相手の立場に立って考えられる人でありたい。

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全ての人に敬意を払い、自分が100%正しいと思わずに謙虚な気持ちを忘れずに過ごすことを

常に忘れないように心がけているつもりです。



大家さん同士の関係であれば、仲間であることを忘れずに、利益など得ずに自分が持っているものは

全力で提供することを心がけています。利益関係のない仲間だからそのようにします。



入居者様や業者様との関係であれば、どちらかが過剰に利益をむさぼるような結果にはせず

関わる全ての人が適切な利益を得られる商売になるよう、常に考えなくてはならないと考えます。

色々な繋がりの要素はありますが、その中に間違いなくお金の繋がりもありますので、その部分も

満たせるような関係づくりをしていくよう心掛けております。



そういう関係を作っていこうとする中で、どうしても苦手だなあと思うタイプの人もいます。

自分の利益だけを考える人、自分が正しいと思っているのか、絶対に謝らない人、仲間からも

隙あらば利益を得ようとする人、などなど。私は基本的に人の好き嫌いは作らないようにして

おりますが、上記のような部分が見えてしまうと多少避けてしまう傾向は否めません。



とある懇意にしていた業者さんから、一方的に関係を切られたことがあります。

けっこう悪くない情報を出してくれる業者さんでしたが、皆に喜んでほしいと言いながらも

常に自分の利益を考えているタイプの方でした。そしていい加減なところがあり、必要な情報が

なかなか出てこなかったり、勝手に条件を変えていたりする部分もある方でした。



最終的には、賃貸の客付の時に先付なのに勝手に元付のような振る舞いをして、ADの割り増しを

要求されたり、保険も入居者様が不安になる補償額しかかけず、かといって周りの業者様とも

関係が作れておらず、管理会社様から私に補償額の増額を依頼して貰えないかという話が来る状態。

結果、私がそのことを伝えたらすねてしまい、もうあなたとは取引しないと言われてしまいました。



元付じゃなくて先付でとお願いしたつもりでしたが、その業者さんにそれが伝わっていなかったのは

もしかすると私の伝え方が悪かったのかもしれません。文書や媒介契約の形で残さなかったことも

私のミスだったと思いますし、全面的にその業者さんが悪いとは思っていません。しかし、

１００％こちらのミスということもないと思っています。お互いに悪い部分はあったはずだから

そこを見直して今後は同じミスを犯さない関係を作っていきましょう、という気持ちでした。



しかし先方は「先付の業者が悪い」「正しく伝えないあなたが悪い」の一点張り。最後には

「面倒くさいので今後の取引は見泡指させていただきます」と捨て台詞を残して音信不通に。

プライドが高いのか何なのかはわかりませんが、何故自分のことしか考えられないのでしょうか。

冷静に考えて、自分にもあまり良くないところがあったなあ、というような思考回路にならないのが

私には今一つ理解できません。



何かがきっかけで意見の相違があった場合も、相手の人は何故そのような考え方に至ったのか、

どうして気分を害してしまったのかを考えて自分なりに対応が良くなかった部分は詫びた上で、

どうして自分がそういう風に感じたのかを伝えるようにするのが私のやり方です。



この業者さんだけでなく、大家さん仲間や入居者様の中にも、相手がどう感じたかではなく

自分はこう思ってこうした、だから悪くない、という論調で話を進めてくる方は少なからずいます。



別に、自分がどう思ったかはどうでもいいんです。そのことが相手に伝わっていなかったり、

間違った解釈で伝わっていることは、伝える側の力量の問題なんです。伝わらなかった時点で

それは正ではないんだから、その点については素直に反省して詫びるべきだと私は考えます。

だってそのことで相手に不愉快な気持ちや残念な気持ちを与えているわけなんですから。

それだったら、主論はどうあれ、相手をそういう気持ちにさせてしまったことに対してだけは

謝罪をするべきだと私は思います（常に全面的に謝るわけではなく、不快にしたという事実に

対しては謝罪をして、その原因や理由については別途話し合いをする、という意味あいです）。



私は、先日とある業者さんにそういう思いをさせてしまいました。未公開物件の販売に繋がれば

いいなと思って、一言お断りを入れた上で、その物件を欲しいと思う知り合いがいる方に紹介を

したのですが、結果的にその行為は迷惑だったようで、そういうことはしないでほしいという

お話を頂戴しました。



事前にこちらで一言お断りを入れたから、解釈しない業者さんが悪いと言って終わりにするのは

とても簡単なことですが、それでは何の成長にもならないし、相手の業者さんに迷惑をかけたことに

対してなんら反省をしていないことになります。



自分の成長の為、相手の人の気持ちを理解してその思いにこたえる為、どうしてそのような話に

なってしまったのかをしっかり考え、相手の方にそのような感情を抱かせた点については素直に

謝罪し、その上で自分はこういうつもりだったという思いを伝え、お互いに理解していくことが

大事なのではないかと思います。それが出来る方とは、良いお付き合いが継続できると思ってます。



不動産のようにお金が絡む商売だと、中にはお金に惑わされて狂っていく人もいなくはありません。

私はそうならないよう、常に謙虚で、反省と検証を繰り返していくことを意識したいと思います。



ゴールデンウィークで不動産関係にあまり動きがないので、今日は私が気を付けていることを

だらだらと記載させていただきました。ここまでお付き合いいただき、ありがとうございました。

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remさんの新築見学会。

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一昨日は船橋市→横浜市→豊島区という具合で、かなりあちこちに移動した一日でした。

昨日のブログで船橋市のことは書いたので、今日は横浜市と豊島区のことを。



母うっちーさん、Oz...さん達とえっちらおっちら電車で移動し、到着したのは横浜某所。

地図に示された方向に歩いていくと、華やかな外観の立派なRC物件が目に飛び込んできます。

remさんの新築物件です。



駅からも近く規模もけっこうな大きさ。現地でお会いした狼旅団長も「これはいいね」と星３つ。

どの辺が良かったか、私なりに少しだけ挙げてみます。



まず、窓の解放感。



ラーメン構造なので、構造壁が少ない為に窓が大きく取れるらしいです。

しかも出窓扱いになると、出窓のでっぱり部分は容積率に算入されないとか。

少しでも広く見せようという工夫の結果がこの窓に集約されているそうです。



実際のところ、効果はてきめん。室内がとても明るくて広々として見えます。

最上階まで行くと、ベランダがないけど窓が広々としている箇所があり、

多少怖いくらいです（笑）



続いて、こだわりのオーダーメイドキッチン。



３口のコンロは料理好きな方への強烈なアピールになることでしょう。

目地の細かいタイルなので、掃除がちょっと大変そうな印象はありますが・・・。



そしてベランダからの眺望を得るための工夫として、ベランダと室内に少し段差があります。



これが眺望の良さをさらにアピールするポイントになっているように感じました。

実際、部屋を広く見せる為のポイントとして、このベランダと出窓は挙げられておりました。



見学会には多数の方が参加されておりました。初対面だったのは関西大家の会の会長を務める

ゴンさん。わざわざ関西から来たというところにびっくりしましたが、どうやらマイレージを使って

遊びに来たらしいです。ちょっと庶民的でほっとしました（笑）

共通の知人のブースカヒロさんの話題で盛り上がったせいか、初対面とは思えませんでした。

今年は中部や関西、九州方面にも遊びに行きたいもんです。



最後に施主のremさん、CMで入った(株)土地活用のkkenji1こと越川さん、そして建築士さんの

３名でこのプロジェクトに関するプレゼンテーション。新築RCを建てるのって、大変なんだなと

しみじみ思えるような内容がいっぱいでした。水道局との交渉に関しては、勉強になりました。

時間があれば、あのくらい交渉したらある程度お役所も妥協するものなんですね。私はそこまで

交渉する元気と時間がなかったなあと、自分の所業を振り返って反省。



それ以外にも、前面道路の使用許可や近隣対策の苦労、擁壁を触ってみてさぁ大変、などの

思わぬ事件が色々起こるさまや、結局納期がのびのびになって繁忙期を逃すような状況に

なってしまった話などを聞いていると、新築をやるなら多少コストに余裕を見ておかないと

進むことも戻ることもできなくなりそうだ・・・ということはよくわかりました。



新築RCをやるなら、施主がどこまでコストダウンに本気になって取り組めるか、トラブル時に

動く気合と余力がどの程度あるかは重要だなと感じました。近隣対策もとても大変そうです。

でもやっぱり興味はあるので、いずれ是非チャレンジしてみたいと思います。



懇親会にも参加したかったのですが、次の予定があったので断念。

そのまま池袋に移動して、茂助さんのマレーシア壮行会で楽しく飲んでまいりました。

気候も違うことですし、健康に気を付けて頑張ってきてください！

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母うっちーさんの物件見学。

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昨日は船橋市→横浜市→豊島区という具合で、かなりあちこちに移動した一日でした。



まず午前中は船橋に行き、母うっちーさんとOz...さん、他１名の方と待ち合わせ。

前日に急遽お誘いを受けていた、母うっちーさんの物件見学会です。



外観はおしゃれなタイル張りで、目の前には綺麗なつつじの植え込みが。これ、うっちーさんが

メンテしてるんですか？と確認したところ、「これ、市が手入れしてるよの〜」との返答。

どうやら目の前が市道で、その辺を市が管理しているようです。おお、なんかラッキーですね！

敷地でないところも自分の敷地に見えてしまうという。いい土地です。



入口に回ると、入居者募集中の旗がはためいて・・・いるはずなのですが、風のせいかポールに

旗が巻き付いていて、何の機能もしていません。「入居者」しか見えない状態です。しかも直そうと

あれこれ見ていると、そもそも旗のつけ方自体が間違っているように見えてきます。挙句の果て、

倒れるのを防ごうとしているんでしょうけど、ポールがこんな状態。







ないわー！せめて目立たない紐でくくりつけるとか、もっとやり方あるでしょー！何故ビニール。

母うっちーさんに伺うと、この旗は管理会社さんが立てているとのことでした。みすぼらしいので

とりあえず紐に変えた方がいいですよと言っておきました。



他にも、エントランス横の柵の上に空き缶が放置されていたり、館銘板がサビかかっていたりと

気になる点がいくつかありました。母うっちーさんも自分で気が付いたところは直しているけど

管理会社さんが今一つ対応が鈍いので苦労しているような雰囲気のお話をされておりました。

頑張れ管理会社さん。



そんな感じで見学していると、うっちーさんが入居者様とお話をされています。ご挨拶にしては

長いなあと思っていたのですが、話が終わると「今の入居者さんが駐車場借りてくれるって！」と。

おー、めでたい！おめでとうございます！聞けばこの入居者さんもお父様が大家さんをやっていて

将来は相続することになるとか。そしてご本人も少し自分で不動産賃貸業に取り組まれているとか。

素晴らしいです。母うっちーさんが家賃の値下げ交渉をされる日も近いかも（笑）



共用部に入ると、ドアに貼ってあるかっこいい号室表示のステッカーが目に入ります。これは

母うっちーさん考案とのこと。参考になります。築年数が浅い割に、錆びている箇所がちらほらと

あったのは多少気になりました。管理会社さんがもう少し共用部の維持メンテナンスをしっかりと

やればいいんじゃないかなーという印象です。



お部屋も見学させていただきましたが、私も以前利用させていただいたNoblueさんに依頼して、

モデルルームを作ってもらって写真を撮ったとのことでした。いやー、素敵なお部屋です。









相変わらずいい仕事しますねー。うちの物件もまた空きが出たらお願いしようっと。



物件見学させていただいた御礼に、母うっちーさんの為に皆で労働力投入！モデルルームが

成約となったので、別な部屋に家具類を移動させる仕事をこなしました。ソファとかもあって

重かったけど、これで無事に入居してもらえるとなればこんなにいいことはありません。



お昼は駅の近所でいただき、私は昼間からハイボールなど飲んでご機嫌。

その流れで、４名で午後の目的地である横浜に移動しました。



続く。




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資産管理法人設立に向けてのQ&A。

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お友達の大家さんから資産管理法人について質問されましたので、ブログネタにさせていただきます。



この方はまだ１棟目を保有したばかりの人なので、節税とかそういうことを目的にはしておらず

あくまで今後の融資を法人で引いていきたい、ということで法人を作りたいという意向のようです。



�@資本金をいくらにするか

�A出資者を誰にするか

�B決算期はいつがベストか

�Cその他資産管理法人立ち上げの際留意するべき点



上記４点について質問がありましたので、自分の経験だけをベースにこんな回答をしてみました。

ただ、私も自分の体験しか拠り所はありません。本当に合っているのかな？という疑問もあります。

ベテランの方で親切な方がいらっしゃれば、回答の変なところをご指摘いただければと思います。

参考にする方も、あくまで私の経験だけの話ですので、真に受けすぎて問題が起こっても責任を

負うことはできませんので、ご自身でご納得の上で採用くださいませ。



�@資本金（いくらにするのか）

私が法人を作ろうとした際にも、同じことで悩みました。その道のプロに聞くのが一番と思い、

会社設立を得意とする仲良しの行政書士さんにアドバイスを求めたところ、融資を引きたいなら

100万くらいは入れておいた方がいいよ、とアドバイスをいただいたことがあります。資本金は

物件購入に使ってしまってもOKなので、最初に入れるだけ入れておくのはありではないかと。



�A出資者(誰にするか)

自分でいいと思います。

どちらかというと、代表や役員を誰にするかというところの方が大事ではないかと考えます。



なお、自分で代表をやると、会社の副業規定に引っかかる可能性があります。副業禁止の会社に

努めている方は、奥様が代表になってご自身は株主というパターンもあるようです。



また、役員報酬を使って会社の利益を圧縮するために、奥様やご両親など信頼できる親族の方に

役員として入ってもらうのもいいのではないかと思います。



私の場合、上記とはまた違う視点で法人の出資構成と役員構成を検討しております。

仙台に作った法人は現地在住の義母を代表にしました。出資もある程度義母を含めた役員全体が

行っております。義母が雇われ社長ではなく実態を伴う社長であると認めてもらう為の措置です。

この結果、仙台の会社と認めてもらい、仙台の銀行さんで融資を引きやすくなりました。



なお、出資を自分以外の親族にもさせる場合、相続をどうするかは考えた方がいいと思います。



�B決算期(いつがベストか)

一般的に決算が立て込む１２月末〆と３月末〆は避けた方がいいと個人的には考えております。

前にどこかのセミナーで聞いた記憶があるのですが「税理士さんが忙しくない時期を決算期に

した方が、税理士さんの価格を交渉できるしじっくり仕事してもらえる」ということを言っていて

なるほどと納得しました。



私は税理士さんに「仕事の負荷的に、いつ決算だと嬉しいですか？」と聞いて、それにあわせて

決算期を設定しています。その上で値引き交渉します（笑）



ただし、消費税還付などがある場合は自動的に期の切れ目は決まってしまうでしょう。

また、早めに実績を作りたいなどのニーズがあれば、半年くらい後を決算期にするのが良いかと。



�Cその他資産管理法人立ち上げの際留意するべき点

定款にやりたいことをあれこれ入れるか、シンプルに不動産管理のみに絞るかは、融資を受ける

予定の銀行さんと相談した方がいいと思います。色々入れると、不動産の収益を他の事業に

振り向けられてしまうのではないかと警戒する金融機関さんもあるようです。



せっかく作った回答だったので、ブログネタとしても流用してしまいました。

ご覧になっている方にとって、少しでも参考になればと思います。

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修繕費の前払い。

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修繕費の前払いをしました。費用削減の為の適切な手段か、はたまた危険な賭けか。



札幌２棟目は以前より修繕をしなくてはならないと思っていた物件です。特にまずいのは、

外の鉄部がサビサビになっていること。本当は昨年の秋のうちにやらなくてはならなかった為

手配までしていたのですが、結局その業者さんの都合が旨くつけられずに、サビサビ状態で

もう一冬越えざるを得なくなってしまいました。



建物にとってサビは大敵。外廊下の防水も恐らく切れかかっていると思いますので、本来ならば

防水をやった上でサビを取りたいと思っていました。しかし、詳しい人に相談していくうちに

まずは先にサビを取って鉄部を修繕し、その後防水をやりましょうという計画にしてもいいのでは？

というアドバイスをいただき、その方向で対応することにいたしました。いっぺんにやるとお金も

ばかになりませんからね。



そんな感じで、業者さんの選定に入ったのが昨年の秋。

いくつかの会社さんに見積をお願いしたのに加え、札幌の大家さん仲間が札幌物件の修繕を

全面的に任せているという個人の方がとても安い価格を出してくれるということを事前に

聞いていたので、そちらからも相見積を取ることにしました。



結論としては、その個人の方が一番安かったです。２番目に安かった方の７５％程度の価格。

ダントツでした。個人でやっているので、そんなに大きな利益を取らなくても良いというのが

理由だということのようです。



そんなわけで、昨年秋には着手をお願いしていたのですが、いつになってもうんともすんとも

言ってきません。そのうち、雪が降り始めてしまいまして、一体どうしたのかと確認したら

「任せようとしていた下請が夜逃げしちゃって、代わりを探しているんだけど見つからないのよ」

と申し訳なさそうな声で報告があり・・・（汗）

「雪が融けたら必ず今回と同じ値段でやるから」ということだったので、春まで待つことに。



そんなこんなで今に至り、今度は財務的にも安定した業者さんにお願いできるということに

なったので、いよいよ修繕に着手することになりました。サビは当然進行しているんですが、

それでも同じ価格でOKということで話はついております。ぴかぴかに生まれ変わるのが楽しみです。



今回発注した個人で取りまとめをしてくれる方は価格はとても安いのですが、難点があるとすれば

個人なので事務処理がとても苦手であることでしょうか。



見積金額は口頭での連絡で終わってしまったし、その後作業をお願いをしましたものの、

お互いに何の書面も取り交わさず、口約束での発注という状態になっています。まあそういう

事務手続きのコストを排した価格であるということだろうから、仕方はないと思いますが。



更に、冒頭にて記載したように、お金も前払いで払ってしまいました。下請先の業者さんが

「この価格でやるなら前払いじゃないと受けられない」と言っているらしいのです。まあ確かに

安値で対応してもらっておりますので、全てこちらに都合がいい形にするのは申し訳ないから、

今回はそれでいいですという話をして送金させていただきました。



とはいえ、昨年の冬のように下請先が夜逃げしてしまうリスクもあります。今回先払いするに

あたり、その辺はどうなのという確認をしましたが、今回のところは大丈夫だよという話だけで

その証拠が出てくることもありませんでした。まあでも信頼してお願いするしかないですね。

その方曰く、前回夜逃げした業者さんからも前払いを求められていたけど、なんとなく怪しいから

払わないでおいたという話でしたので、現場の雰囲気を把握した上で先払いしても大丈夫と

その方なりに判断しているものと思います。



入居されている方からも、サビの指摘は受けていました。とりあえず早いところ対応してしまい

皆様にも少しでも快適に住んで貰えるようにしたいと思っております。

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