2013年06月20日

地方物件の落とし穴。

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先日の狼旅団セミナーでお会いした方とメールのやり取りをしました。その中で、地方物件の

リスクについて説明させていただきましたので、その内容をブログにも掲載しようと思います。



まず、地方物件の現状ですが、サラリーマン大家さんが地方物件を取得する一番簡単な道は

金利の高い某地銀さんで融資を引いて購入することでしょう。金利は高いけど利回りも高いので

問題なく回るだろうし、地方物件は積算評価が出やすいから融資が引きやすいから問題はなく

回るだろう、と考えて購入しているものと想像します。



次に考えられるのは、都銀さんを使う方法。ある程度自己資金がある人ならありですね。

あとは地元の地銀さんなどを頑張って使う方法。コレはけっこう茨の道ですが、その地域に対して

ドミナント戦略(限定した地域を対象として集中的に商圏を築いていく)をとっていくのであれば

難易度が高くても是非挑戦してほしいところです。



っと、少し話がそれました。

ここから先で、利回りだけで見えない地方物件の注意点を述べたいと思います。



仮に、サラリーマンに優しい地方物件の金利を4.5%、都銀さんの金利を1.5%とします。

金利差だけを考えれば3%なので、東京で利回り10%の物件を都銀さんを使って購入するのと

地方で利回り13%の物件をサラリーマンに優しい地方銀行さんを使って購入するのとは

同じくらい儲かるように見えます。



しかし、更新料の有無や基本的な家賃額の差から来る固定費の増加分なども加味すると、

東京の方が儲かるという結果になる可能性が高いのです。なぜなら、地方物件は固定費が

かかりやすい構造になっているからです。



一例を示しながら説明します。



1億2千万円、利回り10%の物件が地方と東京にあったとします。

東京は一部屋10万円で10部屋、地方は一部屋5万円で20部屋とします(間取りは同じと仮定)



この物件のあるお部屋で換気扇が壊れたとしましょう。修理の相場はそれほど地域差はないので

家賃が5万円でも10万円でも、換気扇が壊れれば2万円出費が出ます。

東京物件なら10万円のうちの2万円なので、家賃に占める修繕費の割合は20%です。

地方物件だと5万円のうちの2万円なので、修繕費の割合は40%に跳ね上がります。



さらに、各部屋で1年に1回換気扇が壊れたとします。

東京は10部屋×2万円=20万円で、地方は20部屋×2万円=40万円。

同じ利回りでも、東京の方が効率が良いことがお分かりになったのではないでしょうか。



「家賃が高くて部屋数が少ない」場合は空室になった時のダメージが大きいという問題はありますが

「家賃が安くて部屋数が多い」場合は修繕リスクが高まるという問題が発生するわけです。

好みの問題なのでどちらが優れているというわけではありませんが、この違いを押さえた上で

地方物件に挑戦するほうが望ましいと思います。



さらに付け加えると、建物自体についても差が出てきます。20部屋のものと10部屋のものだと

20部屋の地方物件のほうが述床面積は大きくなるでしょう。それに伴い、固定資産税も

高くなりやすい、ということもなんとなくわかるのではないでしょうか。



地方物件は高利回りですが、こういった運営費の問題もあります。人の流動性も都心比べて

ゆるやかなので、空室が埋まるスピードもそれほど早くありません。その地域に精通しているなら

良いのですが、そうでないならその場所が良いところなのか悪いところなのかもわかりません。



とはいえ、地方物件は上手に取得すれば目先のキャッシュを生み出してくれます。

お金があるなら最初から都心の低利回り資産性優先物件を取得するのも良いでしょうが、

手元にお金がないなら「資産の先食い」であることを理解した上で、地方物権を取得するのも

悪くない選択肢になると思います。不動産投資を進める戦略に正解はありません。先人の知恵を

拝借しながら、自分なりの戦略を構築していくことが肝要かと思います。

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posted by ひろ* at 10:42 | Comment(12) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月19日

自転車置場のない物件。

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東京1棟目は自宅から3分くらいのところにあり、おかげさまで現在満室になっております。

建売で購入したのですが、元々売主さんが自社で保有する予定だったということもあり、

外装はデザイナーさんにお願いして綺麗なものになっております。しかし副作用もありまして

狭い敷地に目一杯建てた物件、かつデザイナーさんがエクステリアまでしっかりと作った為

自転車を置く場所がないという欠点があります。



先日の繁忙期でお申込をいただいた方の中に「原付を持ってきたい」というお客様がいました。

しかし建物の中にはどう頑張っても原付を置ける場所はありません。さてどうしたものか。

申込を逃すのは惜しいけど、置く場所が敷地内にないのは厳然たる事実です。困りました。



少し考えましたが、一つの解を出しました。



自宅のガレージに置いてもらってしまうと言うのはどうだろう?



私の自宅は先にも書きましたように、東京1棟目から徒歩3分くらいの場所にあります。

不動産のふの字も勉強していない頃に、結婚するからと勢いで買ってしまった新築戸建です。

(今思えば大失敗ですが・・・そこは今日の話題ではないので割愛)



昔は車を持っていたのですが、使用頻度も低いし維持費もばかにならないので売りました。

ガレージは自転車くらいしか入っておらず、すっかり遊んでいる状態です。東京1棟目の

募集時に部屋に置いておいた洗濯機や電子レンジを保管する場所くらいの用途しかありません。



別に車庫になっているわけでもないし、これだったらこの場所を使って貰ってもいいのかも。

それで入居に繋がるなら申し分ありません。そんな形で返答をしたところ、先方もご納得を

いただいたようで、とんとん拍子に契約に結び付けることができました。



その入居者さんから先日管理会社さんに「原付をそろそろ置きたい」という連絡が来たようで

自宅のガレージを案内して大丈夫かどうか確認が来ました。勿論OKです。

当日、立会いこそできなかったものの、帰ってきてみると入居者様の田舎であろうと思われる

東京以外のナンバーの原付が置かれていました。



ただ、今のところ使っているところは見たことありません(笑)



知恵は絞れば絞っただけでてきます。普段から知恵を絞りだしている人だって、まだまだ出ます。

出がらしだって立派な知恵ですから。今回も、発想をうまく転換して入居に結び付けることが

できました。同じように、これまで取り込み切れていないお客様を取り込むチャンスがあるはず、

という目線をもって、日常の運営にも取り組んでいきたいものですね。

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posted by ひろ* at 07:41 | Comment(2) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月18日

法人設立の準備と基本的な発想。

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札幌に法人登記用のポストを設置しました。



現在、札幌での物件購入についても基本的に今後は法人にて取得したいと考えております。

その為に必要なのは、当然ながら法人です。普通に何を作っても良いわけではなく、札幌に

本店登記した法人を作る必要があります。なぜなら、札幌の地銀さんや信金さんから融資を

受けて進めていきたいからです。



ここで私の基本方針についておさらいです。

私は「個人としては規模の拡大はしたくない」「今後物件を増やすなら法人で購入したい」

「個人で保有すべき物件は住居地域のものだけにしたい」という方針をもって進めています。



まだそれほど規模も大きくないし、木造物件がありますので、税金には困っておりません。

よって、節税対策の為の法人は不要です。どちらかと言えば、規模拡大の為の法人化です。



私は最初に個人で札幌の物件をいくつか購入しましたが、その状態で東京の地銀さんや信金さんに

「物件を買いたいので融資してください」とお願いしても、なかなかOKが貰えませんでした。

理由として必ず言われるのが「札幌の借入が重い」「札幌の担保管理をすることができない」

というものです。これが痛いんですよねえ。ですので、個人で持つ物件は住居地域に近いものに

限っていきたい、という基本的な発想があります。



では1つの法人でやみくもにあちこちの物件を買っていいものか?それも違うと思います。

融資を受ける可能性を高めるなら、できるだけ地域はまとめた方がいいです。だからこそ、

札幌の物件は札幌の法人で、仙台の物件は仙台の物件で・・・という線引きが必要と感じます。



今回、札幌の物件を検討するにあたり、札幌に法人を作ることにしました。札幌の法人であれば

札幌市に本店や支店を置く金融機関さんを使える可能性があるためです。とはいえ、代表者が

東京にいる現状ですと、そのハードルは限りなく高くなりますが・・・ごくわずかながら、

そういう状態でも検討してくれる金融機関さんもいますので、そういうところを当たっていきます。



札幌の法人の本店はどこにするか?という問題があります。わざわざ借りるのもお金がかかって

大変ですから、極力お金がかからないような方式を考えなくてはなりません。私は保有物件に

管理用ポストをつけて、物件そのものを法人登記する場所として選びました。普段は転送を

かけておけばいいですので、それほど問題になることもありません。法人のポストの中身は

信頼できる誰かにお願いして、たまに中身をチェックして貰えばいいかなと思っています。



節税の為の法人化については私はよくわかりませんが、物件を買い進める為の法人化については

色々と知恵を絞っていったつもりです。たまに「法人化したらいいタイミングはいつなのか」と

聞かれることがあるのですが、よくよく話を聞くと何のために法人化するべきなのかがあまり

わかっていない方も多いです。目的もなく法人化しても、経費を余計に取られるだけです。

自分が何をしたいのか、何に困っているのか。そこを今一度考えるべきであると思います。

何事も目的を持って行動すべし。

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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月17日

結婚式記念日に想うこと。

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結婚式記念日だったので、一昨日の夜から昨日までお祝いモードで夫婦で遊んできました。

何のために不動産賃貸業をやっているか。それは勿論、家族の幸せの為です。こういうイベントは

大事にしていかなくてはなりませんし、目的と手段がひっくり返るような本末転倒なことには

ならないよう自分を律していかなくてはならないと思います。



さて、そんな嫁ちゃんなのですが、一身上の都合により転職し、今は不動産業界におります。

前職を辞める際に、次はどうするのか聞いたら「お金を稼ぎたい」ということを言ってたので

不動産の歩合なんかだったら儲かるんじゃない?という話をしたところ、不動産業界に興味を持ち

その方向で仕事を探し始めました。結局、歩合ではないものの不動産関係の会社に就職して、

今はマイソクを持って色々な仲介業者さんを回っております。



業界が同じになれば、用語も覚えるし仕事の雰囲気もなんとなくつかめます。昨日も話をしてると

「うんうん、わかるそれ」とか「ここはこうなった方がいいんじゃない?」とか、色々と話を

することができました。夫婦でお互いの仕事を理解することがマイナスになるはずがありません。





更に、嫁ちゃんなりに感じたことで賃貸経営に役に立ちそうなことをアドバイスしてくれます。

実際にマイソクを持っていく際にどういうUSPの物件が仲介さんにウケるか、など現場の生の声。

たとえば、水廻りが綺麗だったり充実していたりすると、それだけでかなり仲介さんには響くという

話でした。3点ユニットは論外、2点ユニットでも渋い表情、独立洗面台ならいい反応、みたいな。

さらに、お風呂が広いとかお風呂にテレビやオーディオがついているとか、追い炊きがあるとか

そういう付加価値があると、営業の方も「推しやすい」と言ってくれるそうです。



そして、もし東京の物件に空きがある時は、名刺とかマイソクをくれれば宣伝したりヒアリングを

したりするよ、ということも言ってくれました。ほんとありがたい!営業回りをする時間を

捻出するのも大変なところがあったので、これを代行してもらえるというのは非常に助かります。



今まで、不動産は私が一人で回していました。嫁ちゃんはあまり興味はなく(数字に対する

苦手意識もあったようですし、借金の額が怖いから意図的に興味を示さないようにしていた、

というのもあったみたいです)、連帯保証人としてはんこを押してはくれたものの、それ以上の

ことには口も手も出してきませんでした。



嫁ちゃんの仕事が変わった結果として、私の不動産賃貸業にもプロパティマネジメントの面で

色々と協力してくれる、という体制に変わったというのは素直にうれしく思います。



一人で取り組む不動産から、夫婦で取り組む不動産へ。この変化、とても心地よく感じています。

家族の理解と協力を得ながら事業を進められる。ものすごく気持ちが楽になったような気が。



うちの嫁ちゃんも、今の仕事をしながらお金を貯めて「女の子をかわいくする仕事」をしたい、

という気持ちを持っているようです。嫁ちゃんが私の事業を支援してくれるように、私も

嫁ちゃんの考える事業に対して全力で支援していきたいです。



5年後の自分と嫁ちゃんが果たしてどうなっているか。

自分でも全然想像がつきません。不動産を始める前の自分だったら、サラリーマンの自分が

どんな立場にいるか、という想像ができたと思いますが、不動産を始めたおかげで事業家としての

マインドも身につき、想像もしない方向に興味がわくようになりました。きっと1年後の自分も

今の自分では想像もつかないようなことを考え、思わぬ事業を始めているかもしれません。

嫁ちゃんだって、どこかで起業しているかもしれません。いい意味で、自分の人生の想像が

つかないという状態。これってけっこうワクワクします。このワクワク感を維持しながら、

自分なりに地に足を付けたビジネスに取り組んでいきたいと思います。



たいして金融資産も持っていない自分がどうやって成り上がっていくか。



好奇心を忘れず、行動力を持つこと。

自分なりに十分に検証し、検証し尽くしたら最後は結果を恐れずに飛び込むこと。

失敗から学べる気づきを今後の自分への糧とできるようにすること。

周囲の人を大事にして、信頼を裏切らないよう誠実であること。



来年の結婚式記念日の時には、さらに一回り器の大きな自分になれるように頑張りたいと思います。

関わる全ての人が幸せになれるような自分で居られるように。

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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(4) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月16日

東京築古組に参加するチャンス。

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立て続けの更新となり恐縮です。

先ほど狼旅団セミナーの感想を書いたブログ記事を投稿してますので、こちらも是非ご覧ください。

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/366524728.html



りょうさんのご厚意で参加させていただいている東京築古組の公開勉強会が開催されるそうです。

私自身は事前に企画していた関東→札幌の大家会の勉強会と被ってしまっている為に参加が厳しい

状況なのですが、築古組が大々的に新規募集をするのは珍しいので、もし興味と熱意のある方が

いらっしゃるなら、申し込んでみては如何でしょうか。



詳細はりょうさん及びジェービルさんのブログをご参照ください。

東京築古組の会 お試し参加のお誘い byりょうさん

東京築古組の会 お試し参加のお誘い byジェービルさん



翻って私のこと。

りょうさんからお誘いいただき、東京築古組に入会させていただいたのが昨年の秋頃だったかな。

ハイレベルな会に参加させていただき嬉しかったのですが、なぜか企画されるイベントがことごとく

他の予定と被ってしまい、なかなか参加することができておりません。もったいないなあと自分でも

思ってしまいます。予定をいっぱい入れて動き回るのも、機会損失している部分があるということに

なるのかなあと。うーん、バランスをとるのって難しいですね。何かうまい手段はないものか。

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posted by ひろ* at 11:03 | Comment(2) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする