保険の切替をする。

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先日のブログに書きました通り、私は札幌３棟目と札幌１棟目で施設賠償責任保険に未加入でした。

結果、事故に遭った時の損害賠償などは自腹で払わなくてはならない状況になっております。



このままだと非常に厳しいので、とりあえず札幌３棟目から施設賠償責任保険に加入することに。

どうせならということで、普段お願いしている優秀な保険代理店の方にこの物件の保険も併せて

切り替えることにしました。



このブログを読んでいる皆様は、保険はどのようにして選定され、どの代理店さんを使って

物件の決済をしていますか？人それぞれとは思いますが、私は札幌物件を購入していた頃は

あまり知識もなかったので、不動産業者さんが斡旋する保険にそのまま加入しておりました。

つまり、代理店は不動産業者さんということになります。



不動産業者さんを代理店にしてそのまま加入することについては、多少リスクがあると思います。

まず、保険が本業ではないので、保険加入時の提案や保険申請の面で本当に顧客ニーズをつかめて

いるかがわからないということ。そして、不安定な業種ゆえに倒産する可能性が少なくないこと。

そういった要素を少なからずはらんでいると思っています。

（すべての不動産業者様がそうだというわけではなく、私の経験上そういう人が多かったという話）



私の持っている札幌１棟目〜札幌３棟目までは、購入した業者さんが既に廃業状態になっています。

保険の契約や申請は各保険会社様の長期契約センター的なところに移管されておりますが、

このセンターは保険会社様の直轄なので、契約者より保険会社様の方を向いて仕事をしている、

という印象を持っています。よって、ここに保険申請の相談をしたとしても、保険会社様の

不利益になるようなアドバイスは得られないのではないかと考えております。微妙な解釈の違いで

保険の対象と判断できるかできないか、保険金額はどこまで補償されるか・・・そういった部分に

差が出てくる可能性があると考えています。



ですので、私は施設賠償責任保険を今の保険会社さんで追加するのではなく、私の味方になって

親身に相談に乗ってくれる保険代理店さん経由で契約したいと思いました。それに関連して、

保険そのものも切り換えてしまおうと言う考えに至ったわけです。



収益物件を融資を受けて購入する場合、銀行さんが保険証券を質権に取るケースがあります。

サラリーマン大家さんに積極的に貸し出しをすることで有名な、４．５％のあそこなんかは

保険の質権をとることを融資条件にしております。



質権をとられている場合は、保険の切替の時にもその銀行さんの承認が必要となります。

面倒ですが、仕方ありません。銀行さんが納得するレベルの補償額の保険を設定することで

銀行さんから変更の承認をいただくよりほかに手はありません。

私は補償額については、火災が発生して全焼となってしまった際に、銀行さんへ滞りなく

残債の支払いができる金額を設定するようにしています。



手続きとしては

１．銀行さんに保険切替をしたい旨を伝える

２．代理店さんから見積を取る

３．銀行さんに見積を送って稟議を回してもらう

４．銀行さんから切替の承認を得る

５．既存の保険会社さんに解約の意思を伝える

６．代理店さんにお願いして契約手続きを開始する

７．既存の保険会社さんから解約返戻金が振り込まれる

８．新規の保険会社さんに保険料を振り込む

という流れになります。



保険を見直した際に「解約返戻金＞新規の保険契約金」という状態になれば、切り替えることで

手元資金が少し増えることになります。元々の補償内容が充実していて、保険を切り替えた際に

その辺を少し見直した場合には「儲かる」ケースもあります（笑）

勿論、今までの補償がイマイチであれば、逆に手元資金を出して対応するケースもあります。



保険は定期的にメンテナンスをかけておくことを推奨致します。頼りになる代理店さんを

見つけられると、その後の賃貸経営が少し楽になると思います。保険と言う武器を活用して

上手に賃貸経営をしていきましょう。

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オーバーローンの為にスケジュールを明確化する。

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オーバーローンの提示があった仙台２棟目候補、まだ正式に決まりません。どーなってるんだ？



仙台２棟目候補は、以前より金融機関さんに打診をしていた物件です。積算が出るので融資は

問題なくいけるだろうと思っていましたし、事実、既に取引のある支店さんも「やりたい」

というオーラが伝わってきていましたので、まあ間違いなくいけるかなと思っていました。



実際、競合がいて融資付競争みたいになっていたので、金融機関の担当者様に買い上がり対策として

少し多めにローンをつけておいてほしいとお願いをしてみたところ、普通にオーバーローンで

稟議書をあげてくださる勢いでした。



その仙台２棟目候補、最後の最後で足踏みを続けております。とある理由で経費率が高いのを

改善することと、融資期間を短くすることを審査部から求められてしまっているということで

その審査部にどうやって「いいよ」と言わせるかが、私たち購入者と金融機関さんの支店担当者の

共通の課題になってしまっております（汗）



金融機関さんの中でも稟議書を書いたり色々やったりしてくれているようなのですが、どうにも

調子がよろしくないらしく・・・。先週末に義母が金融機関さんに呼ばれたので、ようやく内定の

お知らせかと思いきや、まだ決まっていないという状況の報告だけでした。義母も、決めるためには

うちは何をしたらいいんですかと確認をしたものの、担当者の方も煮え切らない返答ばかりで

具体的に何をしたら融資が通るかよくわからない状態になっているようです。



困るじゃなーい、それ。



次にどんなアクションを取ったらいいか、金融機関の担当者さんがちゃんと筋書を描けていないと

そのシナリオの上で踊る我々も何を踊っていいのか全くわからなくなってしまいます。指揮者の

いないオーケストラみたいなもので、てんでバラバラになってしまいます。義母もそんな空気を

敏感に察しているのか「めんどくさいことになったわね」「転身して別の案件に切り替える？」

などと言い始める始末。



仕方がないので、こちらでも無い知恵を絞って考えました。



運営の中で別法人に一括委託している業務があるのですが、そこを内製にしなさいというのが

審査部が融資を通す為の要求となっているようです。ただ、その法人との契約は所有権移転と同時に

購入者が引き継ぐ義務を請け負っています。そうでなくても、物件を購入した当初は、やることが

山ほどあるわけですから、切り替えと同時に解約するのは現実的ではありません。



金融機関さんの求める経費削減を行うつもりはあるけど、すぐにはできない。

結論として、こちらから「いつ頃に切り替える」という話をより具体性をもって説明しよう、

という方針で資料を作ってはどうかという考えに至りました。経費削減までに行うべきタスクと

その実行時期などを明確にしたスケジュール表を作る、ということです。



私は普段IT関係の会社にサラリーマンとして勤めています。仕事をする際はスケジュールを作り、

そのスケジュールに対する進捗を管理したり、仕事の抜け漏れを防ぐチェックリストとして

使ったりしています（業界ではWBS[Work Breakdown Structure]と呼ばれます）。



今回、簡単にですがそのWBSを作り、行うべきタスクの明確化と達成予定時期を整理しました。

経費削減までの期間とタスクを提示し、このような計画で本気で考えているから融資OKにして！

という方向で審査部を説得しようとしています。本日、義母に内容を確認してもらった上で

銀行さんに送付する予定。これが決め手になって、融資が確定すればいいのですが。



最初は調子が良かったのに、一転して苦戦している仙台２棟目候補物件の融資付け。

こういった経験の一つ一つが勉強になります。でもそろそろ決めちゃいたいなあ。頑張ります。

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トラブル発生。

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札幌３棟目で先日ご入居いただいたお客様のお部屋でトラブルが発生してしまいました。



先日、管理会社さんからメールが届きました。差出人は去年新卒で入った若手の社員さん。

直接連絡を貰うのは初めてです。管理会社さんの中でも体制変更を行っており、誰が何の担当に

なっていくのかはまだよくわかっていないのですが、新しい人と接すると新鮮な気持ちになります。



で、メールの内容ですが、残念ながらお客様からの設備に関する不満の声でした。

玄関チャイムが鳴らない、浴室シャワーから茶色い水が出てきて気持ち悪い、という２点です。



玄関チャイムはおそらく電池が切れているだけなのだろうとは思いますが、茶色い水は何故？

今までも出ていたけど、今回入居された方が神経質に気にされているから報告があった、

ということなのかもしれません。あるいは本当に今回出てきたとすると、水道管のどこかが

調子が悪いということになり、大掛かりにことになりかねないから少し怖いです。



こちらのお部屋は、水難事故もちょっと前に発生しています。水抜き用の蛇口がぽろっと取れて

部屋が水浸しになってしまう事故が発生したお部屋なんです。施設賠償責任保険に入りそびれて

いたため、その損害賠償も全部自腹。なんかちょっと呪われている気分です（汗）



もしかすると、水浸しの件でお部屋に不信感を持たれていて、色々なことが気になって仕方ない、

というモードにお客様がなってしまっているのかもしれません。



いずれにせよ、きちんと解決して顧客満足度を向上させることが、長期入居を実現するためには

必要であると考えます。その為にも、ひとつひとつの事案に真摯に対応をして、信頼を取り戻すよう

動いていくことが大事ではないかと思います。一連の問題のお詫びとして、TVドアホンに交換する、

といった作戦もあってもいいかもしれません。



細かいトラブルが次から次へと起こるのが賃貸経営です。そのトラブルに対してどのように

対応をしていくか？というところが、顧客満足度を向上させる重要な要素であると思います。

小さな案件を取りこぼさず、しっかりと対応していきたいと思います。

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人と会うことを大切に。

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昨日は会社を午後半休とさせていただき、不動産関係のことをいろいろやってまいりました。



まず最初に、某政府系金融機関さんを久しぶりにご訪問。先日電話で話している時に、担当の方より

「たまには直接お会いして話が出来るといいなと思うのですが、ご都合のつく日はありますか？」

と言われたので、時間を工面してきた次第です。



こういう言い方をするということは、おそらく何か電話では言いづらいことがあるに違いない。

そう思ったから行ってきた、というのも当然あります。



だいたい１時間くらいでしょうか。昨年こちらの金融機関さんで融資を獲得したのですが、

その後個人で購入した物件の情報を提供したり、最新の決算書を提出したりしてきました。

黒字転換した決算書を見た担当者の方は「これでやりやすくなります」と喜んでおりました。



よく、税金を払いたくないから赤字にするという方がいます。

しかしどのような理由であれ、金融機関さんから見たら赤字は赤字。事業がうまくいってない、

とみなされてしまいます。それが減価償却が取れすぎているとか、節税でやっているとか、

そういった理由であれば救済されるケースもありますが、救済されないことだってあります。



昨日話した担当者の方も、自分が稟議を書くために好意的に解釈をして進めてくれるものの

「減価償却が理由とはいえ、赤字は赤字ですからねえ」とぼそり。私が赤字であったうちは

そういうことは絶対に言われなかったのですが、黒字転換させたからこそ出てきた本音なのだと

思われます。やっぱり銀行さんとお付き合いするなら、黒字は必須だなと感じました。



それ以外にも、お付き合いしている支店さんの現状をざっくばらんに伺うことができました。

なるほど、その辺の話があったから直接話そうと言われたのかもしれません。案件の持ち込み方に

工夫が必要だなということはわかりました。また、こちらの支店さんで融資を引きやすくする

ちょっとした小技も教えていただきました。早速手筈を整えたいと思います。



「もう１棟くらいドカンとやりたいですね！」と担当者さんと二人で決意を新たにして解散。

有意義な時間であったと思います。



その後、Facebookを経由して知り合った仲介業者様と打ち合わせ。Facebookに書き込んでいた

コメントのやり取りを見ていたその方が、私の希望するエリアの物件情報を持ってきてくれました。

１つ面白いのがありまして、けっこう興味をそそられております。ロットは大きいのですが、

あれをこうやってここに委託してこのくらいで仕込めれば・・・という妄想が広がる物件でした。

関係各所に連絡を取り、うまく採算ラインに乗る価格を検討していきたいと思います。



１時間半くらいお話をしましたが、この業者様は誠実で実直な印象を受けました。イケイケの

変な業者さんとお話をすると疲れるのですが、この方はそういうところは全くありませんでした。

ちょっと前に、変な業者さんと決別したばかりで、新たなお付き合いを模索していたところに

いいタイミングで知り合うことができたことに感謝したいと思います。



夜は不動産投資仲間と、千駄木の古民家料亭でサシ飲み。海外勤務の経験がある方でしたので

国内はもとより今の東南アジアの不動産投資に関して情報交換をさせていただきました。

色々な方のお話を聞くのは勉強になりますね。国際情勢などにもアンテナを張っておく必要が

あるなと痛感しました。自己研鑽が必要です。



昨日は金融機関さん、不動産業者さん、投資家さんの３名に会って刺激を受けてきました。

人との出会いが新たなる人との出会いを生む。

そんな良いサイクルをどんどん拡大させていきたいと思います。

そして周りの人に助けられている自分だからこそ、周りの人を大切にしていきたいと考えています。

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名刺にこだわる。

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名刺、いくつ使い分けてますか？

私は不動産関係の名刺だけで３種類持っており、これからもその種類は増える予定です。



名刺はとても重要なPRツールだと思っています。こいつの印象ひとつで、相手の方に覚えて貰えるか

そうでないかが決まると言っても過言ではないくらい重要なものだと思っています。



名刺を貰う人にとって、ほしい情報というのは違うものです。懇親会でお会いする大家さん仲間なら

ブログの情報とか物件規模とかが知りたいと思うでしょうが、賃貸の仲介営業さんであれば

保有物件の間取りやエリア、家賃などがわかればいいと思うはずです。売買の仲介営業さんなら

どんな物件を探していて価格はどのくらいを希望か、取引実績のある金融機関さんはどこなのか、

銀行さんならトータルの資産と負債のバランスや返済比率などであろうと予想がつけられます。



これらのニーズを出来るだけ満たして、かつ相手の印象に残るような名刺を配るのと、白い紙に

名前と電話番号だけ書いてある名刺を配るのと、どちらの方が相手は喜ぶでしょうか。

私は前者だと思っています。



私は「大家さん仲間向け」「札幌の賃貸仲介業者様向け」「東京の賃貸仲介業者様向け」という

３種類の名刺を使い分けています。前述のとおり、それぞれ渡す相手によってほしい情報が

異なるからです。



大家さん仲間には、このブログの情報や並行して書いている食べ物ブログの情報、物件を

どの地域に何棟持っているかといった話がインパクトのあるデザインと共に書かれています。

似顔絵も付けちゃったり（このブログのアイコンにもなっているのでお馴染みですね）。

とにかく「一度見たら忘れない」名刺を作るようにしています。おかげさまで、評判は上々。



仲介業者さん向けには、自分の持っている物件の住所や間取り、私が保有する物件については

こんなに融通が利きますよというアピール、そして名刺自体にプレゼント機能をつけるように

しております（成約したら５０００円差し上げます、的な文言）。



そして東京の仲介業者さんとと札幌の仲介業者さんで名刺を分けている理由ですが・・・。

東京の仲介業者さんに配るのに、札幌の物件を掲載していてもスペースの無駄だと思いませんか？

配る地域の物件だけに絞って情報を掲載しているんです。だから地域ごとに名刺が必要になります。



名刺は全部デザイナーさんにお願いして作っていただいております。けっこうこだわっています。

紙の質も良いものを使っていますし、中に記載している情報も定期的にアップデートしています。

そうすると、必然的にデザインにも微調整が入るので、そのたびにデザイナーさんに変更依頼をして

その微調整の費用を払っています。



一見、お金がもったいないような気もしなくはないですが、自分自身をPRすることで仲介業者さんに

名前と物件名を覚えてもらい、一日でも早く空室が決まるのであれば安いと思いませんか？



私自身、人の顔と名前を一致させて覚えるのは得意ではありません。名刺にインパクトがあると

その人の名前はけっこう覚える確率が高くなるという実体験に基づいた部分もあります。

今後とも名刺にはこだわって、色々なものを作っていこうと思っています。次は売買の業者さんや

銀行さん向けに汎用的に使える名刺を作ろうかな？

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