出張連発。

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６月初旬はフィリピンと札幌という気候が全然違う２箇所に出張する予定です。



フィリピンは先日予約したコンドミニアムの手続き関係を進めるのが主な目的となりますが、

それ以外にも現地で今後やれたら面白いと思っているビジネスに関するヒアリングを行ったり

今後のことを考え、日本では売っていないSIMフリーのiPhoneを購入することを考えております。

あとは前回行った時に知り合った方とまたお会いできればいいなあと思ってみたり。



二度目なので土地勘もかなりでき、ホテルも自分で地図を見ながらこの辺がいいなと思う場所の

ビジネスホテルっぽいところを予約しました。前回は土地勘がなかったので、現地で案内を

してくれる方の言うがままに予約しておりました・・・。そんな状態なのに既にコンドミニアムを

買っちゃっていた、というのは我ながら冒険だったなあという感じです。

まあ現地を見ないで買う悪い癖があるのは今に始まったことじゃないんですけど。



私の場合、別にフィリピンに思い入れがあったわけでもなんでもなく、やってる人が周りにいて

何となく海外ってのも勉強しておきたいなあという感じになり、じゃあ勉強するんだったら

身銭を切らないと見に着かないだろうということでコンドミニアムを試しに１戸購入してみました。

２年前くらいのことなので、まだ今みたいに猫も杓子も海外投資って感じではなかった時期です。



間に入っているブローカーさんとのトラブルや送金トラブルもありました。

プレビルドの状態で売却して利益確定と思いましたが、転売もそんなに簡単ではなさそうです。

転売できない場合、引渡時に融資をどうやって受けるのかを考える必要も出てきます。

まあ本当にお金のことだけ考えたら、そこまで割の合うものではないかもしれません（笑）



それでも、１ドル８０円の時代から積立をしているので、為替差益も少しは出るものと思います。

（無事に転売できればの話ですが）

最悪ゼロになっても泣かない、と腹をくくっていたので、儲かるならラッキーという感じです。



海外コンドミニアム投資を通じて、ビジネスの拠点のひとつとして海外を見ることが出来るように

なったのも大きな成果だったと思います。今回のフィリピン行では、現地でこんなビジネスを

やりたいと思っていることについてのヒアリングもしてくる予定です。



ヒアリング相手を探してほしいと言って、すぐにこうやって探してもらえるようになったこと。

現地に信頼できるエージェントの方がいて、その方とのコネクションが作れたこと。実はこれが

海外投資をはじめたことによる一番の財産なのかもしれません。



２泊３日と短いフィリピン渡航ですが、とても楽しみです。



そしてその翌週は札幌に同じく２泊３日で飛んできます。

こちらは関東→札幌の大家会の企画で、現地で合同で会員さんの物件を視察したりして、

ついでに札幌の人も交えて懇親会とかやっちゃおう、みたいな話です。



会のメンバーと常に一緒に行動しているわけではないので、その合間を縫って独立が決まった

管理会社さんのスタッフが新たに作る会社にご挨拶に行ったり、他にもいろいろお世話になっている

仲介業者さんと飲みに行ったりしよう、と考えております。勿論、今の管理会社さんにもご挨拶を

するのは当たり前ですね。



サラリーマンなので２泊３日くらいしか日程を取ることができない上に、ついギューギューに

予定を詰め込んでしまうので、いつも観光らしい観光なんてしたためしがありません（笑）



ちょうど札幌はよさこいの時期らしく、なかなかホテルが取れずに苦戦しましたが・・・

「最悪、他の大家さんの空室に泊めてもらおう」なんて気軽に考えられるようになりました（笑）



両方とも出張の準備はだいたい整いました。楽しく行ってきたいと思います。



不動産投資をはじめて、こうやってフットワーク軽くあちこちに行くようになったことや、

どこに行っても知った顔がいるくらいに交友関係が広くなったこと、海外に目を向けるように

なったこと、など色々な面で良い影響があったと思います。勿論不動産でもガッツリ儲けようと

思っていますが、万が一失敗して儲からなかったとしても、この「人とのつながり」を得られた、

というかけがえのない財産が残るんだなあと思うと、本当に不動産投資をして良かったと思います。

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色々ドラマがあり、昨年購入した仙台１棟目の固定資産税の分割払いを今更しようとしています。



昨年の４月に購入した仙台１棟目。この場合、固定資産税は既に売主様が支払っているものとして

処理されておりますので、一年のある日を起点とした所有する日数に応じて固定資産税支払額を

按分して清算することになります。



ところが、仙台１棟目を購入した段階では、まだその固定資産税の額が決まっておりませんでした。

ちょうど固定資産税評価額の検討し直しをする年に当たっていたので、去年の額で按分するわけにも

いかず、とりあえず明細が来てから改めて清算しましょう、という話になっておりました。



そのまま月日は流れ、結局今に至るまで清算の連絡なしに来てしまいました。仲介業者さんから

連絡が来ないので、どうにもなりません。どーなってんの？と義母からせっつかれたりしましたが

来ないものは知らないということで、来たら考えましょうと言い続けてきておりました。



最近になって、仙台１棟目の漏水の原因と思われる箇所の特定ができたということもあり、

売主さんに請求もしくは工事を依頼しようと思って、仲介業者さんのところに張り切って連絡を

取らせていただいたのですが、その時に逆に固定資産税の話を切り出されてしまいました（笑）

まあ勿論、払う事自体は当たり前と思っていますので問題はありません。



瑕疵の件については、あちらの売主の親族が出てきてゴネはじめました。理論的には間違いなく

こちらが正しいのですが、そういうのを超越してゴネはじめる人と話をするのはとても大変です。

お金も大事なのですが、ここはすっと引いて仲介業者さんに恩を売るのが正解と判断したので

これ以上追及はしないことにしました。仲介業者さんも喜んでくれました（そりゃそうか）。

義母はブツブツ言ってましたが・・・（笑）



結果、固定資産税は払うけど瑕疵は放棄すると言う非常に甘い結論になってしまいましたが、

きっとこれも将来実を結ぶ投資になるに違いないと思うことにしています。



そして早速その効果が現れてきました。

昨日、未公開というかまだマイソクすら作っていない売り物件情報がその仲介業者さんから

届きました。そうそう、こういうの期待して目先のお金は捨てたんです。さっそく分析です。



今回提案いただいた物件は、詳細な地籍などが出ていないものの、駐車場がないことなどから

恐らく土地も価格に見合った広さではなく、積算価値はそれほどないものと思われます。

収益還元で見ても、利回りは１１％を少し下回るくらいになってしまいますので微妙でした。



手入れはよくしてあるので当面何かをする必要はないと思いますし、駅からの距離も近いので

立地もまあ悪くはないところですので、運営は比較的楽にできるものと思いますが・・・

せっかくいただいた情報ですが、たぶん見送りにすると思います。一応現地調査だけは義母に

お願いして実施してみようとは思いますが、せめて１２％は超えていてくれないと旨味がないです。

今の仙台ならこのくらいでも売れちゃうのかなあ？高値掴みになってしまう気がしてなりません。



仙台は復興バブルが終わった時が本当の勝負の始まりです。地場をよく理解せずに、景気がいいから

参入しよう的な発想で手を出すと、数年後に大けがをする市場だと思っております。だって、

震災前は人気のないある場所では家賃１万円でも埋まらない物件があったくらいですからね。



焦らずに、しかしやるときは迅速に拡大を進めていきたいと思っています。

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お申込をいただきました！

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昨日は嬉しいお知らせがありました。札幌１棟目にお申込をいただくことができたようなのです。



管理会社さんと保険の件など管理諸々の件でメールのやりとりをしていますが、最近は札幌１棟目の

空室のリフォームの件についてもメールのやりとりをしております。このお部屋に限っては、

リフォーム作業を報告ネットさんにお任せしますということを申し上げていた為、清掃費の清算や

管理会社さんとしてここは施工しておいてほしい箇所などのヒアリングと、そういう形で不義理を

働いてしまうことに対する謝罪など、管理会社さんに対する義理を果たす部分でやるべきことが

いっぱいあったわけなのです。



で、そのメールのやりとりの中で、本文の最後の最後にとってつけたような感じの書き方で

「こちらのお部屋にお申込をいただきました。詳細については担当者よりご報告させて頂きます」

なんて書いてあるんですよ。危うく見落とすところでしたが、ちゃんと気が付きました（笑）



なんかさらっと素晴らしいことが書いてないか！？と思って速攻で折り返しの電話を入れました。

担当の方（メールをくれた人とは別）にお話を聞くと、どうやらまだ申込書に未記入項目があり

すぐにお知らせしても中途半端かなというところがあり、不足箇所をいただいてから改めて

連絡をしようと思っていたそうです。逆に言えば、管理担当の彼が私に連絡したら喜ぶだろうと

考えて、気を利かせて知らせてくれたということみたいです。ありがたい！



申込をしてくださったのは、３０代後半の生活保護の母子家庭の方だということでした。

保証会社さんの審査を通すつもりでいらっしゃるようなので、それであれば問題はないでしょう。

このお部屋のお隣の方も母子家庭ですので、程よい感じで収まってくれるのではないかと思います。



ただ、問題があるのは入居希望日。今回のリフォームは先にも書いたように報告ネットさんに

依頼しており、管理会社さんも（そして私も・・・）完了予定日をおさえておりません。

希望日は５月の後半となっていましたが、果たして本当に工事が終わっているのか！？



その足ですぐ報告ネットの山岡さんに電話して、事情をお話しました。山岡さんの方ではまだ

営業活動には入っていなかったので、今回のお申し込みは管理会社さんの営業効果ということが

確認できました（私のメール配信リストにも入っていない仲介業者様でしたので）。あわせて、

希望する入居予定日だと、残念ながら工事が間に合わないこともあわせて確認できました（汗）



申込をいれてくださった方との調整を管理会社さんに依頼すると共に、報告ネットさんにも

既に申込が入っているということで工期を何とか短縮いただけるようお願いさせていただきました。

これで保証会社さんの審査がNGだったら目も当てられませんが・・・（汗）



ともあれ、この申込が通れば、札幌１棟目も満室返り咲きです。４月末に空室になって、

リフォームにかかるのに手間取ってしまって営業活動が全然できていなかったことを考えると

望外な成績であると思います。管理会社さんがお客様を引っ張ってきてくださったことと、

前回の報告ネットさんでの差別化リフォームが利いていることの相乗効果であったことは

想像に難くありません。両者に改めて感謝です。


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行動する大家さんの会の勉強会に参加。

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土曜日のお話ですが、行動する大家さんの会の勉強会に参加してきました。

今回は管理についてということで、管理会社さんと自主管理大家さんがそれぞれの立場で

講演をされました。



まず管理会社さん代表として、ハウスメイトパートナーズの谷尚子さんの講演です。

賃貸営業から仲介店の店長を経て、現在は賃貸管理の支店長をされているという経歴をお持ちの

笑顔が素敵な女性です。



管理会社が入ることでオーナーの助けになれる点としては、SUUMOのオーナーレポートなどのように

個人では見ることが出来ないデータを提供することが出来ること、スケールメリットを活かした

広告や法人客との提携が見込めること、入居者様向けに２４ｈ対応コールセンターを提供することが

できることや法改正への迅速な対応、ボリュームを活かした施工単価の押し下げ、そして何よりも

管理戸数が多い事により、トラブルに対するノウハウを多く持っていることが挙げられる、という

ことでした。そしてそのトラブル事例と対応方針についてご説明をいただきました。



上記については全く異論がないわけではありません。２４ｈ対応コールセンターは自主管理でも

そのサービスを提供する会社さんに費用を払うことで対応できない話ではありませんし、施工単価も

直接発注した方が安くなるケースもあることでしょう（管理会社さんの利益を省けるから）。

他方、SUUMOのオーナーレポートや法人との提携などは確かに管理会社さんでないと難しいですね。



後半戦はハウスメイトさんが新たに開始したサービス、「rashiku」のご紹介。

壁紙と照明器具をカスタマイズで選べるプランということです。おお、これは今まさに札幌の

管理会社さんと一緒にやろうとしている企画に似ています。参考になりました。



最後に、自主管理にするか管理会社さんに委託するかということについては、

「世帯数や、大家さんが仕事にどの位慣れているか、どの位の時間が割けるか等によって、

　うまく自主管理と管理会社を使い分けて頂くと良いと思います。」

ということでした。



そしてこれが一番心に響いたことですが、管理会社さんからの大家さんへのお願い。

オーナーとしての賃貸経営への思いを是非現場スタッフに伝えてほしい、ということです。



管理会社さんのスタッフの方ですら「大家さんはお金持ち」と思っている人が少なくないとか。

実際はそんなことはないのは皆様が一番ご存知かと思います。借金はあるし、トラブルはあるし。

滞納に悩まされ、税金を持っていかれて・・・。大家さん、そんなにとんでもなく儲かる業種では

ありませんよね。



管理会社さんも昔は「全部私たちにお任せください」というスタンスでやっていたとか。

でも今はそれではいけないのではないかと思っているそうです。オーナーと管理会社さんが

共に賃貸経営の成功の為に知恵を出し合って動いていく環境が必要なのではないか、と。



谷さん自身も、ある物件のオーナーさんから

「俺は一生働いてこの物件しか残せなかった。この物件は俺の人生そのものなんだ。」という

思いを聞いて、身が引き締まる思いになったという経験があるそうです。そうやって、その物件が

管理会社さんのスタッフの中でも特別なものになっていくことが、管理する側のモチベーションの

向上にもつながっていく、ということなのかなと解釈しながら聞いていました。



谷さんは非常にモチベーションの高い管理会社さんのスタッフであると思いました。世の中、

まだまだ意識の低い管理会社さんは山ほどいます。こういう意識を持ったスタッフの方ばかりで

構成される管理会社さんと出会うことができれば、安心して管理を任せられるんだけどなあ。



自主管理代表で登場したのは川村龍平さん。

今回は管理会社さん側の立場の谷さんがいる中、どのようなセミナーになるのか楽しみでしたが

AOAという場の特性、今回のセミナーの趣旨などを川村さんなりに「空気を読んで」うまく昇華した

セミナーだったように思いました。



だいたいいつも「管理会社は大家から利益を吸い取る存在」くらいの強い口調で話が進むのですが

それって結局「キャッシュフローの重要性」と説くための材料として使っているところがあるんだと

思っています。今回は自分のキャッシュフローと向き合いながら、状況に応じて管理会社さんを

活用するのも一つの考え方だ、という感じのトーンで話をされておりました。キャッシュフローを

極大化させるために自主管理をするのか、キャッシュフローはそこそこでいいから手間のかからない

管理会社さんへの委託をするのか、自分のキャッシュフローと相談しながら決める必要がある、

という具合でしょうか。



今回は１時間と言う短い時間であることもあり、普段は数字を用いて詳細な説明をするところを

精神論を中心として自主管理の効能に絞ったセミナーとなりました。多分、このくらいのレベルの

セミナーの方が一般的にはとっつきやすいんじゃないかなと思ったのはここだけの話です（笑）



自主管理のメリットとして、キャッシュフローの増大（これに伴うデッドクロスの回避）、

迅速な空室対策（退去時期が早期に把握できることにより、準備を早く行うことが出来る）、

退去引き止め作戦（退去予告の際に理由を聞いてフォローをすることが出来る）、修繕の早期発見

などを挙げておられました。



自主管理することでキャッシュフローが増えるというのは、単純に管理会社さんの手数料が

なくなることもありますが、それに加えて更新料が丸々自分のところに入るということも

その要因となります。管理手数料は売上に対して５％程度が相場ですが、これは売上ではなく

キャッシュフローベースで考えると、３０％くらいの価格になっているケースも多いとか。

それに加えて、更新料が丸々手元に残ることで、キャッシュフローが増大します。



また、自主管理のメリットとして、入居者様との距離が小さくなることを挙げておられました。

川村さんが目指すのは、江戸の長屋の「熊さん・八っつぁん」の関係のようなものだそうです。

大家さんの人となりが見えることで、入居者さんもあまり変なことは言わなくなるというのも

当然ありますし、大家として、人生の先輩として、入居者さんの相談に乗ったりすることで

相手が喜んでくれる時がとても幸せである、ということをおっしゃっていました。



あとは事例紹介。

自主管理で地デジ化を自分で行いコストダウンしたケース、駐車場をバイク置場に転用して

キャッシュフローを向上させた話、太陽光をうまく絡めて外壁塗装まで行った話などがありました。



この会の趣旨は、管理会社さんに委託するのと自主管理のどちらが優れているかを決める、

というわけではありません。どのような手法があるかを勉強して、どちらを選ぶのかは自身で

決めればよいという形であったと理解しています。その材料としては非常に含蓄があるものだったと

思います。素晴らしい企画をされた運営スタッフの皆様、講師の谷さんと川村さんに感謝。

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金融機関さんをご訪問してきました。

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現在８位です。昨日は行動する大家さんの会に二次会まで参加してきました。

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本日は行動する大家さんの会のセミナーのことを書こうと思っていたのですが、家に帰って以来

発熱と体調不良で苦しんでいるので、その辺は明日のブログで書くということでご容赦ください。



そんなわけで本当はブログ書くのもしんどいのですが、毎日更新を目指しているので小ネタだけで

軽く更新させていただきます。



金曜日に行った某金融機関さん、一通りこちらの状況をお話ししてきました。その上で、

何かご協力いただけることがあればぜひご提案してほしい、というお話をさせていただきました。



私としては、東京１棟目（借地築浅木造）を借り換えたいというのが一番大きいところでしたが

比較的興味を示していたのは東京２棟目（平成初期のS造）でした。うーん、微妙。



とりあえず、今すぐお取り引きが無理でも今後どのように進めていけば取引を始めやすくなるか、

ご提案をしてほしいというお願いをしました。来週のどこかでご回答をいただけるようです。

少しは盛り上がる内容が回答されればいいのですが。



そしておなかの調子がおかしいので、この辺で失礼します。

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