2013年06月11日

固定資産税台帳と自宅の経費化。

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義母から「エアコンがどうのこうので固定資産税がどーたらこーたらという通知書が来た」という

メールがありました。ナンノコッチャイ?よくわからないのでFAXかメールでその通知書をこちらに

送ってくださいよとお願いして、FAXしてもらいました。



内容を見ると、どうやらオーナーズルームを原状回復した際に改めて購入した新品のエアコンが

固定資産課税台帳に掲載されました、というお知らせのようです。なるほど、そういえば決算を

するにあたり、黒字にしたいから昨年の修繕の類は全部減価償却の対象にした記憶があります。

エアコンも当然減価償却としたので、新たな償却資産として登録されたということなのでしょう。



しかし、今まで個人で大家業をやってきて、こんな更正の通知は来たことがありません。

個人と法人の違いなのか?それとも地域の違いなのか?そしてこれ以外にも新たに追加した

固定資産があるような気がするけど、そういったものはどうなっているのか?頭の中に「?」が

いっぱい点灯しています。税理士さんに聞いてみようかな。



そういえば余談ですが、仙台法人の決算書をメインバンクに持ち込んだ際に、銀行の担当者さんが

「この税理士さんはひろ*さんが個人でお願いしている先生にそのまま頼んだということですか?」

と聞かれました。仙台の物件なのに、先生の事務所が埼玉になっているから聞かれたのでしょう。

その通りですと答えたら「この先生は優秀ですね。いい決算書だと思います」と仰っていました。

またひとつ信頼度UPかな?いい感じです。その調子で仙台2棟目候補の融資、頑張ってほしいです。



あ、義母ネタはそれ以外にもまだありました。

自宅のエントランスのタイルが剥離してきており、修繕を勧められております。これについて

私に向かって「自宅の修繕を経費で落としたい」とか言うんですよ。曰く、エントランスは

会社としても使っているわけだから、会社の経費で落としても問題はないはずだと。うーん、

変なところで知恵を付けてきたな、この人(苦笑)



この件についても税理士の先生に相談しました。その回答は「事務所あるいは店舗と明確に

区分されており専用の玄関があるというのでなければ計上しないほうがよいと考えます。」

とのこと。税理士の先生を困らせる気はありませんので、計上しちゃダメと義母に伝えました。



そもそも義母の自宅は事務所として登記はしているけど、持ち主である義父に対して家賃などを

払うような形態にはしておりません。最初はその辺もいろいろやってみようかと思っていましたが

税理士さんに「それをやる前に、役員報酬を増やしましょう」と進言されました。

その理由として、「自宅の事務所利用割合の妥当性」「税金の兼ね合い」などがありました。



まず、自宅の事務所利用割合の妥当性。仙台の法人は物件を1棟保有しており、その管理という

名目で、自宅の中に「倉庫1室」「業務利用する部屋1室」「台所と応接を自己使用と折半」

という形で申告してはどうかと考えました。そして、近隣の2DKの物件相場と比較をしながら、

このくらいなら何とかいけるんじゃないかという金額を家賃として経費処理しようと考えました。

しかしこの点については「独立した住居と同価格というのはどうなのか」「法人とはいえ所有物件が

一つで無店舗でこれだけの業務使用割合というのは無理があるようにも感じられる」という

コメントをいただいてしまいました。



そしてもう一つの税金との兼ね合い。地代家賃は収受した方(=義母個人)は確定申告をします。

ここに対してかかる経費は固定資産税及び修繕費くらいなので、その金額に対して税金がかかる

可能性が高いとのこと。それであれば、給与所得控除のある役員報酬を、まずは税金のかからない

月8万まで引き上げることを優先した方がいいのではないか、というご意見でした。



言われてみれば非常に納得のいく話です。うちの法人はまだ規模も小さいということもあり、

今は役員報酬をほぼ取っておりません(よく義母にはそのことをブツブツ言われます・苦笑)。

義母は年金もまだ貰っていませんので、月8万までなら確かに税金はかからないと思います。

このアドバイスで、結局法人に対して事務所を賃貸する方式にするのを止めた経緯があります。



そんな過去のことを思い出していくと、やっぱり今の税理士さんは頼りになるんだなと実感。

決算書は黒字でお願いします、と言っておけば、よほど問題がない限りは経費の計上の仕方を

試行錯誤して、望む状態にまでもっていってくれます。ありがたいです。



なんか話が逸れた気がしますが、とりあえず「税理士さん選びも重要」ということで〆。

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posted by ひろ* at 07:47 | Comment(2) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月10日

ゴミ拾い。

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札幌最終日。今回、これまでではじめて全く予定を入れない日を作ってみました。それが昨日です。

予備日的な感じで、その時思った事をとりあえずやれる日にしよう、という気持ちです。



じゃ、実際何をしようと思ったか・・・?

あれこれと考えましたが、今回は札幌1棟目の清掃をしようということを思い立ちました。

札幌1棟目の共用部って、なぜか汚いんです。青いビニールシートが風化して繊維質になった

怪しい物体がそこかしこに落ちているし、落ち葉はやたらあちこちに転がっているし、雑草なども

生えてきています。さらに、かつて花壇かなにかにしていたと思われるブロックが、崩れてしまって

あちこちに転がっている感じになっています。



前々から気になっていたのですが、まじめに全部片付けようとするとけっこうな時間がかかると

予想されましたため、あまり考えないようにしていました。でもやっぱり気になるので、

どこまでできるかは別にして今回はそこの掃除をしよう、という方針に決定。



早速札幌1棟目に向かいます。途中のスーパーで軍手を購入し、レジ袋をいただきました。

あまりたっぷりと時間はないので、レジ袋(大)にいっぱいに入った段階で作業は終了とします。



現地に行って、ゴミ拾いスタート。基本的な部分はコジローさんの会社に依頼して清掃してもらって

いますので、問題はありません。奇麗に維持されています。入居者さんの私物が借りている部屋の

ドアの前に置かれているのが多少気になるくらいでしょうか。そちらについては、管理会社さんに

既に注意喚起をお願いしているので、今回は気にしない事にします。



さて、おもむろにゴミ拾いを開始します。細かいブルーシートの破片のゴミは、昔からあった為

地面に埋まっている部分も多く、簡単にとれません。地道にちまちまと取り除いていきます。

枯葉はガサっと掴んでビニール袋にポイポイと詰め込みます。不要なレンガは壁際や物件の裏手に

とりあえず運んでおくことにします。雑然とした印象がなくなればOKなので、そんなとこかと。

ガラスも落ちていたので、そういう危ないものも拾いました。



1時間半くらい拾ったでしょうか。レジ袋がいっぱいになったので、そこで一旦終了しました。

ただの親バカかもしれませんが、心なしか引き締まった印象になった気がします。たぶん。

まだ気になるところは残っていますが、それでも前よりはいい感じになったと思います。



物件の入居者さんが共用部を汚く使うのは、物件自体が汚いからというのもあるかと思います。

できる範囲でそういう気持ちを起こさせないよう、清掃などを入れていくことは大事だと思います。

遠隔地ゆえに自分でやれる機会は限られていますが、それでも清掃は大事なので、機会があれば

今回のように自分でもある程度やれるようにしていきたいと思っております。



そんなこんなで、過ごしやすい気候だった札幌の2泊3日も終了。今日からまた東京生活です。

こっちはじめじめと暑い・・・。夏だけは札幌に移住できる生活を早く実現したいものです。

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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(2) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月09日

物件視察ツアーと交流会。

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札幌二日目。初日が個人的で内向き活動だったとしたら、二日目は全体に向けた外向きの活動です。

皆で企画した関東→札幌の大家会での物件見学&ジンギスカンツアーが盛大に執り行われました。

関東からは大家さんおよびそのご家族で合計14名が参加。すごい人数です。



昼間は会員さんの持っている物件の見学ツアー。お互いの物件を見て、その感想などを率直に

言い合う事で、より良いお部屋作りができることになると思います。また、その方がやっている

空室対策の事例が、その人にとって勉強になることもあります。さらに、意見を言うことで、

自分の考えが整理できることになるかもしれません。真剣に他のオーナーさんのお部屋を見る、

という行為は誰にとっても勉強になるものと思っています。



結局、今回は私を含めた5名の会員さんの物件を内覧させていただき、お互いに忌憚なき意見を

交換しあってきました。どれも勉強になる話ばかりで、いい経験ができたと思います。

印象に残った話については、また追々書いていきたいと思います。



見学の合間に、お昼ご飯でジンギスカンBBQのお店へ。企画中に自然な流れで、おつきあいを

している業者さんを呼んでくる感じになり、各々が声をかけていった結果、総勢25名という

かなりの大所帯のジンギスカンBBQとなりました。名刺交換しながらBBQというシュールな

光景が繰り広げられつつ、楽しいひとときでした。新たな業者さんとの接点もできました。



私自身はいつもお世話になっている管理会社さんと、その管理が医者さんから独立して作った

管理会社さんの二社をお呼びしました。かちあっても大丈夫なことは事前に確認済です(笑)

無理矢理なお誘いにも快く応じてくれた両社に感謝です。



皆さんの物件見学の合間を縫って、某有名大家さんの新築中の物件も見学させていただきました。

規模がでかすぎて何がなんだかよくわからなかったんですけど、とにかくすごいものを作ってる、

ということは理解できました。どうせやるなら、私のこのくらいのものを作ってみたい!などと

無謀にも思ってみたり。まあほら、思うのは勝手ですから。



夜もそのまま懇親会。ほとんどの業者さんは先に帰られたので、大家さん同士で飲みまくりです。

一次会では終わらず、二次会に移動していくと、宴会の調整をしてくれていたコジローさんから

「別のセミナーの懇親会をやってるチームが合流してくることになりましたー」とのお知らせ。

顔見知りの大家さん仲間も何人かいらっしゃいまして、さらにヒートアップ!札幌の熱い夜は

こうして更けていくのでした。結局夜中の2時くらいまで飲んでしまいました・・・。

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posted by ひろ* at 09:53 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月08日

遠隔地融資を狙う(札幌出張初日)。

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昨日から2泊3日で札幌に来ております。

基本的には関東→札幌の大家会の現地視察イベントのためですが、札幌は札幌で動きはありますので

この訪問を機にやれることをやってきてしまおう、と思っております。



そんな初日は午前11時に札幌駅上陸。まずは管理会社から独立された新会社の方との昼食会へ。

社長は別の来客と被ってしまったようで、その右腕となる美人女性スタッフと二人でランチへ。

新しい会社名や独立の経緯、人員構成など気になっていることが聞けたので良かったです。

今の管理会社さんも、独立した会社さんも、両方頑張ってほしいものだと心から思っています。

両方のお客さんになりたいので、早く良い物件紹介してくださいね(笑)



ランチの後、現在札幌の新築案件を審査してもらっている銀行さんへ。ざっくばらんにお話を

伺うことができました。基本的な姿勢としては「やりたい」という気持ちを強く感じられましたし

私という人間を評価していただけているんだなということもよくわかるやり取りでした。

こういうのって、ちょっと嬉しいですね。いくつになっても評価していただけるのは幸せな事です。



90分に及ぶ会話の中で、雑談が8割以上。担当の行員さんの人となりやプロフィールなども

理解することができましたし、逆に今後の私のビジネスプランや目標なども伝える事ができました。

是非転勤される前に2棟くらい建てちゃいたいです(笑)



その後は仲介業者さんを軽く回った後、新築案件を企画していただいている業者様をご訪問。

銀行様との話の内容をシェアした上で、より審査を通しやすくする為に思いついた追加資料の

イメージをすりあわせてきました。雑談の中から得られる情報も、分析すればお宝は眠っています。



そしてその新築の企画をされている業者様もつれて、関東→札幌の大家会の前夜祭に合流して、

楽しく不動産談義をしながら札幌初日の夜は更けていくのでした。

さぁ、今日も一日頑張るぞ!

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posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月07日

相手への敬意を忘れず、相手の立場に立つ。

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「不動産業者さんは誠実ではない」「不動産業者さんは自分の利益のことばかり考えている」

と感じている人、けっこう多くないですか?



私もその通りだと思います(笑)



でも、中にはそうでもない人もいます。今いるお客様にリピーターになってほしいから、不誠実な

ことはできないし、自分が本当に良いと思うものしか情報提供しない。そんな気持ちで取り組まれて

いる人も中には当然ながらいます。ただ、少数派であることは否めない事実だと思います。



不動産業界は参入障壁が低く、経験値の少ない営業マンも少なからずいます。経験豊富な方も、

その経験を自分の利益に変えることに腐心する方の割合が多いと感じております。リテラシーが

一般のサラリーマンに比べ、低いなあと感じるシーンが多いのは私も感じているところです。



では、翻って購入する我々不動産賃貸業者および不動産投資家のリテラシーはどうでしょうか?

本当に業者さんを揶揄するほどの振る舞いができているのでしょうか?



業者さんと本音で話すと、おかしなお客様のお話はしょっちゅう聞きます。おれは客だぞという

振る舞いをする方、無謀な指値を入れて持っていけないことを怒る方、連絡をしてもリアクションが

全くなくて、何をしてほしいのかわからない方、などなど。



業者さんから見て「カモ」ではなく「良いお客様」になれるようにならないといけないと思います。

指値をするなら、その指値を業者さんが持ち込みやすくなるような材料を揃える必要があります。

積算価格から見た評価、収益還元から見た評価、周辺の空室リスク、リフォームの状況、運営に

あたって必要となる経費、土地にする時の解体費用・・・。いくらでも理由は作れると思います。

そういった材料を出して、売主さんにも「一理あるか」と思わせるような形にしていかないと、

間に入る業者さんだってやりづらくて仕方ありません。竹槍でB29の世界です。



自分が仲介業者さんの立場だったら、それをやられたらどう思うか?そういう想像力を

働かせないといけないと思います。というか、これはすべてのシーンに当てはまると思っています。

銀行さん相手だって同じだし、入居者さん相手だって同じです。



自分がやられて嬉しくないことをなぜ他人にできるのか?

それを意識するだけでも、相手の人から一目置かれる存在になりやすくなるのではないでしょうか。

それができる人であれば、何かあった時も手を差し伸べてくれる人が出てくるはずですし、

優先的に良い情報が入ってくるんだと思います。



そんなことを考えつつ、そろそろ飛行機の時間なので今日のブログ更新はここまで〜。

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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする