2013年06月25日

ランキング上位のブログにはどんな問い合わせが来るの?

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現在7位です。昨日は有志数名で初HOOTERSでした。

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地道に毎日不動産ブログを書いているおかげで、こうやってランキング上位につけることが

できております。これもひとえに皆様のおかげだと思っております。感謝しております。



この順位まで来ると、たまにメールフォームからメッセージが来ることがあります。内容は

様々なのですが、中には業者さんからの怪しいメールだったりすることもあります。

実名は出しませんが、どんなメールが来るのが概要だけお見せしちゃいます。



業者さんからの問い合わせ



・「当社のサイトでコラムを書きませんか?」

 →自分のブログで手一杯だからということでお断りしました。



・「当社のバナー広告を出させてほしいから広告掲載料を提案してくれませんか?」

 →取引したことのない会社さんの宣伝をする気はないので、お断りしました。



・「投資用ワンルームマンションを買いませんか?」(具体的な案件つき)

 →築9年で表面利回り9%のワンルームだったので、魅力を感じずお断りしました。



・「手数料を出すからDVD教材を販売してほしい」

 →見たことがない教材を宣伝する気はないので、お断りしました。



・「相互リンクをはらせてほしい」

 →相互リンクは面識のある方に限らせていただいているので、お断りしました。



・「某リフォーム業者様のアフィリエイトに協力してほしい」

 →仕事をお願いしたことがない業者様の宣伝をする気はないので、お断りしました。



・「投資用DVDの評価に協力してほしい」

 →できればご協力したかったのですが、サラリーマンが多忙な時期だったので断念しました。



・「お客さんを紹介してくれたら、売買額の1%をバックするので提携してほしい」

 →バックを貰うと中立な立場が維持できなくなるのでお断りしました。余談ですが、この業者さん

  「個人的にお伺いしたいことがあるので、メールでご連絡をいただけないでしょうか?

   提携の話もあるんだけど、それ以外にもいろいろと個人的にお話を伺いたいです!」

  という感じでメールフォームから連絡してきたから、何か他にあるのかなと思って返信したら

  結局提携の話以外に用事はなかった・・・というのがちょっとイラッときました(苦笑)



・「当社運営の不動産情報サイトにブログを掲載させてほしい」

 →いろいろとやり取りをして、こちらはOKさせていただきました。

  不動産投資.meというサイトです。新着ブログのところにたまに私のブログが出ます。



一般の方から



・「サイトランキングを始めたから登録してくれませんか?」

 →ちらっと見たけど今ひとつ面白そうに見えなかったのでお断りしました。



・「セミナーなどあったら是非聴講したい」

 →そういうことはしていないけど、聞きたい事があれば何でもメールくださいと返信しました。



・「ブログに出てきた業者さんを紹介してほしい」

 →業者さんに確認したのですが、多忙のため既存顧客を優先したいという意向がありましたので

  ご紹介については申し訳ないですがお断りさせていただきました。



・「初めて来ましたが、充実したサイトなのでこれから全部見てきます」

 →ありがとうございます。



・「関東→札幌の大家会に入りたいです」

 →会員募集を停止中であることを返信させていただきました。



・「こういう話ってどう思いますか?」

 →具体的には書きませんが、相談みたいな感じだったので個別に返信しています。



だいたい半年くらいの間で、目についたものをピックアップしてみました。本当はもう少しあるけど

たいしたネタじゃないなと思ったものは適当に割愛させていただいております。



このくらいの順位になると、業者さんからの売り込みもあります。この半年は来ておりませんが、

クリック屋さんの宣伝も来たことがあります。私はこのブログでお金を儲けたいわけじゃないので

基本的にはそういう「ブログをお金に換える」ような話は全てお断りしています。ま、確かに

サイドバーにちょっとしたアフィリエイトは貼ってありますが、誰もクリックしてくれません(笑)



裏を返せば、こういう提案を積極的に受け入れて行けば「ブログをお金に換える」事も可能です。

そういうブログが世の中にどれだけあるのか・・・私は知る由もありませんが、そのブログが

何のために書かれているのか、という裏側を推理しながら読み進めることも、業者さんのカモに

ならない為には大事なのかもしれませんね。ブロガーの顔をしているけど実は業者さん、という方も

少なからずいらっしゃるのが現実です。



私がブログを書く理由・・・趣味です!いやほんとに。昔からそのときにはまっていることを

ブログなり日記なりに書くのが習慣になっているので、それが今は不動産というだけなんです。

副次的な効果として、ブログという媒体に書くことで、自分の知識の整理になることもあります。

そして、懇親会などに行った時の自己紹介が楽だというメリットもあります(笑)



私としては、このブログを通じて一人でも多くの方が気付きを得てくれるならそれで良いです。

直接的な金銭をこのブログから得る必要はなく、読んでいる人のお役に立てることが、巡り巡って

自分に返ってくるだろうと思っています。私はそれで十分です。お金は不動産で儲けますから。



せっかく縁があって貴重な時間を割いてこのブログを読んでいただけている皆様の為にも、皆様が

少しでも成功に近づけるようなネタを、実体験を中心に継続して書いていきたいと思います。

今後ともよろしくお願いいたします。

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posted by ひろ* at 07:32 | Comment(2) | ブログ運営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月24日

東京で札幌物件の現地調査を終わらせる。

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現在7位です。昨日はフィリピンで会った方に日本で再開してました。

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札幌の物件への買付を検討しております。ちょっと面白そうな案件なので、何とかしたい感じです。

融資が難儀することは目に見えておりますし、はっきり言って物件の居住者属性は最悪です。

でも、そんな物件をこれまで散々経験してきているので、まったく怖さはありません(笑)

満室にできるイメージはあるので、できればモノにしたい案件です。



しかし、机上のシミュレーションばかりではどうにもなりません。

○本当にその家賃で埋まるのか?

○建物に問題はないのか?

こういった内容をしっかり調べていく必要があります。



しかし、今月は札幌とフィリピンに1回ずつ出かけており、これ以上行くのは厳しい状況。

予定も埋まっているし、サラリーマンの会社を休むわけにもいきません。困りました。



そこで、今回は人を頼って物件調査をすることにしました。自分は東京にいながら、札幌の物件を

あたかも自分が見てきてヒアリングしたかのような結果を得ることは出来るのか!?



先に結論から言うと・・・できちゃいました。ふふ。



今回利用させていただいたサービスは、札幌大家さぽーと報告ネットの2つです。

札幌大家さぽーとはコジローさんが事業として立ち上げた「プラスアルファのある清掃サービス」。

定期清掃の契約をしておくと、フットワーク軽く色々なサービスを安価でやってくれます。

報告ネットは山岡さんが立ち上げた事業で、遠隔大家さんの目となってくれるサービスです。

山岡さんは健美家コラムで活躍されており、著書も好評のようです。







両者とも大家さんであり、大家さん目線でのサービスを展開している点が信頼できるポイント。

遠隔地物件の経営をするにあたり、お二方には大変お世話になっております。



まず最初に、賃貸営業マンとしての顔を持つコジローさんに、物件情報を提供して周辺の家賃や

賃貸営業マンが売りやすい物件かどうか、満室にすることが出来る場所や間取りになっているか、

というところを調査いただきました。コジローさんからは仲介業者さんが見られるサイトの

情報を提供いただき、近隣の競合類似物件の情報や募集図面も出してもらいました。家賃相場も

思っているレンジで何とかなりそうですし、間取りや立地的にはどうにかなりそうということが

わかりました。これで賃貸付の面はクリアです。



続いて、山岡さんに一般確認対処の形で、物件の写真を撮ってもらい、詳細な状況について

レポートをしていただきました。こちらの内容もかなりの力作で、まず写真が130枚(!)

ついてきました。周辺の環境の写真、建物の写真、空室の写真、問題がありそうな箇所の写真。

あたかも自分が見てきたかのような雰囲気で、物件を見ることができました。



そして問題のありそうな箇所の指摘。鉄筋の爆裂している箇所の指摘や、屋内階段がけっこう

さびてきている状況、タイルが無理やり補修されていて汚らしくなっているところなど。

そういった情報が視覚的にも入ってくるし、文書で補足もされてきます。



更に、近隣住人や入居者様、管理会社さんなどへの聞き込み結果までついてきます。

たまたま管理会社の人が粗大ゴミの整理をしていたところに山岡さんが突撃していって、

色々な話を聞き出してレポートしてくれました。偶然とはいえ、そこまでやってくれますか!

というくらいの充実度。おかげさまで、私も仲介業者さんに対して次のアクションを取ることが

出来そうです。屋上防水は大丈夫なのか、漏水の問題がある部屋があったりしないか、など。



ひとつだけ難点を挙げるとするなら、「私ならこのくらいの価格で買います」の基準が少し

甘めだなーと思うことくらいでしょうか。私、山岡さんがレポートしてくれている価格よりは

安い価格でないと買いませんっ(笑)



そんなこんなで、非常に充実した資料をいただくことができました。これだけやってくれて

費用は1物件あたり7350円ってのは、安すぎて儲かるのか心配になるレベルです。



この結果をうけて、ある程度腹は固まりました。2物件のうち1物件は買付を入れる方向で

考えてみようと思います。銀行融資が難関ですが、まあそこは頑張ってやってみます!

ダメならダメで仕方ありませんから。



遠隔地でも、パートナーとしっかりとした関係が作れていれば、ある程度は怖くありません。

昨日も書いた「仲間を見つける」ことに繋がるんだと思いますが、賃貸経営はある程度の

アウトソーシングが出来る事業です。信頼のおける人にアウトソースすることで、自分の負荷が

少し減らせるなら、それもまたありだと思います。すべて自主管理してお金をしっかり貯めるか

そのお金を少し使って時間を買うか。どちらを取るかはその人の価値観次第だと思います。

自分自身の賃貸経営スタイル、見つけていきましょう。

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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月23日

仲間を作ることが大事。

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現在7位です。昨日は関東→札幌の大家会の勉強会と懇親会で燃え尽きました。

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不動産投資を成功させるには、たゆまぬ努力が必要であろうと考えております。そして情報を

収集して自分の考えを柔軟に修正し、より自分自身のスキルを向上させて行くことも必要でしょう。



情報収集をどのようにしていくか。業界紙(新聞や雑誌)を読むのもいいですし、セミナーを

受講するのもいいでしょう。しかし一番効率よく、かつ新鮮な情報が手に入るのは、オーナー同士の

情報交換であると私は思います。積極的に仲間を作って行くことが大事ではないかと考えます。



この商売に限って言えば、同業他社さん(つまり他の大家さん)は心強い協力者になってくれます。

近所に物件を持っているとしても、よほど似たような間取りと立地でない限りはお客様の奪い合いに

なることはありません。そして、もしそういう状況だったとしても、やっぱりライバルではなく

心強いパートナーとすることができます。



よくあるのは、広い土地を割って数棟の物件を作り、それぞれ別のオーナーさんに販売するような

パターンでアパートを購入したとします。この場合、同時に作った数棟の物件は、全て似たような

間取りになりがちです。単純に考えてライバルだと思ってしまう気持ちもわからなくはありません。



しかし、本当に商売敵になる時期って、お互いに空室がある時だけなんです。満室であれば、

その時期は募集はしていないので、何も気にする必要はありません。



逆に、隣近所の物件の方と良い関係を作っておいて、お互いに自分の物件だけでなく、周囲の物件も

宣伝するようにしたらどうでしょうか。自分が行かなくても誰かが営業してくれるとなれば、

営業効率はその分あがります。商品となるお部屋はそんなに大量にあるわけではないのですから、

そういうやり方をすることもできるのではないでしょうか。



私の大家さん仲間の実例です。



一つの敷地に3棟建てた現場があり、その3棟を別々のオーナーが所有しております。

ひょんなことでこの3棟のそれぞれのオーナーが顔見知りになり、お互いに情報交換をしたりして

上手に経営を進められておりました。



3人とも同じ管理会社さんだったので、時には皆で協力して管理会社さんに不満をぶちまけたり

共同戦線を張ってコストダウンの要求をしたりしていたようです(具体的にどこまでやったかは

完全には把握していませんが、たぶんそのくらいまではやっていると思います)



そして、より良い条件を引き出すために、この3人が一斉に管理会社さんを切り替えました。

単品でも大きな物件なのに、それが3棟まとめて移動したら、移動された側は大きな痛手になるし

移動した側は大手柄です。新しい管理会社さんのスタッフは、この管理を獲得したことによって

出世して役職がつきました。当然ですが、この3棟のオーナーはこの管理会社さんの上顧客です。



一つの物件では小さい力しか得られませんが、複数の物件が合わさることで大きな力になります。

周りの大家さんは敵ではなくて味方にするべきなんです。

同業者はライバルではなくて強い味方。それもまた成功するためのコツではないかと思います。

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posted by ひろ* at 09:42 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月22日

投資の方向性と軸を明確にしよう。

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現在8位です。ランキング急上昇なのは狼さんが紹介してくれたからでしょう。感謝します。

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今日は普通に仙台と札幌の漏水の話でも書こうかと思ってましたが、ここ二日間の流れ的に

そんな日常のネタを書くのも勿体ない気がしてきました。よって、急遽変更して、不動産投資に

関する心構え的なものを書こうと思います。



不動産投資、魅力的ですよね。じゃなきゃこのブログをわざわざ読んでないでしょうから(笑)

皆様はどのような目的で不動産投資に目覚めたのでしょうか?サラリーマンが辛いので早く

リタイヤしたいと思っていますか?それとも本業の足しや私設年金になればいい程度ですか?

既に始めている人も、これから始める人も、もう一度振り返ってみてください。



世の中には色々な情報があふれています。投資法もいろいろあります。



フルローン・オーバーローンでガンガン購入してキャッシュフローを極大化させ手法もあれば、

土地値以下のものを拾っていくことで含み益を重視していく手法もあります。再建築不可や

借地、違法建築などを現金なりノンバンク融資なりで購入している人もいることと思いますし、

ボロ戸建を再生している人もいるでしょう。



自主管理命の人もいれば、時間をお金で買う形で管理会社さんに委託している人もいます。

出口戦略と称して、売るときのことを考えて家賃を下げない人もいれば、とにかく満室経営に

拘って、空気に貸すくらいなら安くして埋める人もいることでしょう。



最終的にどうするか、というところに関しては、朽ち果てるまで持つパターンもあれば、

途中で売却してしまうパターンもあります。



税務も人によって変わります。赤字にしてサラリーマンの年収を減らして税金を取り戻す人も

いるでしょうし、融資を得て拡大するために黒字の決算書を目指す人もいます。節税なんて

考えずに、借入を早期返済することでデッドクロスなど気にならない骨太な体質を作ることを

考える人も中にはいることと思います。



はい、私がさらっと考えただけでも、これだけの内容が出てきます。そしてこういったブログを

読んでいる勉強家の大家の皆さんは、これらの方法論で成功している大家さんのブログやセミナー、

懇親会などを経験して「ああっ、皆さん言ってることが違う!」と頭を抱えるわけです。

そして、物件ほしいほしい病にかかっている方が「私はこの手法で成功した!」というセミナーに

参加すると、ついその手法が良いような気がしてきて、その後の個別相談会で物件をついつい

購入してしまう・・・ということも起こりかねません。



以前、何かの懇親会でお会いした大家さん志望がいらっしゃいました。

自己紹介の場では「サラリーマンを早くリタイヤするために頑張ってます」というお話でした。



その方と個別にお話をする機会がありましたが、最近はじめての買付を入れられたそうです。

素晴らしいですね、その行動力。そこまでに至らない人がどれだけ多いことか。

で、どんな感じの物件に買付を入れたんですか?



「はい、2000万円の戸建です!」



ナ ナンダッテー!!
Ω ΩΩ



利回りがさぞ良いのかと思ったら、10%に満たない程度だとか。

何故それを選んだのかを聞いてみたところ、

「業者さんが『近隣相場より300万も安い』と言うから購入することにしました!」

と明るい声で返事が返ってきまして・・・。



やれやれだぜ



この方は「ほしいほしい病」にかかっている状況の中、目の前でそれで成功した人のお話を

聞いてしまったがためにこの物件を購入する決意をしてしまったのではないかと想像します。

でも、この方の目標は「早期にハッピーリタイヤ」です。こんな方法で買い進めたところで、

ハッピーリタイヤできるのはいつになるのでしょうか?



あなたが不動産投資を始めるにあたり、必ず動機があるはずです。

定期的にその動機を見つめなおしてみる必要があるのではないでしょうか。



例えば、サラリーマンが何としても5年で会社をリタイヤしたいのであれば、修繕費なども見込み

最低でも今の給料の2倍は物件からのキャッシュフローで稼がなくてはなりません。

(私だったら突発的な事故への対応も含めて3倍ほしいです)

そういうことであれば、サラリーマンの属性をフル活用して高利回り物件をオーバーローンで

取得する戦略を志さなくてはなりません。借金が怖いとか言ってる場合ではないのです。



目標がサラリーマンを辞めることではなく、私的年金の構築で定年後に残債がなくなった物件で

キャッシュフローを得られれば良い、という考え方であれば、現金を多めにつっこんで都心の

立地のいい場所に物件を購入するべきだと思います。無駄に借金をする必要はありません。

【補足(2013/06/23)】

年金代わりなら、目一杯借入してキャッシュフローを貯めて、退職金との合わせ技一本で退職時に

一括返済する方が税金が安いよという指摘をいただきました。まさにゃさん、ご指摘感謝!



目的によって、投資手法は変わってしかるべしなのです。



自分が「何年以内にいくらのキャッシュフローを得たいか」をまずは考える必要があります。

そこに向かっていくためにどのような投資手法を取る必要があるか。そういった目線で情報に

接することができれば、そう大きなブレは発生しないものと思います。



最初の戦略を誤ると、リカバリーが大変です。フルローンで規模を拡大すべきだったのに

最初に現金を入れ過ぎてしまったがために投資が停滞する、フルローンで買い進めていくには

ある程度のキャッシュフローが必要なのに、積算が出るからと言って都心低利回りを4.5%の

金利で買ってしまう、などの状況から自分が目指すべき方向に路線変更するのは大変です。



「不動産をいつ買うか?今でしょう!」みたいなことを言う人はたくさんいます。

私も基本的にはいつでも「今でしょう!」と思っています。決して否定をするつもりはないです。

しかし、買う物件だけは吟味しなくてはいけないと思います。まず買ってみて経験を積むという

考え方もありますが、それは方向性が合致していて、最悪失敗しても大丈夫な金額であればです。



不動産を購入しようと思った際には、必ず自分の目標を振り返ってみてください。

そして、その相手が勧める不動産投資手法を盲目的に信じず、必ず分析をしてみてください。

メリットとデメリットを浮き彫りにして、その上で自分の目標と合致するかを考えてください。

それができないうちは不動産を買わない方がいいです。



不動産投資は投資と言いながらも事業です。不動産賃貸業だからこそ、銀行さんもお金を我々に

貸してくれるんです。事業を始めようとしている人が、第三者の意見に左右されて自分でその事業の

概要を分析できないというのは、どう考えても事業で成功できない要素にしか思えません。

分析できない人が、どうしてその事業に責任を負うことが出来るのでしょうか。



勉強して購入すれば、少なくとも大火傷をすることはないと思います。他の大家さん仲間の方からも

アドバイスを受けやすくなりますし、是非ご自身の軸をハッキリと持つようにしてみてください。

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posted by ひろ* at 11:53 | Comment(8) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月21日

なぜ地方物件は積算評価が高いのか。

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現在12位です。トップ10がハイレベルでなかなか射程圏内に入りません^^;

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昨日のブログ記事、下の方にある「いいね!」のカウントが現時点で85です。好評のようで

こちらとしても嬉しくなります。調子に乗って、今日も同じようなシリーズで書こうと思います。



最近は不動産業者さんも心得たもので、「積算>売価の物件!」などとキャッチ―な書き方をして

購入する側の不動産賃貸業の皆様の気持ちを刺激してきます。んで、わくわくしながら見てみると

札幌でしたというオチが多いんですよねえ(笑)

私は嬉しいけど、一般的にはそんなに需要ないでしょー。まあそんなこと言いながら買ってる人は

多いんですけどね、札幌。東京の人が札幌で買ってるパターンはとても多いです。



では、地方物件は何故積算評価が出やすいのか。

これは昨日書いた内容と被りますが、地方の家賃が安いことに起因する部分があると思います。



昨日仮定した例をもとにいきましょう。

1億2千万円、利回り10%の物件が地方と東京にあったとします。

東京は一部屋10万円で10部屋、地方は一部屋5万円で20部屋とします(間取りは同じと仮定)



当然ですが、部屋数が少ない方が建物は小さくなります。両方とも40平米くらいだとしましょう。

レンタブル比80%として、東京は40平米×10÷0.8=延床面積500平米。

地方は40平米×20÷80=延床面積1000平米。建物の大きさが2倍になりました。



築20年の鉄筋コンクリート造であると仮定すると、建物の積算評価額は以下のようになります。

(平米あたりの再調達価格は20万としました)

東京:500平米×20万×(47−20)年÷47年=5745万円

地方:1000平米×20万×(47−20)年÷47年=11490万



この建物の建蔽率/容積率が「60%/200%」だったとします。

どちらも容積率を目一杯つかっているとすると、土地の大きさは東京が250平米となり、

地方は500平米ということになります。当たり前ですが、土地の大きさも2倍です。



ここで路線価を考えましょう。都心を平米あたり30万、地方を平米あたり10万とすると、

土地の積算評価は以下の通りとなります。

東京:250平米×30万=7500万

地方:500平米×10万=5000万



上記より、両物件の積算評価は以下のようになります。



東京:土地7500万+建物5745万=13245万

地方:土地5000万+建物11490万=16490万



地方の方が積算評価額が大きくなりました。ざっとこんなところです。

そして注目すべき点としては、地方の方が建物の評価額が大きく土地の評価額が小さい点です。



私が昨日のブログで、地方物件は「資産の先食い」をしていると書きましたが、その根拠は

この積算評価にあります。地方物件の方が土地の価格が安いことと家賃が安いことを理由に

建物の積算評価額が高くなる傾向にあります。当然減価償却もいっぱい取れていいのですが、

減価償却を取るということは、それだけ建物の価値が減っているということになります。

これを「資産の先食い」と言わずして、何と言えばいいでしょうか。



減価償却がいっぱい取れているということは、それだけ簿価が下がっているということです。

売却した時の利益は「売価−簿価」で評価するので、売却時の税金は大きくなるでしょう。

持ち続けたとしても、最後に残るのは土地の5000万だけです。

これに対して東京は、最後まで持ち続けると土地の7500万が残ります。

どちらが資産性が高いかは一目瞭然ではないでしょうか。



私は別に「東京が優れている」「地方が劣っている」と言うつもりはありません。

東京はこのような資産性や客付の優位性があるので、利回りは低くなります。資産背景に乏しい人は

フルローンやオーバーローンで買ったら回しきれないと思います。そういう意味では、地方の

高利回り物件を積算が出ることからフルローンやオーバーローンで購入していく戦略もアリだし

私自身もその方向を模索しています。



※「東京だから客付が楽」「地方だから客付は苦しい」というステレオタイプな見解に立って

 昨日と今日のエントリーは書いていますが、実際は地域特性なども加味して現地調査をすれば

 そうではない地域もいっぱいあることに気が付くはずです。事象をシンプルにしていかないと

 話がまとまらないので、便宜的にそのようにスタンスを取っています。



要はその投資法にどのような特性があるかということをしっかり理解した上で取り組みましょう、

ということです。理解して覚悟して取り組むなら、どのような方法でも良いと思っています。

自分に向いている投資法を見つけだすことが成功への近道ではないかと考えます。



私自身は、実際に東京にも地方にも物件を持ってみての感想として、私のステージではまだ

資産性より収益性を重んじるべきだと言うことを感じております。ですので、東京だけに絞らず

こういった特性を理解した上で地方物件の高利回り案件を探していこうとしております。

地方で資産を削ってキャッシュに変えて、最後は東京で土地の比率が高いものに投資する。

そんな風に進めるのが理想、というのが個人的な考えです。



僭越ながら、あれこれと書かせていただきました。「問わず語り」なので、聞かれていないことを

勝手にペラペラと語ることについてはお許しくださいませ。皆様の投資ライフがより良いものに

なりますようお祈り申し上げます。

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posted by ひろ* at 09:08 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする