているか、

というところを調査いただきました。コジローさんからは仲介業者さんが見られるサイトの

情報を提供いただき、近隣の競合類似物件の情報や募集図面も出してもらいました。家賃相場も

思っているレンジで何とかなりそうですし、間取りや立地的にはどうにかなりそうということが

わかりました。これで賃貸付の面はクリアです。



続いて、山岡さんに一般確認対処の形で、物件の写真を撮ってもらい、詳細な状況について

レポートをしていただきました。こちらの内容もかなりの力作で、まず写真が130枚(!)

ついてきました。周辺の環境の写真、建物の写真、空室の写真、問題がありそうな箇所の写真。

あたかも自分が見てきたかのような雰囲気で、物件を見ることができました。



そして問題のありそうな箇所の指摘。鉄筋の爆裂している箇所の指摘や、屋内階段がけっこう

さびてきている状況、タイルが無理やり補修されていて汚らしくなっているところなど。

そういった情報が視覚的にも入ってくるし、文書で補足もされてきます。



更に、近隣住人や入居者様、管理会社さんなどへの聞き込み結果までついてきます。

たまたま管理会社の人が粗大ゴミの整理をしていたところに山岡さんが突撃していって、

色々な話を聞き出してレポートしてくれました。偶然とはいえ、そこまでやってくれますか!

というくらいの充実度。おかげさまで、私も仲介業者さんに対して次のアクションを取ることが

出来そうです。屋上防水は大丈夫なのか、漏水の問題がある部屋があったりしないか、など。



ひとつだけ難点を挙げるとするなら、「私ならこのくらいの価格で買います」の基準が少し

甘めだなーと思うことくらいでしょうか。私、山岡さんがレポートしてくれている価格よりは

安い価格でないと買いませんっ(笑)



そんなこんなで、非常に充実した資料をいただくことができました。これだけやってくれて

費用は1物件あたり7350円ってのは、安すぎて儲かるのか心配になるレベルです。



この結果をうけて、ある程度腹は固まりました。2物件のうち1物件は買付を入れる方向で

考えてみようと思います。銀行融資が難関ですが、まあそこは頑張ってやってみます!

ダメならダメで仕方ありませんから。



遠隔地でも、パートナーとしっかりとした関係が作れていれば、ある程度は怖くありません。

昨日も書いた「仲間を見つける」ことに繋がるんだと思いますが、賃貸経営はある程度の

アウトソーシングが出来る事業です。信頼のおける人にアウトソースすることで、自分の負荷が

少し減らせるなら、それもまたありだと思います。すべて自主管理してお金をしっかり貯めるか

そのお金を少し使って時間を買うか。どちらを取るかはその人の価値観次第だと思います。

自分自身の賃貸経営スタイル、見つけていきましょう。

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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする