2013年06月30日

災難続きの札幌3棟目。

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新規物件の買付もいいのですが、既存物件のケアも忘れてはいけません。家賃収入を生んでくれる

素敵な物件達を適切にケアしていき、愛情込めて育てる必要があります。

今日は災難続きの札幌3棟目の状況整理をしてみます。



今年に入ってから札幌3棟目で発生した事故は以下の通りです。

(たぶん前にもブログネタにしたような気がします)



○水抜き用の蛇口が壊れて漏水し、入居者様の家財を一部ダメにする

○台所の水道から茶色い水が出るので何とかしてほしいというリクエストが届く

○サイディングに何かがぶつかったような穴が開く

○別のサイディングに何かが押し付けられたようなへこみが出来る

○共用部の屋根の上から漏水が見つかる

○カラスが近所に巣を作ってしまい、周囲を威嚇しながら飛び回る



割とトラブルの少なかった札幌3棟目ですが、なんかここにきて色々出てまいりました。

ひとつひとつについて、顛末を書いてみたいと思います。



水抜き用の蛇口が壊れて漏水した件、事故で壁紙やCFの貼り換えが必要になってしまった

ことについては、問題なく火災保険がおりてクリアできたのですが、入居者様の家財に損害を

与えてしまったことについては、施設賠償責任保険でないとカバーされません。残念なことに

私はその保険に入りそびれていたので、示談金などについては保険対象外となってしまいました。

施設賠償責任保険、数千円レベルの安い保険なので、必ず入ることをお勧めいたします。

なお、示談そのものは既に成立して示談書も交わしました。先方の要求に対して管理会社さんが

交渉をしてくれたおかげで、示談金も少し安い金額で済みました。ありがとう、管理会社さん。



同じ部屋で起こった「水道から出る水が茶色い」件については、一度管理会社さんが見に行って

言うほど茶色くないという事実をおさえた上で、他の部屋と水道管は共用であるはずなのに、

この部屋だけ茶色いということはないはず、皆同じ条件だから我慢してほしいということを

申し伝えたようで、特に対応無しで済みました。



サイディングの穴については、詳細な原因が不明であるものの、何かがぶつからない限りは

このような穴は開かないことが明白である、という理論で事故として保険申請をしております。

保険金は無事に振り込まれ、今は応急処置をしてある状態です。



ではこれをどう直すか。築20年を超えた物件でサイディングを貼りなおすと、その部分だけ

色が変わってしまいます。できればそうならないようにうまく修繕したいところです。

管理会社さんにもそういう提案をお願いしたところ、レンガ調のパネルを貼り付けることで

うまく部分補修で対応する案を提示くださいました。



http://image.rakuten.co.jp/tamatebako/cabinet/renga/kasakititle.jpg

↑この画像の縁取りしているレンガのところみたいなパネルを、穴が開いたところに貼り付けて

そこ以外にもピンポイントに貼り付け、デザインっぽくしようという案です。CGのイメージを

見せてもらいましたが、なかなか良かったので採用することにしました。楽しみです。災い転じて

付加価値向上、みたいな感じになればいいなと思います。



サイディングが押しつけられたようなへこみの件も、事故でもない限りはこのような状況には

なりえないだろうということで、保険申請して了解を頂きました。これもサイディングを再度

貼りなおすということはせず、既存のものを活かして修理する方向で進めております。



余談ですが、あまりに短期間に何回も保険を申請したことにより、保険会社さんも何があったのか

気になったようで、鑑定人の方を現地に派遣されてきました。管理会社さんに立ち会いへの対応を

お願いしましたが、このへこみについては納得して帰られたようです。



そして最後に共用部天井からの漏水。これは鑑定人の方から「漏水の原因を調査してほしい」

という依頼がありました。経年劣化の雨漏りであれば保険の対象外になるので、その点について

ちゃんと調べてほしいというリクエストだったようです。



当然、こちらとしても調べる必要があるということはわかっていましたので、管理会社さんに

依頼して調査をお願いしました。どこから漏れているのかよくわからないという状態だったので

なかなか難儀しましたが、丹念に調べていく中で、状況証拠から「ドレンが詰まったところに

雪解け水が侵入してきて漏水に繋がったのではないか」という仮説を立てることになりました。

踊り場天井内部にドレン管が走っており、その周りを中心に水に漏れた形跡や屋根内ボード剥がれが

確認できたことがその理由となります。



保険は「突発的」「急激」でないと適用されません。経年劣化は対象外です。今回の雨漏りも

もし経年劣化だったら自腹で修繕する必要がありましたが、今回の結論であれば突発的で急激な

事故と言うことが説明できますので、おそらく保険が適用されるのではないかと考えております。

管理会社さんに再度保険会社さんへの説明をお願いすることにしました。



最後にカラスの件です。カラスは自分の子供を守るために、近づくものを威嚇しております。

入居者様にも被害が出ていたようで、管理会社さんにも電話が何回か行っていたようです。

私が札幌に行く前に、管理会社さんが札幌市に巣の駆除を依頼して対応してもらっていましたが

それでも1ヶ月くらいは本能的に巣を守る行動に出てしまうということで、あとはもう我慢するしか

ないという状態でした。そしてようやくカラスが警戒モードを解いて出て行ったようで、最近は

その手の苦情もなくなりました。



この件、うちのアパートだけでなく町内会全体での問題になっていましたので、町内会の方に

当方より協力を申し出たりして、近隣との関係を良好にする格好の機会になった・・・

と、無理やり前向きにとらえています(苦笑)



ほんの3ヶ月程度の間に、これだけのイベントが起こるのはけっこう珍しいですが、アパートを

保有している限りはこういう形で集中することもあるかと思います。それなりに手間はかかります。

不労所得ではなく苦労所得。他の仕事より拘束される時間が短いだけ。そういう気持ちで

アパート経営に参入していかないと、後で「こんなはずじゃなかった」と思うことになるかも。

まだアパートを持っていない皆様、その点は心にとどめておいてくださいね。

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posted by ひろ* at 08:39 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月29日

3件の融資審査。

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現在、購入に関する案件が並行で3つ動いています。同時に動き過ぎだよなあと思いつつも、

結果として動いてしまっているんだから仕方ありません。



そんなわけで、状況を整理してみようと思います。



仙台の中古案件は3月からずっと融資付けをやっていますが、結局メインバンクさんがNGという

結論になってしまった為、仕切り直しで取り組んでいただける銀行さんを捜しているところです。

この案件は多少癖があるのですが、その癖の部分をうまくコストダウンできれば、より大きなCFを

出す事ができると思っているので、できればなんとか融資を固めていきたい案件となっています。



積算評価も十分、収益性も最近の仙台としては悪くなく、築年数もそこまで古くない。なのになぜ

融資がつかないかと言えば、癖に加えてあるリスクを抱えているからです。その内容はここでは

書けませんが、まあそれはリスクだと言われても仕方がないかなあという感じのものです。



リスクをどう制御するか、という点については資料を作って提示する準備ができております。

他にもいろいろと資料は作ったのですが、結局メインバンクさんの審査部の方は首を縦に振らず

支店の担当者さんもやる気十分だったのにはしごを外された感じになってしまっていました。



そして今、Jさんにご協力いただきながら、次の融資先を探しております。一円の得にもならない

私の物件の融資付けの為に、おつきあいのある銀行さんに声をかけて資料を渡してくれるJさん。

素敵すぎて涙が出そうです。今なら抱かれても・・・いや、抱かれるのは嫌だな。



Jさん以外にも、銀行さんを紹介してくれるという方が名乗りを上げてくださったので、そちらの

ルートもありがたく甘えさせて頂こううと思っています。こうやってご協力頂けるのが有り難い!

仙台1棟目の融資付けであちこちの銀行に電話して、話を聞いていただけた銀行さんに対して

再度こちらからアタックする作業も続けつつ、そういったご紹介系でのご縁も積極的に活用して

いければと思っております。振り出しに戻ってしまいましたが、再度この案件を軌道に乗せたい!



札幌の新築案件は取り組みはじめたのがGW明けくらい。こちらはそもそもの選択肢が少ない為

とある金融機関さん一本で進めています。彼らがNGという結論を出せば、それで終わりです。



たまに電話して進捗状況を確認していますが、うまく通るような稟議をどう作るか練っているようで

時間がかかっているということでした。具体的にどの辺が難しいのかを確認して、それに対して

こちらでそこをフォローできるような資料を作る・・・を繰り返しています。



例えば、既存物件の稼働率を一律で70%で見るという基準があるとしたら、実際の稼働率の情報を

提供して、もっと高い値で見てもらえるように補正する、など。コミュニケーションを適切にとり、

融資担当者さんとの二人三脚で稟議書を作り上げていく。担当の方とそんな関係を作っていけるよう

動いています。



今回の新築がNGでも、別の新築の情報を貰うことはできそうなので、まずは今回じっくりと

稟議の方向性を練っていき、仮に今回がだめだったとしても、次回につながるように進めたい。

そんなことを考えています。



そして昨日買付を入れたと報告した札幌の中古案件。こちらも融資してくれそうな金融機関さんは

限られていますので、お付き合いがあって頑張ってくれそうなところに持ち込んでみました。

昨日話したところ、積算と収益還元のどちらの面からもそこそこいけそうだと判断されたようで、

けっこうやる気になってくれています。懸念は立地と築年数だそうです。まあ確かにそれはそうだ。

そこを言われるのは仕方ありません。



こちらも担当の方とは仲良くさせていただいているので、建前なしの本音トークで、どうやったら

融資を通しやすくなるか、どのような情報があればいいかをリクエストしてくださいます。

私はその意向に合う情報を提供し、稟議書を書きやすくします。その作業の繰り返しになります。

これって、金融機関の担当者さんがチームのメンバーになっているということですよね、きっと。

こうして周りの方に恵まれ、ここまでなんとか生きてこれています。感謝しなくてはなりません。



走り始めている案件がこれだけあっても、実際に融資を獲得して所有権が移転する案件は

ゼロかもしれません。でも、取り組まない事には始まりません。何でも買えばいいってわけじゃ

ないですが、自分がある程度根拠をもって「いける」と判断したものについては、執念をもって

融資付けに取り組んだ方がいいのではないか、と思っています。その方が、失敗しても悔いが

残らないですしね。今回の3案件、精一杯頑張ります!

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posted by ひろ* at 10:54 | Comment(2) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月28日

買付入れました。

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過日より調査を続けていた札幌の案件に買付を入れました。

本日は私がどんな案件に買付を入れたか簡単に紹介します。



築古RCで3点ユニット、部品が一部製造されていないという噂のあるエレベーター付き。

長期滞納が3部屋、夜逃げ済が2部屋。そして隣がラブホテルという素晴らしい物件です。

近所には反社会的な感じの方の事務所や、そういう事務所の偉い人のご自宅もあります。

漏水していて募集できないお部屋もあるとか。ふっふっふ、やばいですねー・・・。



勿論いいところもあります。この物件、利回りが20%を超えてきます。理由は推測ですが

某サラリーマンに優しく金利が高い地銀さんがこの案件をやらないからだと思われます。

地元行も場所柄を考えてちょっと二の足を踏んでいるという噂を仲介業者さんから聞きました。

融資がつかなければ利回りは高くなります。

そして積算>売価なので、購入できれば今後この物件を共同担保に入れることもできます。



私、こういうマゾのような案件、嫌いじゃありません。繁華街の中にあるレジデンスであれば

属性はともあれその繁華街で働く人が入ってくれます。家賃さえ誤らなければ、お客様がいなくなる

リスクはほぼないと考えています。確かに繁華街やラブホテルの近所というのは一般的な感覚では

住みたくない場所かもしれませんが、そういった場所で働く人にとっては魅力的だと思います。



今回の案件を買い付けるに至った道程を簡単に。



1.楽待で提案があった札幌物件に少し興味があり、問い合わせをする

2.提案してくれた業者さんと電話で話して、他にも何かないのか聞いたところ今回の話が出る

3.現役仲介営業マンのコジローさんにヒアリングして、満室経営可能な地域か、家賃相場が

  引き直したらどのくらいか確認する

4.管理を任せる予定の会社さんに電話し、今回の案件の管理が可能か確認する

5.管理会社さんと現状の滞納者の督促や新規入居時の管理などについて打ち合わせをして、

  彼らが受け入れられそうだということを確認する

6.管理会社さんに現地を見てきてもらい、隣地との越境など直感的にまずそうなところがないか

  確認していただく

7.売買仲介業者さんに周辺の物件の謄本をあげてもらい、危険な所有者がいないか確認する

8.報告ネットさんに大家目線で写真撮影と建物の状態確認をしてもらう

9.いくつか候補となりうる金融機関さんに電話で概要を伝え、興味があるか確認する



ここまでの9つのステップを経て、昨日ようやく買付を入れました。その間に別の業者さんが

一番手で買付を入れてしまったようですが、融資さえうまく取り付ければ逆転の可能性は

充分にあるということです。逆転目指して頑張ろうと思います。



こういう物件のリスクは、築古ゆえに建物の状態が悪い可能性があること、繁華街なので入居者様が

水商売などに携わられているケースが多く、職の入れ替わりが激しく家賃滞納が発生しやすいこと、

でしょうか。そのリスクを一般的な大家さんは受け入れられないとなると、購入する人がいないから

収益性はあがっていきます。そういう案件、私は大好物です。



建物の状態については、多少のことは目をつぶるしかありません。修繕費を借入したとしても、

利回りが高ければそれも含めて回していけるだろうと考えることにしました。火災保険を

しっかりと活用していければ、一部のリスクは移転できます。大規模修繕などについては、

いずれやらなくてはならないものなので何とかお金が貯まるまで我慢するしかありません。

ここはリスクを受容することになります。エレベーターも同様です。



入居者様属性の話については、滞納を発生させたら退去させることができるよう定期借家契約を

活用していくことを考えております。また、滞納督促に強い管理会社さんに管理を任せることで

発生してしまった滞納に対する回収を強化していく方針です。この辺は契約形態や管理会社様を

うまく活用することで、リスクを制御できるものと思います。



あとは融資がつかないリスク、出口が取れないリスクもあると思います。

融資に関しては事前ヒアリングで興味がありそうな金融機関さんをピックアップすることが

できているので、リスクは制御できたと思います。出口が取れないリスクに関しては受容するより

他に手段はありません。これは致し方ないと思います。回収しきって、残債が減ったところで

二束三文で売却するということになるでしょう。融資が付きにくいということは、売却も

しづらいということを意味しています。



リスクというのは「不確実性」であり、その不確実な状況をどのように確実に近づけていくか。

そこがビジネスオーナーの腕の見せ所であると思います。今回の案件も、報告ネットの山岡さんに

報告したところ「え、あれ買付入れちゃったの!?」と唖然とされてしまいましたが(笑)

そうやって人が驚くような難物の案件のリスクを分析し、自分なりに納得のいくところに

落とし込むことができれば、収益に変えていく自信がつくと思います。

それこそまさに「人の行く裏に道あり花の山」なのではないでしょうか。



今回の案件が成就するよう、精いっぱい頑張ろうと思います。

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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(10) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月27日

エリア選定の基準。

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現在、札幌で2件の買付を入れています。いずれも法人前提での買付です。



「札幌は広告料がすごいことになっている」「札幌は空室率が高すぎる」という情報は、ネットを

少し探せばゴロゴロと出てきます。その情報も一つの事実として間違ってはいないですし、

その情報だけを見て「札幌は危険だから投資は止めておこう」というのもわからなくはないです。



厳しいと言われる札幌の市況ではありますが、それでも数字が出るなら買っても問題はないと

私自身は考えております。広告料は高騰し、物件はどんどん建つから余る一方という厳しい

市場ではありますが、そんなところでも地元の大家さんは着々と物件を増やして財を成してます。

その市場にはその市場なりのルールがあり、そのルールに則った物件なら充分いけると思います。

札幌にだって、広告料を出さなくても決まる物件はあります。



大部分がレッドオーシャンだと思っていたのが、実は一部がブルーオーシャンだったということに

気づくか気づかないか。その感性ってとても大事じゃないでしょうか。



私は基本的に全国どこでも物件を検討するスタンスでやっていますが、その中でもメインの

市場として定義しているのが「札幌」「仙台」「東京」の3拠点です。何故、この3拠点を

選定したのか。共通しているのは・・・



○土地勘がある

○自分以外に現地で助けてくれる人がいる

○その場所が好き



という3点です。



はじめて購入した物件は札幌市内のアパートでした。この時、札幌については全く土地勘がないのに

「数字が出るならどこの物件を買っても問題ないはずだ」と根拠もなく考え、購入しちゃいました。



その発想は決して間違ってはいないのですが、100%当たりというわけでもありませんでした。

私が購入した場所はギリギリでそういう場所ではなかったのですが、地元の人は絶対に避ける

超激戦区が市内にあります。そこを購入してしまうと当初想定より稼働率が低くなることから、

数字はなかなか出しづらいのです。後からそのエリアのことを知り、土地勘がある場所で購入を

することの大事さを意識するようになりました。



札幌では色々な人に助けられました。稼働率20%くらいで購入した札幌2棟目も、採算に

乗るように動かすまでに色々な方に支援していただきました。一人ひとり挙げていきたいですが

きりがなくなってしまうので割愛とさせていただきます。自分ひとりで全部やるしかなかったら

恐らく今頃私はへこたれて大家を辞めていたのではないかと思います。



その街を好きであること、については付帯的な条件かもしれません。でも、どうせ行くなら

そこが好きだという気持ちを持っていた方がいいと思います。気持ちも違ってきますから。

好きだからこそその街で成功したい。だから色々な情報を仕入れたり、地元の大家さんと交流を

持ってみたりする。そしてそこにブルーオーシャンがあることに気が付く。好きこそものの

上手なれ、という部分は少なからずあると思います。



札幌での経験から、私は上記の3つの条件を意識して地域を選ぶようになりました。

仙台であれば嫁ちゃんの実家があり、義母が助けてくれます。まだ遠距離恋愛してた頃に

散々通った仙台ですから、土地勘だってそれなりに持っています。

東京なら自分が住んでいるし、嫁ちゃんにも助けてもらえます。土地勘は言わずもがな。



全国どこでもアパート経営をすることはできます。しかし成功させやすい環境にしていくには

それなりの準備も必要だと思います。目の前の物件概要の数字もさることながら、その地域に

自分が投資した時に誰がその経営を助けてくれるのか。その辺の姿が浮かべられるか、という

ところも少し考えてみるといいのではないかと思います。

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posted by ひろ* at 08:37 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月26日

名刺にこだわる。

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ぞんざいな名刺、作ってませんか?



不動産投資を行おうと考えれば、多かれ少なかれ誰かに会わなくてはなりません。お会いする相手は

売買の業者さん、賃貸の業者さん、金融機関さん、売主さん、買主さん、セミナー講師の方、

懇親会で隣に座った方、などなど多岐に渡ります。とにかくいろいろな人に会うことになるので、

たいがいの場合は名刺交換をすることになります。



進化のパターンはこんな感じでしょう。



レベル0:「名刺が必要だったのか!持ってこなかったよ〜・・・」

はじめて業者さんをめぐったり、勉強会に参加した方はこんな感じだと思います。



レベル1:「会社の名刺ですがどうぞ!」

レベル0から少し進化して、何かを渡す必要があること気がついた人はここですね。

しかし、厳密に言えば会社の名刺を会社の業務外の人に渡すのは業務上横領です。



レベル2:「大家さん名刺作ってきました♪」

懇親会などに頻繁に参加するようになると、このレベルに達しやすくなります。

会社の名刺だといろいろ不都合があるし、懇親会に来るような大家さんは凝った名刺を作ってるから

真似してみよう!という話になるんだと思います。



レベル3:「名刺を複数作って使い分けてます( ̄ー ̄)ニヤリ」

大家さん名刺を業者さんに渡すものと兼ねようとすると、あまり変なものには出来ないし・・・

でもPRのツールとして凝ったものにしていきたいし・・・

そんなことを考える大家さんが、このレベルに達することになります。業者さんに渡すもの、

大家さんに渡すもの、銀行さんに渡すもの、という具合に名刺が細分化されていきます。



私自身は、以下の種類の名刺を作っています。

いずれもプロのデザイナーさんにお願いして、提案してもらいました。



【大家さん向け名刺】

ブログの左上につけてある似顔絵が入った名刺です。一度見たら忘れられなくなるくらいの

インパクトのあるものにしたいと思い、「似顔絵」「くだけた雰囲気」「怪しい両面刷り」の

怪しい名刺ができました。おかげさまで、渡した人はだいたいまじまじと見入ってます。



【賃貸仲介業者さん向け名刺(地域別)】

保有している賃貸物件の営業のために使う名刺です。両面刷りで、裏には物件の概要や写真、

間取りや住所などの情報を掲載してあります。表は携帯の番号を少し目立つように配置しました。

そして「名刺を持っている人は広告料○○円UP!」というキャッチーなフレーズを大きく配置!

仲介業者さんが好きなものは当然おカネですから、そこをくすぐる名刺に仕上げております。



この名刺は地域ごとに作っております。札幌用の名刺と東京用の名刺が今はあります。

大家さん用名刺とあわせて、合計3枚持っていることになります。



今後、まだまだ名刺の種類は増やしていこうと思っています。具体的には以下を考えてます。



○賃貸仲介業者さん向け名刺(仙台)

○仙台の法人名義の汎用名刺(入居者様や金融機関さん向け)

○売買仲介業者さん向け名刺

○個人名義の英訳入り汎用名刺(入居者様や金融機関さん、英語圏の方向け)



仙台向けは仙台物件の写真などを掲載し、クーポン仕様にする予定です。



法人の名刺は義母と要相談かなと。既に義父が全員分作ってくれていますが、どうしても

手作り感満載なので、もっとプロっぽいものに作り変えたい気持ちがあります。

とはいえ、作っていただいたものを無下に変えるのも失礼なので、タイミングを見なくては。



売買仲介さん向けの名刺は、欲しい物件の条件などをうまくまとめたものにしたいと思ってます。

最近、数枚のレジュメに自分がほしい条件をまとめたのですが、あまりにもまとまりがなくて

我ながらどうしたものかと頭を抱えちゃいました。レジュメをベースに、いろいろな売買の業者様に

ヒアリングを繰り返し、響く名刺を作りたいと思っています。



あとは個人の汎用名刺。最近はフィリピンなどに行くこともあるので、英語表記の必要性を

感じてきています。海外用を分離して作る必要はないと思いますが、そういう名刺も準備して

おかないといけないでしょう。いずれは作りたいですね。



名刺はその人の第一印象を決める顔である、と考えれば、きちんとお金をかけて作りこんで

挨拶のときの印象を向上させることが大事なのではないかと思います。



今は仲介業者さん向けの名刺を銀行さんで出しているのですが、その名刺を見た銀行の方には

「お勤め先の名刺ですか?」と聞かれることがよくあります。それだけちゃんとしたものを

作っている、ということです。正直、けっこうお金かけてます。それでもこだわります。



名刺にこだわることで、相手に覚えてもらいやすくなるというメリットがあります。

貴方もこだわった名刺、作ってみませんか?

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posted by ひろ* at 13:31 | Comment(5) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする