2013年06月16日

狼旅団セミナーに参加。

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「狼旅団セミナー今年も一人でしゃべらせて〜ひとりじゃないと相手に食われちゃうんですのーw」

昨日は狼旅団さん主催の上記セミナーに参加して参りました。毎度毎度、業者さん側からの目線で

いろいろとご教示いただけるので、非常にためになるセミナーです。



今回、宅急便が来るとか来ないとか、微妙に時間を間違えるとか、そんな騒ぎもあり、会場には

45分遅れで到着という形になってしまいました(汗)

満席でどうしたものかとおろおろしていたら、ドビーさんがさっと横をあけてくれました。紳士!



今回は「貸す側の理論」「売る側の理論」「買う側の理論」の3つにわけて、それぞれの立場にある

業者さんの気持ちを説明してくださいました。セミナーの内容は墓場まで持っていくこと、という

お達しもありましたので、詳細は控えさせていただきます。



買い取り業者さんがチェックしている内容を列挙した「目利きシート」は勉強になりそうです。

やっていることも多かったけど、あまり気にかけていないこともありましたので。



また、今回のゲストは某銀行の融資担当の方が登場。狼旅団初の融資セミナーとなりました。

某銀行さん(実名は明かしませんでしたが)の融資担当の本音について説明してくださいました。

今まで地銀さんや信金さん、信組さんの融資担当の方とお話をしたことがありますが、大きめの

地銀さんなどと似たような感覚の審査をされるように感じました。感覚的には思っていた内容に

近いかなというところです。あらゆる掛目を厳しく見る、という感じでしょうか。



狼さんは誰かとジョイントセミナーをやると、だいたいその相手に食われる傾向にあります。

必殺さんしかり、Sさんしかり・・・素敵なゲストを呼ぼうとするサービス精神の副作用ですね。

今回のゲストの方に対しては、終始狼さんが余裕を見せた試合運び。時には助け舟を出したり

横から茶々を入れたり、安定した動きで主導権を握っておられました。今回はめでたく食われずに

最後まで進める事ができた、という感じでしょうか。



懇親会も含め、楽しく過ごさせていただきました。どうもありがとうございました!

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posted by ひろ* at 10:26 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月15日

メインバンクさんからの悲しいお知らせ。

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仙台2棟目候補の融資の件でメインバンクの担当さんから電話がありました。



結論から言うと、どうしても審査部が首を縦に振ってくれないので今回は見合わせざるを得ない、

というお話でした。アイタタタ!最初あんだけやる気だったのに、そのオチは悲しいぜぃ・・・。



仙台2棟目候補は、確かにリスクがないわけではない案件です。それは私も重々承知しています。

ですので、そのリスクに対してどのような対案を持っているかということについては、いろいろと

気合いを入れて作文の元ネタになる情報を提供したつもりです。単一の需要に偏りすぎている点は

その施設が万が一なくなった際の備えや集客方法やについてこう考えているという資料を作ったし

運営経費の削減についても、工程表を作って削減計画を示していきました。色々頑張ったのですが

結果がついてこなかったのはとても残念です。



しかし、この件で残念なのは私だけではない、ということも容易に想像することができます。

仲介業者さん?義母?もちろんそれもありますが、一番痛いのは銀行さんではないでしょうか。



銀行さんも営利企業なので、数字を稼がなくてはならないし支店としてのノルマもあるでしょう。

不動産の融資は金額が大きいので、支店としても数字を稼ぎやすいものと考えられます。

しかもこの案件、銀行さんの目線で言えば3月末からずっと追いかけていた案件です。

支店としては是非取り組みたいと言っていたので、高確度案件として数字に反映していたはずです。

それがこの四半期決算も近い時期に崩れるとなると・・・想像しただけで恐ろしいことです。



そう思ったので、ここまで頑張っていただいたことに対して御礼を申し上げるとともに、

支店の成績に貢献できず申し訳ないという気持ちを伝えました。先方は恐縮していましたが、

やっぱり数字のダメージは大きいようで、「正直痛いですよ」という本音を漏らしておりました。



法人として問題があったわけではなく、対象となる物件の問題だったということは間違いないので

また案件があれば是非持ち込んでほしい、ということでした。次があるだけでもありがたいです。



さて、この結果を受けて次のアクションです。仲介業者さんも銀行さんを捜してくれていますが、

自己資金を2割入れるべしというところが多く、条件的に相容れません。ハイレバ万歳ですので。

地道に足で稼ぐか、紹介をお願いするか。私は後者で攻めることにしました。仙台の某大家さんに

お電話して、銀行さん紹介してくださいと泣きつきました。はた迷惑ですみません、某Jさん。

・・・全然某じゃないね、これ(汗)



融資付けの第二ラウンドのスタートです。できるとこまで頑張りますよ!

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posted by ひろ* at 09:34 | Comment(2) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月14日

不動産TIPSを教えてタダ飲みする会。

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昨日はプチ大家さんと一緒に企画したイベントの当日でした。いやー、楽しかったです。

イベントのタイトルは「不動産TIPSを教えてタダ飲みする会」というものでして、参加者の方は

自分が持っている不動産TIPSを5分のミニセミナーでお話をします。このミニセミナーの面白さに

対して、各人が面白いと思った人に票を投じて、得票数に応じて参加費が変わる・・・という

仕掛けになっております。5分という制限時間が緊張感を生むとともに、発表者が変わっていくので

飽きている暇がありません。非常に面白かったです。



不動産投資をしていく上で役に立つテクニックや、コツ、豆知識などを知りたい!教えてほしい!

という気持ちは、どなたにもあると思います。そういったテクニックやノウハウ(不動産投資TIPS)

を是非教えてもらいたいけど、一方的な「教えて君」はズルくて感じ悪いので避けたい・・・。

そこで、不動産投資TIPSを教え合い、シェアしていきましょう。みんなが先生、みんなが生徒です。

情報は発信する人のところに集まってくる。そういうものだと思います。



企画の素案はプチ大家さんが作ったのですが、彼は自分の投資手法が既に固まっております。

だからこそ、自分と違う投資手法の方がどのような方式で進めているのか、興味があったとか。

そしてそれを本音で話す場にするには、Give&Takeの場にする必要がある、と考えたようです。

目論み通り、川村さんクラスの大規模大家さんから物件をまだ持っていない人まで、全員が

本気で5分間のプレゼンを行い、会場はものすごい熱気に包まれました。私自身も大変勉強に

なる内容が多く、我ながら良いイベントをすることができたなあと満足しております。



参加者の方も豪華な顔ぶれで、ブログを書いている方で言えば川村龍平さん母うっちーさん

幸田信行さんドビーさんJACKさんげんまい。さんくらたく106Kさん中目黒のざかさん

これ以外にも、某大物ブロガーさんや某管理会社さんの支店長さんなど、そうそうたるメンバーが

揃ってしまいました。



そしてまたこのメンバーが皆本気。キャリアや規模など関係なしに、タダ酒目指して(?)

皆本気のプレゼンをぶちかましてくれました。一位を取った人は支払いがなんとたったの500円!

惜しくもタダ酒にはならなかったものの、素晴らしい成績でした。セミナーの中身は来た人だけの

ヒミツなので、このブログには書けませんが・・・素敵でした。



この企画はFacebookで募集したのですが、募集開始してからわずか数時間で20名の枠が埋まり

キャンセル待ちも10人近く発生するという状態でした。そして当日もかなりの盛り上がり。

幹事をやるのは大変だけど、それをやることでこれだけ楽しい場が作れるんだから、それはそれで

苦労のし甲斐があるというものです。ぜひまた企画したいなあと思います。

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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(2) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月13日

初体験!「みせくる」。

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東京に帰ってきてからも、まだまだ札幌ネタを書ききれない自分がいます。今日も書いちゃうよ!

先週末の札幌での現地視察会の一幕です。



関東→札幌の大家会と言うだけあり、関東地方の人間がほとんどなので、現地で車に乗ろうとすると

レンタカーしかないんです。でも誰が借りるとかどうするとかまとめるのも大変だよなーと思って

いたのですが、会員の皆さんがそれぞれ懇意にしている業者さんにお願いをして、物件見学に

業者さんも同行してくれることになり、車を出していただくことができました。



そしてその中のある業者さんが「みせくる」なる移動店舗的ものを開発したと伺っておりまして。

一度見てみたいなーと思っていたら、移動のためにその「みせくる」を1台手配してくれました!

ずうずうしく「見てみたいので乗せてください」と言って、ずかずかと乗り込みました。



端的に説明すると、ワンボックスのワゴン(アルファード)に、後部座席に見えるような形で

PCのディスプレイを配置し、車に設置したPCを経由して店舗のスタッフとのコミュニケーションを

TV電話形式で取れるようにする仕組みです。店舗スタッフが車に向かってデータ送信すると、

車内にある専用のタブレットにデータが配信され、お客様も見ることが出来る、という感じです。



駅までお客様を迎えに来て、TV電話でスタッフと話をしながら物件を紹介してもらう。店にいちいち

戻らなくても、その場でデータを受け取ってどれを見に行くか判断できるので、店舗の場所が

今一つでもこの車だけで仕事が完結してしまう・・・ということになりますね。



んで、実際に体験してみました。基本コンセプトはいいと思います。忙しい人なんかは、

こうやって時間を短縮して探せることにメリットを感じるのではないかと思いました。



しかしまだテクノロジーがついてきていない部分もあり、たまにTV電話がすごいラグに見舞われ

話をするのも大変な状態になることがありました。いっこく堂どころの騒ぎじゃありません。

下手したらブラジルより遠いところから通信してるんじゃ?というくらいの勢いでした。

あとは、これは単純にPCの設定だけだと思いますが、5分くらいで画面が消えてしまうので

そのたびに運転してる人が停止して画面を再表示させていました。この2点は要改善かなと。



そんなことは書いてみましたが、けっこう面白い試みだと思います。激戦区札幌だからこそ

こういうアイディアが出てくるのかもしれません。東京ならそもそも車で移動するのが大変だし

公共交通網が発達しているから、そこまでやる必要性がないのかなと。こういった地方発の

アイディアを自分の経営にどう活かしていくか、という観点も必要なのだと思います。



例えば単純な活かし方。

こういううんちくを自分の主戦場になる地域の業者さんを訪問した際に話してみたりするんです。

空室の話なんか横に置いておいて、そういうスタッフにとって刺激になる話をする。そうすると、

「この大家さんは勉強してるなー」という風に思ってくれる人も出てくると思います。物件情報は

最後に「んじゃこの空室もいい人がいたら紹介してくださいねー」と言って資料を置いていくだけで

充分です。それでも「ためになる話を聞かせてくれる大家さんの物件」ということで、記憶には

残ってくれることでしょう。



空室が空室がとガツガツされても、仲介さんも引いてしまうかもしれません。この人と話すのは

楽しいなと思わせるような対応をすることが大事ではないかと思います。目が血走った必死な人と

色々面白い話をしてくれる人、どちらの方が仲介さんにとって話しやすいでしょうか?

埋まってないと理不尽に詰められる仲介業者さんはけっこう辛いと思いませんでしょうか?

やっぱり基本は相手の立場になって考えることだと思います。そこが賃貸経営の肝だと感じます。

クールに満室経営を達成していきましょう!

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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月12日

カラスに襲われる。

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札幌3棟目でカラスが問題になっているようで、それを身をもって体験してきました。



事の発端は管理会社さんから来たメールでした。

「入居者様からカラスに襲われて困っているという切実な連絡が届いている」とのことです。



カラスの被害ってのは初めて聞きますので、ちょっとだけ調べてみました。

どうやら、カラスは巣を作って子供を産み、その子供が成長していくまでは「子供を守る」一心で

近づく人を威嚇したり、時にはけりを入れてきたりするそうです。なかなか子供想いな動物です。



翻って、うちの場合はどうだったか。確かに巣が札幌3棟目の近所にあったそうです。そのせいで

カラスが襲ってくるということなのでしょうね。話としては合点がいきます。

巣そのものは札幌市にお願いして取ってもらったものの、撤去した後1ヶ月くらいは巣がないことを

カラスが把握せず、相変わらず威嚇が続くのだとか。



切実に入居者様が困っているということなので、業者さんにお願いしてカラスを退治してもらう

ことも考えていたのですが、管理会社さんが業者さんに確認すると、巣を撤去することはできても

カラスそのものを駆除することはできないのだそうです。そうなるとどうしたらいいんだー。

結局、打つ手が見つからないまま、札幌行きの日程が来てしまいました。



札幌3棟目は関東→札幌の大家会の見学ツアーにバッチリ組み込まれています。見学ツアーに

参加される皆様には、カラスがいるから気を付けてということだけは伝えておきました。



物件に到着。さて、近所に行きますと、何やら遠くの電柱にカラスが止まっているのが見えます。

あれがそうかなーとか思いながら近づいていくと・・・カラスが低空飛行でこちらめがけて

飛んでくるじゃないですか。ぎゃー、思っていた以上に怖い!思わずダッシュで逃げました(汗)

追い打ちをかけるように、もう一匹カラスが襲ってくるので、私はアワアワしながら逃走!

ツアーに同行していた人から大爆笑されてしまいました(恥)



でも、そんな爆笑していた人も、実際にカラスに襲われると焦りながら逃げ出します。

同行していた仲介業者さんでさえ「カラス超怖いっすね」と苦笑いしておりました。

なんだい、みんな他人のこと言えないじゃないか〜(笑)



しかし、これは入居している人からしたらたまらないですね・・・。何とかしなくては。

ふとあたりを見回すと、札幌3棟目の前の家の方が庭の手入れをしています。この方とは、

以前東日本大震災の被災者様を札幌3棟目に受け入れた時に少しお話をしたことがあり、

名刺なども渡したことがあります。困った時は近隣の方と協力すべしと考え、声をかけました。



色々と話したのですが、どうやら町内会でも大きな問題になっているようです。カラスの巣自体は

近所の公園に作られていたようなので、もはやアパートだけの問題ということではなさそうでした。

町内会でカラスをどうするか役員会議で打ち合わせるということだったので、もしその結果が出て

金銭的に協力できることがあれば、私なり管理会社さんなりにお知らせください、と伝えました。

先方もそう申し出たらとても喜んでくれたので、良かったです。



管理会社さんにも、町内会の方から連絡が来たら、こちらに教えてほしいと伝えました。

できるだけ前向きにカラス対応を進めていきたいと思います。でも実際のところは、きっと

あと1〜2週間我慢してカラスが立ち去るのを待つ感じが現実的なのでしょうね・・・。



なお、Facebookでこの件について相談した際「唐辛子がたっぷり入ったおにぎりを食わせる」

という案が出ましたが、町内会の人に提案したところ微妙な顔をしていたので止めました(汗)



今のところ連絡が来ていないので、たぶん「待ち」ということになったんでしょうね・・・。

入居者様に被害がないことを祈るばかりです。

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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(2) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする