巡回報告とドア下破損。

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札幌３棟目の巡回報告が報告ネットさんからありました。



その前に、報告ネットってなに？という話ですが・・・

札幌は地元の方もさることながら、遠隔地に住んでいる方が購入することが多い場所です。

移住したいから買う人もいるでしょうし、たまたま数字的に見合うから買えると判断した物件が

出てきたから買った人もいることでしょう。事情はともあれ、意外と札幌は購入しやすいんです。



しかし、北海道となると足しげく通うことはなかなか難しいわけです。自分の物件が現在どんな

状態にあるのかが全くわからない中で運営することは不安を増長させます。オーナーが見に来る

ことがないからと、たちの悪い管理会社さんに好き放題やられてしまうかもしれません。

必要のないリフォームを提案されてぼったくられたり、管理もろくすっぽやらずにお金だけ貰って

放置されたり、申込が入ったのに「空室です」と言って家賃をネコババされたり・・・。



まあ上に書いたことは極端かもしれませんが、そんな不安のある中で大家業をやっていくのは

とても大変だ、という人のために報告ネットは存在します。オーナーの代わりに物件を巡回し、

大家さん目線で状況を報告してくれます。ゴミが散らかっているとか、粗大ゴミが敷地内に

捨てられているとか、共用部の電灯が切れているとか。そういう細かいところをオーナーに

写真つきで報告してくれるサービスです。



入居付をしてもらうために、仲介業者さんにお客様を連れてきてもらった際に「汚い！」という

評価になってしまえば、ここは連れてきても決まらない物件だと言う形で業者さんに認知されて

しまいますので、ますます空室期間が長くなってしまいます。そうならないようにする為、

こういったサービスを導入して物件力向上を図っています。



今回の報告では、新たに以下のような問題が報告されました。







物件の玄関ドアの下が破損しているようです。木部が露出してしまっているので、決して好ましい

状況ではありません。修繕をした方がいいだろうと思われますので、早速管理会社さんにお見積を

お願いしました。



他にも、どうやら無断駐車があったようで、それに対する警告の張り紙を管理会社さんが

貼ってくれていることも報告されてきました。管理会社さんが機能してくれていることに対して

こちらも感謝しなくてはなりません。



物件のお手入れをきちんとやって、入居率を向上させる。

当たり前と言えば当たり前ですが、そういうことに愚直に取り組んでいくことが大事かと思います。

遠隔地だからというのは言い訳にならないし、住んでくださっている入居者様に対して失礼です。

精いっぱい努力して、よい物件にしていきたいと思います。

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銀行さんに持参する資料。

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本日、銀行さんに行くための資料を整理し、必要な箇所にアップデートをしたりしながら

印刷をしました。だいぶ紙の枚数が多くなったので、持っていくのが大変です（汗）



銀行さんにどんなものを持っていくのか、今日は簡単にですが書いてみたいと思います。



できるだけ一回で手間なく済ませた方がいいに決まっていますので、私は持っていけるものは

極力持っていくようにします。いらなくてもいいので、とにかく材料を多めに。



まず必要なのは自己紹介の資料です。

簡単なプロフィール、不動産の職歴、サラリーマンの職歴、所有物件の紹介、残債の状況、

積算評価、土地実勢評価、返済比率、そして運営方針や今後の展望などについてまとめた資料を

私は作っています。



物件紹介はけっこうしっかり作っていまして、物件の所在地と駅からの距離、部屋数と間取り、

稼働状況、満室想定年収、管理形態と手数料、ファイナンスアレンジ、路線価、運営方式などが

わかるようにしてあります。あとは昨年の運営予定と運営実績が物件単位でわかる資料もつけます。



それ以外の数字も、銀行さんでよく気にしていると思われるものを事前に計算して持ち込んでます。

役に立っているかはわかりませんが、自分なりに分析はしていることをアピールします。



それ以外に持っていくのは、確定申告３期分と最新の源泉徴収です。源泉徴収は嫁ちゃんの分も

持っていきます。そして全物件の謄本と返済予定表、それと固定資産税評価額がわかる資料。



構図や測量図、図面などについては、その物件に対しても何かしてもらいたい場合は持参します。

例えば、今回行く金融機関さんの場合は、東京１棟目の借り換えがメインで狙っていることなので

その資料はできるだけ持っていきます。それに加えて今回は、東京２棟目の資料と自宅の資料も

持参して、これを見てどんな反応をするか様子を確認したいと思っております。



そんなところでしょうか。金融資産がわかる資料は持っていきません。話が進むようであれば

提示するのもありだとは思いますが、最初からはそうしないです。お金ないしね（笑）



何かの参考になれば幸いです。

さて、今日の話がうまく進みますように。理想は東京１棟目と東京２棟目をまとめて借り換えに

応じてくれることなのですが、果たしてそううまくいくかどうか。うまくいけばいいな。

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借り換えを検討いただきたい。

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昨日は仕事の合間を見て、とある信金さんにお電話をしてみました。以前より収益物件への融資に

積極的と言う話を聞いており、某政府系金融機関さんからお借入をした東京１棟目の引き落とし先の

口座に指定をして、なんとなく使っている感じにしておりました。



一度ご相談に行ったことがあるのですが、その時は決算書が黒字でないと相談に乗るのは厳しい、

ということであえなく門前払いになってしまったのですが、今年は決算書が黒字転換したこともあり

リトライしたら少しは相談に乗ってもらえるのではないか、という期待を込めてのアポ取りです。



電話に出た担当の方は感じも良く、是非お話を聞かせてくださいというスタンスでした。

まあこういう状態で話をしに行って、結局ダメでしたというオチになる経験もそこそこしてます。

あまり過剰な期待をするつもりはありませんが、それでも決算書が黒字転換されたことで、

少しは融資のハードルは低くなったのかなという印象もなくはないです。



今狙っているのは、東京１棟目の借り換え。１５年融資で組んでいるので、残債が減るのは早いけど

キャッシュフローがあまり生まれない物件になってしまっています。返済比率が高すぎます。

この繁忙期で１割の家賃ダウン。返済比率は７割突破してしまいました。辛い！

その分残債がガンガン減っていくという効能はあるのだと思いますが・・・。



ただ、東京１棟目は借地物件なので、普通にやったのではちょっと難しいんだろうなあというのも

また実感としてあります。購入当初の融資づけでは、担保評価が出ない為、民間の金融機関さんでは

購入価格の６５％程度までの融資が限界でした。担保評価は木造の新築だから、１年経った程度だと

そこまで減価されていないはずですから、同じくらいまでは期待できるかもしれません。とはいえ

同じくらいまでしか融資が引けないという風にとらえることもできてしまいます。



元々の金額がそれほど大きくないから、残りは自己資金を入れてまかなうということもできますが

せっかく満額借入できてるのにそれを自ら捨てるのも勿体ない気がしています。ジェービルさんも

健美家コラムでこんなことを言っています。



融資先としては、「現預金を多めに持っていて、いざというときも新たな借り入れをすることなく、

既存の借り入れの返済を滞りなく継続できる変事抵抗力のある先」を好みます。



つまり、自己資金を繰り上げ返済のような形で投入することはあまり好ましくない、と。

返済比率と手元の現預金のどちらを重要視するかというところで判断するべきなのでしょう。



・・・借り換えできる前提で話してますけど、そもそも取り組んでくれるかどうか不明です（笑）



そんな感じで、銀行さんとのアポは本日の予定でしたが、サラリーマンの仕事の都合で本日は

行けそうにないので、明日に順延という連絡をこれからしなくてはなりません。

担当の方を振り回しちゃって申し訳ない気持ちですが、キャッシュフローを安定化させる為の

仕事なのでご勘弁願います（苦笑）



銀行さんとのお話、また続報を書きたいと思います。

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大失態。

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ちゃんと確認をしていない私が愚かでした・・・。

何がかと言いますと、保険の話です。



先日、札幌３棟目で壁に穴が開いたり天井から漏水したり入居者様のお部屋で水漏れしたりと

色々な事故が起こってしまっている、という話は書いたかと思います。そのうち、天井からの漏水と

壁の穴については通常の火災保険ですが、もう一つのお部屋で水漏れした分のうち、入居者様の

家具家電をダメにしてしまって損害賠償を支払わなくてはならない件については施設賠償保険での

対応となる、という連絡が管理会社さんよりありました。



施設賠償責任保険。平たく言えば、建物の所有者の責任で発生した事故で第三者に迷惑をかけた際に

その損害を補償する保険、と私は理解しています（違っていたらご指摘ください）。

例えば、タイルが落下して下を歩いている人にぶつかり、けがをさせてしまった場合の治療費などを

補償してくれる、といったメリットがあります。



今回も建物が原因で入居者様にご不便をかけてしまったということで、施設賠償責任保険での

対応と言うことになる、というのは納得のいく話です。



札幌２棟目と札幌３棟目は同じ保険会社さんと契約をしていましたが、札幌２棟目は代理店さんを

今お願いしている頼りになるところに変更しており、その際に火災保険と施設賠償責任保険を

解約しております。他方、札幌３棟目はまだ切り替えておりません。



早速保険証券を探したのですが・・・あれ？契約してると思ってるんだけど、証券がないよ？

管理が悪くてどこかにやってしまったのだろうと思い、保険会社さんに電話をして確認しました。

ややあってから保険会社さんより折り返しがありましたが、その内容は・・・



「○○年○月に解約となっております」



Σ(ﾟДﾟ;)ｴｰｯ!



その日付を見ると、どうも札幌２棟目の保険を解約したタイミングと同じになっております。

確かにその時に札幌２棟目の火災保険と施設賠償責任保険は解約したかもしれないけど、

札幌３棟目はまだ契約は現存してるはずなのですが・・・。



札幌２棟目と札幌３棟目の両方を解約してしまったということですか？と確認したところ

「札幌３棟目のみ解約しております」というもはや何がなんだかわからない回答。

いやいや、札幌３棟目じゃなくて札幌２棟目の解約じゃないの？と再度問い直すと、

むこうもきちんと調べてくれたようで、割と納得のいく返事がようやく来ました。



「解約したのは札幌２棟目の施設賠償責任保険でした」

うむ、それは納得。

「札幌３棟目は元々施設賠償責任保険にご加入いただいておりませんでした」

ｶﾞ━━Σ(ﾟДﾟ|||)━━ﾝ!!



というわけで、冒頭の「私が愚かでした」に繋がるのです・・・。



過信した上に確認しなかった私が悪いのですが、まさか札幌２棟目の時にあれだけやりとりして

施設賠償責任保険に加入しているのに、札幌３棟目では加入していなかったとは。同じ代理店さん

（要は購入した不動産業者さんですが）で処理をしているので、てっきり加入しているものだと

思い込んでおりました。大失態です。



皆さんも思い込みだけではなく、きちんと確認をするよう気を付けましょう・・・。



とりあえず、やっぱり札幌３棟目も保険を切り替えるかな。

そうだ、札幌１棟目もたぶん施設賠償責任保険に加入していないから加入しなきゃだわ。

過去にかけている保険は一度整理して適切な補償内容に切り替えようと思います。



やっちまったなあ。ショック大きいです。自爆とはいえ。

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支払日の変更は断りました。

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以前、入居者様とコミュニケーションをとってみようと思ってメールをさせていただいたところ

「支払日を後ろ倒しにしてほしい」という要望を受けた、というお話を書かせていただきました。

（その時のブログはこちらです）

今日はその顛末について書かせていただこうと思います。



入居者様とメールのやりとりをしていると、家賃をの支払いタイミングを遅れさせたい理由は

給料日との兼ね合いだということがわかりました。この方はバイトを２つ掛け持ちしており、

一番大きな金額が支払われるタイミングが月初ということもあるので、確実に払えるように

支払日を月初にしてもらえるとありがたい、ということでした。



入居者様のおっしゃることもわからなくはありません。ただ、最初のひと月だけ頑張って家賃を

確保しておけば、それなりに何とかなるような話でもあるような気がします。のっぴきならない

理由であれば、そこに対して何らかの対応は考えるのですが・・・。残念ながら、今回の話は

そこまでせっぱつまった内容ではないように思えてしまいました。



そんな印象を抱きつつ、管理会社さんにこの内容を提示してご意見を仰ぎました。管理会社さんも

同様の意見で、最初の１月はフリーレントにもなっていることだし、そこで頑張って貯金をして

何とか正常に払って貰うのが筋ではないかと。最初から何でも聞いてしまうと、入居者様が

家賃の支払いに対してルーズになってしまうのではないかという点も気になるということでした。



そして大事なことを忘れていたのですが、このお客様は保証会社さんをつけております。

支払日を変更するとことで、保証会社さんは毎月代位弁済という形に見えてしまうのでは？

実際のオペレーションがどうなているかは管理会社さん任せなのですが、経理の担当者さんは

別にいらっしゃるようなので、そこだけイレギュラーな処理を入れ込んでしまうことに対して

作業遂行上うまくいかないなどのリスクもあるのではないかと考えました。



その辺を総合的に判断し、今回は要求には応じられないという結論にさせていただきました。

保証会社さんが絡んでいるので、ここで支払日を変更したら、毎回保証会社さんは滞納になり

次の家を借りるときに苦労するかもしれない、ということを大きな理由として挙げました。

総合的とか書くより、これが一番確実に納得していただけるかなと思ったので。



ゴメンナサイのメールをした後、入居者様からの返信は特にありませんでした。

残念な結果だったから返事をしようと思えなかったんでしょうけど、ちょっとさびしいかも。

自分が逆の立場だったら、こういう時にも必ず返事をした方がいいということを学べた、

ということで納得することにしました。



今後もこの入居者様には、建物に関する連絡などでたまに連絡を取ってみようと思います。

そうすることで、今回のように新たな気づきがあるかもしれませんので。

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